Ипотека и недвижимость - Азиатская недвижимость шагает впереди планеты всей. обзор мирового рынка недвижимости

Президент Дмитрий Медведев заявил вчера о необходимости решения проблемы выкупа предприятиями малого бизнеса арендованных ими помещений. Вчера же Лига арендаторов госимущества распространила письмо к президенту, в котором объяснила ему, как надо решать проблему. Бизнесмены требуют безусловного преимущественного права выкупа помещений без аукционов и прекращения произвола местных чиновников. А чтобы подчеркнуть серьезность своих требований, они намерены прибегнуть к голодовке протеста.

В распространенном вчера письме Лиги арендаторов госимущества президенту Дмитрию Медведеву говорится: Малый бизнес России... вынужден объявить о начале голодовки в знак протеста против массовой продажи арендуемых нами, небольшими предпринимателями, помещений у государственных и муниципальных органов! Дальше бизнесмены объясняют президенту, что их помещения, в улучшение которых они вкладывали деньги, стали лакомым куском для крупных финансовых структур и нечистых на руку чиновников, выставляются на открытые торги или вносятся под лжеблагими предлогами в имущественные фонды. Таким образом, по их мнению, вместо объявленной президентом поддержки малого бизнеса происходит его удушение.

Напомним, что проблема выкупа предприятиями малого бизнеса арендованных помещений возникла в 2005 году после вступления в силу закона о разграничении полномочий между уровнями власти (131-й федеральный закон). Согласно этому закону, центр, регионы и муниципалитеты обязаны до 1 января 2009 года продать все имущество, не обеспечивающее выполнение их полномочий. При этом действующий закон о приватизации обязывает их продавать все госимущество только на аукционах. В связи с этим в 2007 году Госдума приняла в первом чтении внесенный депутатами законопроект Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества, предусматривающий для малого бизнеса преимущественное право выкупа помещений площадью до 300 кв. м с трехлетней рассрочкой. Минэкономразвития было против преимущественного права выкупа там считали, что оно приведет лишь к обогащению перекупщиков. Предлагалось дать победителям аукционов рассрочку и десятипроцентную скидку от стартовой цены с учетом того, что по закону о господдержке малого бизнеса муниципалитеты создадут специальные фонды помещений для малых предприятий.

В качестве компромисса 13 марта 2008 года комитет Госдумы по собственности рекомендовал к принятию проект, откорректированный Минэкономразвития и президентскими юристами. Преимущественное право выкупа помещений и установление его предельного размера отдали на усмотрение правительства и законодательных органов власти регионов и муниципалитетов.

Лига арендаторов госимущества вчера предложила принять законопроект в первоначальной редакции прямого действия и объявить мораторий на приватизацию муниципального имущества до его принятия. Также Лига потребовала от президента перекрыть все пути обхода будущего закона. Авторы письма указали, что в регионах объекты недвижимости уже переводят в хозяйственное ведение МУПов, искусственно созданных для этих целей, несмотря на наличие на этих объектах действующих предприятий арендаторов. При приватизации МУПа они автоматически переходят во владение новой компанией.

В связи с этим Лига попросила президента провести проверку законности действий местных властей. При этом вчера же Объединение тульских малых предпринимателей, как сообщил вчера Ъ их координатор Роман Хыдыркулиев, в знак протеста против всех действий местных властей собирается начать голодовку. А Лига арендаторов госимущества пригрозила президенту, что данная акция станет общероссийской.

Требования Лиги частично поддерживает и организация малого бизнеса Опора России. Член правления Опоры России Дина Крылова заявила Ъ, что в отсутствии закона об особенностях приватизации помещений для малого бизнеса необходимо ввести мораторий на любые операции местных властей с имуществом, находящимся в аренде у малого бизнеса. При этом она пояснила, что законопроект отдает на откуп местных властей не решения о преимущественном праве выкупа помещений, а решения о том, какие помещения будут выставляться на аукционы, а какие передаваться в имущественные фонды для малого бизнеса. И такая формулировка Опору России устраивает.

По данным портала GlobalPropertyGuide именно в азиатских странах за прошедший год наблюдался самый высокий в мире рост цен на рынках недвижимости. Каково же положение дел в этом секторе мировой экономики на сегодняшний день?

Прошлогодним чемпионом стал китайский мегаполис Шанхай, где цена на жилье выросла на целых 35,4%. Второе место осталось за Болгарией (34,6%), за ней расположились Словакия (32,5%) и Сингапур (31,1%).

Состав неудачников прошлого года тоже был довольно предсказуемыми. Самое большое падение цен произошло на рынке недвижимости США, где существенно пострадали такие ключевые в регионы, как Флорида и Калифорния по ним ипотечный кризис ударил наиболее сильно. Согласно индексу цен на жилье Case-Shiller, в целом американская недвижимость упала на 8,9%.

Второе место с конца занимает Ирландия, где падение цен продолжается уже не первый год, а в 2007-м оно составило 7,3%. Также плохи дела в бывших советских республиках Эстонии и Латвии, где в прошлом году наметился ощутимый спад на рынке жилья. В Эстонии цены упали на 3,91%, а у их южных соседей на 1,7%.

Азиатский локомотив может дать и задний ход
Как заявляют эксперты GlobalPropertyGuide в своих отчетах, первыми ведут за собой азиатский рынок недвижимости Китай (включая Гонконг), Сингапур, Филиппины и Япония. В большинстве случаев причиной такого роста цен стал экономический подъем. Китайский рынок в среднем вырос на 31,2% (причем цены Гонконга поднялись только на 25%), такие же показатели у Сингапура. Филиппинский квадратный метр подорожал на 15,2%, а в Японии рост цен достиг отметки в 8,4%.

На данный момент жилье в Японии уже не дорожает, рост цен остановился. Все дело в том, что по Японии больше всех из азиатских стран ударил американский кредитный кризис. Сделки откладываются, инвесторы теряют крупные суммы: например, долги компании Reicof составили уже $422 млн США. Частные японские фонды недвижимости оказались особенно подвержены кризису, так как в основном использовали средства зарубежных банков. Эти фонды в связи с недостатком финансирования вынуждены избавляться от своей недвижимости.

Похожая ситуация наблюдается и на рынке Гонконга: в марте 2008 года количество сделок на рынке недвижимости резко сократилось. Закончился и былой ажиотаж в Сингапуре, хотя рост цен пока держится на прежнем уровне. На обоих рынках жилья ценовые показатели пока высоки, но доходность аренды довольно сильно упала, что предвещает, как утверждают аналитики, скорое снижение цен.

И, наконец, китайский рынок жилья: он, как предполагают аналитики, балансирует на грани фола, и в этой стране возможен значительный спад. В том, что бум закончился, во многом виноваты власти КНР, которые запретили приобретение недвижимости иностранцами, ввели жесткий контроль над кредитованием и подняли процентные ставки.

В этом году Европа растет и падает по-разному
Как уже было написано выше, больше всех в Европе падение цен ударило по странам Балтии. Латвийская недвижимость, которая в 2006 году выросла на рекордные 69%, стала главным разочарованием года минувшего, так как цены на перегретом рынке жилья не просто замедлили свой рост, но даже упали на 1,7%. Это, конечно, не сравнится с положением дел в соседней Эстонии, где состояние рынка некоторые эксперты уже называют крахом.

Кредитный кризис существенно отразился на Великобритании. Хотя упадок рынка не сравнится с соседней Ирландией, цены в Англии, а особенно в центральной ее части, находятся под тяжелым давлением. При этом квадратный метр в некоторых районах Лондона по-прежнему остается самым дорогим в мире. Кроме того значительно упали цены на недвижимость в Португалии на 1,2%; начали снижаться они и в столь популярной среди россиян Испании, где рынок также был существенно перегрет. Слегка замедлился рост цен в Финляндии и Норвегии.

Стабильным можно назвать положение дел в Италии, Швеции, Швейцарии и на Мальте, где ситуация практически не меняется уже два года. В Германии наблюдается существенное повышение цен на квадратный метр в Берлине и Мюнхене, притом что остальная недвижимость Германии практически не растет, а на востоке страны кое-где находится в депрессии.

В Восточной Европе намечается ослабление рынка, так как поток инвестиций в жилье для дальнейшей сдачи в аренду иссяк, но, благодаря сильному повышению цен в недавнем прошлом, недвижимость там продолжает расти. Островком благополучия пока можно уверенно назвать Словакию, где рынок на данный момент находится на взлете. Цены на землю в словацкой столице Братиславе за 2007 год поднялись на 50%, жилье тоже постоянно и ощутимо росло. Сильный рост экономики, не уменьшающийся поток иностранных инвестиций, нарождающийся рынок ипотечного кредитования при недостатке новых проектов и, соответственно, спросе на них все это обеспечивает Братиславе стабильный и мощный подъем в секторе недвижимости. Аналитики уверены, что этот бум продолжится и в этом году.

Что касается Болгарии, страны номер один для российского покупателя зарубежной недвижимости согласно статистике портала prian.ru, то прошлогодний рост цен в зонах отдыха практически прекратился. То есть недвижимость на берегу моря и на горных курортах достигла на данный момент определенного уровня и теперь дорожает медленно. Поэтому инвесторы обращают внимание на столицу страны, Софию, где квадратный метр продолжает расти.

Условно европейские страны Израиль и Кипр, которые тоже традиционно привлекают внимание российских покупателей, сейчас находятся на подъеме. Но Кипр давно неуклонно движется вверх по лестнице цен, тогда как израильская недвижимость только начинает выползать из ценовой ямы. В 2006 году на рынке недвижимости Израиля был отмечен спад, но в прошлом году цены начали двигаться вверх, а многие эксперты называют эту страну самым перспективным рынком недвижимости мира на 2008 год. На данный момент особенно сильны главные города Израиля Тель-Авив и Иерусалим.

Удивительное далеко
На рынках некоторых стран происходят события совершенно неожиданные. Например, в ЮАР рынок испытывает первое за восемь лет снижение цен, а Колумбия демонстрирует небывалый для Латинской Америки экономический рост.

Инвесторы уже давно обратили свое внимание на Латинскую Америку. Спрос на недвижимость там значительно возрос, так как жители Соединенных Штатов проявляют повышенный интерес к покупке домика на старость именно на противоположной от них стороне Карибского моря. Особенно интересуются они такими регионами, как Леон (Никарагуа), Антигуа (Гватемала) и Картахена (Колумбия). Цены на объекты недвижимости возле моря в этих городах особенно динамично ползут вверх.

Экономический бум в Колумбии, очевидно, обусловлен тем, что Президент страны начал активную борьбу с повстанцами, застарелой проблемой этого латиноамериканского государства. Валюта Колумбии и цены на рынке недвижимости выстрелили вверх. Увы, в других странах Латинской Америки индексы подсчитываются не так регулярно, и полного представления о динамике цен они не дают.