Ипотека и недвижимость - Мосгордума согласилась с изъятием частных земель под муниципальную застройку

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило размещать свои ипотечные облигации нетрадиционным для российского рынка способом путем сбора адресных заявок на приобретение бумаг (book-building). В агентстве рассчитывают полностью реализовать ипотечные облигации, в том числе в пользу иностранных инвесторов. Однако спрос на ипотечные бумаги далек от докризисных уровней, а инвесторы более требовательны к таким рискам. Поэтому АИЖК придется снова выкупать собственные бумаги, уверены эксперты.

Согласно параметрам размещения ипотечных облигаций АИЖК (имеются в распоряжении Ъ), вчера начался сбор заявок от инвесторов на участие в приобретении второго выпуска ипотечных облигаций агентства до 5 млрд руб. при общем объеме 9,44 млрд руб. Книгу адресных заявок планируется закрыть в период с 22 по 27 мая. Организаторами размещения выступают Ренессанс Капитал и Ситибанк.

Второй выпуск ипотечных облигаций АИЖК был размещен на первичном рынке в феврале. Общий объем выпуска, разделенного на три транша с разными уровнями риска, составил 10,7 млрд руб. Старший (9,44 млрд руб.) и мезонинный (590,3 млн руб.) транши размещались по открытой подписке, младший (697,3 млн руб.) приобретало само агентство. Однако накануне аукциона АИЖК сообщило участникам рынка, что готово выкупить выпуск полностью, чтобы обеспечить его ликвидность при дальнейшей продаже бумаг на вторичном рынке. В АИЖК понимали, что предлагаемая доходность по купону на уровне 8,5% годовых в условиях продолжающегося кризиса ликвидности не привлечет инвесторов (см. Ъ от 22 февраля). В результате весь выпуск приобрело само агентство. Сейчас окно на долговом рынке открылось, и мы видим возможность выхода на вторичное размещение, рассказала Ъ директор департамента структурированных продуктов АИЖК Наталия Кольцова.

В АИЖК поясняют, что размещение по типу book-building выбрано, поскольку такой способ позволит индивидуально поработать с инвесторами, что исключено при размещении на аукционе. Аукцион часто не оставляет эмитентам шанса в определении круга инвесторов: нередко в конце аукциона появляются одна-две заявки по нижней границе ставки купона, которые закрывают весь выпуск. В результате бумаги попадают в одни руки, становясь неликвидными, рассуждают в АИЖК.

Участники рынка полагают, что у АИЖК есть и другие причины заинтересованности в ликвидности выпуска. Похоже, в агентстве рассчитывают, что к осени котировки размещаемых сейчас бумаг вырастут и остальную часть выпуска они смогут продать дороже, полагает начальник отдела структурных продуктов банка Союз Константин Черкасов. Он указывает, что сейчас ставки по рублевым кредитам, к которым привязаны доходности рублевых облигаций, очень высоки. Так, одна из основных ставок по рублевым кредитам, MosPrime, находится на уровне 6,5-7% годовых. К концу лета, по оценке эксперта, ставка снизится до 4%, то есть до уровня июня 2007 года. Это приведет к снижению доходности облигаций и, соответственно, росту их стоимости.

АИЖК использует нетрадиционный способ размещения в расчете на интерес к бумагам иностранных инвесторов, указывают аналитики. Для нерезидентов book-building является более привычным способом размещения, указывает управляющий директор Тройки Диалог Павел Соколов. В самом АИЖК вчера признали, что рассчитывают продать бумаги нерезидентам.

Однако спрос на рублевые риски со стороны иностранных инвесторов далек от уровней первой половины прошлого года, считают аналитики Дойче Банка. Они уверены, что для восстановления спроса требуется время. Тем более что речь идет об ипотечных облигациях, одно лишь упоминание которых бросает инвесторов в дрожь, добавляет представитель крупного западного банка.

К тому же, по мнению экспертов, предлагаемый АИЖК уровень доходности по бумагам заинтересует не многих отечественных инвесторов. Согласно документу, ставка купона второго выпуска облигаций АИЖК, предлагаемого на вторичном рынке, осталась неизменной (8,5%). Но цена размещения определена в диапазоне 99,85-100,5% от номинала. Поскольку купон уже определен на первичном размещении, регулировать доходность облигаций к погашению сейчас можно только ценой, говорит Павел Соколов. С таким уровнем доходности спрос при размещении едва ли будет удовлетворен полностью, считает Константин Черкасов. Поэтому, считает он, эмитенту, возможно, вновь придется выкупать на себя часть предложенного объема бумаг.
Мосгордума одобрила вчера в окончательном чтении внесенные мэром Москвы Юрием Лужковым поправки к федеральному Земельному кодексу. Суть - разрешить государству изымать земли любой формы собственности под строительство муниципального жилья и объектов социальной инфраструктуры. Если эту инициативу поддержит Госдума, в подвешенном состоянии откажутся все собственники земли - как крупные, так и мелкие.

Сейчас Земельный кодекс разрешает резервирование и изъятие земли под госнужды только в исключительных случаях (когда необходимый объект построить больше негде) и по закрытому списку оснований. Среди них - строительство новых магистралей, объектов естественных монополий, атомной энергетики, оборонки и т.п. В законе не так давно появилось уточнение, согласно которому субъекты федерации могут резервировать принадлежащую им землю под размещение социальной инфраструктуры (социальное жилье относится к этой категории). Однако этой меры столичным властям оказалось мало.

Как пояснил замглавы департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков, город, в частности, не может резервировать под муниципальное строительство земли, находящиеся в неразграниченной государственной собственности, например пустыри. Кроме того, в городе есть планы по застройке территорий промзон. Между тем вскоре эти земли могут быть выкуплены владельцами заводов, и тогда столичным властям придется договариваться о приобретении земли в рамках обычных гражданско-правовых отношений: платить столько, сколько потребуют.

Поправки мэра эту переговорную проблему сводят к минимуму: изъятие земли любой формы собственности происходит в принудительном порядке, и после объявления городом своей цены у сторон есть год на соглашение. Не сговорились - цену выкупа решит суд, который, как показывает практика, чаще принимает решения в пользу властей. Эта схема может затронуть и владельцев деревенских домиков (в Москве их осталось не так много, но ведь инициатива касается всей страны). У жителей деревень, таких как Бутово, будет куда меньше возможностей оспорить притязания города на их участки. Наконец, собственники квартир в многоквартирных домах: по закону они имеют в долевой собственности и землю под домом. И насильно выселить неветхий дом не так уж и просто.

Если поправки будут приняты, процедура опять же предельно упростится. Например, пояснил Рыжков, изымать участки могут под строительство так называемых стартовых домов для переселения в них жителей реконструируемого микрорайона.

Может, перед тем как вносить такие поправки, стоит запретить коммерческое строительство и на этих участках возводить муниципальное жилье? - задал Рыжкову иронический вопрос лидер фракции Яблоко Сергей Митрохин. Он опасается, что с введением новых правил все лакомые участки пойдут инвесторам, а проблемы очередников чиновники начнут решать за счет изъятий земли в сложившихся кварталах. При этом собственники земли могут оказаться в крайне невыгодном положении. Ведь между процедурой резервирования земли под госнужды и ее фактическим изъятием по закону может пройти до семи лет, в течение которых собственник не сможет проводить с участком практически никаких операций, да и цена земли за это время сильно падает.

Митрохин предложил поправки, вводящие механизм компенсации за такой простой, но Мосгордума их отвергла. Рыжков сообщил, что решение проблемы вскоре произойдет на федеральном уровне. Принудительное изъятие - всего лишь еще одна форма достижения согласия, - добавил чиновник. Наверняка большинство российских землевладельцев с ним не согласится.