Ипотека и недвижимость - Фитнес-клуб важней библиотеки?

Для того чтобы Москва перестала испытывать дефицит офисов, необходимо в течение пяти лет построить примерно 15 миллионов квадратных метров нежилых площадей. Об этом вчера заявил руководитель департамента имущества Москвы Владимир Силкин.

-2-3 миллиона в год - это вполне реальная задача, - подчеркнул Силкин. - Строит же Москва ежегодно по 5 миллионов квадратных метров жилья. Но для работы, эффективного ведения бизнеса тоже нужны помещения.

Одна из основных причин, которые тормозят развитие бизнеса, особенно малого, сегодня являются высокие ставки арендной платы. Как сообщил на одном из последних заседаний столичного правительства председатель бюджетно-финансовой комиссии Московской городской Думы Игорь Антонов, мегаполис в настоящее время занимает второе место в мире по размеру арендной платы за нежилые помещения. К концу марта средняя стоимость одного квадратного метра в офисах составила 24 тысячи рублей за квадратный метр в год. Таким образом, Москва лишь чуть-чуть уступает Лондону и опережает Париж, - отметил депутат. Любопытно, что рост арендных ставок в прошлом году составил в Париже 9,2 процента, а в Москве - 30,8 процента. Если так и дальше пойдет, то к 2010 году Москва обгонит Лондон и станет самым дорогим городом по стоимости аренды нежилых помещений.

Отсюда, считает руководитель департамента имущества, выход один - новое строительство. Необходимо строить помещения категории B в жилых районах для того, чтобы размещать там социальные объекты, парикмахерские, прачечные, магазины шаговой доступности. Это будет удобно и местным жителям, и людям, которые ищут работу рядом с домом. Однако более 50 процентов построенных офисных площадей в прошлом году - это офисы класса A, и более половины из них - в Центральном административном округе. Здесь самая высокая аренда и сюда малый бизнес не пойдет, - уточнил Силкин. Он отметил, что при разработке и строительстве новых районов, таких как Щербинка, поселок Северный, необходимо сразу проектировать строительство отдельных нежилых офисных помещений.

К тому же это, по словам Силкина, позволит освободить от арендаторов первые этажи жилых домов. В них могут разместится, к примеру, ТСЖ, которые в Москве сегодня создаются с большим скрипом. В частности и из-за того, что не имеют реальной возможности эффективно использовать помещения даже в пределах собственного подъезда.

Владимир Силкин также отметил, что власти Москвы намерены предоставлять льготы по арендной плате начинающим предпринимателям. Такие льготы должны действовать для предпринимателей в течение первых четырех лет их работы с момента государственной регистрации хозяйствующего субъекта. В первый год начинающие бизнесмены будут платить 50 процентов от арендной ставки - не более двух тысяч рублей за квадратный метр. В четвертый льготный год - 75 процентов. Затем, если предприятие сумеет найти свою нишу, уже полностью оплачивать аренду.

Руководитель департамента подчеркнул, что аналогичные льготы будут введены и для предприятий, занимающихся социально значимой деятельностью - прежде всего в сфере научных исследований, инноваций, в области ЖКХ, здравоохранения, торговли и общественного питания.
Большинство обитателей коттеджных поселков рассматривают свое жилье как возможность полной изоляции от окружающего мира. А потому общественная жизнь загородом, как правило, развита мало. Тем не менее многие поселки стали обзаводиться культурными и общественными объектами в составе инфраструктуры.

Независимые исследования показали, что покупатели загородной недвижимости в первую очередь интересуются наличием в организованном поселке не библиотеки или зала для лектория, а SPA- и фитнес центров, теннисного корта, бассейна. Наиболее состоятельные обитатели рассчитывают на рестораны или кафе, небольшие супермаркеты. Меньше половины покупателей загородной недвижимости пожелали, чтобы в поселке имелись пекарни, аптеки, химчистки, детские игровые кружки или клубы. А вот газетные киоски, библиотеки и кинотеатры не нужны практически никому.

Мало того, образованные молодые люди считают, что общественная библиотека с потрепанными книгами, которые еще два десятка лет назад зачитывали до дыр их папы и мамы, теперь отмирающий вид культурной жизни. Бумагу постепенно вытеснили компьютеры и электронные носители информации. Нет в поселках и картинных галерей, разве что на базе образовательных учреждений в крупных мегапроектах обустраивают музеи. По мнению Петра Кирилловского, директора по маркетингу поселка Величь, культурные объекты это либо счастливое исключение, либо попытка застройщика повысить свои акции. Примеры можно сосчитать на пальцах одной руки. Концертная площадка возводится в Павловом Подворье. В поселке писателей Переделкино существуют музеи Бориса Пастернака, Корнея Чуковского, Булата Окуджавы. Фотоэкспозиция о Сергее Королёве имеется в поселке Новь.

При этом небольшие музеи, а скорее мемориальные или тематические экспозиции заслуга, как правило, не застройщиков, а жителей-энтузиастов или сотрудников управляющей компании. Хотя, как отмечает Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate, музеем может стать и отреставрированная усадьба (зачастую это единственный путь сохранения уникальных подмосковных памятников архитектуры). Например, замок графини Майндорф в Барвихе красуется на территории поселка Сады Майндорф, а усадьба Нащокиных-Голохвастовых-Морозовых на территории коттеджного поселка Покровское-Рубцово.

В некоторых крупных проектах, таких как НоваРига, планируют построить храмы. В Княжьем озере церковь уже возводится.

Причины отсутствия
Так нужны объекты кульпросвета в коттеджном поселке или нет? По мнению Жанны Потапкитной, руководителя отдела продаж компании Аллтек Девелопмент, большинство покупателей загородной недвижимости люди новой формации, с высшим образованием и хорошим уровнем дохода, в подавляющем большинстве семейные, имеющие детей, а то и внуков. Поэтому, конечно, культобъекты могли бы сослужить для них неплохую службу. Но ни библиотек, ни музеев, не говоря уже о кинотеатрах, в подмосковных поселках не было и еще долго не будет. При составлении генеральных планов девелоперы прежде всего планируют игровые площадки и спортивные центры. За ними следуют объекты, где специалисты позаботятся о красоте и внешности жителей поселков, SPA-центры, салоны красоты, парикмахерские, маникюрные салоны.

Далеко не все проектировщики и застройщики уверены, что даже мега-поселки должны быть обеспечены различными спортивными, бытовыми, а тем более культурными объектами. Богатая инфраструктура, в том числе и культурная, внутри забора подход в корне неверный, не сомневается Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит Строй. Девелоперы, рискнувшие на строительство спорткомплекса или кинотеатра, скорее всего, не воспользовались услугами консультантов и понадеялись на себя. В итоге дорогие объекты ложатся бременем на немногочисленный отряд жителей. Вернее сказать, на их кошельки. На мой взгляд, даже в крупном поселке ни фитнес-центр, ни универсам не окупятся, не говоря уже о музеях и кинотеатрах.

За рубежом есть такое понятие критическая плотность. Власти региона не утвердят проект, даже строящийся за счет девелопера, если пользоваться планируемой инфраструктурой будет меньшее число жителей, чем в среднем необходимо для ее нормальной загрузки. Иначе эти объекты окажутся убыточными.

Тезис дополняет и Максим Сухарьков: Культурная составляющая должна быть общедоступной. Наверное, тогда в крупном поселке имеет право на жизнь помещение для выставки. Так, на Николиной Горе имеется концертный зал и картинная галерея, в Жуковке галерея, куда не возбраняется вход сторонним посетителям. Оригинальная идея по созданию детской театральной студии реализована в Резиденциях Бенилюкс. Тут же открыт зал, который можно арендовать для проведения концерта или торжественного вечера, постановки спектакля. В инфраструктуру поселка Академии наук Мозжинка включен клуб, в котором проходят концерты.

Опытные застройщики выносят соцкультбыт за территорию поселка. Хороший пример торгово-развлекательный центр Павлово Подворье, который оказался в окружении нескольких крупных загородных объектов. Подобные комплексы появляются и на других направлениях при условии, что по соседству с ними сложился достаточный поселковый конгломерат. Все это лишний раз говорит о том, что любая инфраструктура должна быть загружена, а не служить приманкой для покупателей.

У Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, на этот счет более практичные объяснения. Прямой необходимости в строительстве кинотеатров и библиотек в коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса нет. Во-первых, любые фильмы и книги можно скачивать из Интернета. Во-вторых, эти строения не относятся к разряду для систематизированного посещения, что делает их нерентабельными. Наконец, любой из культурных объектов подразумевает под собой определенный и порой достаточно узкий круг клиентских интересов, что еще больше ограничивает спрос на них. А вот в премиум-классе, где на сегодняшний день наиболее высокие требования к развитости внутренней инфраструктуры, строительство подобного рода объектов будет только приветствоваться. По крайней мере не исключено, что с помощью кинотеатра или музея поселку можно придать статус клубного, а дома в нем привлекут увлеченные натуры.

С мнением предыдущего спикера не согласна Светлана Земцова, директор департамента рекламы и PR компании Усадьба: В элитном сегменте культурная инфраструктура не выгодна ни застройщику, ни жителям. Практически во всех загородных особняках уже имеются просторные комнаты для домашних кинотеатров. А сделать культурные учреждения в организованных поселках общественными практически невозможно, поскольку открытый доступ в мир искусства тут же нарушит всякое понятие о приватности, к которой так стремятся собственники элитных домов. Если уж очень захочется просмотреть киноновинку, то житель элитного поселка, которые в большинстве своем размещаются в 15 20 км от Москвы, без труда сможет добираться до города.

По этому поводу существует довольно спорное правило: если уж кто-то и решится на строительство культурного объекта, то лучше начинать с клубов, танцплощадок, библиотек, на строительство и содержание которых не потребуется значительных средств и которые могут использоваться для других общественных мероприятий. В крупном поселке на 300 500 домовладений кинотеатром может послужить здание общественного центра, зал для заседаний или благоустроенная площадка под открытым небом.

Возгорится ли пламя из искры?
И все же было бы неверным утверждать, что в коттеджных поселках нет никакой культурной жизни. Некоторые крупные загородные комплексы располагают помещениями для периодических выставок. Иногда девелоперы проводят различные мероприятия на пока еще не освоенных территориях. Как правило, это делается для привлечения новых клиентов. Например, в поселке Клязьма на месте еще не построенных домовладений проводилась выставка архитектурных проектов. Культурные события используют как один из методов продвижения, создания определенного амплуа объекта, подтверждает Петр Кирилловский. Особенно удачны концерты и выставки на этапе продаж. Достаточно вспомнить, как пару лет назад в строящемся поселке Усадьбы Усово компания Penny Lane совместно с одним из выставочных центров устроила показы предметов русского искусства XIX века. Экспозиция была организована в одном из особняков, выставленных на продажу.

Что касается самого Велича, то центром досуга в нем служит инфраструктурный комплекс ВеличЪ Country Club. Довольно часто по выходным в нем проводятся бесплатные концерты джазовой музыки. На базе комплекса сформированы клубы по интересам охотничий, винный. На летний период запланирован приезд труппы известного московского театра. Сценой послужат подмостки, устроенные под открытым небом. Что касается кино, то в плане кинопросмотры самых удачных отечественных фильмов с комментариями актеров и режиссеров. Разнообразные культурные программы для своих жителей придумывают и в Княжьем Озере. Там с завидной регулярностью устраивают празднования Масленицы, встречи Рождества, где заводилами становятся профессиональные актеры. Большим успехом пользуются выставки ретро-автомобилей.

Даже несмотря на то что Графские пруды еще не построены, мы уже заложили возможность проведения культурных и общественных мероприятий, рассказывает Жанна Потапкина, директор отдела продаж компании Аллтек Девелопмент. Застройщики предусмотрели большие площадки для костра и проведения народных праздников, гуляний, театрализованных представлений. Помимо всего планируется демонстрация картин и изделий прикладного искусства, для чего также предполагается обустроить специальное место.

Подобного рода мероприятия устраиваются как с целью привлечения новых клиентов, так и для развлечения жителей поселка. В любом случае всем на радость.