Ипотека и недвижимость - Подайте на миллиард

Согласно последним данным аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, за первый квартал 2008 года, средняя цена предложения на первичном рынке элитного жилья выросла на 15,3% и составила 19665 $/кв. м; на вторичном рынке прирост составил 9,5%. Самая высокая средняя удельная цена 27288 $/кв. м. зафиксирована в клубных домах, самая низкая 16838 $/кв. м в многоквартирных.

Сразу стоит отметить, что это только средняя удельная цена. В действительности же, цена на элитный квадратный метр бывает куда больше. Например, цены, по которым будут продаваться лофты в корпусах реконструированной фабрики Красный октябрь пока неизвестны, но в том, что цена квадратного метра невозмутимо перейдет планку в $50 000 уже никто не сомневается. Кроме того, Красный октябрь - проект весьма масштабный, и продажи площадей здесь продлятся несколько лет, поэтому не исключено, что цена метра может по мере строительства может оставить вышеупомянутые $50 000 далеко позади. Но полсотни тысяч долларов это не та цифра к которой стремятся российские миллиардеры.

Многие риэлторы московского рынка недвижимости уже давно знают, что в первопрестольной проводились сделки где цена квадратного метра доходила до $100 000. Естественно, такие сделки не попали в пресс-релизы и аналитические отчеты рассылаемые представителям СМИ для генерации последующих новостных и статейных материалов. Все виной ангельская репутация тех людей, кто покупает такую недвижимость, которые практически всегда являются представителями государственной власти. В итоге, можно смело сказать, что сегодня московская недвижимость занимает лидирующие теневые позиции по уровню цен в мире.

Как отмечает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, - в I квартале 2008 года наблюдался рост цены предложения, как на первичном, так и на вторичном рынке элитного жилья. Причиной тому был рост спроса на элитную недвижимость, связанный с напряженной ситуацией на фондовом рынке, активизацией отложенного спроса, появлением в предложении новых уникальных и рекордно дорогих объектов. В ближайшее время ожидается снижение темпов роста цен.

Лично я не согласен с мнением Владислава Луцкова. На мой взгляд, те люди, которые покупают элитные квартиры и особняки на Остоженке или Якиманке, вряд ли реагируют на то, что происходит на фондовом рынке. Для них цена является тем самым фактором, который позволяет отличить своих от чужих. Высокодоходные группы российских чиновников и бизнесменов (повязанных с чиновниками) широко практикуют такой простой способ социального закрытия своего пространства от чужаков.

Например, в районах концентрации групп с высокими доходами обычно действуют магазины с ценами, которые существенно превышают уровень цен на такие же товары в других районах, что обеспечивает закрытие этих магазинов для представителей более низкодоходных групп. Аналогичным образом в престижных районах вздуваются цены на землю. Стратегия пространственной сегрегации постепенно набирает обороты в России, где уже существуют Рублевка, Золотая миля и даже Золотой остров. Не исключено, что через пару лет Москва обзаведется каким-нибудь Бриллиантовым переулком. Тем более по данным опроса чиновников, депутатов и адвокатов, который провел Институт социально-экономических проблем народонаселения РАН, элитная недвижимость остается одним из главных символов богатства. В свою очередь, богатых людей сегодня в Москве очень много, а следовательно, почти каждому из них жизненно необходим такой символ, за который они готовы заплатить самые баснословные деньги, тем более вышеупомянутые деньги появились у них относительно недавно и практически в одночасье. А это значит, что о скопидомстве европейских миллионеров на российских просторах говорить не приходится.

Каждый наш миллионер хочет причислить себя к чему-то очень элитному, изысканному и закрытому, что немаловажно, за любые деньги. Не хотят наши сильные мира сего, чтобы беседуя с ними, кто-то ясно представлял себе, как человек напротив, причисляющий себя сегодня к какой-то непонятной элите, лет 20-30 назад бегал трусах за рубль тридцать по пионерскому лагерю какой-нибудь Завитинской области и с видом истинного гурмана пожирал столовские котлеты кривыми алюминиевыми вилками. Нет, это было не с ними.
Цифры, которые называют девелоперы, поражают воображение. Coalco строит Большое Домодедово на 12 млн кв. м за $11 млрд. Вложить около $15 млрд и построить около 9 млн кв. м в том же Домодедове хочет Евразия-сити. Масштаб обещает новый город А101 на Калужском шоссе, где запланировано в общей сложности около 11 млн кв. м на $7 млрд. Ренова стройгруп возводит в Екатеринбурге 13 млн кв. м за 400 млрд руб. Несмотря на проблемы с кредитованием, за последние три месяца о запуске нового проекта заявила, например, компания Регионы, которая хочет построить в Петербурге бизнес-парк на 500 000 кв. м стоимостью более $1 млрд; СУ-155 объявила о начале строительства в Великом Новгороде 1,3 млн кв. м за $2,3 млрд; тогда же фонд бывшего совладельца Копейки Александра Самонова Accent Russia Opportunity Fund и Ross Group объявили о планах вложить $1,5 млрд в новую сеть торгово-развлекательных центров.

$60 млн равны $1 млрд

Во-первых, эти средства инвестируются не единовременно: допустим, А101 рассчитан на 30 лет, напоминает заместитель председателя правления Масштаба Сергей Рыбаков. И жилье, и коммерческая недвижимость вводятся очередями. На первую очередь проекта стоимостью $1 млрд девелоперу, как правило, нужно около $200 млн, рассказывает он. Продав ее или сдав в аренду, застройщик может пустить деньги на другие очереди.

Во-вторых, продолжает Рыбаков, собственные средства девелопера составляют меньшую часть инвестиций. По его словам, для девелопера труднее всего запуск проекта, так как банки начинают кредитовать его только после получения разрешения на строительство. А до этого необходимо на свои деньги приобрести участок, перевести его под застройку, подвести коммуникации и т. д. Правда, уточняет Рыбаков, потом банки все эти затраты засчитывают и дают, как правило, 70% средств в виде кредита.

Вообще, стандартное соотношение между своими и заемными средствами 30 на 70, объясняет Рыбаков. Получается, из $200 млн, необходимых для старта миллиардного проекта, сам застройщик должен вложить около $60 млн. 70% стоимости проекта можно финансировать, взяв кредит. Остальные 30% собственные средства, подтверждает региональный директор департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.

Но часто бывает так, что и таких собственных средств у девелопера нет, продолжает Гасиев. Если речь идет о жилье или загородной недвижимости, часть суммы может быть получена за счет предварительных продаж. В проектах коммерческой недвижимости возможно привлечение западного инвестора на паритетных условиях, говорит Гасиев. После того как объект уже находится на стадии получения разрешительной документации или строительства, его можно начинать сдавать либо рефинансировать долг, продав объект. После получения свидетельства о собственности происходит продажа объекта и эти деньги можно использовать для приобретения еще нескольких проектов на ранней стадии, рассказывает он.

Ключевая проблема девелоперов заключается в том, что деньги обычно нужны тогда, когда заложить нечего, когда проект существует только на бумаге. Когда же проект выходит на площадку, он начинает кормить себя сам за счет продаж, резюмирует Александр Паперно, заместитель председателя правления Mirax Group.

Вот пример. РТМ планирует до конца 2009 г. начать строить в городах-миллионниках проекты площадью 1,3 млн кв. м по концепции комплексного развития территории. Проект включает в себя жилье (800 000 кв. м), торговую зону (150 000-170 000 кв. м) и развлекательную часть (кинотеатр, каток и т. п.). Инвестиции в каждый проект, по словам замгендиректора РТМ девелопмент по финансам Алексея Селезнева, около $1,5 млрд в течение 5-7 лет. По его словам, собственные средства компании (и возможного партнера) составят 15-20%, т. е. $225-300 млн. Этого хватит на приобретение участка ($70-100 млн) и строительство торгового комплекса (включая кредитные средства $270-300 млн). Остальные средства привлекаются за счет кредитов, а также продажи жилья и сдачи в аренду коммерческой недвижимости, объясняет Селезнев.

Фонд вместо банка

Понятно, что схема с превращением $60 млн в $1 млрд работает только до тех пор, пока банки дают кредиты. Ставки по кредитам сейчас колеблются в диапазоне 10-14%, в прошлом году вилка была 9-13%, утверждает Александр Паперно из Mirax. Банк Москвы сократил выдачу кредитов девелоперам, так как это очень рискованный бизнес он по силам лишь государственным банкам, рассказывает гендиректор департамента корпоративного и инвестиционного бизнеса банка Андрей Шалабаев.

Длинные большие деньги, которые нужны девелоперам, практически ушли с рынка, утверждает член правления Unicredit Евгений Ретюнский. Он считает, что многим девелоперам придется приостановить проекты. Миллиардер Михаил Прохоров на прошлой неделе пообещал, что в ближайшее время многие девелоперы рухнут, не найдя на рынке денег на рефинансирование долгов. Рыбаков из Масштаба признает, что на рынке есть сложности с финансированием.

Биржевое размещение как инструмент привлечения средств сейчас также не работает, добавляет управляющий партнер Investment Management Group (IMG) Максим Кунин. Например, ПИК в начале июня хотел продать допэмиссию на бирже, но, собрав заявки, решил повременить: цена не устроила.

Проблема с кредитованием может решаться за счет продажи доли в проекте инвестфондам как правило, 10-25%, считает Рыбаков. К примеру, РТМ в этом году создала совместную компанию с австрийским фондом Immoеast, в которую партнеры внесли $150 млн. Первым проектом станет строительство в Петербурге на 6,1 га торгово-развлекательного центра площадью 90 000 кв. м. Тот же Immoeast купил долю в торговом центре Золотой Вавилон Ростокино (241 000 кв. м) компании Патеро девелопмент. А немецкий фонд KanAm Grund купил у Открытие недвижимости долю в проекте многофункционального комплекса на Кожевнической улице за рекордную сумму в $900 млн.

Участие иностранного партнера упрощает и привлечение кредитов. Так, Международная финансовая корпорация (IFC) весной заявила о планах приобрести долю в российской Heliopark Group за $25-27 млн. IFC также собирается предоставить компании кредит до $50 млн и помочь привлечь синдицированный кредит примерно на $63 млн.

Сейчас компании все чаще обращаются в фонды прямых инвестиций, продавая им доли в проекте либо в самой компании. До конца года этот инструмент привлечения инвестиций будет одним из самых востребованых, прогнозирует Кунин из IMG. Его компания в феврале объявила о приобретении 25% петербургского холдинга Охта групп. Сумма сделки, по данным участников рынка, составила 30-40 млн евро.