Ипотека и недвижимость - Закат "дельты" или черный пиар?

Строительные компании в этом году стали заметными рекламодателями. Затраты по категории услуги по операциям с жилыми помещениями, по данным TNS Санкт-Петербург, составили в январе мае 2008 г. 5,9% от всех затрат на рекламу в Петербурге, а за пять месяцев прошлого года строители обеспечили лишь 2,5% рекламного рынка. В списке крупнейших рекламодателей строители поднялись с 5-го на 2-е место и уступают теперь только ритейлерам.

За первые пять месяцев 2008 г. строительные компании и агентства по недвижимости потратили на рекламу примерно $26,5 млн, а за аналогичный период прошлого года около $7,5 млн, говорит представитель одной из петербургских исследовательских компаний. Строители размещают все больше рекламы, подтверждает гендиректор Видео интернешнл Петербург Алексей Южанов. Руководитель петербургского офиса исследовательской компании Эспар-аналитик Вера Дементьева говорит, что в январе мае 2008 г. строительные компании разместили больше 1150 сторон наружки, преимущественно продуктовой. На щитах изображена информация о ценах, иногда указывается, что практически все квартиры раскуплены, говорит исследователь. Имиджевой рекламой заметен Охта центр.

Продажи квартир буксуют. По словам заместителя гендиректора консалтингового центра Петербургская недвижимость Сергея Себелева, за первое полугодие 2006 г. было продано 1,5 млн кв. м, а в 2008 г. около 1 млн кв. м, из которых 700 000 кв. м пришлось на I квартал. В конце 2007 г. 1 кв. м стоил $2500, а в начале 2008 г. уже $3300, и продажи приостановились. Люди стали более разборчивыми и могут отложить свою покупку. К тому же лето традиционно низкий сезон на рынке недвижимости, рассуждает он. В таких условиях строители вынуждены увеличить активность на рекламном рынке, говорит Себелев. Он добавляет, что чаще всего рекламируются дома, где спрос на квартиры особенно низок из-за не очень хорошей планировки, а также большие комплексы, которые еще не достроены и требуют больших объемов финансирования.

На маркетинговую активность строителей влияет и мировой финансовый кризис, считает гендиректор инвесткомпании Скиф Владимир Скляревский. По его словам, деньги строителям нужны сейчас, чтобы финансировать строящиеся объекты. При этом банки серьезно повысили ставки по кредитам и не очень охотно выдают их девелоперам. Еще год назад мы не увидели бы столько рекламы. Строители просто заняли бы у банков денег, чтобы возводить новые дома, а не стали ждать, пока будут раскуплены квартиры в построенных домах, говорит он.

Рекламные акции могут быть вызваны необходимостью увеличения темпа продаж в конкретном доме, признает начальник отдела маркетинга Городской домостроительной компании Галина Чесаева. Суммы затрат на рекламу строители не раскрывают. Директор по маркетингу и продажам Возрождения Санкт-Петербурга Илья Андреев объясняет рост затрат на рекламу повышением ее стоимости. По сравнению с 2007 г. рекламный бюджет этой компании вырос на 13%. По оценке АКАР, медиаинфляция составляет в среднем примерно 30% в год.

Ленстройтрест, входящий в группу Ленстройматериалы, в этом году увеличил рекламный бюджет почти на 35% при увеличении объема рекламы примерно на 20%, говорит начальник управления продаж компании Александр Курочкин.

ЛЭК в прошлом году начала продавать квартиры в пяти очень крупных проектах. По сравнению с прошлым годом объемы нашего строительства выросли по меньшей мере в пять раз, соответственно увеличились и затраты на рекламу, объясняет начальник пресс-службы ЛЭК Инна Малиновская.
Пионер и лидер отечественной долларовой ипотеки — банк DeltaCredit — может столкнуться с серьезными сложностями, утверждают специалисты и журналисты.

Все началось с ухода из банка еще в сентябре президента и председателя правления банка Николая Шитова. Его, одного из ведущих отечественных практиков ипотечного кредитования, переманила группа «Тройка Диалог», вознамерившаяся создать первый в стране ипотечный банк. И хотя планы «Тройки» и Шитова находятся пока еще в начальной стадии (по данным М2, «Тройка» в настоящее время занята покупкой базового банка для своего проекта и проводит изучение предлагаемых вариантов), бывшему топ-менеджеру банка DeltaCredit удалось увести от своего бывшего работодателя значительную часть команды. Напомним, что еще в октябре «Тройка» обнародовала свои планы в течение трех месяцев запустить рассчитанный на 4–5 лет проект по созданию ипотечного банка. Кредитование новый банк будет осуществлять через сеть отделений «Росгосстраха», число которых превышает 2300 (по этому показателю он уступит только Сбербанку России).

DeltaCredit — первый в России коммерческий банк, созданный специально для предоставления ипотечных кредитов населению и являющийся сегодня одним из лидеров по количеству выданных кредитов. Сильное положение банка на рынке не в последнюю очередь было обеспечено деятельностью «команды Шитова», и есть основания думать, учитывая дефицит специалистов-практиков в этой сфере, что DeltaCredit банку не сразу удастся найти адекватную замену.

Однако смена команды — это еще полбеды. Уход шитовцев может негативно отразиться на самом главном конкурентном преимуществе банка. Дело в том, что значительная доля ресурсной базы DeltaCredit банка сформирована за счет средств, предоставленных Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР) и Международной финансовой корпорацией (МФК). Этот заем общим объемом $40 млн (по $20 млн от каждого участника) банк DeltaCredit получил на 10 лет. Кроме того, в июне этого года банк подписал с МФК соглашение об открытии еще одной кредитной линии на $66 млн. И именно такой состав кредиторов банка с их «дешевыми» деньгами позволял DeltaCredit банку лидировать на рынке долларовой ипотеки.

Однако на прошлой неделе в прессе появились сообщения о том, что международные кредитные линии DeltaCredit банка могут быть заморожены. Так, газета «Коммерсант» утверждает, что договоры DeltaCredit с ЕБРР и МФК предусматривают возможность замораживания или отзыва при смене менеджмента банка. И в принципе подобное условие не блажь иностранцев, а вполне разумное и часто практикуемое управленческое требование. «Коммерсант» утверждает, что часть кредитных линий DeltaCredit банка уже заморожена.

Между тем в самом DeltaCredit банке утверждения деловой газеты о замораживании кредитных линий категорически отвергают, называя их «чистым вымыслом». «В договорах, подписанных DeltaCredit банком с ЕБРР и МФК, нет пунктов о том, что в случае смены менеджмента DeltaCredit банка его кредитные линии будут заморожены», — сказала М2 директор по маркетингу DeltaCredit банка Виктория Кочеткова и подчеркнула: «Октябрь стал самым успешным месяцем работы DeltaCredit банка, количество выданных в октябре ипотечных кредитов вдвое превысило тот же показатель за сентябрь». В МФК утверждения «Коммерсанта» не комментируют. Пресс-секретарь ЕБРР Ричард Уоллис сообщил М2, что о замораживании кредитной линии его организацией говорить не имеет смысла, поскольку все средства по этой линии ЕБРР уже выплатил.

В случае, если замораживание кредитных линий международных финансовых организаций DeltaCredit действительно произойдет и если банку не удастся быстро сформировать команду, вызывающую доверие у кредиторов, последствия могут быть самыми серьезными как для банка, так и для рынка в целом.

Приостановка кредитования вряд ли скажется на уже получивших в банке кредиты, но отразится на возможности банка предоставлять новые. У банка, естественно, останется целый ряд кредиторов. Однако если кто-либо не откроет DeltaCredit банку кредитных линий, сопоставимых по величине с предоставленными ЕБРР и МФК, то «заменить» их вряд ли представится возможным. Теоретически банк DeltaCredit мог бы использовать средства, заработанные в результате выдачи 2000 кредитов. Однако, во-первых, средств этих явно недостаточно, а, во-вторых, банк должен быть банком и работать именно на привлеченных деньгах, а не на собственных, как инвестиционная компания. Еще один вариант, но далеко не выход — это рефинансировать закладные на уже выданные ипотечные кредиты. Но это опять-таки не обеспечит банку солидного кредитного портфеля.

Если же разрастающиеся на рынке слухи окажутся беспочвенными, то уже сам факт их появления может нанести серьезный вред, причем не только DeltaCredit банку. Российская ипотека только-только начала набирать обороты, завоевала доверие населения, и скандалы здесь совсем ни к чему.

Учитывая значимость, которую придает вопросам ипотеки нынешняя кремлевская администрация, у дела есть и политический аспект. Критики правительственной политики могут обратить внимание на зыбкость существующих структурных решений в ипотечной сфере. Также возможные проблемы по сути американского банка DeltaCredit могут дать дополнительные козыри как сторонникам рублевой ипотеки, так и противникам западных инвестиций в российскую финансовую розницу.