Ипотека и недвижимость - Никто не может сказать, когда дети начнут предъявлять свои права на квартиру

Есть много способов сделать ипотечный кредит максимально выгодным и комфортным. Специалисты Абсолют Банка рекомендуют заемщикам воспользоваться правом на налоговые льготы, что позволяет вернуть до 16% стоимости жилья.

В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ каждый заемщик может получить компенсацию удержанного с него государством подоходного налога (имущественный налоговый вычет) в размере 13% от стоимости приобретенной квартиры или дома (но не более 130 тыс. руб.).

Кроме того, налоговый вычет полагается и за расходы на погашение процентов по кредиту за весь срок их выплаты в размере 13% от общей суммы. Вычет за проценты начисляют постепенно, по мере того, как заемщик выплачивает их банку. Размер данной компенсации, как правило, существенно превышает сумму налогового вычета, рассчитываемого от стоимости приобретенной недвижимости.

Поясним на примере. Предположим, квартира стоила 4 млн руб. Заемщик взял кредит на 80% этой суммы (то есть на 3,2 млн руб.) сроком на 20 лет по ставке 11% годовых. Ежемесячная выплата по такому кредиту составит 33 068,23 руб. С учетом налогового вычета годовая процентная ставка уменьшится уже до 9,57%, а ежемесячная выплата сократится до 30 519,05 руб. За 20 лет удастся сэкономить 611 802,60 руб.

Как воспользоваться налоговым вычетом?
Получить положенную компенсацию не так сложно. Для этого в следующем после оформления кредита году заемщик должен подать налоговую декларацию с комплектом соответствующих документов. Затем на его банковский счет государство переведет 130 тыс. руб., а также вычет за проценты. Если размера заработной платы заемщика недостаточно для того, чтобы ему перечислили компенсацию единовременно, выплаты будут поступать частями в течение ряда лет (до тех пор, пока сумма удержанного подоходного налога не достигнет 130 тыс. руб.).

Есть и другой вариант предоставления компенсации. Он заключается в том, что с заемщика не станут удерживать подоходный налог и в результате его зарплата увеличится на 13%. Чтобы воспользоваться этим способом, необходимо предъявить по месту работы уведомление об освобождении от уплаты налога из налоговой инспекции. Подобный режим сохраняется до тех пор, пока сумма вычета не будет компенсирована заемщику в полном объеме.

Если ипотечный кредит оформлен в иностранной валюте, то при определении размера налогового вычета все платежи по кредиту пересчитывают в рублях по курсу ЦБ на день платежа.

Система получения налоговых вычетов реально действует, и с каждым годом количество людей, воспользовавшихся этой льготой, увеличивается. Так, в 2005 году в 543,5 тыс. деклараций заявлены имущественные налоговые вычеты по приобретению (строительству) жилья. Общая сумма компенсаций составила 54,5 млрд руб. А в 2007 году уже в 1016 тыс. деклараций физические лица заявили имущественные налоговые вычеты в аналогичных ситуациях. Всего на сумму в 183,4 млрд руб., то есть за это время число граждан, воспользовавшихся своим правом на льготу, увеличилось почти вдвое.

Приятные мелочи
Помимо стоимости самой недвижимости в вычет можно включить иные расходы. Например, сумму, затраченную на разработку проектно-сметной документации для сооружения жилого дома; затраты на приобретение строительных и отделочных материалов; оплату работ или услуг по строительству и отделке; расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и систем канализации. А при покупке квартиры в вычет можно включить расходы на ее ремонт с учетом стоимости отделочных материалов и самой работы. Чтобы оформить эту компенсацию, в договоре купли-продажи нужно указать, что в собственность переходит именно недостроенный дом или квартира без отделки.

Как поделить вычет?
По законодательству в случае приобретения жилья в долевую собственность каждый из владельцев имеет право на вычет в той доле, в которой он владеет недвижимостью. То есть, если квартиру покупают муж и жена, каждый из них может рассчитывать на вычет в размере 50%. Но так как супруги являются членами одной семьи и по российскому законодательству все имущество, приобретенное ими, считается совместно нажитым, они могут перераспределить эти доли. Итак, возможны два варианта предоставления компенсаций.

Супруги могут на своем месте работы получать налоговые вычеты каждый на свою долю собственности, то есть по 50%. Допустимо оформить льготу на кого-то одного. Для этого нужно написать два заявления (от имени каждого из супругов), указав, кто будет получать вычеты в 100%-ном объеме. Или можно заключить соглашение в свободной форме, в котором также закрепить, кому следует предоставлять вычеты. Что интересно, подобная схема действительна даже в том случае, если ипотечный кредит оформлен только на одного из супругов, поскольку все равно недвижимость на 50% принадлежит и другому. Налоговый вычет, таким образом, может быть перечислен как мужу, так и жене, но удобнее оформить его на того, у кого больше налоговые отчисления (приличная официальная зарплата). В этом случае вычет удастся получить быстрее. Стоит только иметь в виду, что после того, как супруги определили, кому из них будет предоставлена компенсация, отменить свое решение нельзя, даже если финансовое положение в семье изменится (например, жена, на которую были оформлены вычеты, ушла в декретный отпуск).

Есть еще один любопытный нюанс. Если один из супругов до свадьбы уже получал вычеты, а второй нет, то, покупая совместно недвижимость, семья может рассчитывать на налоговую льготу в 50%-ном размере.

Если жилье приобретает семья с ребенком и ребенок становится одним из совладельцев, то вычет также разделяют на всех собственников. Но так как несовершеннолетний доходов и, соответственно, налоговых отчислений не имеет, то он фактически не может воспользоваться своим правом. В таком случае по недавнему решению Конституционного суда РФ родителям разрешается переоформить эти вычеты на себя. Стоит только помнить, что в дальнейшем ребенок свое право на данную льготу теряет, так как налоговым вычетом человек может воспользоваться только раз в жизни.

Как оформить вычеты?
Понятно, что оформить налоговые документы на получение вычета можно самостоятельно или при помощи профессионалов. Второе, безусловно, проще. Сейчас многие юридические компании предоставляют такие услуги, однако не бесплатно. Стоит присмотреться к предложениям различных банков. Например, Абсолют Банк сейчас проводит специальную акцию Верни себе проценты, в рамках которой каждый заемщик получает бесплатную консультацию юристов, рассматривающих все нюансы конкретного случая.

При самостоятельной подготовке документов следует внимательно изучать образцы и инструкции, предлагаемые ФНС. На некоторых сайтах даны подробные указания по заполнению бумаг, можно даже распечатать соответствующие бланки.

Документы, необходимые для оформления вычетов

* Заявление в произвольной форме (в ИФНС, как правило, есть образец).
* Декларация (Приказ Минфина от 29.12.07 г. № 162н).
* Документы основания: договор купли-продажи, акт сдачи-приемки или свидетельство о праве собственности.
* Документы, подтверждающие фактическое перечисление денежных средств по договору купли-продажи (выписка с банковского счета).
* Документы о расчетах за отделочные материалы и работы (если произведена отделка) счета, накладные, договоры, акты, квитанции и т. п.
* Для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов.

Могут ли отказать в оформлении вычетов?
Отказать в получении вычета могут только в том случае, если заемщик данной льготой уже однажды воспользовался. Кроме того, отказ может быть связан с тем, что документы оформлены неправильно или представлены не в полном объеме. В этом случае нужно просто переоформить бумаги и подать заявку вторично.

В законе достаточно четко прописано, в каком случае человек имеет право на компенсацию, тем не менее иногда возникают споры. Например, сказано, что льгота полагается гражданину, построившему или купившему дом, квартиру или долю в них. Соответственно, из перечня выпадает комната в коммунальной квартире. На ее приобретение вычет не предоставляется. Но есть нюанс. Если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности будет написано не комната, а доля в квартире, то право на вычет сохраняется.

В судебной практике известен случай, когда собственник, недовольный тем, что не может получить имущественный вычет при покупке комнаты, обратился в суд. Суд признал, что комната в квартире является долей в этой квартире и вычет на комнату может быть предоставлен.

Проблемы новостроек
Приобретая квартиру в строящемся доме, следует учесть, что без документов, подтверждающих право собственности на жилье, получение налогового вычета невозможно. Придется дождаться того момента, когда строительство дома будет завершено и на руках у собственника окажется акт приема-передачи или свидетельство о собственности. Однако беспокоиться не стоит, потому что право на компенсацию сохраняется в течение трех лет, и у покупателя хватит времени, чтобы воспользоваться льготой.
Как известно, юридическая чистота квартиры залог благополучия для тех, кто ее купил. Что может служить камнем преткновения при совершении сделки, на что следует обращать самое пристальное внимание при проверке квартиры? Об этом рассказывает юрист агентства недвижимости Кутузовский проспект Ольга Воробьева.

Ольга Борисовна, какое, на ваш взгляд, обстоятельство чаще всего служит причиной для расторжения сделки?

Самая большая проблема это обделенные дети. В Законе 1991 года № 1541 1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации не было нормы, обязывающей включать несовершеннолетних детей в число собственников при процедуре приватизации недвижимости. И родители нередко так и поступали. Это позволяло им при последующей продаже квартиры не обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на проведение сделки. Позднее подобную практику признали незаконной, но немало квартир с обделенными несовершеннолетними уже вышло на рынок. И сегодня такая недвижимость, уже несколько раз сменившая хозяев, может быть истребована выросшими детьми. Сделка будет признана судом недействительной, и у добросовестного покупателя возникнут серьезные проблемы.

И как поступить в подобной ситуации?

До проведения сделки нужно поинтересоваться, есть ли в семье продавца дети, не включенные в приватизацию. Если дети уже взрослые, то их просят предоставить нотариально заверенное заявление о том, что они знают о продаже квартиры, в которой не реализовали свое право приватизации, дают на это согласие и отказываются от всех претензий к покупателю в дальнейшем. В таких сделках родители, как правило, либо отдают часть денег от продажи детям, либо приобретают им жилье, либо предоставляют право пользования другой жилплощадью. Если дети несовершеннолетние, то в этом случае происходит расприватизация квартиры или нотариус наделяет детей долями по согласию родителей из их доли в праве собственности. В противном случае такая сделка будет миной замедленного действия. Никто не может сказать, когда дети начнут предъявлять свои права на квартиру.

А разведенные супруги это тоже проблема?

В принципе, да. Если супруги развелись, но не разделили имущество в течение трех лет после расторжения брака, то есть шанс, что обделенный супруг подаст в суд в случае реализации недвижимости без его согласия. К примеру, со дня развода прошло три года, и жена, думая, что срок исковой давности истек, продала квартиру, в которой уже давно проживала одна и которая была оформлена на ее имя. И тут появился бывший муж, сохранивший права собственника. Он пишет заявление о признании сделки по отчуждению недвижимости недействительной. И суд принимает документ к рассмотрению.

Поэтому, даже если брак давно расторгнут, следует поинтересоваться, был ли раздел имущества. Если раздел не проводили, сторона должна предоставить согласие бывшего супруга на продажу квартиры, иначе покупать недвижимость не рекомендуем.

Ольга Борисовна, есть еще такое понятие, как оспоримая сделка. Поясните, что это такое?

Оспоримая сделка является законной с момента ее заключения, но тем не менее может быть признана судом недействительной. Скажем, у вас тяжело заболел сосед. Если он в ближайшее время, как сказали ему врачи, не проведет курс лечения, то исход будет самым плачевным. И тогда сосед приходит к вам и говорит: Купи у меня квартиру, мне срочно нужны деньги. Вопрос жизни и смерти. На заявление, что у вас нет необходимой суммы, следует предложение: Да бери за такую сумму, какая есть. И вот вы приобретаете квартиру за половину рыночной стоимости. Вроде бы всем хорошо: помогли соседу и сами внакладе не остались. Вдруг через некоторое время сосед требует вернуть ему квартиру назад. Оказалось, что медсестра перепутала анализы и сосед здоров, дорогостоящего лечения не требуется. Он подает в суд исковое заявление по поводу признания сделки кабальной, и решение вполне может быть не в вашу пользу.

Но, наверное, не всегда суд принимает сторону продавца?

Не всегда. И вот другой случай, когда, казалось бы, кабальную сделку суд таковой не признал. Муж с женой делили совместно нажитое имущество. Доля квартиры в центре как раз соответствовала участку на Рублевке. Муж выбрал загородный дом, а жене оставил квартиру. Но чтобы не во-зиться с документами, он ей свою долю продал за символическую цену. Все шло хорошо, пока в самом конце дележа имущества они не споткнулись на какой-то мелочи, которую не смогли мирно разделить. Произошел конфликт.

Чтобы насолить жене, муж подал заявление в суд и просил признать сделку по продаже части квартиры жене кабальной. Мол, у него были такие обстоятельства, что он не мог отдавать отчета в своих действиях и пошел на заведомо невыгодные для себя условия. А квартиру к тому времени жена уже продала. А теперь представьте себе, в какой ситуации оказался новый владелец этой очень дорогой недвижимости.

И как все завершилось?

Вполне благополучно. Но это произошло благодаря грамотным действиям адвоката. Было доказано (нашли и свидетелей, осведомленных во всех тонкостях раздела имущества), что муж на самом деле внакладе не остался: доставшийся ему участок стоит несколько миллионов долларов, а шикарная иномарка несколько сотен тысяч

Одним словом, бывшей жене (на радость нынешнему владельцу квартиры) удалось отстоять свои права, и сделку, которую они с бывшим супругом когда-то заключили, суд кабальной не признал. Но в течение трех лет, пока шел суд, нервы покупателю потрепали изрядно. А если бы не было грамотного адвоката, то неизвестно, как сложилась бы ситуация. Вполне могли и расторгнуть сделку

Наследственные проблемы, очевидно, тоже являются головной болью для юристов и риелторов?

К сожалению, да. Стоит заметить, что сделки, связанные с наследством, суд признает недействительными достаточно часто. К примеру, пожилой человек написал завещание на дочь. Она вступила в наследство, а затем продала унаследованную квартиру. Обиженный брат, которого обошли в этом вопросе, через суд оспаривает завещание. Якобы отец, когда писал завещание, был не в себе и не отдавал отчета в своих действиях. Подняли медицинские документы, выяснили, что он действительно болел тем-то и тем-то, но не состоял на учете в наркологическом (НД) или психонаркологическом (ПНД) диспансере. По настоянию родственников провели посмертную экспертизу и выяснили: да, он мог не отдавать отчета в своих действиях.

Из всего сказанного вами выше выходит, что сделку лучше застраховать?

Хотя мы всегда тщательно проверяем продаваемую квартиру, но все же если в истории недвижимости обнаруживаются моменты, которые могут быть оспорены, то в этих случаях предлагаем сделку застраховать. И если страховая компания, оценив все риски, гарантирует свою поддержку, то шансы на спокойную жизнь у людей намного повышаются.