Ипотека и недвижимость - Все только начинается

На юге России появится завод по изготовлению конструкций для быстровозводимого жилья.

В ближайшие месяцы в Республике Адыгея начнётся строительство завода по выпуску быстровозводимого жилья, который станет филиалом ОАО Вологодский завод строительных конструкций и дорожных машин (ОАО СКДМ). Планируется, что уже осенью текущего года предприятие приступит к выпуску продукции. Руководство представительства вологодского завода в Краснодарском крае утверждает, что стоимость быстровозводимого жилья в десятки раз ниже общепринятой рыночной цены на недвижимость, а сроки службы не уступают классическим постройкам. Строительные компании-монополисты скептически относятся к этому новшеству.

Как рассказали Эксперту ЮГ в администрации города Адыгейска, где будет построен новый завод, переговоры по поводу его открытия состоялись во второй половине 2007 года. В марте текущего года было заключено соглашение о строительстве. Новый производственный комплекс расположится на участке в 5 тысяч кв. метров и обеспечит работой около 200 человек. В сентябре завод должен начать работу, а ближе к Новому году руководство предприятия рассчитывает выйти на проектную мощность 100 тысяч кв. метров быстровозводимых зданий.

На запуск первой стадии производства инвесторами потрачено 20 млн рублей. Общая стоимость строительства всего промышленного комплекса составит порядка 100 млн. Срок окупаемости проекта 1 2 года.

Завод в Адыгее станет первым российским филиалом нашего предприятия, говорит заместитель директора представительства ОАО СКДМ по югу страны Александр Щуров. В Саудовской Аравии мы уже успешно работаем. Планировалось открыть завод в Мурманске, но Юг успел раньше.

Как утверждает г-н Щуров, технологии строительства быстровозводимого жилья соответствуют мировым стандартам и не уступают по качеству общепринятым на строительном рынке страны методам возведения жилых зданий.

Если срок эксплуатации кирпичных и блочных домов составляет в среднем 70 100 лет, то для быстровозводимого жилья эти сроки сводятся к 80 годам, рассказывает Александр Щуров. При этом стоимость наших построек значительно ниже. К примеру, квадратный метр жилья в новой кирпичной многоэтажке в среднем сегодня оценивается в 40 тысяч рублей. Цена той же площади в доме, построенном по технологии быстровозводимого жилья, составит 9 тысяч рублей. Правда, эта сумма может варьироваться в зависимости от наличия коммуникаций.

В основном быстровозводимое жильё это одно четырёхэтажные здания с мансардой. Стройматериалами для них служат панельно-стоечные конструкции на основе несущего металла, оцинкованной стали, базальтового волокна. Сроки возведения невелики. Так, при строительстве коттеджного посёлка в Перми сдать объект под ключ удалось всего за 3 месяца.

Сейчас завод ведёт переговоры с администрациями городов ЮФО о строительстве объектов социальной инфраструктуры. Планируется, что заказы адыгейского предприятия не будут ограничиваться южным регионом.

Классические строители пока относятся к новоиспечённому методу весьма скептически.

Себестоимость кирпичного частного дома составляет примерно 12 тысяч за квадратный метр, что ненамного превышает стоимость быстровозводимого жилья, поясняет директор ростовской строительной компании Голден Макс Кэпитал Алексей Анисимов. Но к дому нужно протянуть коммуникации, если строится микрорайон, создать социальную инфраструктуру, из чего в дальнейшем и складывается конечная цена жилья. Давно известно, что более прочных и надёжных материалов для жилых зданий, чем дерево или камень, нет, так что вызывает сомнение тот срок службы быстровозводимого жилья, о котором говорят производители. К примеру, в Ленске (Якутия), построенные несколько лет назад быстровозводимые дома начали сдавать позиции уже через год-два после возведения. Появились течи, начались проблемы с внутренней отделкой.

Технологии, по которым строится быстровозводимое жильё, давно отработаны, соответствуют всем положенным нормам, говорит генеральный директор аудиторско-консалтинговой группы ФинЭкспертиза Консалтинг Дмитрий Шустерняк. Дома могут служить долго, если обращаться с этими конструкциями осторожно. К примеру, внутренние стены быстровозводимого дома, как и кирпичного, не пропускают звуки, не имеют щелей, но если вы ударите со всей силы по этой стене металлическим предметом, вы её пробьёте. Нужно понимать, что, приобретая дом, построенный с использованием быстровозводимых технологий, вы вряд ли обеспечите семейным гнездом несколько поколений потомков. Но такой вид жилья вполне может решить проблему сегодняшнего дня, если дорогая квартира вам не по карману.
В этом году правительство Нижегородской области презентовало сразу пять масштабных девелоперских проектов: от технопарка до города в городе Globe Town в полмиллиона человек. О принципах новой градостроительной политики Нижегородской области рассказывает губернатор Валерий Шанцев.

Нижний Новгород, где это?
Масштабные проекты требуют огромных инвестиций на развитие инфраструктуры. В Европе в такие проекты большие вложения делают правительства: к примеру, в проект London Gateway за три года бюджеты вкладывают 9 млрд фунтов. Как будет организовано финансирование инфраструктуры в нижегородских проектах?

Будут вложения и из федерального бюджета, и из областного. Например, в развитие проекта технопарка область вложила 500 млн рублей и федеральное правительство такую же сумму. В этом году вкладываем еще по 500 млн рублей на инженерную подготовку площадки. Инвесторы придут на землю с готовыми сетями и сразу начнут строить производственно-лабораторные корпуса, жилье, торговые центры, спортивно-развлекательные объекты.

Деньги у государства есть, в 2006 году инвестиционный фонд не был весь израсходован. Надо только доказать, что проект нужный и проработанный. По проекту Globe Town я еще с Грефом встречался, проект приняли, посчитали хорошо проработанным. Будем строить второй мост. И не просто мост, а метромост. У нас уже сейчас один метромост строится с Заречной части в историческую часть города, где сейчас метро пока нет. От новой станции метро пойдет и через Волгу в новый район Globe Town. Там можно делать и легкое метро, и заглубленное метро открытым способом.

В создании новых мегапроектов прослеживается желание выйти на международный уровень: в проектировании принимают участие иностранные архитекторы, они презентовались на Каннской выставке недвижимости. Что для вас означает участие в Каннской выставке? Поиск инвестиций или возможность увидеть мировые тенденции?

И то и другое. Мы третий раз участвуем в этой выставке. Первый раз приехали практически не умеющими ничего делать. Не понимали, как в мире идут процессы градостроительства, как идет реконструкция старых городов. Не умели готовить проекты, способные заинтересовать инвесторов. Так что в первый раз много времени провели на стендах Лондона, Парижа, Берлина. На второй год мы привезли свои проекты. Скромные проекты, небольшой капиталоемкости.

В этом году мы уже полноценно выступили: с хорошей экспозицией, большим стендом. Выставили масштабные проекты, подготовленные с привлечением иностранных архитекторов. Наш главный проект Globe Town готовил итальянский архитектор, господин Бенини. В проекте Резиденция на набережной Оки протяженностью около 12 км участвуют английские архитекторы. Качество проекта чрезвычайно важно, иначе инвестор, привыкший к определенному уровню, к нам не придет.

Отмечу, что Нижегородская область получила возможность заниматься такими проектами позднее других регионов. Горьковская область длительное время была закрыта даже для посещения иностранных туристов, потому что в ней сосредоточение предприятий оборонного комплекса. В первый раз, когда мы приехали в Канны, нас спрашивают: где такой Нижний Новгород? Где он находится? Сейчас уже никто не спрашивает, нас знают, часть пути мы прошли. Один из результатов этого: в прошлом году область получила более 400 млн долларов иностранных инвестиций. Это на 87% больше, чем в 2006−м.

Это инвестиции в девелоперские проекты?

Нет, совокупные иностранные инвестиции. Строительство новых заводов, перевооружение производств. Сама цифра для нас, конечно, маленькая что такое 400 млн долларов? Все только начинается.
Дом за пять дней, поселок за две недели

Государство активно пропагандирует малоэтажное домостроение. Как в Нижегородской области развивается это направление?

Мы создали акционерное общество Малоэтажное строительство, строим три завода малоэтажного домостроения с немцами в Семенове, Гагине и Шахунье. И еще четыре завода для комплектации этих домов. Смысл в том, что в условиях домостроительного комбината мы будем комплектовать полносборные дома европейского типа. Образцово-показательный дом мы построили в Семенове, сейчас в него ходят как в музей.

Что это будут за дома? Какова их себестоимость?

Себестоимость на момент начала строительства от 15 до 16 тыс. рублей за квадратный метр. Сейчас на стройке все делается вручную, а современные строительные технологии дадут удешевление строительства. Сами дома будут одно или двухэтажные, площадью от 70 до 220 кв. м. Температурные характеристики нас устраивают, уровень комфорта очень высокий. Дом монтируется на фундаменте одни сутки и отделывается четверо суток.

Сейчас закуплены передвижные бетонные заводы. В любом месте независимо от того, есть ли там электроэнергия, приезжаем, бурим скважины и начинаем делать фундамент. Производительность высочайшая: десять фундаментов в день. То есть мы можем любой поселок за две недели построить.

А что это за технология? Каркасная или несъемной пенополистирольной опалубки?

Это щитовые каркасные дома. На заводе производятся элементы дома, а на стройплощадке они просто монтируются.

Проблема этой технологии в том, что в России не производится один из главных элементов дома стеновые плиты OSB. Из-за этого себестоимость домов очень высока

Завод для производства плит OSB мы сейчас строим. Уже в III квартале сможем производить 3 тыс. домов. Я думаю, что в первые годы у нас будет опережение производства над спросом, что само по себе хорошо.

Строятся ли в Нижнем Новгороде крупнопанельные дома?

Нет. В основном в новостройках монолитный каркас, а стены либо закрываются навесными панелями, либо заполняются кирпичом или блоками. Чисто панельные дома с металлическим каркасом уже не строятся.

А в Туле заново строится завод крупнопанельного домостроения

Пусть строят у каждого же свой подход к этому. Мы не будем этим заниматься. Я прошел это еще в Москве. Ресурс у пятиэтажных панельных домов был выработан за 35 лет с 1965 года по 2000−й. Мы считаем, что строить новые дома надо не меньше чем на 100 лет.

Кольца как в Москве
Как обстоит в Нижегородской области ситуация с генпланами?

Генеральная схема развития Нижегородской области разработана, сейчас она находится на согласовании с соседними областями. После согласования мы отправим ее на утверждение в Минрегион. Генплан Нижнего Новгорода мы корректируем по различным направлениям: транспорт, зонирование центра и т. д. До конца года мы утвердим этот генплан. По всем остальным городам у нас уже есть либо генпланы, либо схемы.

Можно ли простыми словами выделить главную идею нового генплана Нижнего Новгорода?

Мы делим Нижний Новгород на три части: исторический город, город советского периода и город будущего, город третьего тысячелетия Globe Town. Сегодня Нижний состоит из двух секторов, после строительства новой части он становится круглым. Как и большинство городов в мире. Уже есть внутреннее транспортное кольцо, будем делать и внешнее кольцо. И дальше охват северным, южным обходом, а также обходом с Казанского шоссе на Кировское. В итоге получатся три кольца: одно внутри города, одно по границам города и одно на расстоянии. Практически то же самое, что сегодня есть в Москве.

Мы четко определились, что ни в исторической, нагорной части, ни в Заречной, советской части мы не будем вести высотное строительство. Архитектурная среда не позволяет нам этого сделать. Можно было пойти по пути Москвы сделать Сити в центре города, чтобы он контрастировал с остальной застройкой. Нам этот путь показался менее привлекательным. В исторической части города мы не будем строить зданий выше шести этажей. В Заречной части есть свой опорный фон, построенный в советский период, это девять этажей. Так что новые дома будут не выше 14 этажей.

Все высотное строительство мы выносим на свободные площади. Тем более что на свободных площадях строить легче и дешевле, нежели проводить реконструкцию действующего микрорайона. Застройка Globe Town будет разнообразной. В центральной части будут небоскребы, это центр деловой жизни. При удалении от центра высотность будет падать, на окраинах одноэтажные микрорайоны.

А зачем вообще небоскребы в Нижнем? Земли у нас много, и людей не как в Китае

Это только кажется, что у нас земли много. Мы же не строим высотные дома в Балахне или в Дивееве. А жилищное строительство в Нижнем Новгороде это другая ситуация. Возьмем проект технопарка. Технопарк это удел молодежи. И мы хотим построить современную среду обитания для молодых. Чтобы они жили и работали в новых условиях, чтобы у них рождались новые инновационные мысли, чтобы их сама среда заставляла думать в совершенно прорывных направлениях. Молодежь хочет иметь современный город. И большие высоты сегодня привлекают, а не пугают. Поэтому мы не видим здесь подводных камней с точки зрения потребления. А с точки зрения строительства это сегодня уже отработанные вещи.

Планируется ли строительство городов-спутников около Нижнего Новгорода?

Нет. Нам пока хватит работы по Globe Town. Если мы его достроим к 2030 году, это будет подвиг.