Ипотека и недвижимость - Португалия: жизнь на берегу океана

В середине апреля в отеле Marriott Grand Hotel прошла вторая ежегодная конференция Коттеджный поселок: от А до Я, организованная информационно-аналитическим порталом по загородной недвижимости Cottage.ru. Официальным спонсором мероприятия выступил концерн HONKA. Обсудить актуальные вопросы инвестиций и девелопмента, маркетинга и управления, а также основные тенденции развития рынка загородного жилья собрались ведущие представители российских и зарубежных компаний, работающие в области недвижимости.

Анализу состояния рынка малоэтажного строительства был посвящен доклад Натальи Прониной, заместителя директора отдела исследований рынка компании Knight Frank. По ее мнению, постепенное увеличение численности среднего класса в российской общественной структуре стало возможным лишь недавно. Ранее сохранялся большой разрыв между стремительно разбогатевшими и бедными слоями населения. Загородный рынок реагировал в соответствии с ситуацией вначале шло насыщение потребностей в самом дорогом сегменте недвижимости. Появлялись элитные поселки, которые со временем становились все более изысканным продуктом. Сейчас же, как отметила Н. Пронина, наблюдается процесс демократизации. Все заметнее тенденция комплексной застройки поселков, где присутствуют несколько видов жилья коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома. Кроме того, сами проекты загородного строительства приобретают все больший размах. Сегодня уже никого не удивишь появлением мегапоселка на территории около 100 га (Резиденция Бенилюкс, Княжье Озеро). При этом расширение объекта зачастую происходит за счет выхода на рынок новых очередей. Однако, как утверждает Н. Пронина, загородный сегмент развивается отнюдь не хаотично к нему применим закон метрополии, изучив который можно понять потенциал и перспективы той или иной территории Подмосковья. Согласно закону метрополии (который знаком уже многим читателям) вокруг крупного культурного и экономического центра, каковым является мегаполис, концентрируются пригороды. При этом на западе сосредотачивается население с высокими доходами, на юго- и северо-западе, а также северо-востоке проживают граждане со средними доходами, а более низкий достаток характерен для тех, кто проживает в юго-восточной части области. Именно поэтому крупные землеотводы будут осваиваться преимущественно к западу от Москвы. По словам Н. Прониной, концепция масштабного проекта, его наполнение должны исходить из привязки к существующей и планируемой транспортной инфраструктуры и создания рабочих мест.

Тему укрупнения загородных проектов продолжил директор по стратегии и развитию RDI Group Алексей Савченко. В 2005 году, сообщил он, появилась тенденция объединения поселков в конгломераты, что ознаменовало новый этап эволюции рынка загородной недвижимости. Этому способствовала позитивная макроэкономическая ситуация, политическая стабильность, благоприятный инвестиционный климат, наличие платежеспособного спроса, появление новых ипотечных продуктов. Современные потребители все чаще рассматривают загородное жилье как удачную альтернативу городской квартире. В результате, по данным А. Савченко, в настоящее время в Подмосковье насчитывается около 18 проектов на территории площадью 100 га и более каждый. Самые известные из них Рублево-Архангельское, Большое Домодедово, А101, Ивакино. Для города-спутника характерны различные типы жилья много- и малоэтажные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Девелоперы также предусматривают строительство объектов коммерческой недвижимости, где, как ожидается, и будет работать значительная часть жителей города-спутника. Большая территория предполагает наличие общей градостроительной концепции, включающей продуманную транспортную сеть, инфраструктуру, единый архитектурный стиль, ландшафтный дизайн и т. д. Грандиозные объемы привлекут широкую потребительскую аудиторию, значительную часть которой составят покупатели недвижимости экономкласса. В случае если девелопер станет участником национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, он сможет получить компенсацию затрат на создание транспортной инфраструктуры, а также кредит на льготных условиях. Как утверждает А. Савченко, реализация мегапроектов предопределит развитие рынка недвижимости на ближайшие годы.

Сравнительному анализу рынков загородной недвижимости различных российских регионов было посвящено выступление директора по маркетингу и региональному развитию компании GVA Sawyer Дмитрия Сазанчикова. За исключением Московской и Ленинградской областей, рынок организованных коттеджных объединений повсеместно находится на начальной стадии формирования. Если в Подмосковье насчитывается около 400 поселков в состоянии активной фазы реализации, в пригородах Санкт-Петербурга 136 объектов, то в Уфе и Краснодаре можно найти лишь единичные предложения. Так, в Уфе строят только один организованный поселок, в Краснодаре два, а три объекта находятся на стадии проектирования. Вместе с тем Д. Сазанчиков назвал исследуемые рынки перспективными и дал краткую характеристику каждому из них. Наиболее престижным в Ленинградской области в настоящее время считают северное направление, но и юг становится довольно привлекательным для инвесторов. Основная часть востребованных загородных объектов расположена в пределах 50 км от границ Северной столицы. На территории более 5 га может располагаться от 50 до 100 домов площадью 130 250 кв. м (наблюдается тенденция к уменьшению площадей коттеджей). Оптимальным земельным участком для домовладения считается 20 соток, минимальным 12. Дома возводят преимущественно каркасно-панельные или из газопенобетонных блоков, хотя отмечен рост интереса и к деревянному строительству. В поселке проводят центральные коммуникации (газо-, электро- и водоснабжение), обеспечивают минимальный ландшафтный дизайн. Из объектов инфраструктуры построят кафе, бассейн, магазин товаров повседневного спроса.

В Уфе приемлемым расстоянием от города до поселка считается 20 км. В строящемся Акбердино Вилледж запланированы центральные коммуникации, детская и спортивная площадки, супермаркет, кафе, фитнес-клуб. Площадь кирпичных домов составляет 270 340 кв. м. Эксплуатацией загородного объекта будет заниматься управляющая компания.

В Краснодаре на территории в 3 га ведут строительство поселка Екатериновка с центральным газо-, электро- и водоснабжением. Под дом площадью 300 400 кв. м отводится 10 30 соток. На территории предполагают разместить бассейн, спортивную и детскую площадки. Здесь также будет своя управляющая компания.

Директор московского представительства компании Росса Ракенне СПб, эксклюзивного дистрибьютора концерна HONKA в России, Александр Львовский в своем докладе остановился на проблемах и перспективах развития деревянного домостроения в нашей стране. По его словам, в процентном соотношении интерес к дереву и другим стройматериалам составляет 40 к 60. Сегмент деревянного домостроения будет расти и впредь, причем как в регионах с активно развивающейся строительной отраслью, так и в находящихся в стадии становления. Рынок производства деревянных стройматериалов в настоящее время подвержен значительной дифференциации. Эта тенденция появилась в России после того, как в Министерстве природных ресурсов и Министерстве экономического развития и торговли разработали ряд мероприятий по ограничению вывоза сырья за границу и созданию комфортного инвестиционного климата в деревообрабатывающей отрасли. Однако А. Львовский убежден, что все эти действия приведут скорее к развитию целлюлозно-бумажного комплекса, появлению заводов по первичной обработке и заготовке стройматериалов, но никак не к росту качественного производства деревянных домов. Все дело в том, что в России никто не тратил десятилетия на выращивание промышленного леса, поэтому качественные деревья произрастают далеко не в том объеме, как, например, в Финляндии.

В своем выступлении А. Львовский счел необходимым развеять несколько мифов, связанных с деревянным домостроением. В частности, считается, что дерево самый пожароопасный материал. На самом деле горит все бетон, кирпич. Вопрос уже давно не в стройматериалах, а в качестве производства и технологиях строительства, подчеркнул глава московского представительства компании Росса Ракенне СПб. Он считает, что основная причина возникновения пожаров неправильная эксплуатация каминов либо дефект монтажа электропроводки. В нашей компании применяется европейский метод скрытой проводки, что дает гарантию качества, отметил А. Львовский.

Еще одна легенда о дереве ограниченность архитектурных решений при проектировании домов. Сегодня производственные технологии позволяют создавать большепролетные конструкции, огромные площади остекления. Поэтому в современных деревянных коттеджах может быть представлено любое стилистическое направление, чем охотно пользуются многие российские и зарубежные архитекторы, сказал А. Львовский. Он также подчеркнул, что стоимость квадратного метра в деревянном доме от HONKA не превышает цен в панельном доме серии П3-М.

В последнее время среди девелоперов стал все чаще подниматься вопрос о зеленом строительстве минимальном воздействии возводимого здания на природу. За рубежом уже более десяти лет действуют стандарты экологического строительства, отметил генеральный директор RIGroup Дмитрий Котляренко. В России же еще нет системного подхода, который мог бы заставить всех игроков рынка говорить на одном языке: девелоперы, консультанты, риелторы и покупатели имеют разное представление о том, что такое экопоселок. Многие застройщики проводят независимые изыскания, получают различные сертификаты, которые гарантируют чистоту окружающей среды и экологическую безопасность проживания. Однако гораздо большее значение, подчеркнул Д. Котляренко, имеет не факт получения статуса, а дальнейшее его поддержание на соответствующем уровне. Зачастую аргументы в пользу экологичности поселка ограничиваются фактом его расположения вблизи лесного массива или водоема. Развитие зеленого строительства в России сдерживает ряд факторов. Так, ресурсосберегающие технологии существуют у нас лишь в теории. Низкая стоимость традиционных энергоносителей на местном рынке замедляет процесс разработки альтернативных источников, считает А. Котляренко. Кроме того, долгая бюрократическая процедура получения разрешительной документации на использование новых технологий может стать угрозой для реализации всего проекта.

Португалия одна из старейших европейских стран и, возможно, самая колоритная из них. Казалось бы, окраина континента, провинция Европы должна быть тихой и скромной. Действительно, здесь и по сей день множество средневековых рыбацких деревень и городков, уклад жизни в которых не меняется вот уже несколько столетий подряд. Но рядом, в километре, на побережье может располагаться современный комфортабельный курорт. А в глубине страны с развалинами древних замков мирно соседствуют поля модных гольф-клубов.

В Португалии органично переплетаются не только старина и современность. Пожалуй, только здесь, в самой западной стране Старого Света, так отчетливо проявляется влияние Востока. Архитектура в мавританском стиле, пришедшем из Северной Африки, и традиционная сентиментальная музыка фаду, связанная с арабской музыкальной культурой, считаются визитными карточками Португалии. Впрочем, в этом нет ничего удивительного, если вспомнить, что Португалия всегда была страной мореплавателей и в XV веке считалась ведущей морской державой Европы. А в XVI столетии первой из европейских государств создала империю с заморскими владениями в Южной Америке, Африке, Индии и Ост-Индии. Безусловно, это не могло не оказать влияния на ее культуру и традиции.

Береговая линия страны тянется более чем на 1,5 тыс. км. Но если соседние Испания, Италия, Франция уже давно превратили свои побережья в курортные зоны, то Португалия стала активно заниматься этим лишь в последние 15 лет. Нельзя сказать, что прежде атлантическое побережье Иберийского, или, как говорят в России, Пиренейского, полуострова как место для отдыха замечено не было. Живописные пляжи близ Лиссабона, со скалами, причудливо нависающими над океаном, пологие возвышенности, покрытые зеленью, еще в начале ХХ века облюбовали богатые европейские аристократы. Они обеспечили здешним курортам славу одних из наиболее фешенебельных и шикарных мест отдыха на континенте. Позже, во время Второй мировой войны, нейтральная Португалия стала приютом для многих членов королевских фамилий. Они также выбирали себе местом жительства виллы с видом на океан. Все это создало атлантическому побережью страны репутацию края для избранных. Поэтому развивать его как курорт для всех долгое время не спешили.

В последние десятилетия этот стереотип был разрушен, и береговую линию Иберийского полуострова стали активно застраивать. Но что послужило причиной таких перемен? Вероятно, пример соседней Испании, которая с большой выгодой использует преимущества своего географического положения и является одним из наиболее популярных мест отдыха среди европейцев.

Сегодня Португалия переживает строительный бум. А спрос на жилье как со стороны местных граждан, так и со стороны иностранцев стремительно растет. Правда, португальцы считают, что наиболее престижно жить на севере государства, в Порту, который по качеству жизни ближе к европейским городам. Иностранцы, напротив, выбирают побережье в провинции Алгарве, рядом со средневековым Лиссабоном, столицей Португалии. Популярности португальской недвижимости среди подданных других государств способствует в первую очередь ее цена, а также природный ландшафт районов, где возводят дома.

В настоящий момент стоимость португальского жилья на 10 20% ниже стоимости испанских аналогов, хотя качество строительства ничуть не уступает, говорит Елена Невская, менеджер по работе с клиентами компании Адрионика. Покупая апартаменты, следует ориентироваться на 2,5 3,5 тыс. евро за 1 кв. м, причем в престижных районах Кашкайш и Эшторил эта цифра будет доходить до 4,5 6 тыс. евро. Если говорить о коттеджах, то цены на них начинаются в среднем от 250 тыс. евро (диапазон 250 550 тыс. евро).

Недвижимость Португалии можно разделить на три категории: апартаменты, таунхаусы или кондоминиумы и виллы. Апартаменты, как правило, располагаются в домах, возводимых у первой линии от моря, в 50 100 м от пляжа. Площадь таких квартир достигает примерно 100 кв. м. Предусмотрены одна или две спальни, полностью оборудованная кухня, санузел. Есть среди предложений и студии по цене от 50 до 150 тыс. евро, но их крайне мало. Такое жилье предпочитают сезонные туристы и деловые люди, нуждающиеся в жилье на время командировки. Надо сказать, что недавно в стране был принят закон, запрещающий возводить апартаменты на участках, которые находятся ближе 500 м от побережья. Так что в перспективе квартир с видом на море будет все меньше.

Таунхаусы или кондоминиумы особенно часто соседствуют с полями для гольфа, поскольку эта игра очень популярна в последнее время. Удаленность такого жилья от воды 3 4 км, но глаз поклонников клюшки и мяча больше радует безупречный зеленый газон, чем морская гладь. В то же время на рынке есть объекты, сочетающие в себе все прелести, которые может предложить эта страна. Например, таунхаусы рядом с полем для гольфа, расположенным на берегу океана.

Любой, отдельно стоящий особняк в Португалии называют виллой, но с одним условием: в нем должен быть один или несколько бассейнов. Возводят виллы у моря главным образом для иностранцев, чаще всего для русских. Местные жители предпочитают строить дома в 3 4 км от побережья. Правда, в таком случае особенно ценится вид на океан, открывающийся с балкона или террасы. Российских покупателей можно назвать достаточно избалованными, продолжает Е. Невская. Варианты далее 1 км от береговой линии без панорамного вида на морские просторы их практически не привлекают. В этом главное отличие россиян от традиционного контингента покупателей португальской недвижимости британцев. Англичане ценят объекты в непосредственной близости от гольф-клубов, которые могут быть размещены хоть в 10 км от побережья. Наши же соотечественники предпочитают дома на побережье, особенно в таких районах, как Кашкайш, Синтра, Эшторил.

Несмотря на то что в ходу особняки за 250 тыс. евро, здесь предлагают также объекты за 4 6 млн евро. Это будет практически замок со старинной мебелью, из окон которого открывается великолепный вид на океан и горы. И, разумеется, огромная прилегающая территория с роскошным садом.

В отличие от Италии, где особым шиком у россиян считается приобрести апартаменты в средневековом доме Рима или Венеции, в Португалии спроса на исторические квартиры почти нет. Не интересует россиян и вторичное жилье, даже возведенное несколько лет назад. Не поддаются они также искушению, как европейцы, купить, скажем, древние руины. Замковые развалины нередко представляют собой памятники истории, архитектуры и искусства и имеют серьезные ограничения по параметрам восстановления, уточняет Е. Невская. Изменение метража, этажности, внутренней и внешней отделки зачастую является весьма проблематичным. К тому же число романтиков среди россиян заметно поубавилось. Они предпочитают современные виллы с бассейнами, джакузи, фитнес-залами, панорамным остеклением.

Недвижимость в Португалии привлекает не только своим разнообразием, близостью к воде и относительной доступностью, но и тем, что собственник получает годовую шенгенскую мультивизу, а при определенных усилиях вид на жительство. Некоторые застройщики и продавцы даже предлагают россиянам ВНЖ в качестве бонуса при приобретении недвижимости.

Пожалуй, единственное серьезное препятствие для потенциального покупателя это получение ипотечного кредита в португальском банке. Согласно местному закону клиент должен находиться в стране легально, иметь при себе паспорт, справку о доходах, переведенную на английский язык и заверенную нотариусом. У него также должен быть номер налогоплательщика, который можно получить в Португалии. Дальнейший порядок действий таков. Сначала следует открыть в местном банке счет и перевести на него сумму, составляющую не менее 30% стоимости выбранного жилья. Далее потенциальный заемщик обращается в банк, способный выдать кредит в размере не менее 70% от стоимости недвижимости на срок до 30 лет, со ставкой в среднем 4,75% плюс обслуживание. При этом россиянин вправе рассчитывать на необходимую сумму лишь в том случае, если найдет местного поручителя. Португалец должен предоставить такие же документы, как и иностранный гражданин, а также еще несколько официальных бумаг: справки о выдаче последней зарплаты, об оплате коммунальных услуг, отсутствии какой-либо задолженности. Найти поручителя, который согласился бы пройти через такие испытания финансовыми институтами, довольно сложно.

Тем не менее количество россиян, интересующихся португальской недвижимостью, за последнее время возросло, уточняет Е. Невская. И хотя этот спрос уступает спросу на объекты в Черногории (4:1), Болгарии (6:1), Хорватии (2:1), считаем, что Португалия будет набирать популярность и станет одним из хитов 2009 2010 годов. Недвижимость в этой стране представляет несомненный интерес для перспективного вложения средств, так как растет в цене на 10 15% в год.