Ипотека и недвижимость - Тесная столица

При перечислении денег за квартиру покупатель и продавец все чаще прибегают к помощи банков. Большинство сделок совершается с открытием банковской депозитарной ячейки. Правда, в этом случае покупатель сталкивается с проблемой доставки денег. Постепенно на смену банковской ячейке приходит ее усовершенствованный аналог аккредитив. Однако и у этой схемы, несмотря на неоспоримую надежность, есть свои недостатки.

Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк. Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами через банковскую ячейку, безналичным расчетом и посредством аккредитива.

По данным компании БЕСТ-Недвижимость, в основном при покупке квартиры расчеты между продавцом и покупателем осуществляются через депозитарную банковскую ячейку. По такой схеме происходит 95% всех совершаемых сделок. Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется прежде всего тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. Сейчас этот срок месяц. В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко, рассказывает генеральный директор БЕСТ-Недвижимости Лариса Патлух.

Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.

Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись вложения), рекомендует директор территориального отделения Центральное компании МИАН-Агентство недвижимости Павел Косов. Единственный минус такой операции доставка денег в банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в банке. Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.

Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф. Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит живые деньги, которые в его присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка, рассказывает директор ипотечного центра инвестиционного банка КИТ Финанс Надежда Свинцова.

Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга. В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть переведены как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец. А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.

При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Понудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда дело доводить никто не хочет. С продавцом-юридическим лицом эту проблему можно решить путем перевода денег до заключения договора купли-продажи, рассказывает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение. Основные его параметры это реквизиты счета продавца и основание для осуществления перевода договор купли-продажи.

Если квартира покупается в кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка. Безналичный перевод денег более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов). Недостаток такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры в цепочке, говорит вице-президент по развитию бизнеса банка Дельтакредит Динара Юнусова.

Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть и ограничения. Например, расплатиться за приобретаемое жилье безналичным расчетом в Русском ипотечном банке можно, только если продавец юридическое лицо. Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих партнеров. Так, например, если заемщик берет кредит в банке КИТ Финанс, а у продавца квартиры счет в Банке Москвы, Райффайзенбанке, Альфа-банке и т. д., то заемщику не придется оплачивать комиссию за перевод денежных средств.

Недавно появился новый способ расчета посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи. Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя это своего рода безналичная депозитарная ячейка, кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму, поясняет Павел Косов.

При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств. После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке, считает Надежда Свинцова.

Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. Аккредитив пока не очень распространенная услуга. Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать). Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи, и обязательно в рублях, рассказывает Павел Рыбаков.

Если приобретать квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке строящегося и готового жилья. Дело в том, что в первом случае продавцом выступает застройщик, во втором в большинстве случаев частное лицо. Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется. А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие владельца квартиры обязательно. На осуществление сделки на первичном рынке всегда уходит меньше времени, чем на вторичном, поскольку расчеты с застройщиком производятся в безналичном порядке и не требуют присутствия на сделке представителя компании-застройщика, подтверждает старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития (МБРР) Андрей Шелковый.

При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для минимизации рисков незавершенного строительства. Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка технически процесс заключения сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика. На вторичном рынке процесс заключения сделки проходит несколько сложнее необходимо учитывать интересы и желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога. Но при этом полностью отсутствует риск недостроя в отличие от первичного рынка, рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин.
В последнее время в Москве активно обсуждается вопрос массовой застройки столицы высотными зданиями. В начале сентября председатель Госстроя России Николай Кошман посетил с официальным визитом США. В ходе поездки по Штатам г-н Кошман, в частности, провел консультации с представителями американских строительных компаний по вопросам строительства и эксплуатации высотных зданий в России. По данным РБК, глава Госстроя Николай Кошман даже заключил с умудренными опытом американскими компаниями несколько соглашений о строительстве в России небоскребов. В целом Госстрой предлагает организовать 2-3 рабочие группы для консультаций между Россией и США, которые "рассмотрят вопросы организационного и технологического характера, связанные с планами строительства новых московских высоток". Московская мэрия также не отстает от госчиновников: сейчас столичное правительство рассматривает программу "Новое кольцо Москвы", в соответствии с которой к 2015 году в столице может быть построено около 60 высотных зданий. Они, по замыслу московских властей, должны напоминать жителям города о кольце "высоток", построенных в 1950-х годах.

К массовому развитию высотного строительства в столице московские власти подталкивает нехватка земельных ресурсов в столице. "Выйти за пределы МКАД мы не можем - это совершенно бесперспективно. Город разрастется так, что станет неуправляемым, и в итоге будет страдать от всех тех "болезней", которым подвержены мировые мегаполисы", - сказал РБК вице-мэр Москвы Валерий Шанцев. Схожего мнения придерживаются и в компании "Собор-СМ". "В последнее время в Москве территорий под возможную застройку становится все меньше, а желающих приобрести недвижимость в столице - все больше, - сказал РБК представитель "Собор-СМ". - В границах самого города, с точки зрения экономии площади под застройку и вложения средств, выгоднее строительство высотных многоквартирных домов, больших объемов площадей. Тем более что на высотное жилье в столице всегда существует весьма устойчивый спрос".

Между тем некоторые специалисты утверждают, что гидрогеологические условия Москвы не особенно подходят для массовой застройки столицы небоскребами. Например, "город небоскребов" - Нью-Йорк построен на твердом скальном основании, тогда как Москва расположена на относительно рыхлых осадочных породах, в частности, известняках. К тому же в столице развиты карстово-суффозионные процессы (вынос породы грунтовыми водами. - Прим. РБК), из-за которых в городе в последнее время все чаще происходят обвалы зданий. Есть и другой негативный аспект строительства небоскребов - экологический. "Существуют исследования, по данным которых, по периметру высотной застройки создаются восходящие воздушные потоки, которые препятствуют притоку воздуха в центральные районы", - сказал РБК московский архитектор Глеб Соболев. Другими словами, Москва в случае массовой застройки небоскребами просто рискует "задохнуться". Схожей точки зрения придерживается и заместитель председателя Госстроя Николай Маслов. "Москва перенаселена, системы энерго-, тепло- и водоснабжения находятся на грани кризиса, - сказал в интервью РБК г-н Маслов. - Пожарные машины и кареты "скорой помощи" не способны вовремя доехать до места. Необходимо принять меры по разуплотнению столицы: стимулировать жителей к переезду в область, строить города-спутники, вкладывать деньги в создание инфраструктуры дачных поселков. Поэтому я и предлагал объединить генпланы Москвы и Московской области. Если этого не сделать, будет градостроительный апокалипсис".