Ипотека и недвижимость - Превращаем однушку в загородный дом

Главы Москвы и Подмосковья при участии Минтранса спорят, кто должен расширять Ленинградское шоссе за МКАД. Если этого не сделать, грандиозный проект Большая Ленинградка потеряет смысл. Однако строительство платного дублера этой трассы сделает спор бессмысленным. Как и, по мнению некоторых, саму масштабную реконструкцию Ленинградского шоссе. Работы по реконструкции магистрали должны закончиться в 2009 году. Об этом заявил первый замруководителя департамента градостроительной политики Москвы Александр Левченко:

- Могу с уверенностью сказать, что в 2009-м мы закончим развязку на Соколе и на пересечении с Головинским шоссе. В текущем году начнем строить развязку на пересечении с Фестивальной улицей.

Дальше по трассе - мост через канал им. Москвы. Начинать здесь стройку второго моста тоже нужно в 2008 году, правда, деньги на это пока не выделены. За мостом дорога упирается в перекресток с МКАД. Огромное количество машин с кольцевой, идущих в область, сталкивается здесь с потоком Ленинградки, которую зампредправительства Сергей Иванов, отвечающий за дороги, назвал недавно многострадальной. К 2010 году, когда завершится реконструкция дороги, этот поток станет вдвое шире. Но шоссе в подмосковных Химках останется 4-6-полосным.

Губернатор Подмосковья Борис Громов сообщил на майской пресс-конференции, что вместе с Минтрансом утвердил план развития федеральных дорог, проходящих по территории Подмосковья.

- Нет только плана по Ленинградскому шоссе, поскольку от Москвы и до поворота на аэропорт Шереметьево оно принадлежит столице, - заявил губернатор. - Это шоссе, даже в той части, где оно проходит по Химкам, принадлежит Москве, но столичные власти то ли не помнят этого, то ли не хотят признавать. Мы несколько раз предлагали Москве отдать эту дорогу нам. Мы бы сделали ее такой же широкой, как и в Москве. Но пока ответа нет.

Не ответили в столичной мэрии и на аналогичный запрос Известий. Но 12 июля в газете Московская правда появилась редакционная статья, в которой сообщалось следующее: ...Достаточно просто полистать реестр объектов недвижимости. Там этот участок Ленинградского шоссе... вообще никак не значится. Попросту говоря, дорога является абсолютно бесхозной. Кстати, об этом факте представители Москвы неоднократно информировали федеральное транспортное ведомство. В свое время Москва, пойдя навстречу Минтрансу, предпринимала попытку зарегистрировать права собственности города на злополучный участок дороги. Однако Федеральная регистрационная служба отказала столице.

Министр транспорта Игорь Левитин разделяет точку зрения Бориса Громова.

- Расширять шоссе должен тот, кому она принадлежит, - сказал он Известиям, - До поворота на Шереметьево оно принадлежит Москве.

Фактор дублера
Но, возможно, этот странный пинг-понг между Москвой и областью очень скоро потеряет актуальность. Завесу тайны приподнял федеральный транспортный чиновник, просивший не называть своего имени из-за щекотливости темы.

- У нас нет особого стремления расширять Ленинградское шоссе в Химках, - признался он Известиям. - В 2012 году откроется движение на первом 58-километровом участке новой платной дороги Москва-Петербург - со стороны Москвы. И коммерческий транспорт уйдет туда с Ленинградского шоссе. Потому что скорость доставки значит гораздо больше, чем плата за проезд. Вероятно, и частных машин к тому времени прибавится, но это уже вопрос местный, Москвы и Подмосковья. С одной стороны, как расширить шоссе, если свободное место застроено торговыми центрами? С другой - перенести можно даже таких китов, как мебельный Гранд.

Независимые эксперты также не разделяют огорчений по химкинскому вопросу.

- Проект Большой Ленинградки - лучший пример неадекватного лечения, - говорит Александр Стрельников, ведущий научный сотрудник ЦНИИП градостроительства. - Эта дорога одним концом упирается в Манежную площадь, другим - в город Химки. Когда наш английский коллега спросил по приезде в Москву, знают ли московские специалисты задачку про бассейны и трубы, в аудитории раздался нервный смешок. Ребята, сказал он, у вас есть два жутко мелководных бассейна на двух концах трубы. Зачем расширять трубу?!

Сейчас по всему Подмосковью насчитывается более 700 коттеджных поселков. Тем не менее, загородная недвижимость основной массе москвичей остается по-прежнему недоступной. Мы решили выяснить, что можно купить за МКАД, продав типовую однокомнатную столичную квартиру в спальном районе, стоимость которой не превышает $200-220 тысяч.

Конечно, наше внимание привлек сегмент эконом-класса. Эконом-класс на рынке загородного коттеджного строительства это объекты до $400 тыс., выполненные под чистовую отделку, включая стоимость земли и коммуникаций, считает пресс-секретарь компании МИАН-агентство недвижимости Светлана Фуфаева. - В пределах 80 км от МКАД за эти деньги можно приобрести небольшой дом с земельным участком до 15 соток, либо таунхаус, метраж и качество постройки которого будет лучше, но с меньшим земельным участком.

Еще есть небольшое количество предложений и в ценовом диапазоне $250-280 тыс., но все они представлены на удалении от 60 км от МКАД. Тем не менее, доступных предложений в близлежащих к Москве районах с развитой инфраструктурой за приемлемые для покупателей эконом-класса деньги крайне мало.

Решение всех бытовых проблем в таких поселках вывоз мусора, уборка снега и т.д. как правило, ложится на плечи владельцев. Инфраструктура в поселках эконом-класса минимальная и нередко ограничивается лишь охраной. Отделка и озеленение также за счет собственника. При строительстве домов подобного класса используются дешевые строительные материалы: пеноблоки с облицовкой из кирпича или штукатурки, гораздо реже съемная опалубка и сэндвичи.

Цена предложения в поселках эконом-класса во многом определяется стоимостью земли, поскольку, в общем себестоимость строительства коттеджей в данных поселках довольно низкая ($400 600 за кв. м.), рассказывает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Однако если покупатель захочет простроить дом самостоятельно, чтобы сэкономить несколько десятков тысяч долларов, то его ждет разочарование. По словам Геннадия Теряева, директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, все поселки эконом-класса реализуются с домовладениями, на данный момент участков с подрядом в данном классе практически не существует. Дело в том, что с точки зрения прибыли застройщику выгодно возводить типовые дома по отлаженной технологии и тем самым снижать их себестоимость.

Когда мал кошелек
Мы все-таки решили выяснить, что загородный рынок недвижимости может предложить покупателю с бюджетом до $200 тыс. По такой стоимости предлагаются домовладения площадью около 200 кв.м., на участке 12 соток. Стандартная планировка, блочный фундамент, стройматериалы из дерева. Поселок будет снабжен различными элементами инфраструктуры, например, спортивным центром, заверяет Дмитрий Котляренко, генеральный директор компании RIGroup.

Более дешевые предложения представлены в восточной части Подмосковья там можно найти варианты домовладений, находящихся на границе сегментов бизнес и эконом, по стоимости последнего. Чтобы затраты на строительство и подведение коммуникаций были оправданы, домов в таких поселках возводят обычно много порядка 200-300. В ближайшем Подмосковье предложений в строящихся поселках эконом-класса практически нет, - утверждает Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость.

И действительно, как удалось выяснить, на сегодняшний день, домовладения стоимостью до 200 тыс. долларов в организованных коттеджных поселках представлены в основном на удаленности более 90 км от МКАД. Примером могут послужить поселки на Симферопольском и Каширском направлениях (Велигож (стоимость домовладений $160 000 200 000), Тарасково $145 000 234 000), а также проекты дальних дач на Ярославском (Заповедное (цена предложения от $113 000), Татьянино (стоимость коттеджей от $150 000 до 170 000)) и Новорижском направлениях (поселок Красный ручей - цены $130 000 140 000 за дом).

Эконом выгодно, а не стыдно
Мировая практика показывает, что структура предложения на рынке недвижимости в целом повторяет социальную структуру населения. Таким образом, ограниченность платежеспособного спроса в сегментах бизнес- и премиум-класса будет способствовать повышению интереса застройщиков к сегменту эконом-класса. По словам Марии Литинецкой, уже сейчас некоторые девелоперы, ранее специализировавшиеся на строительстве элитной недвижимости, объявили о своих намерениях осваивать низкий ценовой сегмент (например, компания Элит Строй, корпорация Инком).

На сегодняшний день сегмент бизнес-класса перенасыщен, что приводит к падению темпов продаж (2-4 дома в месяц). На этом фоне поселки эконом-класса, наоборот, демонстрируют увеличение темпов реализации возводимых объектов. В среднем в таких поселках продаются от 10 до 17 домов в месяц. Безусловно, этот показатель положительно влияет на экономику проекта. К тому же невысокая стоимость земли в дальнем Подмосковье также увеличивает доходность проекта, делая его более выгодным. Сейчас в сегменте эконом-класса низкий уровень конкуренции, высокий уровень спроса. В Подмосковье достаточно свободной земли, которую можно застраивать поселками эконом-класса. Одним из ярких примеров подобных проектов можно привести поселки RODEX GROUP, которые продаются меньше, чем за год.

В целом, можно сказать, что в 2008 году доля сегмента эконом-класса будет увеличиваться. Основной объем предложения будет сдвигаться за 50 км от МКАД, а также будет развиваться сегмент дальние дачи, потому как планировать проекты эконом-класса недалеко от Москвы на сегодняшний день девелоперам невыгодно. Высокая стоимость земельного участка и подведения коммуникаций, длительность получения исходно-разрешительной документации на проект все это делает себестоимость строительства очень высокой и фактически вымывает эконом-класс из ближайшего Подмосковья.

В среднем по миру стоимость земельного участка составляет от 8 до 15% от стоимости проекта. У нас же эта цифра доходит до 40%, - рассказывает Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость. Кроме того, на Западе, где экономный сегмент существует, земельный участок обычно приобретается на кредитные средства, то есть на более дешевые деньги. В России кредиты на приобретение участка дают крайне неохотно и только крупным компаниям, поэтому девелоперы обычно используют для приобретения участка собственные средства, взятые из оборота. После чего эти средства оказываются фактически замороженными на период получения исходно-разрешительной документации, то есть на год-полтора, после чего компания уже может осуществлять продажи и получать рефинансирование. Такое положение вещей значительно влияет на себестоимость проекта и делает невыгодным развитие рынка эконом-класса в ближнем Подмосковье.

Наиболее перспективными в плане застройки являются территории, значительно удаленные от Москвы, на берегах крупных водохранилищ или находящиеся около лесных массивов. Увеличение активности застройщиков наблюдается сейчас на южных, восточных и северо-восточных направлениях: Симферопольском, Каширском, Егорьевском и Ярославском.

На данный момент времени в сегменте эконом-класса загородной недвижимости работают в основном строительные компании, которым необходимо загрузить свои мощности, и ряд компаний, желающих получить соответствующий опыт. Но, безусловно, ситуация будет меняться и в недалеком будущем эконом-классом будут заниматься и крупные строительные компании.