Ипотека и недвижимость - «первая скрипка» при покупке недвижимости

В Москве появляется не так уж много новых строительных площадок. При этом они обладают парой любопытных общих свойств. В большинстве случаев они находятся на начальной стадии реализации проектов, когда работы вовсе не начаты. А кроме того, новые проекты достаточно четко позиционируются не просто как бизнес-класс, а как верхний его сегмент независимо от географического расположения будущего дома.

Есть, правда, и дома, которые строятся, как например, жилой комплекс Балтийский квартет по улице Донелайтиса, вл. 39 здесь идут работы нулевого цикла. Комплекс представляет из себя четыре башенных объема разной высоты 22 и 16 этажей. Для места своего появления на свет комплекс будет действительно чем-то необычным: окрестная застройка представлена множеством однообразных белых панельных домов, на фоне которых будущее созвездие корпусов будет неким архитектурным пришельцем.

В Балтийском квартете предусмотрены площади большие и очень большие. Стандартная двушка около 80 кв. м. Есть и меньшие, 68 метров, однако в данном комплексе квартиры этих двух площадей продаются по одной цене 8,8 миллионов рублей. На наиболее крупные площади в настоящее время установлена цена метра на уровне 110 тыс. рублей. Это квартиры размером 158 кв. м, ориентированные на три стороны света.

Компания Торос, которая занимается реализацией проекта заявляет на своем сайте о возможности получения ипотечного кредита. При этом продажи идут через предварительный договор, к которому добавляется покупка векселя. Такое сочетание представляется несколько странным. Однако несомненным плюсом проекта является то, что строительные работы на площадке идут, в то время как на многих аналогичных объектах потенциальному покупателю даже не могут сказать, когда приблизительно можно будет увидеть на стройке рабочих.
Именно так обстоит дело с другой новой стройплощадкой, расположенной на Мытной улице, вл. 40-44. Место это со своей историей, в которую будущий жилой комплекс впишет новую полноценную страницу и о которой стоит немного рассказать.

Еще в середине XIX века недалеко от Калужской заставы открылась мастерская братьев Бромлей. Первоначально ее продукция была нехитрой топоры, пилы, молотки, серпы и косы. В скором времени мастерская превратилась в настоящий машиностроительный завод, который достигал таких высот, что представлял свою продукцию на Всемирной выставке в Париже. В советское время завод получил имя Красный пролетарий, а ближе к нашим дням выяснилось, что содержать не очень рентабельное производство в центральной части города бессмысленно. В итоге появился проект сноса промышленных зданий и строительства на их месте нового комплекса.

Проект, разработанный бюро Остоженка, получил имя Sky House. На месте будущего комплекса в настоящее время расположены стоящие в полной целости и сохранности промышленные постройки. Квартиры здесь продаются (по предварительным договорам), однако, по словам агентов, работы на площадке начнутся только осенью. Можно предположить, что это наиболее оптимистичный сценарий реализации проекта, поскольку пока дом строился только на бумаге, он еще и успел сменить девелопера. Если первоначально созданием комплекса занималась компания Capital Group, то в настоящее время это уже стало проектом MCG.

Хотя дом пока существует только на картинках и в виде макета, можно понять, что в итоге это будет весьма удачный объект недвижимости. Sky House представляет из себя 4 башни (две по 29 и две по 21 этажу) на общем стилобате. Одна из особенностей внутреннего устройства жилой части состоит в том, что квартиры небольших площадей (около 57 кв. м) есть как в нижних, так и в самых высоких этажах. Хотя они и различаются в цене: при предыдущем девелопере внизу небольшая квартира стоила более 10 миллионов рублей, в верхней части вдвое больше. При этом квартиры крупных площадей за счет консольных выступов верхних этажей над предыдущими, растут в размере до 145 кв. м.

Наконец, у Sky House есть еще одна особенность. Это редкий жилой комплекс, в котором самой востребованной окажется в итоге северная сторона. Связано это с местоположением: именно из окон северного фасада открывается колоссальная панорама всего центра Москвы с излучиной Москвы-реки и Кремлем в середине, причем крупным планом, поскольку площадка стоит неподалеку от Садового кольца. Подобными видовыми возможностями может похвастаться далеко не всякая башня бизнес-класса.

Еще один амбициозный проект, недавно вышедший на рынок, будует реализовываться по улице Народного ополчения, вл. 33 хотя здесь и не будет таких видовых возможностей, как у комплекса Sky House. Это будет комплекс, состоящий из трех разновысотных частей (максимум 24 этажа), повышающихся с севера на юг и поставленных на едином двухуровневом стилобате. Площади 1-4-комнатных квартир варьируются от 40 до 158 кв. м, а в состав инфраструктуры входит подземный паркинг на 925 машиномест, а также встроенно-пристроенный детский сад. Современными соседями будущей площадки являются администрация района, прокуратура и налоговая служба. Наверно, предполагается, что впоследствии они переселятся внутрь здания, современный проект который будет выделяться на фоне окружающей застройки.

Однако при всех красотах изображения будущих корпусов сроки реализации проекта предсказывать мы не беремся. И прежде всего это связано с именем компании, которая взялась создавать жилой комплекс. У компании Энергостройкомплект-М в биографии есть достаточно интересные моменты. Несколько лет назад компания была в очень трудной ситуации и тогда ее спасли одна банковская структура, бывшая в свое время активным участником ипотечного рынка. Взамен финансистам достался поселок таунхаусов и малоэтажных домов Новая Опалиха. Что касается времен, более близких к сегодня, к числу непростых объектов компании Энергостройкомплект-М относится реконструкция микрорайона 11 Южного Тушина, квартала к югу от улицы Фабрициуса. Эта самая дешевая и самая, возможно, неприятная новостройка Москвы, где вот уже который год скоро все будет построено. Иногда говорят что у застройщика есть проблемы с завершением строительства, но, на мой взгляд, когда из девяти корпусов построен один, а на месте большинства будущих новостроек мирно стоят обитаемые жилые дома, можно говорить скорее о том, чтобы все-таки начать строительство.

Именно данное обстоятельство заставляет при выборе потенциальной площадки для инвестирования в сегменте бизнес-класса смотреть не столько на качество окружения и оптимальную инвестиционную емкость будущей квартиры, но прежде всего на имя и репутацию застройщика. В качестве примера можно назвать до сих пор не начатую стройку в районе парка Покровское-Стрешнево жилой комплекс Зодиак. Про этот дом представители компании застройщика на выставке по недвижимости весной не смогли сказать, как он будет поставлен на участке. Однако проект ведет компания Лидер и можно предполагать, что лишь анонсированный пока проект через какое-то приемлемое для новых домов бизнес-класса время станет действующей стройплощадкой
При продвижении объектов недвижимости перед девелоперами зачастую встает вопрос, делать упор на объективные характеристики проекта или на эмоциональную составляющую? Объекты недвижимости (будь то коттедж, таунхаус или многоэтажная новостройка) всегда представляют собой индивидуальность. И решение принимается потенциальным покупателем в результате взаимодействия рациональных и эмоциональных составляющих. Именно поэтому так важно определить, что же играет в данном случае доминирующую роль. В частности, этому посвящено исследование Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья, проведенное Индикаторами рынка недвижимости.

Обычно считается, что к эмоциональной составляющей при продаже товаров прибегают в двух случаях. В первом случае объективные характеристики настолько непривлекательны, что о них лучше умолчать, и привлечь потенциального покупателя нерациональным способом. А во втором рынок вышел уже на такой уровень, что потенциальный покупатель и без дополнительных напоминаний знает качество представляемой продукции. В данном случае объективная информация так же будет лишней, так как при прочих равных потенциальный покупатель будет принимать решение, основываясь на своих эмоциях. Однако в случае с недвижимостью говорить, что все объекты представляют одно и то же качество, то есть, что рынок вышел на уровень исключительно борьбы брендов, просто абсурдно. Именно поэтому так важно было определить роль эмоций при принятии решения потенциальным покупателем.

В большинстве случаев эксперты склонялись к тому, что рациональная составляющая все-таки играет доминирующую роль. Причем главный аргумент в пользу этого цена вопроса. Стоимость жилья составляет очень серьезную сумму для среднестатистического семейного бюджета. А когда вступает в силу экономическая составляющая, любые эмоции отходят в строну, считают респонденты.

В то же время, некоторые участники опроса отмечают, что и в не очень привлекательном месте можно продать жилье. Хотя изначально люди настроены рационально, зачатую многие из них поддаются напору агента. При этом поводов для того, чтобы принять эмоциональное решение оказывается более чем достаточно. В частности, среди таких поводов эксперты называют гендерную и социальную составляющие. По словам многих экспертов, если решение в семье принимает женщина, это зачастую приводит именно к эмоциональному, а не рациональному решению. Столь же значимы эмоции, по мнению некоторых респондентов, для людей считающих себя обеспеченными. При этом для последних бренд также играет роль эмоциональной составляющей.

Хотя следует отметить, что в другой ситуации, для представителей наименее обеспеченной прослойки потенциальных покупателей бренд играет уже роль рациональной составляющей. Если в первом случае для потенциального покупателя было важна престижность приобретения, то во втором то, насколько велики гарантии качества, приобретаемого недвижимого имущества.

Так же накладывает свой отпечаток способ, с помощью которого человек подыскивает себе жилье. По мнению экспертов, если поиск ведется по Интернету, то в данном случае лидирующую роль играет разум, в случае же поиска в печатных СМИ чувства. По данным опроса, это связано с тем, что печатные СМИ больше располагают к созерцательности, нежели Интернет.

Наконец, добавляет веса эмоциональной составляющей тот факт, что потенциальные покупатели так или иначе не очень доверяют информации, предоставляемой застройщиками, так как в любом случае, существует определенный лаг между цифровой объемной моделью возводимого дома и тем, что получится в результате. Именно поэтому многие потенциальные покупатели принимают решение, основываясь во многом на своих эмоциях.

Стоит отметить также, что, по мнению некоторых экспертов, последнее время наметился определенный перелом. Если еще 4-5 лет назад доля людей приобретающих жилье исключительно по эмоциональным соображениям была крайне мала, то сейчас она уже занимает вполне ощутимую часть рынка. Именно поэтому на данном этапе развития рынка для его участников важно все время быть в курсе настроений потенциальных покупателей. В частности этому и посвящено исследование Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья, проведенное Индикаторами рынка недвижимости.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Опрос экспертов рынка новостроек ближнего Подмосковья
Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья
Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности
Исследование рынка московских новостроек
Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса
Весь рынок новостроек Московского региона за 2006-2008 годы. Сравнительный анализ