Ипотека и недвижимость - Новации в земельный кодекс не решат проблем кадастра

Московский рынок зарубежной недвижимости, практически умерший после кризиса 1998 года, переживает второе рождение. Наибольшим спросом сейчас пользуются дома в северной Европе и ближнем зарубежье. На презентациях, посвященных продаже недвижимости в Великобритании и Армении, побывали корреспонденты Ъ НАТАЛЬЯ БОЛОТОВА И ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА.

Дом рядом с МВД
В конце октября в отеле "Арарат Парк Хайат Москва" английская девелоперская компания Galliard Homes Ltd и московское агентство недвижимости Property Marketing Consultants (PMC) устроили презентацию элитной лондонской недвижимости. Директора девелоперской компании решили не перекладывать презентацию объектов на своего российского партнера и приехали в Москву сами. Для агентства PMC это первый большой жилой проект, до сих пор компания занималась исключительно коммерческой недвижимостью.

ФОТО: ДМИТРИЙ ЛЕБЕДЕВ
Гэри Сакс (на фото) и Дэвид Конвей (внизу) из Galliard Homes Ltd, считают, что вложения в лондонскую недвижимость – лучший способ хранения сбережений

Компания Galliard Homes Ltd предлагает россиянам квартиры в двух зданиях. Оба они находятся в центре Лондона. Апартаменты New Palace Place – строящийся объект. Он расположен в районе Вестминстер, недалеко от здания парламента. Это комплекс зданий, состоящий из нескольких жилых корпусов и административного. После завершения строительства в административном здании планируется разместить штаб-квартиру британского МВД. В жилой части комплекса 98 квартир. Предлагаются апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, а также двухэтажные квартиры с тремя спальнями. Площадь квартир с одной спальней от 40,3 до 44,6 кв. м; с двумя спальнями – 75,4-108,2 кв. м; с тремя спальнями – 120,9-159,4 кв. м. В комплексе будет подземная охраняемая стоянка, круглосуточное видеонаблюдение. Он будет готов к заселению летом 2005 года.

Семиэтажный The Trade Wharf расположен на берегу Темзы, рядом с мостом Тауэр. Дом уже построен. В нем есть односпальные апартаменты и двухэтажные пентхаусы с видом на центр Лондона и Темзу. Квартиры продаются готовыми к заселению, то есть в их стоимость включена мебель, бытовая техника, кондиционеры. Застройщики не стремились найти оборудование подешевле, но отказаться от него и купить квартиру "под отделку" нельзя.

Бизнесмены из Великобритании отметили, что рынок недвижимости в Лондоне постоянно растет, что делает его очень привлекательным для инвестиций. По словам Гэри Сакса, одного из директоров Galliard Homes Ltd, для английского рынка недвижимости характерна очень высокая степень защищенности вложенных средств. По расчетам Galliard Homes, если сдавать купленную квартиру, годовой доход от аренды составит не меньше 6% от стоимости апартаментов (в среднем в Лондоне этот показатель не превышает 3%).

Стоимость квадратного метра жилья в названных жилых комплексах ненамного отличается от цен на Остоженке в Москве. Квадратный метр жилья в New Palace Place стоит от 5,912 тыс. фунтов стерлингов, в The Trade Warf немного дешевле – 4,458 тыс. фунтов. Минимальная цена предложения в любом из жилых комплексов – 350 тыс. фунтов стерлингов. Столько стоит квартира площадью около 50 кв. м с одной спальней. Самые дорогие апартаменты обойдутся примерно в 1,2 млн фунтов стерлингов.

Но это далеко не все расходы. По словам юристов компании Galliard Homes, в Англии нерезидентам приходится платить два налога: council tax и налог на доход, если квартира сдается в аренду. Council tax зависит от площади квартиры и от района. В среднем он составит около 1000 фунтов в год. Налог на доход составляет 22% и взимается с чистого дохода, то есть после выплат на содержание квартиры и обслуживание ипотечного кредита.

На работу в Ереван

Квартиру за границей покупают не только для отдыха, но и для работы. Люди, имеющие свой бизнес в той или иной стране, рано или поздно покупают там жилье. Недвижимость в Армении позиционируется на российском рынке именно как жилье по месту работы.

Сейчас в центре Еревана, на Северном проспекте, инвестиционный холдинг "Макариос групп" строит первый элитный жилой квартал "Синяя башня". Комплекс планируется сдать в июле 2005 года. Пока стоимость жилья в этом хорошем по московским меркам квартале бизнес-класса составляет $910-920 за 1 кв. м.

Владас Анилионис, менеджер проекта компании "Мик-риэлт", говорит: "Это офисно-жилой комплекс из трех 8-этажных и одного 15-этажного жилого здания и 8-этажного делового центра, с современной инфраструктурой и коммуникациями, с автономным тепло-, водо- и электроснабжением. В основном там будут многокомнатные квартиры – от трех до шести комнат. Разумеется, 15-этажная башня и остальные дома сейсмоустойчивы и способны выдержать землетрясения силой девять и более баллов. Продажи квартир начались в середине октября, к началу ноября было продано три квартиры: две 'трешки' площадью 140 кв. м ценой от $130 тыс. и одна пятикомнатная квартира площадью 219 кв. м почти за $200 тыс.".

Инвесторы проекта рассчитывают в первую очередь на армянскую диаспору в России – на тех предпринимателей, которые когда-то уехали из Еревана, а теперь хотели бы вернуться на родину, но их отпугивает отсутствие комфортных условий для жизни.
На прошлой неделе Госдума приняла в третьем чтении федеральный закон О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства, он направлен в комитеты Совета Федерации. Его принятие предполагает необходимость внесения изменений в 14 действующих законов.

Назвать новый закон эпохальным нельзя, он скорее технический - его нормы направлены на улучшение действующего законодательства. Тем более странно: рассмотрение законопроекта в Думе растянулось почти на два года. В чем причины?

Текст законопроекта в том виде, в котором он был внесен в Думу в первом чтении, предполагал изменение всей системы законодательного регулирования земельных отношений. Например, декларировалась необходимость формирования земельных участков с проведением нового кадастрового учета. Правда, лишь в том случае, если сведения кадастровой карты нуждаются в уточнении и не могут быть использованы для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 5 ст. 5 Законопроекта к первому чтению).

Однако, думаю, я не ошибусь, предположив, что это каждый второй случай по стране. При этом для уточнения требовалось предоставление необходимых сведений, перечень которых оставался неопределенным (изменения в п. 2 ст. 19 ФЗ О государственном земельном кадастре), то есть фактически допускался произвол чиновников при определении этого перечня в каждом конкретном случае. Согласно пояснительной записке изменения должны были коснуться трех сфер: территориального землеустройства, полномочий органов государственной власти и местного самоуправления и прав владельцев земельных участков. При этом методы вызывают сомнения в их рациональности.

Обратимся теперь к конечному варианту законопроекта, одобренному Думой. Итак, в гл. 4 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним появятся новые статьи об особенностях регистрации прав на земельные участки, образуемые при реорганизации земельных участков (ст. 22.2) и регистрации прекращения права собственности при отказе от права собственности на земельный участок.

В целом требования разумны. К примеру, если вы принимаете решение о разделе (объединении, выделе) земельного участка, государственная регистрация которого отсутствует, это не будет препятствием для последующей регистрации преобразованного земельного участка (или участков), достаточно будет зарегистрировать прекращение права на первоначальный участок.

Изменения в Земельный кодекс (введение гл. 1.1) подробно регламентируют, в чем будет заключаться реорганизация земельного участка: образование из государственной (муниципальной) собственности, раздел, объединение, перераспределение и выдел земельных участков. В главе дается понятие самого земельного участка и устанавливаются требования к нему.

Утрачивает силу положение ст. 6 Земельного кодекса о том, что участок может быть делимым и неделимым, но ст. 11.9 устанавливает запрет на образование земельного участка, если его использование или использование объектов недвижимости, находящихся на нем, становится невозможным. Земельные участки могут создаваться только в границах одного муниципального образования (населенного пункта). Новая редакция ч. 9 ст. 38 Закона О государственном кадастре недвижимости определяет, что границами участка отныне при отсутствии соответствующего документа являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, если они позволяют определить местоположение границ земельного участка. Но неясным остается вопрос: кто будет контролировать установление границ, если до этого они отсутствовали, и каким образом предотвратить самовольное изменение границ соседом, если он выступает в уполномоченных органах заявителем при постановке на кадастровый учет и может решить этот вопрос в свою пользу?

Тем не менее одна из важнейших задач, которая стоит перед законодателем, - побудить граждан зарегистрировать свои права на земельные участки надлежащим образом, упростить и удешевить эту процедуру - осталась неохваченной. Безусловно, хорошо, что не были приняты предлагавшиеся поправки, согласно которым при отсутствии минимального планово-картографического материала обеспечение его подготовки (в том числе материальное) ложилось на плечи заявителя, заинтересованного в проведении землеустроительных работ (изменения в п. 4,5 ст. 34 Земельного кодекса). Но положительных мер также не введено.

Между тем, как сообщается в заключении Ответственного комитета к первому чтению, в долевой собственности граждан по состоянию на 1 января 2006 года осталось 111,4 миллиона га сельскохозяйственных угодий, из них 27,1 миллиона га считаются невостребованными земельными долями. Однако сельскохозяйственные организации арендуют у граждан 68,9 миллиона га земельных долей, из которых 54,6 миллиона га - без государственной регистрации договоров аренды. Также широко распространена практика представительства (в отношении 24,5 миллиона га) вообще без какого-либо оформления прав на эти земельные доли. Кадастровый учет осуществлен лишь в отношении 12,8 процента земли из 111,4 миллиона га.

Не в том ли ответ на то, почему дело не движется, что в среднем по России землеустройство одного га обходится в 170 рублей, то есть, по подсчетам Ответственного комитета, около 160 тысяч рублей на сельскохозяйственную организацию?