Ипотека и недвижимость - Новостройки уфы. цены и основные проблемы строящегося жилья в уфе

Рынок столичной офисной недвижимости по-прежнему демонстрирует устойчивый рост объемов офисных площадей. Стоит отметить, что данная информация не претендует быть сенсационной, такое положение дел наблюдается с начала 90-х годов и по всей видимости сохранится еще на протяжении многих лет. Действительно, спрос на офисные помещения в Москве существенно превышает предложение. По данным экспертов компании DeltaRealty, рынок офисной недвижимости стабилизируется в лучшем случае лишь к 2014 году.

При сегодняшних темпах строительства достичь этого показателя можно уже через семь-восемь лет. Правда, при этом необходимо учитывать ежегодное увеличение спроса.

Например, как отмечают эксперты, к 2014 году столице понадобится уже около 15 млн. кв. м., при этом в среднем увеличение объемов ввода площадей составляет 200 тыс. кв. м в год, но все-таки спрос растет значительно быстрее вводимых объемов. Стоит отметить, что качественно переломить ситуацию на некоторое время сможет ММДЦ Москва-Сити, благодаря которому московские офисные воротнички получат столь необходимые им 2,5 млн. кв. м.

Данные компании Welhome

Рынком правит многофункциональность, масштабность и децентрализация
Согласно аналитическим данным компании Welhome, в текущем году увеличение рынка качественных офисных площадей составило 425 тыс. кв. м, что суммарно на конец квартала составляет 7,15 млн. кв.м. Кроме того, в течение года запланирован ввод еще порядка 800 тыс. кв. м. Так, в 1 квартале 2008 года на рынок вышли офисные помещения в таких крупных бизнес парках как: Riga Land и Химки, WESTERN GATE и Nordstar Tower. Стоит отметить, что в 1 квартале нового 2008 года продолжается наметившаяся в 2007 году тенденция Mixed use development. Особенно четко многофункциональность прослеживается в сегменте коммерческой недвижимости многофункциональные комплексы достигают в своей доле до 35% на рынке коммерческой недвижимости.

Кроме того, данные о вводе объектов на рынок в 2008 году позволяют оценить все больше проявляющуюся децентрализацию. В основном это офисные площади в составе бизнес парков и многофункциональных комплексов. Сегодня лидером по предложению офисных площадей является зона, расположенная между Садовым кольцом и ТТК. Офисные предложения за МКАД достигают 24%. В свою очередь, распределение объектов по классам на рынке офисной недвижимости не изменилось сохранив тенденции прошлого года. В частности, по -прежнему отмечается постепенное увеличение офисных площадей в сегменте класса А и не менее постепенное сокращение объектов низших классов, путем реконструкции, обновления фасадов, замены коммуникаций и редевелопмента.

Данные компании Welhome

Доля свободных качественных площадей достигает 5-6%
Спрос по-прежнему превышает предложение. Его рост обусловлен, как выходом на рынок новых российских и западных компаний, так и расширением действующих на рынке предприятий. Доля свободных предложений действительно качественных площадей от общего объема едва ли достигает 5-6%. Предпочтения арендаторов смещаются в сторону ТТК и МКАД. Это связано с дефицитом свободных площадей в бизнес центрах в пределах Садового кольца и ограничением строительства в пределах Садового кольца. Основную долю в аренде помещений занимают компании работающие на рынке услуг. Стоит отметить, что с выходом на рынок новых качественных объектов наметилась тенденция спроса и на качество арендуемого офисного помещения. В свою очередь, в структуре спроса на аренду офисного помещения по метражу изменения незначительные. Так, наибольшей популярностью по -прежнему пользуются офисы 200-300 кв. м

Данные компании Welhome

Желающих купить и арендовать заранее стало больше
Согласно статистическим данным компании Welhome, по сравнению с предыдущим периодом прошлого года на 10% увеличилась доля желающих купить офисное помещение, нежели арендовать. Активный спрос на покупку офиса обусловлен вероятнее всего выходом некоторых компаний на другой уровень и повышением арендных ставок. Кроме того, все чаще компании в целях оптимизации собственных расходов, выбора предложения на рынке (из числа анонсируемых проектов) заранее подписывают договора аренды. В 1 квартале такой договор подписала компания Евразия Логистик на аренду 13,2 тыс. кв.м офисных площадей в Nordstar Tower - первого офисного небоскреба, возводимого за пределами Москва Сити компанией ДС Девелопмент. В среднем 77% компаний подписывают предварительные договоры до срока сдачи объекта в эксплуатацию. При этом сроки договоров увеличились и составили в среднем 5-7 лет. Вероятно, такой период будут зафиксирован на ближайшее время и не будет больше увеличиваться.

Данные компании Welhome

Растет спрос, растут и цены!
Увеличение арендной ставки за первый квартал 2008 года достигло 4,2%. Что интересно, по сравнению с 1 кварталом 2007 года арендные ставки класса А увеличились на 36%, класса В на 19%. Такой разный рост арендных ставок объясняется куда большим дефицитом именно первоклассных площадей. Например, сегодня средняя стоимость в пределах Садового кольца на офисы класса А составляет 12700$, что на 22% превышает среднюю стоимость последнего квартала ушедшего года. Прогнозы, сделанные на основании темпов роста стоимости позволяют увидеть, что значительные повышения происходят в первый и четвертый квартал. Поэтому во 2-3 кварталах стоит ожидать незначительного повышения стоимости. В свою очередь, средняя стоимость в зоне, расположенной между СК (Садовое кольцо) и ТТК в офисах класса А составляет 6000-7 000 $. Еще более дешевой является зона, расположенная между ТТК и МКАД. Здесь площади в офисах класса А обойдутся в 4000 $.
Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ отвечает на наиболее часто задаваемые вопросы наших горожан о недвижимости:

1.Почему Россия опережает многие страны по стоимости жилья, хотя себестоимость у нас ниже?

Здесь существует множество мнений, однако мы склонны считать, что основная причина неудовлетворенный спрос на качественное жилье. Мы только некоторое время назад получили возможность приобретать большие комфортабельные дома и квартиры. Ранее наши возможности ограничивались хрущевками и панельками, где с трудом размещалась стандартная семья. Потом появилась ипотека, которая дала дополнительные финансовые возможности. Но даже с учетом этого на рынке присутствует значительный отложенный спрос на качественное жилье.

2. Чем вызван бурный рост цен на квартиры в строящихся домах? Можно ли говорить о дефиците предложений на рынке первичной недвижимости?

С начала года цены на строящееся жилье, по данным нашего сертифицированного аналитика Айгуль Степановой, выросли всего на 1,3%. При официальной инфляции в 6,5%. То есть в стоимостном выражении (относительно стоимости денег на начало года) произошло даже снижение. Цены на строящееся жилье определяются: самими застройщиками, стоимостью коммуникаций, инженерных сооружений, земли, отчислений городу. Сильное влияние оказывает на первичный рынок жилья рост цен на энергоносители и стройматериалы. Все это сбалансировано спросом и предложением. Дефицита мы не наблюдаем, так как выбор есть. Но покупателям недвижимости и операторам рынка хотелось бы видеть больше разнообразия в предложении строящихся объектов.

3. Как долго будет продолжаться рост цен на жилье? Согласны ли с мнением некоторых экспертов, которые предполагают, что в ближайшие 3 года новостройки подорожают примерно на 40%?

Мы не делаем прогнозы на такой срок. В этом же году рост цен на строящееся жилье если и будет, то в пределах инфляции. Ажиотажного спроса, который подстегивает рост цен, сейчас нет. Но если говорить о долгосрочной перспективе (3-5 лет), то цены пока растут, так как инфляция значительна и спрос присутствует. Замедление роста и небольшое падение в 2007 году в долгосрочной перспективе можно считать временной коррекцией. Но резких взлетов и падений на рынке недвижимости Уфы мы не прогнозируем.

4.Каковы Ваши прогнозы на осень? Каков будет психологический барьер?

Психологический барьер, указанный нами еще в прошлом году, остается на уровне 50 тыс. рублей за кв.м. Более того, присутствует еще барьер уравнивания цен на строящееся (сейчас 47 тыс.руб. за кв.метр) и готовое жилье ( около 52 тыс.руб. за кв.м). Хотя мировая тенденция показывает, что строящееся, а значит более совершенное, качественное и комфортабельное жилье, во всем мире стоит дороже вторичного, б/у. Так что пока строящееся жилье в Уфе будет дешевле готового.

5.Что может сдержать рост цен?

Рост цен может сдержать ограничение в выдаче ипотечных кредитов: проблемы с ликвидностью, повышение ставок и усложнение выдачи. Большинству покупателей недвижимости сейчас без нее не обойтись. Риэлторы Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ фиксируют 90% ипотечных сделок на рынке недвижимости. А покупательский спрос без использования кредитов сейчас очень мал.

Но самыми радикальными мерами, способными сдержать рост цен на недвижимость это введение прогрессивного налога на недвижимость по рыночной оценке. Также увеличение платы за газ, электроэнергию будет сдерживающим фактором роста цен на недвижимость. И конечно, квартплата. Уже сейчас многие пенсионеры продают большие квартиры, так как не способны платить стремительно растущие затраты на содержание жилья. Вообще, повышение бремени собственника всегда ведет к снижению спроса на жилье.

6.Чем руководствуются покупатели при выборе недвижимости?

Факторов очень много. Это и месторасположение, и планировка, и этажность, и инфраструктура микрорайона (детсады, школы, транспорт, магазины, зеленые массивы и т.п.). Очень важен материал стен, наличие лоджий, кладовых, грузовых лифтов и паркингов. Цена, возможность рассрочки и ипотека, личные предпочтения и факторы тоже влияют. Многие обращают внимание на имидж застройщика, собирают информацию об уже сданных объектах. Что касается точечной застройки, то, как правило, такие объекты в силу размера и уже имеющихся коммуникаций, строятся и сдаются быстрее.

7.Как варьируются цены в Уфе?

Все наши аналитические статьи можно прочитать на нашем сайте.

Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить по ул. Кольцевая, площадью 26 кв.м., стоит 1200 тыс. рублей, а самую дорогую элитную 4 комн.кв, площадью 203 кв.м., по ул. Кирова за 30 млн. рублей.

Самую дешевую комнату можно купить по ул.Кулибина, площадью 10,0 кв.м. за 620 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Ленина, площадью 20 кв.м., за 1600 тыс.руб.

Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 30 млн. рублей находится в Юматово, площадью 227,8 кв.м.

Минимальная цена предложения строящегося жилья по городу: 3-к.квартиры в Деме по ул. Дагестанская и Ухтомского, цена 33,0 т.р./кв.м

Максимальная цена предложения строящегося жилья по городу: 1-к. квартира в Центре по ул. М.Карима, сдача 4 кв.2008 г., цена 80,0 т.р./кв.м.

8. В странах с развитой экономикой наиболее сильна взаимосвязь между ценами на жилье и банковскими ставками по ипотечным кредитам. А как обстоят дела в нашей стране?

Да, зависимость присутствует, однако цены у нас не так значительно падают при росте ставок, в отличие от западных, а наблюдается их стагнация с одновременным уменьшением количества сделок на рынке. Очень велика социальная составляющая личные ожидания, сомнения людей, неуверенность, политические ожидания. Также это связано со страхами продавцов о том, что, сбавив цену при продаже, они потом не смогут приобрести желаемое. В итоге рынок просто замирает, а цены снижаются лишь незначительно, так как значительный спрос, хоть и отложенный, влияет на цены и ожидания.

Что касается снижения процентных ставок по кредитам, этот фактор делает ипотеку доступней, прямая зависимость с потенциальным ростом цен есть. Но стоимость квадратного метра все-таки приоритетна, так как она достигла уже такого уровня, что разница в банковской ставке в 1% слишком большой роли не играет. Но если человек уже принял решение о покупке, то при выборе банка он обратит внимание на меньшую ставку при прочих равных условиях.

9.Приносит ли ипотека желаемые результаты?

Приносит. Наблюдавшийся в начале года кризис ликвидности в банках значительно осложнил возможности получения ипотечных кредитов для покупателей недвижимости. Стали чуть выше ставки, сложнее процедура андеррайтинга, банки минимизируют свои риски. Наша компания старается сотрудничать со всеми ипотечными банками, чтобы предоставить клиентам максимальный выбор.

Для информирования наших клиентов, мы ввели и мониторим ипотечные индексы рынка недвижимости Уфы.

Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 12 мая 2008 г. РИИКУ = 12,7% годовых (рассчитывается при условиях: первоначальный взнос 30%, срок кредита 15 лет.

Аналитики недвижимости ЭКСПЕРТ с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными брокерами ЭКСПЕРТ. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 12 мая 2008 г. ИДИК=0,6. То есть четверым клиентам из десяти обратившихся к ипотечным брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.

Риэлторы САН ЭКСПЕРТ отмечают, что 9 из 10 сделок в мае 2008 г. это альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках то же составляет 90%, что вполне объяснимо. При высоких ценах купить жилье без помощи кредита практически невозможно. Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города Уфы.

Аналитики недвижимости ЭКСПЕРТ с мая 2008 года вводят еще один индекс, данные по которому будут публиковаться ежемесячно. Это Приволжский Индекс Жилья (ПрИЖ).

ПрИЖ показывает средний уровень цен за 1 кв.метр на жилую недвижимость в крупнейших городах Приволжского федерального округа, с населением более 1 млн. человек (Нижний Новгород, Самара, Уфа, Казань).

На 1 мая 2008 года ПрИЖ = 53,82 тыс.рублей. Как видно в Уфе средняя цена 52,15 тыс.рублей, что несколько ниже этого значения.

10.Какие проблемы встают на пути реализации одного из приоритетных национальных проектов Доступное жилье?

Проблем будет много, но мы уверены, что эта программа положительно скажется на развитии рынка недвижимости России и Уфы, в частности.