Ипотека и недвижимость - Паралич недвижимости

Планы столичных властей дотянуть линии метрополитена до густонаселенных районов ближайшего Подмосковья постепенно обретают зримые очертания. Метро вот-вот дойдет до таких населенных пунктов, как Солнцево, Мякинино, Новокосино и Жулебино, расположенных за пределами МКАД. И вот на днях начальник столичного метрополитена Дмитрий Гаев заявил, что Калужско-Рижская линия московской подземки, возможно, дойдет до подмосковных Мытищ. По его словам, проект продления линий метро за город будет рассматриваться совместно правительством Москвы и правительством Московской области. Главная проблема в таком строительстве не отсутствие средств или желания. Московские власти давно уповают на то, что расширение метрополитена в Подмосковье станет панацеей для решения транспортной проблемы. Однако властям Подмосковья предлагаемые столицей договоренности не всегда подходят по тем или иным причинам. Если исходить из слов Д.Гаева, теперь достичь договоренностей удалось. Напротив, власти Подмосковья с энтузиазмом поддерживают эту идею.

Новую линию планируется протянуть до поселка Челобитьево, что на окраине подмосковных Мытищ. Финансировать проект /частично или даже полностью/ будут, скорее всего, частные инвесторы. Сейчас подобная схема привлечения частного капитала для строительства метро отрабатывается на строящейся станции Мякинино /продолжение Арбатско-Покровской линии/. Кстати, с ее строительством активно помогают власти Московской области. Их вклад предоставление земли для строительства станции и прокладки метрополитена, отметил Д.Гаев.

Напомним, буквально год назад он отрицал, что метрополитен планируется проводить в Мытищи. Оттуда в столицу ходит скоростной поезд Спутник, а, значит, транспортная проблема района более или менее решена. Перспективным направлением может явиться Балашиха, которая, вдобавок, обделена скоростными видами транспорта, отмечал тогда Д.Гаев. Совместно с министерством транспорта и руководством Московской области мы прорабатываем те направления, которые могут быть реализованы в области в первую очередь, - говорил он. А в октябре прошлого года он же утверждал, что в Мытищах возможно строительство легкой линии метро, как в Бутово. Сейчас мы решаем вопрос о строительстве легкого метро в подмосковных Мытищах с привлечением частных инвестиций. Этот вопрос решается с властями Московской области, отмечал руководитель столичной подземки.

Тогда же на эту тему появились высказывания в том духе, что никакого метро ни легкого, ни традиционного Мытищам не видать. Дело в том, что московская подземка в ее нынешнем состоянии просто физически не способна переварить пассажиров больше, чем проходит через нее сегодня. В этой ситуации вешать на существующие мощности огромные подмосковные мегаполисы с толпами пассажиров, ездящих ежедневно на работу в столицу, было бы попросту опасно. Говорили даже о так называемом эффекте Выхино к этой станции вплотную примыкает Казанское направление железной дороги, и люди из Жуковского, Раменского, Люберец ежедневно пересаживаются здесь с электрички на метро. Аналогичная ситуация и в Мытищах они могут стать пересадочным узлом для пассажиров из Пушкино, Королева, Щелково и других населенных пунктов Ярославского направления. Нужно ли метростроевцам второе Выхино? таким вопросом задавались критики идеи. И сами отвечали на него конечно же, нет. В распространении слухов о метро в Мытищах обвиняли даже риэлторов, заинтересованных в том, чтобы побыстрее и подороже продать квартиры в этом подмосковном городе.

Как выясняется теперь, это не пустые слова, и идея вполне может быть реализована, причем еще в этой жизни. Ведь уже известно, что у столичных метростроевцев есть передовое зарубежное оборудование, и они вполне способны прокладывать линии подземки в кратчайшие сроки. Но этот проект в любом случае пока находится лишь в предварительной стадии согласования и в планы строительства метро до 2015 г не входит. Сначала метро придет в Мякинино. В 2009 году именно в этом районе Москву и Московскую область соединит первый крытый метромост. Открытие моста намечено в составе первой очереди Митинского участка Арбатско-Покровской линии московского метрополитена. Мост пройдет через Москву-реку в районе Мякининской поймы, и будет начинаться непосредственно за станцией Мякининская, расположенной на нижнем ярусе многоуровневой автомобильной стоянки торгово-выставочного комплекса Крокус Сити. Архитектурный совет Москомархитектуры уже утвердил проектные решения метромоста. Архитекторы предложили сделать его крытым, чтобы обеспечить нормальный температурно-влажностный режим на станциях Волоколамская и Мякининская и защитить пути от дождя и снега.

На 2009 г также планируется ввод станций Достоевская и Марьина роща Люблинско-Дмитровской линии, а также продление линии метро от станции Ул. Старокачаловская до станции Битцевский парк. Что касается крупных спальных районов, таких как Братеево, Митино и Жулебино, то станции метро с одноименными названиями должны открыться в 2011 году. Ввод станции Новокосино Калининской линии произойдет годом ранее в 2010 г. Тогда же заработают станции Борисово, Шипиловская и Зябликово /Люблинско-Дмитровская линия/. На другом конце этой линии, отмеченной на схеме салатовым цветом, в 2013 г появится станция Лихоборы. И, наконец, в 2014 г метро придет в Солнцево и Новопеределкино. Говорят о том, что затем метро потянут в Балашиху, Люберцы и Химки, но это, как говорится, вопрос денег.

Кстати, о деньгах. Столичные власти приняли трудное, но принципиальное решение строительство новых станций метро будет в полном объеме профинансировано из московского бюджета. В мэрии, правда, не теряют надежды, что федеральные власти, понимания важность развития столичного метро, примут решение о паритетном строительстве. Тогда, надеются столичные градоначальники, к запланированным к вводу в 2015 году 60-ти км метро будет добавлено еще 60-70 км, построенных за счет средств федерального бюджета. В 2008 г из московского бюджета на нужды метростроевцев будет выделено 40 млрд руб, а в последующие 2009-2010 гг соответственно 50-60 млрд руб. При этом в зависимости от грунта и других геологических особенностей, усредненная цена одного км двухпутного участка линии метрополитена с учетом и станций, и технического оборудования составляет приблизительно 2,2 млрд руб. Самый простой подсчет показывает - денег вроде бы должно хватить. Но только на уже объявленные проекты: Мытищи и Балашиха сюда не входят. Разве что федеральный центр раскошелится

Очевидно, что для нормальной работы подземки необходимо не только удлинять радиусы, но и увеличивать пропускную способность станций, создавать дополнительные пересадочные кольца и обновлять поездной состав. Процесс фактического слияния Москвы и ближнего Подмосковья становится очевидным, и день, когда он будет оформлен официально не так уж далеко. Как тогда будут добираться до мегаполиса новоявленные москвичи? Кроме того, все чаще даже обеспеченные граждане пересаживаются на метро время для многих из них дороже престижа, а пробки на въезде в столицу отнюдь не склонны рассасываться. Так, на днях в СМИ появились сообщения, что в ходе одной из пресс-конференций в Санкт-Петербурге бизнесмены выразили готовность ездить в метро, но только в специальных вагонах повышенной комфортности, и даже пообещали оплатить изготовление этих вагонов. Они будут оснащены удобными кожаными креслами, кондиционерами и мини-барами. Стекла таких вагонов покроют тонировкой, а попасть в них можно будет хоть и с общего перрона, но через особые турникеты, воспользовавшись магнитной смарт-картой стоимостью от 100 до 150 евро в месяц. Насколько подобный проект реально воплотить в Москве большой вопрос. Но если об использовании метро для передвижения задумались даже богатые люди, ясно, что без развития этого вида транспорта столице не обойтись.
Новое правительство попытается опробовать новую систему регулирования оборота недвижимости и прав на нее. В состав Министерства экономики войдут Роснедвижимость и Росрегистрация. Росрегистрация -- в усеченном виде, так как регистрация партий осталась в ведении Министерства юстиции. Роснедвижимость через полгода полностью вольется в министерство, передав ему все свои функции по ведению кадастра, так как, скорее всего, с 1 октября 2008 года эта структура будет полностью упразднена. Помимо этих двух ведомств в ведение Министерства экономического развития включено Федеральное агентство по управлению госимуществом (ФАУГИ), к которому, в частности, перейдут функции упраздненного Российского фонда федерального имущества по реализации имущества, обращенного в собственность государства. По мнению экспертов, оформление сделок с недвижимостью в результате этих изменений может еще более замедлиться.

С конца 90-х над ведомствами, ведущими учет недвижимости и регистрирующими права на нее, проводятся бесконечные административные эксперименты. Новый Земельный кодекс и постоянно меняющееся законодательство вынуждали земельные комитеты и бюро технической инвентаризации менять правила учета земли и квартир. Учет фактически осуществлялся по методикам, сложившимся еще с советского времени, когда частной собственности на землю не было вовсе. Также не было и единой базы данных о том, сколько вообще земли в стране и кому она принадлежит. Более того, не было даже точных картографических сведений о многих землях.

Упорядочить данные о недвижимости сначала поручили Ростехинвентаризации. Была задача сформировать инвентаризационные данные в один реестр. Но все это привело к тому, что в инвентаризационной сфере возникло два параллельно существующих ведомства, которые так и не смогли наладить взаимодействие. Но тут возникла новая задача -- не просто провести инвентаризацию недвижимости, но и привязать к земельному участку строения, стоящие на нем.

Сведением воедино информации о земле и всех строениях с 2004 года занялось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Каждому участку присваивали уникальный номер, по которому его можно идентифицировать в кадастре объектов недвижимости, проводили обмер, если это было необходимо, и оценивали. Сведения в кадастре нужно периодически обновлять и переоценивать земли. От кадастровой стоимости земли зависит, в частности, ее налоговый статус. До сих пор обработка данных, которые передаются из БТИ в Роснедвижимость, не завершена, и конца этому не видно. Как говорили в Роснедвижимости, культуры работы с данными по недвижимости в стране никогда не было, а грязные данные, которые приходится обрабатывать, очень часто не позволяют совместить участки недвижимости с адресами строений.

Подразумевалось, что в отдаленной перспективе два ведомства, Росрегистрация и Роснедвижимость, объединят систему учета и регистрации прав на недвижимость, создав так называемую систему одного окна, где человек смог бы провести сделку по недвижимости целиком, не нося вручную документы из БТИ в регистрационную палату и обратно. Теоретически если вся недвижимость корректно оформлена в кадастре, графически нанесена на цифровые карты и всем участкам в кадастре присвоены адреса, совпадающие с адресами по базам Росрегистрации, препятствий для мгновенного проведения любой сделки по недвижимости для граждан нет. Будь то купля-продажа квартиры или оформление в собственность садового участка в рамках дачной амнистии.

Однако если в 2004 году о слиянии двух ведомств через несколько лет говорили как о вполне возможном, то уже с 2005 года прогнозы по введению единого окна стали относить не ранее чем на 2010--2012 годы. По мере того как становилось ясно, насколько серьезная неразбериха с документами на самом деле досталась в наследство обоим ведомствам, об одном окне стали говорить все реже и реже. Отказ от этой идеи мотивировали тем, что для объединения пока нет оснований: землеустроители меряют, инвентаризаторы считают, регистраторы принимают документы, но действия этих органов друг с другом никак не увязаны.

Министерству экономического развития с его новой структурой даже пока не ставится сверхзадача скоординировать в единое целое работу ведомств, регулирующих сферу недвижимости. Формальная передача двух структур по недвижимости в ведение одного министерства решение задачи, конечно, не отдалит, но и не приблизит. Новая передача архивов и данных может вызвать сбои в работе и без того не слишком справляющихся со своими обязанностями чиновников. Недаром два последних года и в Росрегистрации, и в Роскадастре признавали, что объединение, если оно состоится, требует колоссальной подготовительной работы.

Многие эксперты сомневаются в том, что в результате объединения качество работы двух ведомств по недвижимости улучшится. Вероятно, объединение информационных баз потребует большой технической работы. И возможно, первое время в связи с переходом к новой системе возникнут трудности с регистрацией прав на недвижимость, -- полагает консультант по праву ООО Финэкспертиза Елена Антонова. Переформатирование структур двух ведомств, возможно, вызвано не столько заботой об удобстве граждан при оформлении недвижимости, сколько чисто политическими расчетами, полагают другие. Расчленение Росрегистрации скорее реверанс Западу и демонстрация либерального подхода, который призван теперь демонстрировать при регистрации общественных объединений Минюст, возглавляемый Александром Коноваловым, человеком президента Медведева, -- считает Павел Салин из Центра политической конъюнктуры.

Судьба Росрегистрации в новой структуре правительства более понятна, чем планы правительства касательно Роснедвижимости. Функция по регистрации партий и общественных объединений осталась в Минюсте, вся регистрация недвижимости перешла в Минэкономразвития. Роснедвижимость неоднократно перебрасывали из одного ведомства в другое. Совсем недавно она была передана из ведения Минэкономразвития в подчинение Минюста. Теперь передается обратно и, судя по всему, полностью сливается с министерством. Как следует из указа президента о структуре правительства, Министерству экономического развития передаются не только функции по нормативно-правовому регулированию ведения кадастра недвижимости, но также и полномочия для осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной кадастровой оценки земель, по государственному мониторингу земель, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и по геодезии и картографии. То есть вся текущая техническая работа с кадастром. До 1 октября 2008 года премьер должен представить президенту положения о реорганизации Роснедвижимости.