Ипотека и недвижимость - Ипотечный рынок переживает серьезные изменения

Мировой кризис не обошел стороной российский рынок ипотечного кредитования с него ушли многие банки. Оставшиеся пересматривают ипотечные программы, повышают ставки и ужесточают требования к заемщикам. И все равно ипотека в России востребована. По мнению игроков рынка, свой вклад в облегчение ипотечного бремени может внести правительство, снизив для заемщиков налоги и выдавая датированные кредиты.

Из-за нехватки дешевых длинных денег многие отечественные банки начали пересматривать ипотечные программы и менять процентные ставки.

Сегодня средние ставки по ипотечным кредитам составляют 12,5% годовых в рублях и около 11,3% в долларах Постепенно они отказываются от предоставления ипотечных кредитов. Поэтому не удивительно, что мировой кризис вынуждает уходить с рынка небольших игроков. Выдерживать конкуренцию с лидерами им становится все труднее.

По объему выдаваемых кредитов в целом спада нет, но сила идет в пользу крупных игроков, которые выигрывают за счет покупки кредитов более слабых, пояснила газете ВЗГЛЯД аналитик Банка Москвы Ольга Веселова.

В 2008 году доля рынка крупных коммерческих и государственных банков, скорее всего, будет расти за счет крупных и средних региональных игроков, пострадавших от кризиса ликвидности, вызванного ипотечным кризисом в США.

Вместе с этим, большинство банков-лидеров ипотечного рынка в этом году подняли ставки по ипотечному кредитованию на 1−1,5 процентных пункта. Среди них значатся ВТБ 24, Городской ипотечный банк, МБРР, Уралсиб и Росевробанк.

Сегодня средние ставки по ипотечным кредитам составляют 12,5% годовых в рублях и около 11,3% в долларах.

Заметной оказалась и тенденция ужесточения требований банков к заемщикам. Кредитные организации отдают предпочтение клиентам с белыми доходами.

По словам вице-президента Бест-недвижимость Михаила Гороховского, та прослойка заемщиков, которые отвечают требованиям банка по выдаче такого кредита, оказалась тонкой и себя исчерпала.

Ресурсы для кредитных организаций стали дорогими, заметно ускорились темпы инфляции это объективные причины того, что банки пошли по пути повышения требований к потенциальным клиентам. Они стали обходить стороной людей с серыми зарплатами, говорит эксперт.

При этом, добавляет Ольга Веселова, банки оставляют за собой право без объяснения причин отказать в выдаче ипотечного кредита.

Еще одним препятствием для российской ипотеки стало ужесточение Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) требований к рефинансируемым кредитам. Помимо этого АИЖК устанавливает квартальные лимиты выкупа пула выданных банками кредитов.

Однако, несмотря на все это, основные игроки ощущают последовательный и уверенный спрос на ипотеку.

Понятно, что ставки повышаются, но это то, что мы видим на поверхности. За этим стоит тенденция в увеличении объемов ипотеки, констатирует Ольга Веселова.

Согласно исследованию аналитиков Альфа-банка, в 2007 году ипотечный рынок вырос на 140% (или на 17,6 млрд долларов), достигнув 30 млрд долларов.

По мнению Ольги Веселовой, в дальнейшем объем ипотечных кредитов снижаться не будет, равно как и процентные ставки, по крайней мере, в краткосрочной перспективе.

В сложившейся ситуации правительство не может оставаться в стороне. Один из путей разрешения проблемы предоставление дотаций по ставкам ипотечных кредитов.

Помимо этого правительство может создать существенные налоговые льготы для тех, кто приобретает единственное жилье с использованием ипотечного кредита, считает Михаил Гороховский.

Кстати, о возможных налоговых льготах говорил и премьер-министр Владимир Путин, выступая перед депутатами 8 мая.

Мы должны пойти на максимально возможное освобождение от налоговой нагрузки расходов граждан и организаций на образование, здравоохранение, пенсионное обеспечение, оплату процентов по ипотечным кредитам, − заявил он в Госдуме, где рассматривается вопрос об его утверждении на должность председателя правительства.

При этом Путин призвал продолжить работу по улучшению условий кредитования на жилищном рынке и развитию ипотеки.

Конечно, правительство может предлагать какие-то гарантии, субсидирование, но все это уходит от рыночного механизма. Если мы хотим развивать рыночную среду в ипотеке, то вмешиваться в этот процесс не стоит, считает Ольга Веселова.

Однако большая часть экспертов уверена, что в настоящее время значительная часть россиян может рассчитывать только на помощь правительства при решении жилищной проблемы. В этом случае появление ипотечных программ, поддерживаемых российскими властями, может дать дополнительный толчок развитию рынка ипотечного кредитования.

Пока же заемщикам остается уповать на лояльность отечественных банков. Зарубежные банки в этом плане проводят намного более жесткую политику. Например, они выдают кредиты, которые ты не имеешь права погасить досрочно. Приходится сразу платить по процентам, которые заемщик оплачивал бы 10 или 20 лет, заключает Михаил Гороховский.
Мировой кризис, коснувшийся и российского рынка, привел к пересмотру ипотечных программ и смене процентных ставок.

Москва. 12 мая. INTERFAX.RU - В настоящее время на российском ипотечном рынке сложилась ситуация, когда из-за нехватки дешевых длинных ресурсов многие банки пересматривают свои ипотечные программы, меняют процентные ставки.

За последние полгода от предоставления ипотечных кредитов отказался ряд банков. Мировой кризис вынудил уйти с рынка небольшие банки, которые не выдержали конкуренции с лидерами рынка. Кроме того, из-за кризиса на мировых финансовых рынках многие банки-лидеры, активно работающие с ипотекой, уже подняли процентные ставки по своим ипотечным программам на 0,5-1 процентный пункт. Среди них ВТБ 24, Уралсиб, Городской ипотечный банк, МБРР, Росевробанк.

Кроме того, банки стали очень тщательно подходить к формированию своих кредитных портфелей. Огромную роль здесь играет качество потенциального заемщика. Банки ужесточили требования к заемщикам, отдавая предпочтение клиентам с белыми доходами.

Ипотека: развитие вопреки или благодаря?
Российская ипотека сталкивается все с новыми и новыми препятствиями. В частности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточило требования к рефинансируемым кредитам. Кроме того, теперь АИЖК устанавливает квартальные лимиты выкупа пула выданных банками кредитов. В этой ситуации банки вынуждены сами искать средства на выдачу ипотечных кредитов, что в условиях кризиса ликвидности очень проблематично.

На сегодняшний день средние ставки по ипотечным кредитам в рублях составляют 12,5% годовых, в долларах - порядка 11,3%.

Согласно исследованию аналитиков Альфа-банка, в 2007 г. ипотечный рынок вырос на 140% (или на $17,6 млрд), достигнув $30 млрд. Половину этого рынка контролировали ВТБ и Сбербанк. В целом, делают выводы аналитики, популярность ипотечного кредитования остается низкой: его доля составляет 2,3% ВВП (или $211 на душу населения) по сравнению с 10-15% ВВП в Польше, Венгрии и Чехии. С использованием банковских кредитов в России приобретается лишь 10-15% жилья, заключают они.

Однако не все эксперты ипотечного рынка настроены так пессимистично. Большинство из опрошенных участников рынка считают, что рынок ипотеки набирает обороты, объясняя это тем, что в сегодняшней ситуации с заоблачными ценами на жилье единственной возможностью купить квартиру становится получение ипотечного кредита.

О том, как сказывается отсутствие дешевых ресурсов на рынке ипотеки и каким банкам сейчас легче живется, Интерфаксу рассказали специалисты ведущих московских банков.

Главное для банков - доступ к длинным деньгам
В сегодняшней ситуации на рынке ипотеки наиважнейшим критерием успеха банка становится степень его привлекательности для инвесторов. С этим согласен и старший вице-президент ипотечного банка DeltaCredit Сергей Озеров. По его словам, самому важному для инвесторов критерию - высокому уровню доходности при минимальном риске - отвечают сегодня две категории банков: государственные и иностранные. Например, DeltaCredit, входящий в финансовую группу Societe Generale, за счет сильного акционера, а также качества своего кредитного портфеля имеет доступ к фондированию по сравнительно низкой стоимости.

Член правления и руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев считает, что в сложившейся ситуации, когда одним из источников привлечения денежных средств являются депозиты, в более выигрышном положении находятся банки, которые активно привлекали средства не только на финансовых рынках, но и от населения. Проблема кризиса ликвидности и длинных денег для них стоит менее остро, - отмечает он. В целом, считает эксперт, физические лица являются более стабильной базой, и нельзя ориентироваться только на финансовые институты. Что касается рынка внешних заимствований, то здесь, несмотря на проблемы с ликвидностью, крупным игрокам с высокими кредитными рейтингами, удается привлекать кредиты значительных объемов по достаточно привлекательным ставкам, близким к базовым, считает Воробьев.

Директор департамента кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин отмечает, что последствия мирового кризиса отразились в первую очередь на тех банках, которые активно старались всеми способами обеспечить большой объем выдач. Для этого им приходилось устанавливать крайне низкие ставки и минимум требований к клиенту-заемщику. В результате сформированный портфель получился крайне рисковым и низкодоходным. Для подобных игроков Галкин видит только один выход - ждать и надеяться на чудо в виде дешевых доступных ресурсов и списывать убытки.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов уверен, что вопрос фондирования остается одним из решающих в реализации программ ипотечного кредитования банками сегодня. Пока говорить о стабилизации ситуации на финансовых рынках рано, считает он. На сегодня одними из немногих источников для банков остаются собственные средства и средства материнских компаний, а также сделки рефинансирования кредитов. Сокращение сегодня числа рефинансирующих игроков, ограничения и изменения условий и стандартов рефинансирования, конечно же, сокращают и количество банков, особенно в регионах, которые предлагают ипотечные программ. Пока на рынке продолжается рост ставок как по кредитам, так и депозитам, ужесточение условий кредитования и требований к клиентам и предметам залога. И каких-либо изменений в обратную сторону пока ждать не стоит, - предполагает эксперт. Кроме того, Жигунов не исключает, что по итогам 2008 года список ранее присутствующих в числе лидеров рынка (в 2006-2007 гг.) игроков претерпит изменения.

Директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова считает, что, несмотря на то, что банки ужесточили требования к заемщикам и продлили срок рассмотрения заявок, этим можно спасти лишь качество кредита и залога, а такие макроэкономические факторы, как инфляция, бесспорно, ухудшают положение заемщиков - кредитное бремя становится тяжелее, ставки по кредитам идут вровень с инфляцией. Удастся ли сдержать инфляцию - опять-таки, покажет время, заключила она.

Замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан считает, что у госбанков и банков с иностранным участием есть возможность привлечения дешевых ресурсов, в связи с чем они могут снижать процентные ставки по ипотечным программам, причем, как правило, для заемщиков с полностью подтвержденным белым доходом или с большей частью белого дохода, с хорошими активами.

Туманные перспективы
Все эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на проблему с длинными деньгами, ипотечный рынок продолжит расти, однако темпы роста сократятся.

Земан отмечает, что дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, насколько долго будет сохраняться нынешняя ситуация на западных финансовых рынках. Если кризис в течение трех-четырех месяцев закончится, то, конечно, существенного увеличения ставок не будет. В случае затяжного характера кризиса, скорее всего, банки продолжат политику повышения процентных ставок из-за нехватки длинных источников финансирования, - предполагает он.

Банкир также отметил, что уже сейчас очевидно, что в 2008 г. ни бурного роста ипотеки, ни долгожданного снижения ставок по кредитам до 8% годовых не будет. Поскольку жилищная проблема по прежнему актуальна, спрос на ипотечное кредитование имеет положительную тенденцию, однако в связи с ужесточением банками требований к андеррайтингу заемщиков объемы кредитования вряд ли будут расти, заключил эксперт.

Воробьев считает, что в целом российский рынок ипотеки имеет потенциал роста, поскольку в данный момент доля ипотечных кредитов в ВВП России является незначительной. Кроме того, он считает, что российские ипотечные активы в целом являются менее рискованными, и в перспективе инвесторы обратят внимание на российский рынок ипотеки, что приведет к его развитию. Воробьев ожидает притока денежных средств на рынок и, как следствие, появления возможности скорректировать ставки в сторону уменьшения.