Ипотека и недвижимость - Цементная пропасть

Центр российской ракетно-космической промышленности — город Королев вскоре отметит свой юбилей. Деревня Костино, поселки Болшево и Подлипки 65 лет назад превратились в районы нового города, которому предстояло стать лидером отечественной науки. В Королеве расположены всемирно известный Центр управления полетами (ЦУП) и разработчик космических кораблей, орбитальных станций и спутниковых комплексов РКК «Энергия».

В силу своей специфики долгие годы город, который до 1996 года назывался Калининградом, был «закрытым». И лишь после перестройки, когда немного приподнялась завеса секретности над космическим научно-производственным комплексом, его статус изменился. На рубеже третьего тысячелетия город получил имя великого ученого, академика С. П. Королева, который много сделал для развития не только отечественной космонавтики, но и города, где жил и работал. А 12 апреля 2001 года Королеву был присвоен статус наукограда Российской Федерации, что дает многочисленные льготы для развития науки и жилищного хозяйства.

Королев находится в одном из самых живописных уголков Подмосковья, всего в 7 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Его площадь — 39 кв. км.

Территория города с входящими в его состав поселками Текстильщик, Первомайский, Болшево расположена в междуречье Клязьмы и Яузы. Южной границей города является живописный лесной массив — Национальный парк «Лосиный остров».

Хотя наукоемкий промышленный комплекс является в Королеве градообразующим, он не оказывает значительного воздействия на окружающую среду. Благодаря удачному расположению, грамотной архитектурной планировке «закрытого города», многочисленным бульварам, садам и скверам, а также «научной» социальной среде (70% жителей имеют высшее образование) город привлекает все новых жителей.

В тесноте, но пока не в обиде

Королев — город густонаселенный, в нем проживает 161,6 тыс. человек. Количество жителей на квадратный километр здесь выше, чем в Москве. Свободных земель почти не осталось.

Все это накладывает свой отпечаток на строительную политику города. Суть ее — поэтапная застройка микрорайонов. Подвергнутся реконструкции старые части города, где немало ветхих домов, давно физически и морально устаревших.

Но это в будущем. А что сегодня? Средняя обеспеченность населения общей площадью жилых домов на конец прошлого года составляла 19,9 кв. м. За тот же 2002 год в Королеве было введено в строй 125 тыс. кв. м жилья. Цифра для города огромная, даже в самые удачные советские годы она не превышала 80–85 тыс.

Привлечение в город инвесторов позволяет строить и социальные объекты. В Королеве шесть культурно-досуговых центров, много стадионов, бассейнов, тренажерных залов. Горожане имеют возможность заниматься 29 видами спорта, в том числе самыми современными, такими, как индорхоккей (хоккей на траве в закрытых помещениях), флорбол (футбол с клюшками на маленькой площадке), пауэрлифтинг (силовое троеборье), ски-арк (лыжная гонка со стрельбой из лука) и аквааэробика (дрыгоножество и рукомашество в воде). Единственная в Московской области школа альпинизма готовит скалолазов на искусственной горе-тренажере и трассе для занятий по ледолазанию.

Потребность жителей в медицинском обслуживании удовлетворяют 10 государственных поликлиник. Королев имеет АТС на 120 тыс. номеров, входящих в телефонную сеть Москвы. В распоряжении жителей Королева около 200 магазинов, 7 рынков и большое количество ларьков и автолавок с круглосуточным режимом работы.

Городской пассажирский автотранспорт обслуживает 13 маршрутов, в том числе до Москвы, Пушкино и Мытищ. Для владельцев личного автотранспорта в городе имеется достаточное количество охраняемых стоянок, два десятка АЗС и станций техобслуживания.

Дороги

В город ведут две автомобильные трассы (Ярославское и Щелковское шоссе) и железнодорожная ветка (станции Подлипки-Дачные и Болшево). Монинская ветка Ярославского направления железной дороги пересекает город с запада на восток.

Из Москвы (станция метро «ВДНХ») до города Королева 35 минут езды на автобусе № 392 или маршрутном такси № 6, 392. За 30 минут можно доехать с Ярославского вокзала на пригородном электропоезде. Дорога от аэропорта Шереметьево-2 до города Королева на автомобиле занимает 40 минут.

Протяженность городских дорог составляет более 200 км. И хотя сейчас ведется активная работа по их расширению и улучшению, до идеального результата еще далеко. Оставляет желать лучшего дорожное сообщение с Москвой. Хотя Ярославка и имеет по три полосы в одну сторону, но этого явно недостаточно для все увеличивающегося потока транспорта. Поскольку этой же дорогой пользуются и жители соседних Мытищ, по утрам и вечерам шоссе превращается в пятикилометровый затор. Запланированное два года назад строительство эстакады на выезде из города в данный момент, к сожалению, приостановлено из-за недостатка средств. Вряд ли его реализация начнется раньше, чем через год-два.

К сожалению, железная дорога совершенно не учитывает того, что число жителей Подмосковья, работающих в Москве, за последние годы выросло в несколько раз — на количестве поездов эта тенденция никак не сказалась. И поэтому на трех королевских станциях — Подлипки, Болшево, Валентиновка — ежедневно тысячи людей вынуждены штурмовать переполненные электрички.

Экология

В человеческих силах не только губить природу, но и дать ей шанс на возрождение. Примером такого отношения к экологии является Королев. Объем зеленых насаждений — санитарных зеленых зон, парков и скверов составляет 33% всей площади города. Поскольку с юга к городу вплотную примыкает Национальный парк «Лосиный остров», а с севера и востока — дачные поселки со сложившимся комплексом зеленых насаждений, то близость мегаполиса не оказывает отрицательного влияния на экологическое состояние города.

В последние годы из-за сокращения объемов производства и перепрофилирования крупных предприятий и без того небольшой объем выбросов сократился вдвое. В то же время начался бурный рост количества автотранспорта, за последние пять лет оно увеличилось вдвое. К счастью, для Королева характерны хорошие показатели рассеяния загрязнителей в атмосфере и, что немаловажно, заботливое отношение городских властей к вопросам озеленения и благоустройства. Не случайно в последние годы Королев уверенно сохраняет звание самого благоустроенного города Подмосковья, входит в десятку самых ухоженных городов России, а в 2001 году был признан одним из 20 лучших городов Европы.

На территории города — 10 водоемов. В последние годы превышения ПДК по химическим и бактериологическим показателям воды, как отчитывается местная СЭС, — «не обнаружено, сбросов сточных, хозяйственных и промышленных вод в водоемы нет». В 2002 году были построены новые мощные очистные сооружения. Город имеет и хорошую систему питьевого водоснабжения.
По данным Федеральной антимонопольной службе (ФАС), в связи с отменой ввозных пошлин с 1 января этого года импорт цемента за 2008 год должен увеличиться почти в 2,4 раза, с 2,8 млн тонн до примерно 6,7 млн тонн По оценкам ФАС, этих 6,7 млн тонн с избытком хватит, чтобы ликвидировать дефицит цемента. Однако, по мнению специалистов Индикаторов рынка недвижимости, с помощью импорта полностью решить проблемы цементного дефицита нельзя.

По данным ФАС, в 2008 году потребности российского рынка в цементе составят почти 72 млн тонн, из них собственными силами будет произведено 65 млн тонн. Исходя из этих расчетов, импорт действительно может решить проблему дефицита цемента. Однако это решение не стратегическое, а тактическое, локальное. Основная проблема в том, что к 2020 году российский строительный комплекс должен выйти на мощность порядка 140 млн кв. м жилья в год.

Стоит отметить, что за прошлый год, по данным Ассоциации строителей России (АСР), потребность в цементе на сегменте жилищного строительства составляла порядка 36 млн тонн, за счет которых, по данным Росстата, в 2007 году было возведено около 60,4 млн кв. м жилья. В этом году правительство запланировало, что российский стройкомплекс построит уже порядка 67 млн кв. м жилья. Для этого потребуется, соответственно, уже около 40 млн тонн цемента. Остаток (31,6 млн тонн), очевидно, запланирован на строительство социального, коммерческого и инфраструктурного типов недвижимости.

В прошлом году объем импорта составил 2,8 млн тонн цемента, общий объем приобретенного цемента составил 67,8 против запланированного на этот год 71,7. Исходя из того, что на строительства жилья в прошлом году ушло порядка 36 млн тонн, оказывается, что и год назад на строительство социального, коммерческого и инфраструктурного типов недвижимости потребовался примерно такой же объем цемента, что и в этом году. При этом нужно учесть, что данные ФАС по 2008 году являются оценочными. Получается, что ФАС повышает прогноз цементных затрат исходя из планов правительства по реализации нацпроекта Доступное жилье. Однако далеко не факт, что объемы строительства коммерческой недвижимости сохранятся на уровне прошлого года. Потребность как в складских, так и в офисных, и в промышленных, и в торговых площадях в связи с общим курсом на ускорение промышленного роста только нарастают.

При этом объем цементного производства в России уже года 2 находится примерно на одном уровне 65 млн тонн в год. А для строительства 140 млн кв. м потребуется порядка 84 млн тонн цемента. Таким образом, необходимый для строительства 140 млн кв. м объем цемента почти на 30% превышает существующие мощности российских предприятий. И компенсировать этот разрыв полностью или хотя бы наполовину за счет импорта вряд ли возможно. Хотя бы уже потому, что спрос на цемент растет и у наших потенциальных конкурентов стран-соседей, таких как бывшие республики Советского Союза, не говоря уже о Китае.

В целом, цены на цемент растут не только в России. Так, в среднем, по данным АСР, мировые цены на цемент увеличились на 6% за прошлый год. Конечно, рост цен на цемент в России значительно превышает мировые уровни, но надо учесть также тот факт, что в том же 2002 году цемента в России был избыток и он продавался зачастую ниже себестоимости. На этом фоне нет ничего удивительного, что за прошедшие годы цемент в России подорожал в 4 раза. При этом до сих пор, например, цены на цемент в том же Китае и Казахстане выше, чем в России. Естественно, что зачастую российские производители вывозили свою продукцию на экспорт. В итоге, цемента в России все последние годы хватало то, что называется еле-еле. Именно поэтому и наблюдался рост цен. В частности, по итогам 2007 года цемент подорожал на 40-70%.

Конечно, проблема, на которую жалуются с некоторых пор строители, не является в данном случае главной. Доля цемента в себестоимости строительства, по данным АСР, составляет около10%, хотя еще в 2002 году она не превышала 3%. Конечно, на первый взгляд может показаться, что такой рост полностью перекладывается на плечи покупателей и является главной причиной роста цен на жилье. Однако доля себестоимости жилья не превышает 50% от продажной цены квартир. Таким образом, доля цемента в итоговой стоимости повысилась всего лишь с 1,5% до 5%. Это привело лишь к снижению рентабельности строителей. А рост цен на недвижимость происходит вне зависимости от роста цен на цемент.

Главная проблема в данном случае это достаточность цемента для осуществления нацпроекта Доступное жилье и увеличения мощности российского стройкомплекса до 140 млн кв. м жилья в год. По оценкам аналитического центра ирн.ru, единственным решением этой проблемы является увеличение производства цемента в самой России. И, формально, государство уже предпринимает определенные шаги в этом направлении. Так ФАС планирует ввести контроль инвестиционных программ производителей, имеющих доминирующее положение на рынке, таких как Евроцемент, Сибирский цемент и Спасскцемент, чтобы они помимо амортизационных отчислений выделяли средства на развитие дополнительных мощностей.

При этом собственно строительство завода мощностью 1 млн тонн цемента стоит порядка $150 млн. Если даже предполагать, что необходимо восполнить только нехватку цемента для жилищного строительства, а суммарный объем строительства остальных типов недвижимости сохранится на прежнем уровне, то необходимо увеличить производство цемента в России на 48 млн тонн. Для этого необходимо порядка $7,2 млрд. В то же время суммарный объем всех госфондов, из которых могут быть выделены средства на строительство таких заводов, не превышает $6 млрд. У российских компаний таких средств нет и подавно. Таким образом, единственным выходом в сложившейся ситуации может быть только использование прямых зарубежных инвестиций, на которые обычно легко идут собственно крупные международные производители цемента. Однако даже при наличии у них желания инвестировать в Россию (что далеко не факт для этого необходимо создание дополнительных привлекательных условий), остается значительной проблемой отвод и продажа земли и длительный процесс согласования документов. Только в случае решения всех этих проблем, можно будет осуществить задачи, поставленные нацпроектом Доступное жилье.