Ипотека и недвижимость - Кредитование физлиц сместилось в пользу ипотеки</a>

Активная реконструкция зданий, украшающих центр столицы и являющихся памятниками архитектуры, продолжается. В ближайшее время Москва рискует потерять Средние торговые ряды, а взамен приобрести очередной бизнес-центр с роскошной гостиницей. Одновременно принято решение, что расположенный неподалеку Манеж тоже будет «реконструирован»: заново сделают кровлю и выроют два подземных этажа.

Средние торговые ряды (Красная площадь, 5/2/1, стр. 1, 2, 3, 4, 5) были построены в 1889–1893 годах по проекту архитектора Роберта Клейна. Он автор 60 столичных сооружений, среди которых Музей изобразительных искусств им. Пушкина, Бородинский мост, театр «Современник». Выстроенное в форме каре здание расположено по периметру квартала (улицы Варварка и Ильинка, Хрустальный и Москворецкий проезды). Внутри находятся четыре отдельных небольших корпуса. Сразу после революции в Средние торговые ряды въехал Реввоенсовет во главе со Львом Троцким. Затем здания заняли тыловые структуры Министерства обороны. В 2001 году военные передали Средние торговые ряды Управлению делами президента. На следующий год появился проект сноса здания и возведения на его месте ультрасовременного бизнес-центра «Кремлевский».

Битва гигантов
Известно, что первый этаж «Кремлевского» собираются сдать в аренду владельцам бутиков, а на последнем этаже будут располагаться офисные и торговые помещения. Помимо этого в здании разместятся Центр драгоценных металлов и камней, Аукционный дом, выставочные залы и пятизвездочный отель. Как ныне принято, в подземельях обустроят подземную автостоянку на 600 машиномест. Сейчас площадь Средних торговых рядов составляет 45 тыс. кв. м. После строительства «Кремлевского» она увеличится вдвое.

Инвестиционная стоимость проекта оценивается в $160 млн. По словам Виктора Хрекова, пресс-секретаря УДП, «два года назад был проведен тендер, который выиграла французская строительная компания Bouygues Batiment. Но в силу различных причин она через некоторое время отказалась участвовать в проекте. После этого нами была выбрана испанская компания Segura Consulting Associated, которая вместе с крупным испанским банком Caja de Madrid привлечет инвестиции для строительства бизнес-центра». Инвестору будет принадлежать половина (все вновь построенные площади) «Кремлевского», а УДП останется собственником «стареньких» 45 тыс. кв. м.

Кстати, если в реконструкцию Манежа никто не изъявляет особого желания вкладывать деньги, то построить «Кремлевский» горят желанием многие. Еще два года назад, во время проведения первого тендера, свои строительные «услуги» предложили ведущие фирмы-девелоперы из Венгрии, Финляндии, Кипра, Италии, Израиля и Франции. Тогда же предпочтение было отдано французской Bouygues Batiment.

То, что господин Хреков дипломатично называет «в силу различных причин», на самом деле — жесткая позиция мэра столицы. В случае со Средними торговыми рядами Ю. Лужков выступил в роли хранителя исторического облика столицы и официально «заморозил» снос здания, объявив его архитектурным памятником. Тем не менее подготовка к уничтожению новоявленного памятника идет полным ходом. «УДП получило документ от правительства Москвы, согласно которому здание Средних торговых рядов признается памятником архитектуры. В одном из пунктов документа указано, что его можно только реставрировать. Поэтому пока у нас нет официального разрешения на реконструкцию. Тем не менее весь комплекс работ, связанных с подготовкой к реконструкции и строительству, ведется», — сообщил М2 В. Хреков.

Как и когда будет получено пресловутое «официальное разрешение на реконструкцию»? Есть только один способ: «договориться» непосредственно с Юрием Лужковым, единственным человеком, контролирующим все большие строительные проекты в столице и непосредственно участвующим в судьбе каждого из них. Существует вероятность того, что УДП найдет общий язык с мэром еще до конца этого года. Ю. Лужков поручил Главному управлению охраны памятников оформить всю необходимую документацию о присвоении Средним торговым рядам статуса архитектурного памятника до 1 января 2004 года. Время еще есть.

Кстати, УДП пообещало Минобороны 2500 квартир для военных, стоящих в очереди на бесплатное получение жилья. Денежный эквивалент будущих квартир составляет порядка $60 млн.

Как сообщила М2 Марина Усенко, начальник отдела консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle, «Кремлевский» будет пользоваться исключительной популярностью, прежде всего благодаря своему месторасположению».

По словам Натальи Сазоновой, консультанта по исследованиям рынка компании Colliers International, «ввиду притягательности Красной площади для туристов, а также высоких пешеходных потоков и близости нескольких станций метро разных линий торговая часть комплекса, по всей видимости, не будет испытывать недостатка в посетителях».

«Дополнительную привлекательность может создать удобный паркинг для покупателей. Конкурентное влияние ГУМа и Манежа будет незначительным при условии правильного формирования концепции торгового центра», — добавила Н. Сазонова.

Судя по всему, Средние торговые ряды приговорены. Когда такие «монстры» намерены извлечь солидный доход из столичной недвижимости, не приходится говорить о сохранении памятников. Остается наблюдать за схваткой и надеяться, что хотя бы фасад здания будет в «рамках» застройки Красной площади.

Весь день на Манеже

После «Москвы», Военторга и Средних торговых рядов пришла очередь и Манежа. Юрий Лужков дал «добро» на реконструкцию здания Выставочного центра, который уже имеет статус архитектурного памятника федерального значения.

Манеж был построен в 1817 году по приказу Александра I для смотра войск. Это здание, возведенное по проекту инженера Августина Бетанкура, имеет уникальную кровлю. С помощью оригинальной технологии была сделана деревянная конструкция из 30 стропильных ферм, перекрывавшая без промежуточных опор пространство в 44,86 м. Но так как несколько стропил дали трещины, в 1823–1824 годах по особому распоряжению царя провели усовершенствование кровли, и количество ферм увеличилось до 45. В 1825 году интерьеры Манежа были отделаны лепными и штукатурными украшениями, композицию которых разработал знаменитый московский зодчий Осип Бове. В позапрошлом веке в Манеже проводили концерты, народные гулянья и выставки. После революции там располагался правительственный гараж, а с 1957 года был открыт выставочный зал.

После окончания работ по строительству Манежа весь чердак засыпали на полметра махоркой, запах которой должен был помешать грызунам и насекомым портить деревянные конструкции. И хотя всю махорку выкурили в Великую Отечественную войну 1941–1945 годов, даже в 70-е годы конструкции были в превосходном состоянии. Но к настоящему моменту кровля изрядно постарела и нуждается в капитальном ремонте.

Как сообщил М2 Сергей Павлов, главный архитектор «Мастерской-14» и «Моспроекта-2», «в 1998 году была разработана архитектурная концепция реконструкции ЦВЗ, которая, в частности, предусматривает использование подземного пространства». «Предполагается устроить два подземных уровня, где будут оборудованы дополнительные экспозиционные помещения, автостоянка и инженерно-технические службы. Отслужившие элементы кровли заменят на современные многослойные несущие конструкции, сделанные из дерева. Что касается ферм А. Бетанкура, то проектом предусматривается их полное сохранение, с демонтажем подпорок в основном объеме здания. Интерьеры, созданные О. Бове, также сохранят. Данная концепция рассматривалась Архитектурным советом Москвы и Общественным советом при мэре Москвы и получила одобрение для дальнейшей разработки», — уточнил С. Павлов.

В 1998 году размер необходимых инвестиций в реконструкцию Манежа оценили в $200 млн. До сих пор желающих получить почетное звание «инвестор» не нашлось. Не помогли ни тендеры, ни личные просьбы Ю. Лужкова. На сегодняшний день стоимость реконструкции объявлена в $50 млн. По словам С. Павлова, «правительство Москвы, в ведении которого находится Манеж, в настоящее время готовится к новому тендеру, по результатам которого будет определен инвестор на реставрацию здания». Как стало известно М2, объем работ и окончательный проект реставрации ЦВЗ будут определены только после объявления инвестора. С. Павлов добавил, что «в результате реконструкции здание будет оборудовано необходимой инженерной инфраструктурой и вспомогательными помещениями: конференц-зал, офисы персонала, мастерские и т. д. При этом функция здания как выставочного зала сохранится.

Сложно сказать, какие причины препятствуют потенциальным инвесторам предложить столичному правительству свои услуги. Очевидно, что не сомнения в доходности предприятия. По словам Елены Кузьминой, менеджера по связям с общественностью компании StilesRiaboko-bylko, «реконструкция Манежа — крайне перспективный проект».

Приятно, что реконструкция Манежа не только решение финансовых вопросов. ЦВЗ — это единственное место в центре Москвы, где в неприкосновенности сохранен многометровый культурный слой. Как сообщили М2 в столичном Центре археологических исследований, «под Манежем можно обнаружить что угодно — от лаптей до кладов». Максимальный возраст находок предположительно составит порядка 800 лет.

Проекты реконструкции Манежа и строительства «Кремлевского» характерны для немудреной политики извлечения прибыли из эксплуатации зданий, стоящих в центре города. С большим допуском эти проводимые работы можно назвать «реконструкцией». Однако подобное значительно дешевле, нежели детальное восстановление памятника. И быстрее... приблизит городские власти и инвесторов к желаемому результату.

Виктория Бекасова
Консультант по исследованиям рынка компании Colliers International:
— Нет сомнений, что офисные помещения в таком стратегически выгодном месте будут пользоваться спросом — при условии сочетания качества помещений и правильной ценовой политики владельцев. Известно, что для многих арендаторов местоположение офиса является одним из важных критериев при подборе помещения.
Мы также уверены, что международные гостиничные операторы проявят интерес к проекту строительства гостиницы на Красной площади — это, пожалуй, одна из самых интересных площадок в городе для строительства гостиницы класса люкс. По нашим оценкам, именно этот сегмент в настоящее время показывает наилучшие результаты по заполняемости и уровню достижимых цен на номера.

Роман Накашидзе
Cпециалист по связям с общественностью группы компаний UMACO:
— Популярность гостиниц, расположенных в «Кремлевском», будет зависеть от времени их выхода на рынок. Через несколько лет, когда закончится строительство торгово-гостиничного центра, может оказаться, что ниша пятизвездочных отелей будет уже заполненной. Вместе с тем уникальное месторасположение этих гостиниц будет выгодно отличаться от остальных столичных отелей класса люкс. Гостиницы с видом на Кремлевские звезды будут популярны у туристов, особенно у зарубежных. Однако коммерческий успех гостиничной части проекта «Кремлевский» будет зависеть от наличия мощной управляющей компании, которая сможет обеспечить загрузку номерного фонда отелей.

Елена Кузьмина
Менеджер по связям с общественностью компании StilesRiabokobylk
— Располагаясь в самом центре Москвы, это место является сердцем деловой и культурной жизни столицы. Более того, с развитием экономики и бизнеса требуется все больше высококачественных выставочных площадей.

Марина Усенко
Начальник отдела консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle:
— Такой адрес, как Красная площадь, дом 5, как ничто другое, поспособствует созданию очень привлекательного имиджа у компаний, которые будут арендовать офисы в этом бизнес-центре. Поэтому желающие заплатить за аренду помещения в «Кремлевском» на несколько порядков больше, чем практически в любом другом месте, обязательно найдутся.
Российские банки сокращают темпы прироста объемов кредитов, выданных физлицам, это следует из статистики Банка России. Исключение составляют лишь жилищное кредитование и ипотека эти сегменты продолжают ускоренно расти. Эксперты объясняют происходящее переориентацией банков на более стабильный сегмент длинного кредитования.

Вчера Банк России опубликовал на официальном сайте статистику по объему задолженности физлиц перед банками по состоянию на 1 апреля 2008 года. По рублевым кредитам этот показатель составил 2 798 698,3 млн руб., увеличившись с 1 октября 2007 года на 522 796,8 млн руб. Объем задолженности физлиц по валютным кредитам на 1 апреля достиг в рублевом эквиваленте 390 617,9 млн руб., увеличившись за полгода на 8257,8 млн руб. Общий прирост кредитной задолженности физлиц с октября по апрель составил 531 054,6 млн руб.

В предыдущие шесть месяцев с апреля по октябрь 2007 года банки выдавали кредиты активнее. Прирост кредитной задолженности физлиц по рублевым кредитам тогда составил 561 748,1 млн руб., по валютным 71 181,6 млн руб. Как видно, за последние полгода темпы прироста задолженности физлиц сократились на 16%.

Ряд аналитиков объясняют ситуацию с кредитованием влиянием кризиса на международных финансовых рынках. Из-за нехватки средств банки сократили объемы кредитования физлиц, уверен старший аналитик банка Траст Евгений Надоршин. При этом из-за уменьшения объемов валютного фондирования наибольшему сокращению подверглись именно валютные кредиты. Банки более охотно кредитуют в рублях, соглашается аналитик агентства Русрейтинг Виктория Белозерова.

Другие эксперты считают сокращение темпов прироста кредитования закономерным процессом, не связанным с кризисом. Начав кредитование физлиц практически с нуля семь лет назад, российские банки демонстрировали исключительно высокие темпы роста объемов кредитования (в среднем около 90% в год), говорит аналитик инвесткомпании Ренессанс Капитал Максим Раскоснов. Однако сейчас бизнес по кредитованию физлиц находится в более зрелой стадии, и нормально, что темпы роста портфелей замедляются. По его мнению, нельзя не учитывать также снижение активности банков по выдаче ипотечных кредитов и ужесточение кредитной политики крупнейших игроков рынка потребительского кредитования в связи с отказом от дополнительных комиссий. Следует иметь в виду и то, что статистика ЦБ не учитывает портфели, проданные в результате сделок по секьюритизации активов, добавляет эксперт.

Как следует из данных Банка России, банки предпочитают выдавать долгосрочные кредиты. С октября 2007-го по апрель 2008 года объем рублевых жилищных, в том числе ипотечных кредитов увеличился на 220 988,1 млн руб., в то время как с апреля по октябрь 2007 года на 199 831,8 млн руб. В условиях кризиса крупные банки сделали ставку на длинное кредитование, поскольку этот сегмент кредитования не только демонстрирует самые высокие темпы прироста, но и позволяет привлечь более стабильную клиентуру, чем краткосрочные потребительские кредиты, считает Евгений Надоршин. По мнению госпожи Белозеровой, ограниченность в средствах банков без государственного или иностранного участия дает последним возможность в условиях кризиса существенно увеличить свою долю рынка.

Вместе с тем эксперты указывают, что, если напряженная ситуация на финансовом рынке продолжится, чрезмерное увлечение длинным кредитованием может ухудшить операционные показатели отдельных игроков. Доходность длинного кредитования ниже, чем короткого, расходы же банков остаются на прежнем уровне, а стоимость фондирования дорожает, пояснил господин Надоршин. Правда, по мнению других экспертов, проблемы отдельных банков вряд ли отразятся на всей банковской системе. Половину рынка кредитования физлиц в России контролирует Сбербанк, а ему проблемы не грозят, резюмирует топ-менеджер российского банка.