Ипотека и недвижимость - Эксперты о возможности "апокалиптического" сценария на рынке жилья в россии

Анализируя ситуацию на рынке жилья, многие эксперты предрекают, что в ближайшее время его ждет либо стагнация, либо снижение уровня цен.

Москва. 10 мая. INTERFAX.RU - В последнее время цены на московские квартиры растут не такими быстрыми темпами, как в начале этого года. Аналитики говорят, что дело тут не в традиционном майском затишье, когда деловая активность замирает на период весенних каникул. Все указывает на то, что столичный рынок перегрет: квартиры стоят слишком дорого, а у покупателей не хватает денег, чтобы их купить даже при помощи кредитов. Эксперты гадают, что же будет дальше, а некоторые предрекают обвал цен наподобие 2004 года.

Может, конечно, никакого отката и не будет. Кризис на столичном рынке жилья обещают с осени прошлого года. Однако cредние цены преодолели психологический рубеж в $5 тыс. за квадратный метр и продолжили движение вверх. Стоимость типовых 9-ти и 14-этажных панелей теперь начинается от $5037 за кв.м., кирпичных хрущовок - от $5315, а сталинки и типовой кирпич вообще вот-вот возьмут планку в $6 тыс. за метр. В целом в апреле стоимость столичного жилья превысила мартовский показатель на 5,8%.

Тем не менее, статистика последних нескольких недель свидетельствует о постепенном остывании рынка. Если для марта был характерен прирост до 2% в неделю, то в апреле этот показатель снизился до уровня 1%. Конечно, это тоже немало, но постепенное остывание рынка после ценового скачка начала года налицо, - пишет в своем отчете руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко.

Большинство специалистов соглашаются, что рынок готовится к грядущей стагнации, но варианты развития событий, по их мнению, могут быть самыми разными. Эксперты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО) придерживаются радикальной точки зрения. По их мнению, вскоре цены могут стремительно покатиться вниз.

Виной всему инфляция, которая обесценивает накопления граждан, а также кризис, разразившийся в прошлом году на рынке недвижимости в США. Невозврат наиболее рискованных ипотечных займов привел к тому, что американские банки перестали давать деньги взаймы. Соответственно, у российских банковских структур, которые кредитовались за рубежом, тоже начались проблемы. В итоге наши банки усложнили процедуру выдачи займов и усилили контроль за клиентами.

Подавляющее большинство кредитно-финансовых учреждений увеличили сроки рассмотрения заявок на получение кредитов для более тщательной проверки заемщиков, а в качестве обязательного документа при оформлении ипотеки стали требовать справку о доходах по форме НДФЛ, которая свидетельствует об уровне белой зарплаты. Одновременно банки один за другим повысили ставки по кредитам. В среднем за последние месяцы займы подорожали на 0,5-1%, причем не только в мелких и средних структурах, которые в наибольшей степени пострадали от мирового кризиса, но и в крупных банках.

Второй фактор неизбежного понижение цен - платежеспособный спрос населения, который судя по всему, достиг своего предела. Олег Репченко напоминает, что с конца 90-х цены на жилье в Москве выросли почти в 10 раз. Очень многие эксперты сходятся во мнении, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет: цены на нем таковы, что основная масса населения, в том числе средний класс, не в состоянии приобрести квартиру, - рассуждает эксперт, - Нередко цены московской недвижимости оказываются выше, чем во многих более развитых и странах Европы, а также в США.

На протяжении последних лет спрос на московское жилье обеспечивали не только розничные покупатели, но и инвесторы, которые активно вкладывали деньги в жилдплощадь за неимением других способов получения прибыли. В результате по многим показателям рынок приобрел признаки пирамиды, - говорят специалисты. Другими словами, если инвестиционные квартиры в массовом порядке будут выставлены на продажу, то кривая цен устремиться вниз, а ситуация будет развиваться по принципу снежного кома.

В любом случае, согласно прогнозам, последняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и сойдет на нет вскоре после майских праздников. Впоследствии рынок ожидает новая стагнация, которая, скорее всего, будет сопровождаться откатом цен назад, - считает Репченко, - Принимая во внимание, что в 2007 г. величина коррекции составила порядка 10%-15%, теперь она может оказаться даже больше и составить 15%-20%.
Пока дачники во время майских праздников будут сажать картошку и морковь, участники рынка недвижимости замрут в ожидании, возможно, нового поворота в ценовой политике на рынке жилья. Можно ли с известной точностью предсказать такие изменения, пытался оценить корреспондент ПРАЙМ-ТАСС.

Если урожай дачника, по большому счету, зависит от двух основных условий: хорошей погоды и трудолюбия хозяина участка, то цена на жилье на российском рынке определяется не только изменениями спроса и предложения. В эти понятия входит столько переменных, что прогноз зависит, скорее всего, от тех основных исходных данных, которые учитывают в своих методиках оценки рынка его участники. Для ипотечных игроков они будут одни, для риэлторов другие. Отношение покупателя к прогнозам сложится в зависимости от того, хочет ли он совершить инвестиционную покупку или всего лишь купить угол.

В любом случае, и риэлторы, и простые граждане заинтересованы в покупке квартир. Первые для получения комиссионных, вторые чтобы строить семью, чувствовать себя защищенным. Но стоит ли делать это сейчас?

Аналитики центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений /ИГСО/, проанализировали финансовую ситуацию в глобальной экономике и пришли к выводу, что жилищный рынок в России может обрушиться еще до конца текущего года. Казалось бы, надо радоваться возможному снижению цен на рынке жилья, но, оказывается, пока для этого нет причин. По оценке ЦЭИ ИГСО, основной причиной вызревающего падения цен на отечественном рынке жилья является продолжающееся сокращение реальных доходов населения, вызываемое инфляцией. Приближению обвала также способствуют жесткая политика банков по отношению к должникам и высокая ставка процента по кредитам. Финансовое положение средних слоев ухудшилось, затруднив оплату ипотечных кредитов. Чтобы обезопасить себя от новых рисков, банки усложнили выдачу займов и начали ужесточать политику в отношении должников, не способных своевременно выполнять финансовые обязательства. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления среднего класса трудности с оплатой кредитов у него будут возрастать, пока не достигнут критической фазы,- отмечает руководитель ЦЭИ ИГСО Василий Колташов. Генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования /НБИК/ Дмитрий Балковский подтвердил печальное положение заемщиков.

Месячный доход семей российского среднего класса редко превышает 2500 евро. Выплачивая огромные проценты за переоцененное жилье, должники все время находятся на грани семейного банкротства, говорит В.Колташов. Материальные возможности большинства уже подорваны инфляцией. Дальнейшая девальвация рубля, наряду с другими валютами лишит их возможности регулярно осуществлять платежи. Меры давления со стороны банков ничего не дадут. Инфляционный процесс продолжится, что неминуемо приведет рынок жилой недвижимости в России к краху. Произойти это может еще до конца 2008 г. Снижение цен способно только на первом этапе падения составить более 50 проц. Аналогичная ситуация и в других странах СНГ, где положение средних слов еще более шатко, считают аналитики ЦЭИ ИГСО. По словам В.Колташова, изъятие банками жилья неплательщиков не позволит вернуть средств, затраченных на его покупку, поскольку спрос на недвижимость упадет. Вместе с тем такие меры приведут к резкому снижению цен на жилищном рынке. Сдержать этот процесс не поможет даже монопольная схема рынка, продолжает утверждать он.

Однако не все эксперты придерживаются подобного мнения. С точки зрения генерального директора кредитного брокера ФОСБОРН ХОУМ Василия Белова, если на рынке ипотеки будут продолжаться те же процессы рост ставок и ужесточение условий для заемщиков, то к концу этого года можно ожидать корректировку цен в минус на 5-10 проц, не больше. В результате снижения платежеспособности граждан начинает формироваться новая платформа отложенного спроса. К чему это может привести? Жилищные проблемы никуда не денутся, люди будут продолжать надеяться на возможность их улучшения и при первой возможности вновь попытаются выйти на рынок для совершения какой-либо операции. Ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова считает, что именно по причине формирования этой новой платформы отложенного спроса, обвала цен на рынке ожидать не стоит летом, скорее всего, начнется плавное коррекционное снижение цен не более чем на 3-5 проц /причем оно будет обусловлено, скорее, дисконтом от каталожной цены/.

Начальник аналитического отдела УК КапиталЪ Сергей Карыхалин тоже сомневается в возможном снижении цен. Но он считает, что никаких предпосылок к снижению реальных доходов населения пока нет. Конечно, инфляция и ужесточение кредитной политики банков осложняет положение заемщиков и это неминуемо приведет к снижению спроса на жилье со стороны покупателей, берущих ипотечные кредиты. Однако, доля ипотеки пока невелика она не является определяющим фактором для рынка. Так что в резкое снижение цен я не верю - это маловероятный сценарий, а вот стабилизация /стагнация/ очень даже вероятна, объясняет он и добавляет: Для коренного изменения ситуации на рынке необходима смена власти в Москве и изменение сложившейся бюрократической системы.

Все знают, что цены на недвижимость в России значительно превышают общеевропейские, а качество большей части квартир остается на низком уровне. По мнению аналитиков ЦЭИ ИГСО, подобная ситуация существует благодаря предельной монополизации жилищного рынка, особенно ощутимой в Москве. Спекулятивные цены на недвижимость сохраняются при поддержке государственной бюрократии, защищающей связанные с ней крупные компании. Наряду с высокой стоимостью домов и квартир в России существует предельно завышенный годовой процент. Получая займы под 3-5 проц, отечественные банки кредитуют население под 15-25 проц и часто штрафуют за преждевременное погашение долга.

Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС задал вопрос экспертам: считаете ли вы что российский рынок и московский рынок, в частности, это рынок нескольких сильных игроков, заинтересованных в поддержании высоких цен на жилье? В.Белов сказал однозначно нет. Московский рынок жилой недвижимости свободный и формируется на основе спроса и предложения. Во всяком случае, если говорить о вторичном рынке жилой недвижимости, пояснил свою позицию он. Противоположное мнение высказал С.Карыхалин: Безусловно, московский рынок недвижимости монополизован, и дело даже не столько в том, что он контролируется несколькими крупными игроками, сколько в том, что система выделения участков под строительство и многочисленных согласований выстроена таким образом, что реальная конкуренция среди застройщиков невозможна, а цены в разы превышают себестоимость. В результате получается, что расходы на всевозможные согласования и подключение к инфраструктуре составляют существенную долю стоимости жилья, а государство, вместо того, чтобы брать часть этих расходов на себя, перекладывает их на покупателей жилья. Соответственно, возникает вопрос о форме участия государства в ценовой политике на рынке недвижимости. В советское время все строительные вопросы решал Госплан и чиновники: кто, что, где и по какой цене будет строить. Попытка заморозить цены в нынешнее время была осуществлены в прошлом году в Красноярске. С 13 сентября в Красноярском крае был объявлен мораторий на повышение цен на недвижимость, о чем официально заявил тогда заместитель губернатора Николай Глушков. В результате цены взлетели еще выше, чем это было возможно.

Но неужели заморозка цен единственный механизм борьбы за возможность купить квартиру простому человеку? По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, власти понимают, что искусственное снижение цен на жилье не является панацеей и грамотным способом повышения доступности жилья. Значительная дефляция на рынке жилой недвижимости может спровоцировать системный кризис, который затронет и смежные финансовые рынки в первую очередь, банковский сектор. Правильная политика в данном случае должна заключаться не в попытке государственного регулирования цен, а в реализации мер, направленных на сохранение баланса спроса и предложения:

Конечно, можно надеяться на благоразумие чиновников и депутатов, которые в будущем поспособствуют улучшению российского законодательства, но жить-то надо сейчас. А, значит, надо исходит из реальной ситуации. По мнению руководителя аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрия Таганова, в настоящее время рынок недвижимости ведет себя весьма непредсказуемо. Год начался с периода ажиотажного спроса на квартиры, который в конце марта - апреле сменился стабилизацией. Эта стабильная ситуация продолжалась вплоть до недавнего времени, когда показатели уровня спроса начали вести себя очень неоднозначно. Сейчас что-либо с уверенностью прогнозировать не представляется возможным. Необходимо дождаться как минимум первой недели после майских праздников для того чтобы понять, что же будет происходить с рынком дальше.

Он предлагает рассмотреть два реалистичных сценария. Первый сценарий, которого придерживается само агентство, заключается в том, что текущее снижение показателей спроса может быть вызвано приближением затяжных майских праздников, когда деловая активность /по аналогии с январем/ существенно снижается. В таком случае ничего существенного не произойдет, и после окончания праздничного периода все вернется на свои места. В соответствии с ранее сделанными прогнозами, рынок до конца лета будет оставаться в стабильном состоянии, без существенных всплесков и падений. Цены придут к темпам роста в пределах 1-2 проц в месяц. К тому же сейчас рынок переполнен спросом, добавляет Д.Таганов и поясняет, что ситуация эта возникла в результате периода ажиотажного интереса к рынку недвижимости во время кризиса на фондовом рынке начала текущего года. Поэтому, по его мнению, текущее снижение показателей спроса может быть связано еще и с тем, что рынок попросту возвращается к своему нормальному уровню /ведь фондовый рынок уже достаточно давно стабилен и больше не вызывает практически никаких опасений/.

Согласно пессимистическому сценарию, текущий спад покупательской активности вызван переоцененностью и перегретостью рынка недвижимости и свидетельствует о том, что вскоре возможно повторение сценария начала 2007 г, когда на рынке наблюдалась стагнация, сопровождавшаяся спадом показателей спроса /на фоне роста объема предложения/ и некоторого снижения цен. В случае реализации данного сценария рынок до начала осени будет находиться в фазе коррекции вниз по всем показателям спроса и цен.

Покупатели уже отреагировали на неопределенность на рынке. По признанию руководителя аналитической службы МИАН-Агентство недвижимости Алексея Кудрявцева, некоторые потенциальные покупатели квартир уже переориентировались в сегмент аренды жилья, где увеличение ставок происходит гораздо более медленно. Другая же их часть, рассчитывающая приобрести квартиры с использованием ипотечных схем, также вынуждена повременить с улучшением жилищных условий по причине невозможности накопления первоначального взноса.

Если говорить коротко о прогнозах и пожеланиях, то, по мнению А.Кудрявцева, в мае ожидается начало периода стабилизации цен, который может продлиться, как минимум, до осени. Д.Таганов еще раз советует подождать итогов первой майской рабочей недели, т.к в настоящее время объективных макроэкономических предпосылок для кризиса на рынке недвижимости нет. Более того, стабилизировавшийся фондовый рынок, стабильная политическая ситуация и высокие цены на нефть позволяют быть относительно уверенным в светлом завтра России /по крайней мере, до конца 2008 года/. А вот Д.Балковский настаивает, что коррекция неизбежна, кто бы ни утверждал обратное.

Не будем поступать как известный персонаж в анекдоте: сажать картошку и на следующий день ее выкапывать, ожидая при этом богатый урожай. Чьи аналитические прогнозы оправдаются, посмотрим осенью, а пока давайте отдохнем на майских праздниках и дождемся первых вестей с рынка недвижимости.