Ипотека и недвижимость - Себестоимость строительства завышена в несколько раз

Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) Москвы является одной из самых насыщенных промышленностью площадок города. Вместе с тем, промышленный потенциал территории не мешает активно развивать в округе социальные объекты, современную инфраструктуру, возводить новые жилые районы. О том, как удается совмещать развитие научного потенциала, внедрение в промышленность инновационных разработок с развитием жилищной и социальной сферы, в интервью РИА Новости рассказал префект Юго-Восточного округа столицы Владимир Зотов.

Владимир Борисович, расскажите о планах строительства жилья на юго-востоке столицы до 2020 года. На каких территориях планируется строить жилые дома?

Для начала хотел бы отметить, что в 2007 году мы перевыполнили план на 35%, построив 355,3 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 119,9 тысяч квадратных метров - для нужд города. В 2008-м у нас запланировано строительство 203,6 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 162,9 тысяч квадратных метров - за счет средств городского бюджета и по инвестиционным контрактам с долей города.

Недавно на коллегии в префектуре мы утвердили градостроительный план развития округа до 2020 года, где большой раздел занимают вопросы строительства жилья. В предстоящие 12 лет наш округ прирастет еще 7,7 миллионами квадратных метров жилья.

Скажу честно, у нас возникли некоторые проблемы с соблюдением объемов строительства, заявленных в плане, который мы начали разрабатывать еще в 2001 году: мы запланировали жилые дома на тех территориях, которые впоследствии были признаны непригодными для строительства по экологическим показателям.
Надеемся, что реализация проектов застройки в поселке Некрасовка и реорганизации промышленных зон позволят нам выровнять объемы строительства.

Как в округе идет программа переселения жителей из ветхого и пятиэтажного фонда?

По утвержденному градостроительному плану, о котором я уже говорил, мы планируем завершить отселение жителей из пятиэтажек первых серий в 2009 году. И это реальные сроки, хотя и очень короткие. Даже если программа затормозится, мы все равно будем идти с хорошими показателями, по сравнению с другими округами Москвы. В прошлом году обеспечен снос 44 тысяч квадратных метров ветхого и пятиэтажного жилого фонда (мы превысили план на 80%), а в 2008-м запланировано снести еще 39,4 тысяч квадратных метров.

Можно ли сказать, что в перспективе ЮВАО - промышленный округ, практически полностью избавится от производственных объектов? Как, по вашему мнению, должны использоваться освободившиеся площади?

Когда мы говорим о реорганизации промышленных предприятий, я всегда отмечаю, что в первую очередь надо рассматривать вопрос вывода за пределы Москвы вредных производств. ЮВАО - промышленный округ, и от этого никуда не деться. В условиях борьбы за каждый квадратный метр столичной земли встает вопрос о рациональном использовании территорий предприятий, которые планировались много лет назад. Санитарно-защитная зона одного только нефтеперерабатывающего завода в Капотне составляет 314 гектаров, это гигантская территория. Префектура уже не раз выходила с инициативой материально стимулировать предприятия, сокращающие свои промзоны.
В зависимости от экологических показателей на освободившейся земле можно проводить озеленение, размещать культурные, торговые, деловые центры и даже создавать целые районы.

Если заглянуть вперед до 2020 года, то к этому времени территория промзон в округе должна сократиться вдвое, освободив под социальные нужды города более тысячи гектаров.

На каком этапе находится проект реновации территорий промзоны №23 Серп и молот? Не могли бы вы подробнее рассказать об этом проекте?

Для города важно с одной стороны сохранить промышленный потенциал завода, и в тоже время рационально использовать большой земельный участок практически в центре Москвы. Территория промзоны составляет порядка 530 гектаров, на которых располагается 153 предприятия и организации различных форм собственности, занимающие земельные участки площадью 320,6 гектаров.

До 2020 года планируется сокращение промзоны №23 почти вдвое и размещение на высвобождаемых территориях объектов различного назначения, а также существенное уплотнение промышленной территории с целью повышения эффективности использования. Реорганизация этой промзоны улучшит экологическую обстановку и даст возможность построить около миллиона квадратных метров жилья. Территория завода будет использована под размещение жилых объектов, выставочно-ярмарочного комплекса и двух промышленных зон площадью 13,79 гектаров.

На территории предприятия ОАО Мосвтормет и автокомбината номер 10 на Душинской улице, владение 1-3, планируется разместить технопарк Химические инновации и общественный центр. На территории ОАО Московский научно-исследовательский институт приборной автоматики разместятся административно-лабораторные корпуса общей площадью до 30 тысячи квадратных метров, а также жилая застройка с объектами соцкультбыта. В рамках воссоздания историко-архитектурного ансамбля Рогожская слобода реорганизации подвергнется и территория ОАО МОЗАЛ.

В Юго-Восточном округе, как и во всей Москве, полным ходом идет сокращение игорных заведений. Уже известно как в ЮВАО будут перепрофилироваться эти помещения?

Действительно, игорных заведений в округе должно стать меньше, а в перспективе они вообще исчезнут с территории столицы. С тех пор как в 2005 году вступил в силу закон О размещении объектов игорного бизнеса на территории города Москвы с территории ЮВАО выведено более 180 игорных заведений.

Преимущественно те, которые открывались на месте предприятий потребительского рынка и услуг, причем, хочу отметить, нередко в нарушение целевого назначения земельного участка или помещения. На сегодняшний день в округе перепрофилировано 132 помещения, в которых раньше размещались игорные заведения. Вместо них для жителей открыты 64 продовольственных магазина, 42 - промтоваров, 9 аптек, 7 предприятий общественного питания и 10 предприятий бытового обслуживания.

Вопрос по игорным заведением у меня на контроле. В частности, главам управ поручено еженедельно информировать Управление потребительского рынка и услуг префектуры ЮВАО о принимаемых мерах по выводу объектов игорного бизнеса.

Что делается в округе для строительства гаражей, избавления жителей от стихийных автомобильных стоянок во дворах?

В 2007 году в 9 районах округа в общей сложности появились новые гаражи на 5,478 тысяч машиномест. В 2008-м запланирован ввод в эксплуатацию еще 2,94 тысяч. Однако обеспеченность жителей ЮВАО местами для хранения автомобилей пока составляет всего 48,7%. По строительству гаражей наш округ относится к числу проблемных территорий. Это связано с целым рядом причин. В частности, очень плотная застройка уже существующих кварталов, наличие территорий охраняемого природного комплекса, а также обширная промзона - 30% всей площади округа.

До 2010 года предусмотрено строительство многоэтажных гаражей-стоянок на 31 земельном участке ориентировочной емкостью 12015 машиномест, что позволит довести уровень обеспеченности местами хранения на территории ЮВАО до 60%.

В городе, к сожалению, тормозится реализация программы Народный гараж. Нужно констатировать, что существующий порядок подбора земельных участков для включения в программу нуждается в пересмотре. Для дальнейшей реализации Народного гаража необходимо обеспечить участие в программе организованных групп жителей, а также провести оптимизацию применяемых проектных решений, и схем привлечения групп населения к участию в программе.

Как идет реконструкция исторических объектов, расположенных на территории округа?

В течение нескольких десятилетий историко-культурная территория многих столичных парков, в том числе и на территории округа, подвергалась интенсивному хозяйственному освоению, часть памятников архитектуры была утрачена, часть - передана в частную собственность.

Так, значительная часть территории дворцово-паркового ансамбля Лефортово до настоящего времени находится в ведении Минобороны РФ, а уникальное здание Екатерининского дворца, которое когда-то было самым большим зданием Москвы, эксплуатируется Общевойсковой академией. За время использования исторического объекта Министерством обороны на его территории появилось около десятка жилых домов, гаражный кооператив, значительное количество хозяйственных построек и даже спортивный комплекс с инфраструктурой. Это является основным препятствием для развертывания полномасштабной работы по воссозданию объектов культурного наследия.
Однако власти Москвы не оставляют эту проблему без внимания. 14 января 2008 года распоряжением Правительства Москвы утверждена Концепция Среднесрочной программы сохранения объектов культурного наследия и развития территории московского государственного объединенного музея-заповедника (МГОМЗ) на 2008-2010 годы, определяющая основные направления развития исторических территорий Лефортово и Люблино.

Приоритетным направлением в реставрации дворцово-паркового ансамбля Лефортово является проведение работ по воссозданию водной системы и малых архитектурных форм.

В исторической усадьбе Люблино планируется воссоздание исторического парка, проведение научно-исследовательских, проектных и реставрационных работ по всему ансамблю усадьбы.
Недавно Федеральное агентство по строительству сообщило, что себестоимость квадратного метра жилья в Свердловской области составляет в среднем 21 тысячу рублей. Поскольку рыночные цены в несколько раз выше, строители поспешили откреститься от расчетов Росстроя, назвав их некорректными.

Чтобы решить жилищную проблему в регионе, надо строить раза в три больше, чем сейчас. Любопытно, что никто не говорит о снижении цены квадратного метра, хотя, как утверждает генеральный директор аналитического центра независимой оценки собственности Прогресс Лидия Гимранова, рентабельность строительного бизнеса на Среднем Урале превышает сто процентов, компании находятся в ценовом сговоре, а антимонопольное ведомство смотрит на это сквозь пальцы.

Многие строители отмечают, что беда отрасли в том, что верховная власть страны говорит одно, а надзорные ведомства и чиновники на местах продолжают делать другое: искусственно создавать дефицит земли, строительных мощностей и средств. В итоге создается ситуация, когда за двадцать тысяч рублей, как утверждает исполнительный директор ГК ДомБери Елена Абрамова, можно построить разве что коробку без отделки. Средняя же стоимость квадрата с учетом земли, подключения к сетям и отчислений городу - 39-46 тысяч рублей. Причем положение, по ее мнению, в ближайшее время будет только ухудшаться: готовых под застройку участков в том же Екатеринбурге становится все меньше, а на освоение новых требуются огромные деньги. Право вести строительство сумеют получить только очень крупные компании. Все это приведет к сокращению предложения на рынке и, соответственно, к росту цен на недвижимость.

А вот главный архитектор проектов института УралНИИпроект РААСН Дамир Сафин говорит, что реальная себестоимость квадрата составляет 23-25 тысяч рублей. Бюджетные дома возводятся и за 21 тысячу, но землю под такие строения берут из старых запасов, а сети тянут до первого колодца. Обычно строители бегут от таких проектов, как черт от ладана, поскольку власти занижают стоимость материалов и заработную плату. Сегодня, утверждает Сафин, даже самый неквалифицированный рабочийтаджик не соглашается трудиться за плату ниже 20 тысяч рублей в месяц. Прорабу надо платить от 40 тысяч и выше. Стоимость цемента, заложенная в такой проект, бывает в два раза ниже реальной.

По мнению архитектора, огромная доля вины за рост цен на жилье лежит на государстве, поскольку все нормативные акты, принятые за последние три года правительством и надзорными органами (пожарными, санитарными и прочими), способствовали удорожанию недвижимости. Например, в Екатеринбурге при подключении к энергосетям необходимо заплатить 15 тысяч рублей за киловатт, что вместе с платой за землю ведет к удорожанию квадратного метра на десять тысяч рублей.

Дамир Сафин приводит и такие цифры. Коэффициент теплопередачи (показатель, характеризующий теплоизоляционные свойства зданий) для Свердловской области установлен 3,5, тогда как норма, по его мнению, не должна превышать 2,5: это позволит и тепло сохранить, и сэкономить на материалах. Но главное даже не в этом. Требования к стенам и окнам могут быть самыми драконовскими, но проблему это не решит, поскольку половина тепла уходит через крышу. Надо менять нормативы по вентиляции: она должна быть принудительной, а не естественной, как практикуется у нас.

Еще одна любопытная деталь. В Европе допускается нагрузка на перекрытия 120 килограммов на квадратный метр. В России - 150, то есть на 30 процентов больше. Когда специалисты стали разбираться в причинах, то выяснили, что наши нормы, оказывается, достались в наследство от сталинских коммуналок: тогда семья занимала небольшую комнату, плотно заставленную мебелью. Таких густонаселенных квартир уже нет, поэтому нет нужды и в усиленных перекрытиях.

Специалисты отмечают, что в нашей стране, увы, нередко не просчитываются экономические последствия принятия тех или иных нормотворческих актов. В итоге аппетиты чиновников, бесконечный рост цен на сырье и энергоносители надули на рынке недвижимости мыльный пузырь. Сегодня продажи жилья замерли во многих регионах России: у большинства жителей не хватает денег на приобретение квартиры. Стоит рынок даже в Тюмени, где главными инвесторами традиционно выступали нефтяники. Многие строители уже поговаривают, что, если и в этом году ситуация не изменится, придется сворачивать бизнес.

Эксперты подсчитали, что при существующих неписаных правилах игры на рынке для сохранения строительного комплекса Свердловской области необходимо строить в год не больше 750 тысяч квадратных метров. Однако губернатор Эдуард Россель пообещал довести этот показатель до трех миллионов (одна Ренова - СтройГруп намерена сдавать по 300-400 тысяч квадратов в год). Сомнительно, конечно, что область реально утроит объем сдаваемого жилья, но даже нынешних полутора миллионов хватит, чтобы инвесторы начали уходить из отрасли. И, если государству это не нужно, остается одно - заняться наведением порядка на рынке, прежде всего снижением уровня коррупции.