Ипотека и недвижимость - Если говорить именно об ипотечной сделке, то для заемщика ее основные условия остались без изменения

За последние пять лет недвижимость этой центральноамериканской страны значительно выросла в цене. Судя по всему, популярность территории только возрастет в ближайшем будущем: сюда инвестируют канадцы и европейцы, скоро будут введены прямые авиарейсы из Европы.

Американцы, не желающие встречать старость в США, обращают на Белиз свое внимание. Перед инвесторами может открыться возможность поймать момент, пока цены в стране не подскочили вверх.

Белиз расположен в Центральной Америке и по площади не превосходит штат Массачусетс. На севере он граничит с Мексикой, на западе с Гватемалой, на востоке омывается Карибским морем. Население Белиза составляет 301,27 тыс. человек и растет на 2,2%, согласно данным ЦРУ по странам мира. Официальный язык английский, хотя большинство населения говорит по-испански. 76,9% населения Белиза грамотно.

С 1854 по 1973 год Белиз был британской колонией и был известен как Британский Гондурас. Затем название страны поменялось, хотя независимость была официально провозглашена только в 1981. Территориальные споры между Великобританией и Гватемалой тормозили процесс освобождения страны: сейчас Гватемала и Белиз продолжают делить территорию. В 2005 году страны подписали Программу мирных переговоров, на основе которой и проходят встречи по данному вопросу.

Действующий политический режим парламентская демократия. Официально главой государства считается английская королева Елизавета II. Представителем королевы служит генерал-губернатор сэр Кольвилль Янг. С февраля этого года правительство возглавил премьер-министр Дин Барроу.

Валовый внутренний продукт в Белизе держится на довольно высокой отметке в $2,44 млрд: согласно данным ЦРУ, за 2007 год он вырос на 2,2%. 21,3% составляет сельское хозяйство, производство бананов, какао, сахара, рыбы и древесины. 13,7% приходится на такие швейное, пищевое производство и нефтеперерабатывающую промышленность. 63% на сферу услуг, включая туризм. Национальная валюта белизский доллар, равный примерно половине доллара США.

Почему стоит инвестировать в недвижимость Белиза?
Сейчас в Белизе наблюдается рост цен на недвижимость. Рост везде составляет примерно 20% в годa. Пляжи и площадки для отдыха растут в цене минимум на 25% в год, говорит Патрик Дойл, специалист по продажам и маркетингу агентства недвижимости Caribbean Property Consultants (CPC). Один белизский доллар эквивалентен $0,51, и многие американцы обращают внимание на страну, как на благоприятное место для жизни в пожилом возрасте. Курсы обмена валют еще больше привлекают канадских и европейских туристов и пенсионеров.

Все больше жителей Канады и европейских стран инвестируют в наши замечательные края, заявляет в онлайновом интервью Рикардо Карденас, вице-президент латиноамериканского филиала компании RE/MAX.Сайт CPC’s website, на котором основано 80% бизнеса компании, получил, по данным Патрика Дойла, 8 тыс. хитов за месяц только от канадцев.

В следующем году планируют наладить прямое воздушное сообщение с Европой. Господин Дойл замечает: Когда европейцы смогут летать за $700-800 в оба конца, им захочется смотреть и покупать объекты. Из нескольких городов США, таких как Атланта, Шарлотт (штат Северная Каролина), Даллас, Хьюстон, Майами и Ньюарк (штат Нью-Джерси), уже летают прямые рейсы в Белиз.

У иностранных покупателей недвижимости здесь те же права, что и у граждан Белиза: ограничений для иностранцев никаких нет. Вся система основана на британских законах о недвижимости. Однако если верить господину Дойлу, в Белизе нет налога на добавочную стоимость и наследство.

Все денежные операции и документы ведутся на официальном языке английском, что облегчает процесс для американцев и других англоговорящих инвесторов. И все же рекомендуется найти квалифицированного агента или юриста, если собираетесь подписывать договоры и платить деньги в чужой стране.

Процесс покупки недвижимости в Белизе
Инвесторы могут связаться с местными агентами по недвижимости для получения списков доступных объектов, однако некоторые строения продаются не через агента, а напрямую от собственника. Три четверти доступных объектов недвижимости официально не выставляется на продажу, поэтому инвесторам лучше посетить Белиз и спросить все на месте. По крайней мере, так говорится на страницах журнала Belize First Magazine.

Среди иностранцев более популярным всегда был Северный Белиз, однако на юге страны доступны пляжи и в то же время цены здесь ниже. Города Амбергри-Кайе и Сан-Педро очень популярны, они заняты туристами все время. Это, с одной стороны, хорошо. С другой, в представлениях многих карибские дома это тихие виллы на берегу моря. Именно такую картину можно увидеть в южной части страны, говорит Патрик Дойл. В городе Дангрига-Таун, находящемся близ подножия горы Стэн-Крик у побережья моря, красивые пляжи: при этом цены здесь ниже, чем на севере, в более известных районах, утверждает эксперт. Город Пласенсия, расположенный на полуострове на юге Белиза, тоже стоит того, чтобы обратить на него внимание, по мнению господина Карденаса и его партнеров.

По сведениям господина Дойла, взносы при приобретении недвижимости в Белизе составляют 6-7% от стоимости объекта. 5% приходится на гербовый сбор, 1-2% на вознаграждение юриста и еще 200-300$ на регистрацию и курьерские расходы. Ежегодные налоги на недвижимую собственность в Белизе очень низкие 25-30$ в год.

Возможные проблемы
Самое важное при инвестировании в недвижимость Белиза сотрудничество с проверенным агентом и/или юристом. Инвесторам необходимо исследовать, кто является потенциальными посредниками на рынке: в Белизе на их деятельность нет лицензий.

Все, что нужно посреднику на рынке недвижимости достаточное количество денег для печати визитных карточек. Продажа недвижимости популярный род занятий среди приезжих, кое-кто это делает даже без разрешения на работу. Иногда недвижимость продают с рук туристам служащие отелей, продавцы подводного снаряжения и водители такси, говорится в Belize First Magazine.

Инвесторы ни в коем случае не должны соглашаться на приобретение недвижимости в Белизе без предварительного осмотра объекта. Хотя в целом Белиз довольно предсказуемая страна для ведения бизнеса, все же существует риск нарваться на недобросовестных или неквалифицированных агентов. Рикардо Карденас и его партнеры утверждают, что инвесторы могут быть спокойны при осуществлении денежных операций в Белизе до тех пор, пока те, с кем они сотрудничают, заслуживают доверия и занимают прочное положение на рынке.

В выпуске журнала International Living за декабрь 2007 года был заголовок: Белиз: опередите европейцев. Это действительно может служить хорошим советом. Недвижимость в Белизе может приносить прибыль, особенно после введения в следующем году прямого сообщения с Европой. Инвесторы, пытающиеся выбить себе место на рынке в преддверии роста цен на недвижимость, могут сконцентрировать свой взор на Белизе.

10 лет назад лидером в Центральной Америке по продажам недвижимости иностранцам была Коста-Рика; покупатели потом сильно выигрывали, стоимость повышалась, говорит господин Карденас. Если же вы такую возможность упустили, то не следует упускать шанс с Белизом. Сейчас иностранцы могут покупать здесь недвижимость с расчетом на позитивные тенденции на рынке инвестиций в этот сектор экономики.
Ipocredit.ru продолжает серию интервью, посвященную развитию рынка ипотечного кредитования, с руководителями банков.Сегодня, мы обратились за комментариями к Начальнику управления ипотечного кредитования БАНКА СОЮЗ Дядину Павлу.

Рынок ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается. Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции развития?

Активное развитие ипотечного кредитования в регионах.
Увеличение степени взаимодействия банков с инфраструктурными организациями ипотечного рынка брокерскими, риэлтерскими, коллекторскими агентствами, бюро кредитных историй и т.д.

Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году? В чем они выражены?

Если говорить именно об ипотечной сделке, то для заемщика ее основные условия остались без изменения.

Если говорить о кредитовании на первичном рынке жилья: по Вашему мнению, является ли этот сегмент перспективным рынком?

Безусловно, для многих жителей нашей страны, приобретение квартиры в строящемся доме, едва ли не единственная возможность решить жилищный вопрос. Сами застройщики крайне заинтересованы в реализации строящегося жилья в момент строительства, а не в момент получения прав собственности и реализации квартир на вторичном рынке.

Почему большинство банков охотно работает на вторичном рынке и выдает кредиты под более низкий по сравнению с первичкой процент?

Причина проста меньше рисков, меньше ставка. И наоборот. Когда банк выдает кредит под квартиру на вторичном рынке у него есть осязаемый залог, в то время как при кредитовании строящегося жилья, банк несет повышенные риски, т.к. дом могут не построить, либо построить, но не подвести коммуникации и т.д.

Некоторые банки устанавливают разные процентные ставки для столицы и провинции

Действительно, в некоторых регионах может существовать небольшая разница. В большей степени это связано с отсутствием здоровой конкурентной среды. Но в развитие в региональном направлении идет постоянно и думаю, что в скором времени разница перестанет существовать.

Есть ли желание работать в этом направлении при условии, что кредитование на первичном рынке жилья все-таки сопряжено с более высокими рисками?

Желание есть, и работа в этом направление ведется активно. Что касается высоких рисков, банк их компенсирует повышением ставки на этапе строительства, до получения права собственности на квартиру. Также строительные компании и их объекты строительства проходят аккредитацию в банке, что сопряжено с определенными проверками и расчетами.

Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?

Если не брать в расчет различные промо-акции и маркетинговые ходы, направленные на привлечение клиентов, то в основном банк может пойти на снижение процентной ставки, только в случае благоприятной ситуации по привлечению денежных ресурсов. Если же рыночная ситуация неблагоприятна и банк покупает дорогие деньги, то на снижение процентной ставки конечному потребителю можно не рассчитывать.

Согласно последним изменениям в законодательстве, банки обязаны указывать эффективную процентную ставку, учитывающую все скрытые платежи по кредиту. Когда банк называет ипотечную ставку какие платежи учитываются, а какие нет?

Согласно последним изменениям в законодательстве, банкам необходимо раскрывать не ЭПС (эффективную процентную ставку) а ПСК (полную стоимость кредита), которая учитывает все платежи, сопряженные с предоставлением ипотечного кредита:
Оценка недвижимости, оплата государственной пошлины, аренда сейфовой ячейки, единовременная комиссия при выдаче ипотечного кредита, комиссия за рассмотрение (при наличии), комиссия за безналичный перевод, платежи по страхованию жизни, предмета залога от рисков повреждения и право собственности на предмет залога, нотариальные услуги.

Не учитываются услуги риэлтера/брокера, получение справок/выписок/документов из БТИ, ЕГРП и прочих документов необходимых для предоставления кредита на покупку или залог данной недвижимости.