Ипотека и недвижимость - Ипотека возвращает утраченные позиции

Не так давно на московском рынке недвижимости появился новый формат арендного жилья - летние квартиры. Появление такого формата объясняется желанием пенсионеров заработать на своих кровных квадратных метрах за то время, пока они будут отдыхать (работать) на даче. Как правило, сдаются такие варианты с мая по сентябрь-октябрь. При этом цена на аренду летних квартир традиционно ниже среднерыночной на 30-50%. Что немаловажно, чаще всего ниже и комиссия риэлтору, скидка доходит до 50% и более.

Кроме того, есть у этих квартир еще одна особенность довольно много вариантов сдается не целиком. Например, в трехкомнатной квартире сдается лишь одна или две комнаты, третья же комната используется хозяином как склад под хранение своих наиболее ценных вещей. Уж коль зашел разговор об особенностях, стоит отметить и еще один, не очень приятный момент. Некоторые хозяева, особенно страдающие маразмом, сдав такую квартиру считают нормальным заявиться в нее в любой момент и переночевать там пару деньков. Как- никак, а надо получить пенсию, купить в городе семена, некоторые продукты, поболтать по городскому телефону с другими пенсионерами и прочее. В общем решить, накопившиеся проблемы.

Не лишним будет отметить и психологический фактор, вернее то, как относятся такие предприимчивые пенсионеры к своим жильцам. А относятся они к ним не всегда как к полноценным и независимым арендаторам, а как к людям, которых они пустили пожить в свои чудо-хоромы. Все-таки очень сказывается разница, когда человек сдает свою вторую квартиру с уже ненужной мебелью доставшейся от прабабушки и когда он сдает свое единственное жилье в котором живет сам.

Снимают летние квартиры такие же летние люди, приезжающие в Москву немного подзаработать или поступить в ВУЗ: родители с детьми-абитуриентами из других городов, рыночные торговцы, строители, таксисты-маршруточники, проститутки и прочие искатели материальных благ и просто человеческого счастья. Некоторые люди постоянно проживающие в Москве, но не имеющие собственного жилья, используют летние квартиры как место для временного проживания при поиске более лучшего и долговременного варианта. Обычно это называется перекантоваться.

Как отмечает Мария Жукова, заместитель директора департамента Миэль-Аренда холдинга Миэль, по наблюдениям специалистов появление летних вариантов сбивает с толку многих арендаторов. У них возникает ощущение избытка предложения, снижения стоимости, и, естественно, они начинают торговаться с хозяевами квартир, которые предлагают нормальные долгосрочные варианты. В итоге ставка аренды весной и летом становится ниже на 10 15 %. Зная данную тенденцию, опытные арендодатели стараются сдать свою недвижимость до наступления весеннего сезона. Если же не удается, то они предпочитают скорее придержать квартиру до наступления осени, чем сдавать ее летом по сниженным ценам. Ведь договор подписывают на полгода или год, и в течение этого времени арендодатель не имеет права повышать цену, а значит, прибыль будет упущена.
Ипотека возвращает свои позиции. Это подтверждают данные аналитического исследования, проведенного Группой компаний Домостроитель - одним из крупнейших застройщиков Московской области.

Так, в апреле приобрести квартиру по ипотеке в объектах Группы планировало 32% покупателей, а в мае уже 35%. При этом абсолютным рекордсменом среди объектов ГК Домостроитель стал жилой комплекс Юго-Западный, расположенный в городе Московский Ленинского района в 8 км от МКАД по Киевскому шоссе. Если в марте ипотечную сделку на покупку квартиры в ЖК Юго-Западный заключило 34,69% покупателей, в апреле 57,14%, то в мае этот показатель оставил уже 77,78%.

Ни для кого не секрет, что чем выше ликвидность проекта, тем выше процент сделок, совершаемых в инвестиционных целях. И все чаще инструментом для инвестиций становится именно ипотека. Для того чтобы разобраться в методике ее расчетов возьмем для примера просторную, площадью 70 кв.м., двухкомнатную квартиру в корпусе 2 жилого комплекса Юго-Западный.

Это 17-этажный кирпично-каркасный дом, входящий в 1-ую очередь строительства жилого комплекса Юго-Западный наряду с еще пятью кирпично-каркасными домами и общеобразовательной школой на 1100 мест. В настоящее время дома 1-ой очереди готовятся к сдаче в эксплуатацию.

В октябре 2006 года, когда здесь только открывались продажи квартир по ипотеке, квадратный метр в выбранной нами квартире стоил 48 182 руб., а значит, стоимость квартиры составляла 3 372 740 руб. В мае 2008 года квартира уже стоила 6 214 520 руб. (88 400 руб. за квадратный метр). Входной билет в ипотеку на первичном рынке 10% стоимости квартиры. Располагая этой суммой можно рассчитывать на получение от банка кредита. В октябре, когда строительство велось на уровне первого этажа, в качестве минимального первоначального взноса требовалось внести 337 274 руб. Еще 50 050 руб. необходимо было для оплаты комиссии банка и стоимости страховки за первый год.

Если бы мы взяли кредит сроком 20 лет с ежемесячным платежом 37 747 руб. на этапе строительства (14% годовых) и 31 332 руб. после оформления в собственность (11% годовых), наши расходы в течение 20 месяцев составили 754 940 руб. Кстати, речь идет об актуальных на сегодняшний день процентных ставках. Вместе с комиссией банка и страховкой за первый и второй годы, а также первоначальным платежом наши расходы составили бы 1 158 959 руб. При продаже квартиры в мае 2008 года сбор за досрочное погашение кредита платить нам не потребовалось бы, ведь с момента покупки квартиры прошло уже больше года. Что же мы получаем? За двадцать месяцев, прошедших с начала продаж по ипотеке, цена нашей квартиры выросла на 2 841 780 руб. Если вычесть из этой суммы все наши расходы, остается 1 682 821 руб. или 145,2% от вложенных средств. Это примерно 87,12% годовых. При ипотеке сроком 25 лет наши расходы снизились бы до 1 134 819 руб. за счет меньших ежемесячных платежей, а прибыль возросла до 1 706 961 руб. Итого доходность наших вложений составила бы 150,4% или 90,25% годовых.

Если бы мы выбрали 3-комнатную квартиру площадью 88 кв.м. в корпусе 5, также входящем в 1-ую очередь строительства жилого комплекса Юго-Западный, наши затраты остались бы практически на том же уровне, а доходность выросла.

В октябре 2006 года квадратный метр в ней стоил 44 730 руб., сегодня же - 84 500 руб. Цена квартиры выросла с 3 938 029 руб. до 7 439 380 руб. соответственно. Минимальный первоначальный взнос, необходимый для получения ипотеки, в октябре 2006 года составлял 393 803 руб., комиссия банка и стоимость страховки за первый год 57 935 плюс еще 19 493 руб. за второй год. Если бы мы взяли ипотеку на 20 лет, ежемесячный платеж на этапе строительства равнялся бы 44 073 руб., а после оформления в собственность 36 583 руб. Наши расходы составили бы 1 352 261 руб., а прибыль - 2 148 660 руб. Это 158,9% или 95,3% годовых. При ипотеке сроком 25 лет наши расходы снизились бы, а прибыль возросла до 2 176 840 руб. или 164,4% за двадцать месяцев и 98,6% годовых.

В апреле стартовали продажи во 2-ой очереди строительства ЖК Юго-Западный, в которую вошли четыре 17-этажных кирпично-каркасных дома с 19-этажной угловой монолитной секцией, а также детский сад. Сроки сдачи 2 квартал 2009 года. Конечно, цены на квартиры во 2-ой очереди выше, чем на начальной стадии строительства в 1-ой очереди строительства. Но это естественно, ведь проект уже доказал свою ликвидность, коммуникации проведены, в ближайшее время начнется сдача не только жилых домов 1-ой очереди, но и общеобразовательной школы. В то же время набирает обороты и скорость строительства. Уже сейчас некоторые секции 2-ой очереди достигают 12 этажей. По оценкам специалистов Группы компаний Домостроитель только до конца этого года рост цен на квартиры во 2-ой очереди строительства ЖК Юго-Западный составит примерно 25%.

На правах рекламы