Ипотека и недвижимость - Президент поможет бизнесу сэкономить $100 млрд. на выкупе земли

За первые три недели июня в пик строительного сезона цены на цемент в Центральном федеральном округе упали на 10%. Это случилось впервые с 2005 года до этого стоимость цемента ежегодно росла на 50-60%. Цены упали прежде всего из-за снижения темпов строительства: в ЦФО в первом квартале 2008 года был введен в эксплуатацию всего 91% от объемов жилья, сданного за тот же период прошлого года. Часть спроса помимо этого оттянул на себя импортный цемент, ввозные пошлины на который были отменены с 1 января.

Цены на цемент в ЦФО за последний месяц снизились примерно на 10%, рассказали Ъ участники рынка. По данным Московской фондовой биржи (МФБ. Торгует цементом), всего за две недели июня индекс стоимости цемента (усредненный показатель по всем маркам) по отношению к маю снизился на 9,7%: средняя цена тонны цемента без учета НДС и стоимости доставки составила 4,321 тыс. руб., опустившись до уровня цен начала года.

Через торги на бирже уходит небольшой объем производимого в стране цемента. Так, в 2007 году на МФБ было продано 8,9 млн тонн цемента различных марок на 32,5 млрд руб. (около 18% от общего объема производства цемента). Остальная часть поставляется покупателям либо по прямым договорам с производителем, либо через посредников. Однако сами производители и трейдеры признаются, что впервые за последние несколько лет в пиковый сезон им приходиться снижать цены. По данным аналитической службы Лафарж Цемент (основываются на данных других участников рынка), если в мае средняя цена продажи по контрактам марки 400Д20 у Евроцемент групп составляла 4,5 тыс. руб. за тонну, в июне она опустилась до 4,35 тыс. руб. Снизил расценки и Holcem: 3,927 тыс. руб. (без НДС) за тонну в июне против 4,134 тыс. руб. в мае. Кто-то из производителей снижает цены напрямую, кто-то через скидки, которые составляют 5-10%, подтверждает гендиректор одного из заводов сети Бетон-222 (входит в холдинг Крост) Тимофей Кухарев. Мы ощущаем на себе общую тенденцию по снижению цен на цемент. Хотя с апреля у нас цены не менялись, но у нас действует система скидок, отмечает гендиректор Сухоложскцемент Максим Сотников.

По словам господина Кухарева, через посредников цемент также продается дешевле, чем раньше. С заводов Евроцемент групп у трейдеров в начале мая марка 500ДО стоила 6,3-6,5 тыс. руб. за тонну, а сейчас уже 5,9 тыс. руб.! Это вероятнее всего связано со снижением отпускной цены, так как обычно посредник берет за перевалку и доставку фиксированную цену, по 500-600 руб. с тонны, объясняет господин Кухарев.

Факт снижения цен в ЦФО кажется невероятным с учетом того, что именно Центральный округ является самым крупным потребителем цемента и регионом с самым большим дефицитом. По данным компании Интеко, в 2007 году в ЦФО было потреблено 20,6 млн тонн (более трети от общего потребления страны), а дефицит достиг 5,3 млн тонн цемента. Особенно удивительно, что цены на цемент стали снижаться в пик строительства, на который обычно приходится основной скачок цен на этот товар. С мая по сентябрь прошлого года в среднем по России рост цен на цемент составил 40%, а в ЦФО около 50% и доходил до 7 тыс. руб. за тонну, вспоминает Максим Сотников. Большая часть производимого ежегодно в России цемента около 40% потребляется с июля по сентябрь включительно, отмечает вице-президент AG Capital Владимир Гузь. За последние несколько недель у нас данных пока нет, но по предварительным оценкам снижение цен могло быть где-то на уровне 10%, соглашается начальник управления контроля промышленности ФАС России Алексей Ульянов. По его словам, предпосылки к снижению цен были еще в начале года: Если в 2007 году за период январь-май цены на цемент в среднем по стране выросли на 31%, то в этом году в тот же период рост составил не более 12%, говорит господин Ульянов.

Сильное удорожание цемента началось в 2005 году. Оно совпало с появлением на рынке крупного игрока: в марте Евроцемент групп Филарета Гальчева купила семь заводов мощностью 7,5 млн тонн у компании Интеко, что позволило холдингу занять лидирующие позиции на рынке (сейчас производит около 39% всего цемента в стране). С повышением цен были связаны претензии ФАС к Евроцемент групп. До 2005 года, как отмечают аналитики, цены росли до 25% в год. В 2005 году стоимость цемента выросла на 44% (средняя цена за тонну $60), в 2006-м на 50%, в 2007-м на 65% (по данным Юникредит Атон и Агентства строительной информации).

Рост темпов строительства начался за несколько лет до скачка цен на цемент, отмечают эксперты. Так, согласно данным Росстата, в 2001 году в ЦФО было введено 10,6 млн кв. м жилья, в 2002-м 11,9 млн, 2003-м 13,2 млн, 2004 и 2005 годах около 15 млн, 2006-м 17,3 млн, 2007-м 19,9 млн.

Участники рынка и чиновники связывают снижение цен на цемент с двумя факторами: снижением темпов строительства в стране в целом и особенно в ЦФО и существенным увеличением импорта. Согласно данным Росстата, в первом квартале 2008 года в ЦФО был введен в эксплуатацию всего 91% от показателя аналогичного периода прошлого года (см. Ъ от 30 апреля). О том, что потребление цемента упало, говорят и данные по отгрузкам РЖД: если к середине июня прошлого года было отгружено 292,6 тыс. вагонов цемента, то в этом году 260 тыс. вагонов (на 11,3% меньше).

Часть и без того уменьшающегося спроса оттягивает на себя импортный цемент, объемы которого из-за отмены с 1 января ввозных пошлин к концу 2008 года должны увеличиться более чем в три раза. Если в 2007 году импорт составил около 2 млн тонн цемента, то в этом году, по прогнозам ФАС, он составит более 6 млн тонн. По данным Лафарж Цемент, только в Московский регион за май поступило более 330 тыс. тонн импортной продукции. Импортный цемент дешевле отечественного. Для сравнения: сейчас стоимость тонны турецкого цемента составляет около 5,3 тыс. руб. с учетом НДС и доставки. Товар же российских производителей стоит около 6 тыс. руб за тонну, говорит замгендиректора Объединенной цементной компании Дмитрий Носов.
Мнение президента о несправедливости продажи земли под частными предприятиями, высказанное им на съезде Российского союза промышленников и предпринимателей, дорогого стоит. Для бизнеса - это экономия от 30 (по подсчетам Минимущества) до 106 (по подсчетам самого РСПП) миллионов долларов. Для правительства и региональных властей - потери на такую же сумму плюс утрата солидной доли "административного ресурса". Найти компромисс позволит отсрочка выкупа земли на 2-3 года, о необходимости которой президент тоже говорил.

Своим заявлением в пятницу президент лишил предприятия и правительство головной боли и одновременно поверг в шок. Во-первых, президент подтвердил, что окончание срока выкупа земли под предприятиями будет отложено. Во-вторых, заявил, что продавать землю - все равно, что заставить предприятия платить по второму разу.

Никто не хотел покупать

Бизнесмены не скрывали радости. Едва президент покинул съезд РСПП под бурные аплодисменты и совсем мальчишеские вопли "браво", хозяйственники начали лихорадочно звонить по мобильникам и обмениваться мнениями. Одни радовались тому, что не стали спешить с выкупом земли. Другие, не столь предусмотрительные, гадали, что им отдаст государство из уплаченного за выкуп. Как и с "автогражданкой", подтвердилась народная мудрость: исполнять закон на Руси нужно только тогда, когда совсем уж припрет.

Проблема заключалась в том, что по Земельному кодексу компании должны были до 1 января 2004 года выкупить или взять в аренду землю, находившуюся до этого у них в бессрочном пользовании.

По новым правилам согласились играть всего 1.5% компаний. Остальные предпочли ждать. Ожидание едва не переросло в провал земельной реформы: если бы сроки выкупа не были передвинуты и предприятия начали бы подачу заявок в конце этого года, Минимущества не успело бы оформить и малую их часть. Как заверяет замминистра имущественных отношений Андрей Алпатов, в день в министерство приходит полная "Газель" заявок на выкуп земли. И в лучшем случае - то есть если по участку нет споров - на рассмотрение документов уходит от 7 месяцев до года. Теперь, может статься, этот титанический труд Минимуществу придется проделывать, оформляя землю в собственность безвозмездно.

Все равно не успевали

Депутаты предложению отсрочить сроки выкупа не удивились. Дело в том, что в начале месяца Минэкономразвития внесло в Думу законопроект, отодвигавший сроки выкупа земельных участков до 1 января 2006 года и устанавливающий иные ставки выкупа: в зависимости от налогового потенциала региона - чем больше объем налоговых поступлений, тем ставка выше. Общая сумма выкупа при этом уменьшалась до $6 млн., хотя в Москве она уменьшалась ненамного (по ныне действующему закону - 30-кратная ставка земельного налога).

Однако этот законопроект депутаты, уже с головой окунувшиеся в предстоящие выборы, принять не успевали. И единственным выходом для правительства оставался уже принятый в первом чтении законопроект председателя аграрного комитета Геннадия Кулика. Одним из пунктов законопроекта была отсрочка выкупа земли до 1 января 2007 года. "Правительство само оказалось не готово к тому, чтобы на него свалилось столько заявок", - говорит замначальника аппарата комитета Николай Калинин. Законопроект Кулика, по всей видимости, будет принят сразу во втором и третьем чтении - на ближайших пленарных заседаниях в среду или пятницу.

Ни пяди за бесценок

Однако, после того как срок земельной реформы будет отодвинут, правительству необходимо решить главный вопрос - по каким ставкам компании будут выкупать землю под своими предприятиями.

По Земельному кодексу цена на земельный участок устанавливается в размере земельного налога, умноженного на повышающий коэффициент (от 5 до 20 в зависимости от заселенности местности или города).

Реальные цены на землю депутаты должны будут определять в следующем году - но уже сейчас правительственные расценки депутаты, особенно близкие к московскому правительству, называют "бросовыми" и предлагают оценивать землю по рыночной стоимости. Например, на прошлой неделе в Думе член Совета федерации Владимир Плотников озвучил стоимость земли под московским ГУМом, обосновавшимся напротив Кремля, - $11 млн. за гектар. "Это кадастровая стоимость, - говорит сенатор. - Рыночной стоимости этого участка никто не знает".

Отдать за бесценок землю не готовы и в Минимуществе. В министерстве согласны с тем, что о рыночной стоимости сегодня говорить нельзя - особенно если на земельный участок находится всего один претендент (а с промышленными предприятиями в большинстве случаев так и случается). С другой стороны, нормативная оценка земли чревата тем, что государству от раздела земли не достанется ничего. "Сегодня как оценщика закажешь, так он и оценит, - заявил в минувший четверг в Госдуме замминистра Андрей Алпатов. - А мы не можем отдавать землю по низким ценам".

Поэтому для чиновников слова президента стали громом среди ясного неба. После уверений, что "за бесценок никто землю продавать не собирается", надо как-то отыграть назад, не теряя лица. А главное: предстоит еще уговорить "дочку Рокфеллера", то есть местные власти, которые возлагали на средства от продажи определенные надежды.

С аппетитом придется побороться

О том, что Владимир Путин озвучил свое личное, ни к чему не обязывающее мнение, не идет и речи. В администрации президента предположили, что вскоре будет дано поручение правительству рассмотреть возможность безвозмездной передачи земли под приватизированными предприятиями. Правда, подчеркнули, это не означает, что правительство примет именно такое решение: "Правительство может прийти к выводу, что это невозможно". Но так как на принятие решения нужно время, источник не сомневается, что отсрочку на два года бизнес уж точно получит. Как раз хватит времени на то, чтобы провести соответствующие законы через Думу.

Первый замглавы Минэкономразвития Андрей Шаронов, курирующий министерский законопроект о продлении срока выкупа земли, вчера был недоступен для комментариев. По мнению источника, близкого к правительству, недоступность первого замминистра объясняется напряженными совещаниями, которые вчера начались в правительстве. Особенно, по его мнению, трудно придется с правительством Москвы. "Они с трудом согласились и на те ставки, что предлагало Минэкономразвития, - говорит источник. - Что будет теперь, трудно вообразить". Но у Минэкономразвития еще есть люфт времени для уговоров: по поручению правительства срок доработки законопроекта о продаже земли под предприятиями заканчивается 25 декабря.

Юрист Института экономики города Леонид Бандорин считает: "Если уж продавать землю, надо было делать это во время приватизации. Сейчас есть смысл закончить ее оформление - может быть, за символическую пошлину, покрывающую соответствующие расходы государства". А местным властям хватит и земельного налога: "Иначе можно говорить о неуемном аппетите".

Заводам не хватает средств на выкуп земли

Воронежская область. Промплощадка Воронежского акционерного самолетостроительного общества (ВАСО) занимает 1.4 млн. кв. м. При этом, как сообщили "Известиям" в отделе инвестиций ВАСО, вся земля под заводскими площадями, включая и ту, на которой размещена самая длинная в Центральном Черноземье взлетно-посадочная полоса, находится в муниципальной собственности. Арендные платежи за нее составляют "круглую сумму", однако наибольшие неудобства доставляет волокита при составлении новых землеотводов и перепланировке заводской территории. Выкупить эту землю ВАСО пока не в силах: хотя его контрольный пакет акций и перешел к структурам, контролируемым Национальным резервным банком, завод только начинает выходить из долгого простоя и лишними средствами не располагает.

Более благополучный Новолипецкий металлургический комбинат (НЛМК) подобную проблему решил еще год тому назад - одним из первых в стране. Как сообщили "Известиям" в пресс-службе НЛМК, комбинат выкупил 2755 гектаров, на которых расположены его основные фонды, за 1.254 млрд. рублей. Большая часть этой суммы - 850 млн. рублей - поступила в бюджеты области и самого Липецка. Остальное - в федеральную казну. НЛМК хотел закрепить в своей собственности и прилегающее Матырское водохранилище, откуда он берет основную часть воды для своих производственных нужд и где комбинат построил за свой счет очистные сооружения. Но после нескольких судебных процессов претензии НЛМК были признаны беспочвенными: водоемы в частную собственность у нас не передаются.

Нижегородская область. Как заявляют на ГАЗе, завод не намерен выкупать землю, на которой он находится. Он ее арендует у государства. Сумму ежемесячной арендной платы на заводе не называют, но руководство считает, что этого вполне достаточно. Говоря о выступлении Вольского, в Нижнем Новгороде шутят, что он вспомнил ГАЗ, просто увидев своего давнего друга - президента автозавода Николая Пугина, который в этот момент сидел в зале. На самом же деле пример Аркадия Вольского, вспомнившего о ГАЗе, был не совсем удачен. К тому же сумма, о которой в действительности идет речь, намного меньше той, о которой говорил Вольский.

"Если бы мы захотели ее выкупить, нам бы пришлось заплатить порядка 2.5 млрд. рублей, - говорит руководитель пресс-службы ГАЗа Сергей Луговой. - Для нас это невыгодно, учитывая нашу длинную кредитную историю и суммы, которые мы платим в бюджеты всех уровней в виде налогов: только за 9 месяцев этого года ГАЗ выплатил 4.9 млрд. рублей в виде налогов".

Генеральный директор ГАЗа Алексей Баранцев на оперативном совещании высказал одобрение политики президента. Другого, собственно, он сказать и не мог: хозяин ГАЗа Олег Дерипаска - один из немногих олигархов, который находится в фаворе у Кремля.

Ростовская область. В Ростовской области ни одно из крупных предприятий области не выкупило свою землю. До 24 сентября этого года после принятия областного закона о ценах на землю под предприятиями цена за 1 кв. метр земли в Ростове равнялась 17-кратному размеру земельного налога, в других городах и районах области - 10-кратному. С учетом почти двукратного повышения ставки земельного налога в прошлом году в разных частях Ростова стоимость 1 кв. метра колебалась от 115 до 577 рублей. Эти расценки директорам промышленных предприятий показались завышенными, и они стали активно лоббировать снижение ставок. В результате Законодательное собрание Ростовской области в конце сентября снизило размер кратности ставки земельного налога в Ростове с 17 до 6 раз, в области - с 10 до 4. Однако даже после этих корректировок ситуация не изменилась: ни одно из крупных промпредприятий области не поспешило подать заявку о выкупе земли в областной комитет по управлению имуществом. "В областном бюджете этого года заложены доходы от продажи земельных участков предприятиям в размере 35 млн. рублей, в консолидированном бюджете - около 86 млн., - говорит заместитель председателя облкомимущества Юрий Романенко. - Сейчас в казну от продажи земли поступило около 20 млн. рублей. В основном эти доходы были получены благодаря выкупу участков средним и малым предприятиями".

Рауф АХМЕДОВ, Татьяна ВИТЕБСКАЯ, Елена СТРОИТЕЛЕВА, Воронеж - Липецк, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону