Ипотека и недвижимость - Застройщики покидают подмосковье

Последние годы на рынке коттеджных поселков Подмосковья наблюдается, на первый взгляд, вполне однозначная динамика. По данным Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного аналитическим центром ирн.ru в июне 2008 года, средний размер участка и средний размер площади дома неуклонно снижаются. Так, с марта 2006 года по июнь 2008 года средняя площадь участка снизилась на 50 кв. м и составила 21 сотку, а площадь дома на 14,5 кв. м и составила 348,9 кв. м. Однако эти изменения находятся на уровне погрешности. На этом фоне, казалось бы можно сделать однозначный вывод, что, в целом, соотношение площади дома к площади участка не претерпело изменений. Но, как известно, не всегда отсутствие изменений в средних показателях означает стабильность всей системы в целом. И в данном случае это правило оказалось действительным.

Для того чтобы определить, что же происходит с площадью дома в зависимости от площади участка, казалось бы, достаточно взглянуть на динамику этого соотношения. Но при недостаточно крупном делении рынка никакой особой тенденции выделить не удается.

При укрупнении масштаба также остаются определенные вопросы, так как площади домов, расположенных на участках свыше 37 соток растут, а идущие следом за ними (площади домов на участках от 27 до 37 соток) сокращаются. Следующая часть рынка (площади домов на участках от 17 до 27 соток) снова растут, а до 17 соток опять сокращаются.

И только при максимально возможном дроблении рынка становится видна более-менее отчетливая тенденция: на участках свыше 27 соток с каждым годом строят дома все большей площади. И данные июня 2008 года в данном случае не сильно меняют картину. При этом на участках меньше 27 соток площади домов год от года уменьшаются.

Особенно это становится заметно, если посмотреть на динамику прироста площади домов на разных участках в процентах.

При этом следует помнить, что, как писали Индикаторы рынка недвижимости в статье Чем дальше от Москвы, тем меньше участки, площадь участка по мере удаления от Москвы уменьшается, так как изменяется целевая аудитория. Однако в данном случае получается, что людям с меньшими средствами с каждым годом предлагают все меньшие дома, тем самым расширяя незастроенную площадь участка. В целом это понятно, на не очень большом участке гораздо заметнее недостаток простора свободной незастроенной земли.

При этом на больших участках за счет расширения площади дома происходит как раз таки постепенное сокращение свободной земли или ее незастроенной части. В данном случае, вероятно, этой свободной земли оказывается даже с избытком. Для того чтобы ответить на этот вопрос более однозначно следует взглянуть на динамику соотношения средней площади участка к средней площади дома.

В данном случае становится понятно, что как крупные участки, так и небольшие, все больше тяготеют к единому соотношению между площадью дома и площадью участка, которое, исходя из данных Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, завершенного аналитическим центром ирн.ru в июне 2008 года, составляет 6,1 раз. Таким образом, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, рынок в целом выравнивает это соотношение до срединного.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам2 квартала 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Коттеджные поселки Подмосковья становятся все более престижными. Средняя стоимость дома в них достигает полутора миллионов долларов и выше. Объемы малоэтажного строительства уже догоняют городские. Однако из-за бюрократических проволочек, дороговизны услуг естественных монополий и отсутствия подходящих земельных участков инвесторы начали перемещаться в другие регионы. Это станет заметным через три года, в том числе по росту цен из-за нехватки нового жилья.

Рынок загородной коттеджной недвижимости Подмосковья по объемам становится сопоставимым с городским жилищным строительством. Отставание, по подсчетам специалистов, составляет около 20%.

Средняя стоимость дома в 350 кв. м с земельным участком в Подмосковье 1,434 млн долларов Развивается в основном Подмосковье и Московская область, другие регионы пока не очень интересны инвесторам. Но в ближайшие годы ожидается переход застройщиков в близлежащие от Москвы области, потому что экологически привлекательных участков вокруг столицы почти не осталось, а стоимость инфраструктуры силами чиновников и естественных монополистов не дает дальше расширять рынок. И исход уже начался.

Эти вопросы обсуждали участники конференции, посвященной современному коттеджному строительству. Она была организована в рамках Коттедж-форума на территории выставочного комплекса Росстройэкспо. На единой площадке в 600 кв. м впервые была смоделирована объемная карта Подмосковья, с макетами поселков в разных направлениях от столицы. Участников выставки оказалось более 30.

Начальник отдела маркетинговых исследований аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Светлана Тескина рассказала о тенденциях развития рынка недвижимости подмосковных поселков.

По ее данным, в 2006 году недвижимость в подмосковных коттеджных поселках дорожала на 37%, а в 2007-м на 17%. В целом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост цены достиг 27%. За два первых квартала 2008 года в долларовом исчислении коттеджи подорожали на 8,3%.

По мнению аналитика, рынок коттеджей имеет потенциал на ближайшие года два-три на уровне роста в 20 30%.

На северо-западе недвижимость стоит 1,8 2,5 млн долларов, а на восточном направлении в среднем 456 тыс. долларов за такой же дом.

По данным ирн.ru, средняя стоимость дома с земельным участком в Подмосковье на начало 2008 года составляла 1,375 млн долларов, а на начало второго квартала 1,434 млн долларов при средней площади дома 350 кв. м. Таким образом, за два года 1 кв. м вырос в цене на 55%, а с учетом земли на 60%.

Тем не менее внутри Третьего транспортного кольца типичная трехкомнатная квартира площадью 159,2 кв. м стоит 2,5 млн долларов. Разница налицо.

В целом объем рынка за последние два года вырос вдвое и теперь сопоставим с рынком московских новостроек, если включить в него города на удалении 5 км от МКАД. Общая стоимость предложения загородной недвижимости 28 млрд долларов.

В активной стадии строительства находится 263 коттеджных поселка, а всего рынок предложения насчитывает 420 таких населенных пунктов.

На конец второго квартала среднестатистический коттеджный поселок в Подмосковье представлял собой населенный пункт площадью 19 га, состоящий из 88 домов с участками в 21 сотку. Дома имеют среднюю площадь в 349 кв. м. Общая стоимость домовладения 1,434 млн долларов, а содержание обходится в 439 долларов с дома.

Инвестиционная привлекательность коттеджного поселка больше, чем у банковских вкладов и ПИФов. Инвестор получает прибыль на уровне 25 30%, поделился генеральный директор Rodex Group Валерий Лукинов.

Но до трети цены коттеджа составляет инженерная инфраструктура. В последнее время обнаруживается интересная тенденция. Поселки часто строят на расстоянии 80 120 км от города. Если это не Московская область, то застройщики и инвесторы стараются минимизировать затраты, например делают более узкими улицы, убирают уличное освещение, используют не самую лучшую систему канализации и т. д.

В этих упрощениях есть резон. Инвесторы неохотно вкладываются в инфраструктуру загородной недвижимости из-за ряда препятствий. Среди них политика естественных монополистов в области газификации и электроснабжения, проволочки в Роснедвижимости, долгие сроки согласования документации, коррупция, отсутствие свободных мощностей для технических подключений по техподключениям и непрозрачность схем взаимодействия общественных организаций и чиновников.

Если стоимость земельных участков дорожает на 30 50% в год, то при получении технических обоснований для получения энергетических мощностей и техподключений тенденция совсем другая, сказал Лукинов и спросил: В 2007 году за это просили 200 тыс. долларов, а сколько это стоит сейчас?

Полтора миллиона долларов! хором ответили участники форума.

Это они ничем не смогли объяснить, кроме жадности чиновников.

Тон ответов на запросы у профильных организаций таков, что они не горят желанием участвовать в проекте Доступное и комфортное жилье, который должен быть на 60 70% реализован за счет малоэтажного жилья, напомнил генеральный директор Rodex Group Валерий Лукинов.

Стоимость жилья класса люкс и бизнес и так не позволяет ему считаться доступным. Но рынок даже такой недвижимости может прекратить свое существование.

Из-за дороговизны инфраструктуры рынок малоэтажного строительства в Подмосковье может остановиться. Естественные монополисты и чиновники на местах, а также проволочки с документацией грозят проектам нерентабельностью, продолжил Лукинов.

Компании, которые специализируется на недвижимости бизнес-класса, уже начали уходить из Подмосковья. В настоящий момент, как считают специалисты, Ленинградская область становится более привлекательной, а через 2 3 года застройщики будут уходить в ближайшие к столице регионы.