Ипотека и недвижимость - Завершено исследование рынка коттеджных поселков подмосковья за 2 квартал 2008 года

На вопросы Ipocredit.ru отвечает Ольга Садовская, Член Правления Городского Ипотечного Банка.

Несмотря на прогнозы аналитиков о росте объемов ипотечного кредитования в 2008 г., лишь небольшой процент населения собирается приобрести жилье при помощи заемных средств. Получается , что ипотека так и остается услугой для избранных?

Ипотечный рынок России не достиг еще такого развития, как ипотечные рынки западных стран, где доля задолженности по ипотечным кредитам по отношению к ВВП в несколько раз превышает аналогичный российский показатель. По данным АИЖК, всего около 14% сделок на рынке недвижимости происходит с участием ипотеки. Действительно, на сегодняшний момент, лишь относительно небольшая часть россиян пока может воспользоваться ипотекой исходя из уровня дохода и цен на недвижимость. Но если посмотреть на динамику за последние несколько лет объем выданных ипотечных кредитов в России вырос в разы, мы наблюдаем рост предложения на рынке жилья и повышение уровня доходов россиян, и это говорит о том, что потенциал российского рынка ипотеки колоссален. По данным статистики, около 60% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, а ипотека является основным рыночным инструментом приобретения жилья в России, особенно с учетом растущих цен на недвижимость.

По разным оценкам, в России уже сейчас насчитывается несколько миллионов семей, которые хотели бы и, исходя из своих доходов, могут получить ипотечный кредит. Эта цифра растет с каждым годом. И в этой связи очень важно создание условий для повышения доступности ипотеки, как с точки зрения улучшения условий кредитования, в том числе качества сервиса и региональной доступности банков, так и в части роста доходов россиян, предложения на рынке жилья, создания эффективного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

15 мая 2008 года АИЖК вступили в силу изменения стандартов выдачи, сопровождения и выкупа ипотечных кредитов. Как изменения отразились на доступности кредитования?

Изменение стандартов, направленное на управление кредитными рисками и улучшение качества кредитного портфеля за счет ужесточения требований к заемщикам, безусловно можно рассматривать как позитивный момент, поскольку многие банки будут вынуждены проводить более взвешенную и сбалансированную политику при оценке своих рисков, а российская ипотечная отрасль в целом станет более крепкой и стабильной. Однако это неизбежно приведет к сужению круга потенциальных заемщиков, т.к. новым, более жестким, стандартам соответствует меньшее количество заемщиков.

Как Вы оцениваете законодательную базу российской банковской системы в целом? Какие законопроекты и инициативы, на ваш взгляд, являются сегодня наиболее актуальными? Какие вопросы остаются проблемными?

В целом комплекс законодательных и нормативных актов, касающихся регулирования ипотеки, существует. Тем не менее, законодательная база, обеспечивающая ипотечное кредитование, нуждается в дальнейшем совершенствовании. Это касается как первичного, так и вторичного рынка ипотеки. Особенно вторичного. Наиболее актуальны вопросы, связанные с более эффективным процессом регистрации ипотеки, вопросы, связанные с механизмами исполнения судебных решений по обращению взыскания и реализации имущества должников.
Для вторичного рынка критичны вопросы, связанные с повышением привлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов (включение ИЦБ в ломбардный список ЦБ РФ, включение ИЦБ к котировальные листы ММВБ уровня А, участие государственного пенсионного фонда и т.п.). Также требуют решения вопросы, связанные с организацией самого выпуска ИЦБ для банков (главным образом, избежание нарушения норматива Н6 ЦБ РФ).

Что бы Вы посоветовали человеку, который собирается взять ипотечный кредит? Как лучше представить себя банку, какую информацию о себе сообщить?

В любом случае, подавая документы в банк на получение ипотечного кредита, необходимо помнить, что открытость и честность обычно приносят больше пользы, чем сокрытие от банка каких-либо негативных факторов, а тем более предоставление заведомо ложных сведений, которые могут повлиять на принимаемое кредитное решение.

По сути, заемщик, передавая документы в банк и давая пояснения, предоставляет аргументы и свидетельства, помогающие кредитным специалистам банка принять необходимое клиенту решение. В лице менеджера банка всегда можно найти союзника и помощника, готового дать рекомендации как по кредитной программе, так и по необходимым документам.

Например, немногие заемщики знают, что факт получения кредитов в предыдущий период и доказательства их успешного погашения (другими словами, кредитная история) является серьезным положительным фактором для принятия кредитного решения. Ведь что может быть лучше заещмика, который уже на деле доказал свою способность вовремя и в полной мере погашать свою задолженность по кредиту.

В чем сегодня лучше брать кредит в долларах, рублях или евро?

Валюту ипотечного кредита всегда выбирает клиент, исходя из собственных соображений и целей, и здесь важно понимать, что выбор любой из валют имеет как плюсы, так и минусы, идеальной стратегии не существует. Например, в случае, если заемщик получает доходы в рублях, рублевый кредит позволит минимизировать валютные риски, связанные с резкими колебаниями курса доллара. Но при этом ипотечные платежи в итоге могут оказаться большими, если учесть разницу в процентных ставках (на сегодня ставки по рублевым кредитам в среднем на 1,5% - 2,0% выше ставок по долларовым кредитам) и предположить, что тенденция падения курса доллара продолжится. Другая ситуация: доходы в рублях, а кредит берем в долларах, - на данный момент это самая выгодная стратегия, - и ставки по кредиту меньше, и курс падает, плюс инфляция, значит, реальные ежемесячные платежи по кредиту будут меньше. Но валютный риск сохраняется, и если курс доллара резко вырастет, не избежать негативных финансовых последствий. Хотя и их можно смягчить, своевременно рефинансировав ипотечный кредит в случае такого развития событий.

Можно ли спрогнозировать ситуацию на ипотечном рынке на ближайшие 2-3 года?

Темпы роста рынка в 2008 году будут несколько ниже, чем в предыдущие годы, дальнейшие перспективы напрямую зависят от состояния мировых и отечественного рынка капитала.

До тех пор, пока ситуация на международном рынке капитала не стабилизировалась, можно ожидать дальнейший рост ставок по кредитам, сворачивание некоторыми банками ипотечных программ, и, как следствие, перераспределение долей ипотечного рынка между игроками. Насколько изменятся процентные ставки зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних. Сейчас множество мероприятий в России направлено на совершенствование инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, и наращивание объемов ипотечного кредитования во многом зависит от эффективности функционирования данного рынка.

Банки продолжат проводить более взвешенную и сбалансированную политику при оценке своих рисков.

Должен ли ипотечный банк предлагать отличный от других сервис, например, какая программа является эксклюзивной у Вас?
Безусловно, в условиях, когда ипотечный рынок насыщен предложениями различных банков, конкуренция идет уже не столько на уровне процентных ставок, сколько на уровне сервиса, скорости одобрения клиентов, создания максимально комфортных условий для проведения ипотечной сделки, обслуживания.

На сегодняшний день технологии ведущих банков игроков ипотечного рынка - настроены таким образом, что весь процесс получения ипотечного кредита от одобрения и до заключения сделки и выдачи кредита, занимает минимум времени и требует минимум усилий.

В нашем банке, например, существует эксклюзивная программа Ипотека за 16 часов, когда весь процесс - с момента получения банком документов от клиента и до выдачи ему ипотечного кредита - занимает всего 2 дня.

Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости завершил проведение очередного ежеквартального исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года. Технология аналитического центра ирн.ru при проведении подобных исследований предполагает прямой сбор и перепроверку данных всех представленных на рынке объектах. Результаты последующего анализа позволяют получить информацию, характеризующую динамику развития рынка коттеджных поселков. В этом кратком обзоре мы приведем лишь показатели, демонстрирующие картину в целом.

Во2 квартале 2008 года количество активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков в Подмосковье увеличилось по сравнению с1 кварталом 2008 года на 6,5% и составило 263 объекта. Почти 85% из них 222 поселка осталось на рынке с прошлого квартала. Полностью распродано за прошедший квартал было 25 поселков, а вновь вышедших на рынок 41 объект.

Средняя стоимость квадратного метра домов в коттеджных поселках (включая стоимость земли) во II квартале 2008 года еще ближе подошла к психологически важному рубежу и достигла 96,624 тыс. руб., что на 1% больше, чем в предыдущем квартале. Для стабильно растущего загородного рынка, который прибавлял ежегодно примерно по 30%, это, в общем-то, немного. Однако традиционно наиболее активными в плане роста цен, считаются первый и четвертый кварталы года. При этом средняя стоимость объектов, присутствовавших на рынке с начала 2008 года, поднялась больше на 4,5% и превысила 100 тыс. рублей. Она составила 100,197 тыс. рублей. Основная масса объектов, которые продаются с начала года, находится на завершающих стадиях строительства, а также расположена ближе к Москве, чем вновь выходящие на рынок поселки, именно поэтому они дорожают быстрее.

Примечательно, что от квартала к кварталу продолжает расти общая площадь поселков. Во2 квартале 2008 года площадь среднестатистического поселка составила 19,1 га, а в прошлом квартале она была 18,1 га. Росту общей площади поселков соответствует и рост количества домовладений. Во2 квартале 2008 года среднее количество домов в поселке составило 88, тогда как три месяца назад 83. Таким образом, за 1 квартал прирост составил 6%, тогда как за весь 2007 год этот показатель увеличился лишь на 8%. Такая динамика связана с тем, что по мере удаления от Москвы увеличивается количество больших по площади свободных участков земли. Кроме того, продолжают укрупняться уже построенные поселки.

Следует отметить, что средняя площадь участка осталась без изменений. Сегодня размер среднестатистического участка составляет 21 сотку. При этом средняя площадь дома даже уменьшилась. Если в начале года она составляла 352 кв. м, то на данный момент этот показатель снизился до 348,9 кв. м.

В то же время, вместе с увеличением числа объектов, на 9,3% выросло и количество операторов (компании-застройщики и риэлтеры) в рассматриваемом сегменте рынка. По итогам2 квартала 2008 года на рынке работало 199 операторов.

Всего исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года от аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости составляет 302 страницы фактического материала. Оно содержит подробные паспорта всех объектов, а также цены и информацию о продавцах. Данное исследование, несомненно, окажется полезным для операторов рынка загородной недвижимости и для рядовых граждан, желающих выбрать оптимальный для их бюджета загородный дом или выгодно вложить деньги в продолжающий стабильный рост сегмент недвижимости.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам2 кваратал 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года