Ипотека и недвижимость - Лебедевские домики

По данным PTDN Realty Group, в июне 2008 г. в городе сдавалось 1219 квартир. 41,5% заявок, отмечают эксперты, приходилось на однокомнатные. Чуть менее популярны были двухкомнатные квартиры (39%). Трех- и четырехкомнатные востребованы еще меньше (16,9% и 2,3% соответственно).

По данным аналитика Rezon Юлии Ипановой, в среднем однокомнатную квартиру в июле можно снять за 11 400 руб., двухкомнатную за 15 000 руб., трехкомнатную за 19 500 руб. По ее словам, расценки с начала 2008 г. выросли примерно на 7-10%. Директор пермского филиала МИАН агентства недвижимости Борис Калганов подтверждает: по сравнению с 2007 г. жилой наем подорожал несущественно.

Коммерческий директор АН Респект Алексей Ананьев разделяет рынок найма на четыре категории: комнаты в общежитиях, квартиры на вторичном рынке, квартиры в новостройках и апартаменты или квартиры класса премиум. Последние, по словам маркетолога PTDN Realty Group Ольги Пермяковой, чаще всего сдают на непродолжительный срок (сутки, максимум неделя) и цена предложения в разы превосходит ставки для типового жилья. В базе PTDN Realty Group был такой объект, рассказывает Пермякова: площадь квартиры составляла около 220 кв. м, располагалась она в одном из домов в центре города, в месяц за нее просили 120 000 руб. Нанимателями подобного жилья, как правило, выступают крупные компании, сотрудники которых прибывают в Пермь с рабочим визитом, объясняет такие высокие цены Борис Калганов.

Местные риэлторы говорят, что в этом году увеличилось количество сделок по найму квартир в новостройках. По подсчетам Алексея Ананьева, сдается почти половина вводимого в эксплуатацию нового жилья. В основном, говорит он, собственники рассчитывают получить дополнительный источник дохода. Случаи, когда человек приобретает квартиру с помощью ипотеки, а затем сдает ее, чтобы погасить кредит, для Перми нехарактерны.

Сейчас суммы месячной аренды за месяц не хватает для того, чтобы покрыть платеж по ипотечному кредиту, считает Ананьев. По самым грубым подсчетам, говорит гендиректор пермского АИЖК Андрей Шинкаренко, ежемесячная выплата по ипотечному кредиту за однокомнатную квартиру, купленную на вторичном рынке, составит около 15 000 руб. при средней ставке по кредиту 12,4% в рублях.

Основным требованием при выборе квартиросъемщиком района для проживания по-прежнему является стоимость найма. Местоположение, транспортная доступность и социальная инфраструктура (детские сады, школы, больницы) менее важны, утверждают риэлторы, хотя и влияют на формирование ставок. По словам Юлии Ипановой, наиболее популярны Мотовилихинский и Индустриальный районы из центра до них добираться 15-20 минут. По данным PTDN Realty Group, стандартную квартиру здесь можно снять примерно за 14 500 руб. Для сравнения: в центральном Ленинском районе средняя ставка составляет 22 100 руб. Хуже всего, говорит Калганов, сдаются объекты в Кировском районе интерес к нему резко снизился после того, как стали ремонтировать Камский мост и из центра туда стало трудно добираться из-за пробок. В июне 2008 г. PTDN Realty Group здесь зафиксировала самую низкую стоимость найма 9420 руб. в месяц.

Летом сезонным спросом пользуются комнаты в многокомнатных квартирах, их берут в основном студенты-заочники, приезжающие в Пермь на сессию. В июне июле этот тип жилья пользуется небывалым спросом. И рынок на это реагирует повышением цен, говорит Ананьев. По его словам, если обычная ежемесячная ставка за комнату около 4000 руб., то в этот период она повышается на 20-25%.

Пока что пермяки предпочитают снимать городское жилье, интерес к найму коттеджей невелик. Хотя спрос на загородную недвижимость есть, говорит Борис Калганов. Для постоянного проживания клиентов, по его словам, интересуют комфортабельные объекты в организованных коттеджных поселках. Но таких предложений на рынке фактически нет, признает риэлтор из МИАНа, за городом распространена в основном сезонная аренда: неблагоустроенные деревянные дома в деревнях или дачные постройки для летнего отдыха. Месяц в них стоит от 5000 до 10 000 руб., отмечает Пермякова.

ОАО Холдинг НЖК и две подконтрольные ему структуры Менник девелопментс и Теннисон менеджмент купили 51% ООО Стилвуд в апреле, сообщили Ведомостям президент Стилвуда Владимир Сергиенко и гендиректор Новосибирского оловянного комбината Александр Дугельный (был совладельцем Стилвуда). Источник в Национальной резервной корпорации (владеет 100% НЖК) подтвердил покупку Стилвуда. Сумму сделки стороны не раскрывают. Ведущий аналитик Леспром индастри консалтинг Анастасия Копылова оценивает сделку в $8-10 млн (весь Стилвуд в $12-16 млн), заместитель гендиректора Vesco Consulting Олег Разин в $8-11 млн.

Крупнейшие проекты НЖК
На границе Санкт-Петербурга и Всеволожского района на 38 га НЖК возводит поселок Янино на 450 домов.
В Батайске под Ростовом-на-Дону компания строит микрорайон Солнечный на 400 домовладений. В Городищенском районе Волгоградской области на 46,52 га строится поселок Новоград на 192 индивидуальных домов и 789 квартир.

ООО Стилвуд
Деревообрабатывающий завод
Мощность 15 000 куб. м продукции в год (25 000 30 000 кв. м жилья).
Выручка в 2006 г. 258,5 млн руб.
чистая прибыль 23 млн руб. (данные СПАРК-Интерфакс).
ОАО Холдинг Национальная жилищная корпорация
Промышленно-строительная компания
Специализируется на производстве стеновых панелей и возведении малоэтажных поселков.
Входит в Национальную резервную корпорацию Александра Лебедева, которой в России также принадлежат 97% акций Национального резервного банка (стоимость активов $1,8 млрд), 30% Аэрофлота, 26% Ильюшин финанс, около 1% Газпрома и по 100% банка Воронеж, Национальной ипотечной компании, Национальной земельной компании, НРК-энерго, перевозчика Авиалинии 400.
Финансовые показатели не раскрываются.

Первый в Сибири завод по производству клееной древесины Стилвуд был запущен в 2003 г., учредителями ООО стали на паритетных началах Новосибирский оловокомбинат и Миннеско-Новосибирск (100%-ная дочка лесоперерабатывающего холдинга MS United, принадлежащего Александру Катунину, бывшему старшему вице-президенту Евраза).

В 2007 г., по словам Сергиенко, Стилвуд произвел 15 000 куб. м клееной древесины. Стилвуду, добавляет он, принадлежит 7 га земли, еще один прилегающий участок в 5 га завод взял недавно в аренду. На этой территории будет построен новый цех по производству панельно-каркасных домов площадью 10 000 кв. м и мощностью 150 000 кв. м панелей в год (эквивалентно 800-1000 домов). Источник в НРК говорит, что строительство завода начнется в июне 2008 г. и обойдется компании в 20 млн евро; профиль действующего производства Стилвуда будет сохранен.

Заводы НЖК производят дома только для собственной комплексной застройки. Месяц назад Лебедев в интервью Ведомостям говорил, что в тех же регионах, где есть заводы стеновых каркасов НЖК (Брянск, Волгоград, Владимир, Воронеж, Ульяновск, Тула, Калуга), или прилегающих к ним, компания ведет и застройку. Сейчас Стилвуд ищет земельные участки площадью 100 га в радиусе 15 км от Новосибирска для строительства поселков на 800-1000 участков, площадь дома составит 100-150 кв. м, говорит Сергиенко. По его словам, стоимость 1 кв. м дома без земельного участка и коммуникаций составит 15 000 руб. Назвать розничную цену 1 кв. м жилья Сергиенко отказался, но уточнил, что 1 кв. м жилья под ключ в поселке НЖК в 5 км от Санкт-Петербурга стоит 40 000 руб. (Лебедев говорил, что под Петербургом цена 1 кв. м в поселке НЖК ниже среднерыночной по городу на 30%).

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что Стилвуду удастся удержать розничную цену 1 кв. м на уровне 20 000-25 000 руб. благодаря экономичной технологии производства. По его оценке, сейчас средняя стоимость 1 кв. м загородного жилья в Новосибирске 30 000-40 000 кв. м. Если Стилвуд впишется в 25 000 руб. за 1 кв. м, то сможет продавать по 1000 домов в год, считает Дьячков. Спрос на загородное жилье такого класса в Новосибирске растет на 30-40% в год, утверждает директор агентства недвижимости Сибакадемстрой-недвижимость (САСН) Владимир Голованов. Осенью 2007 г. приобрести такое жилье были готовы 1000 новосибирских семей, приводит данные исследований САСН Голованов.

Строительство панельно-каркасных домов новая технология для Новосибирска и вряд ли будет пользоваться высоким спросом, сомневается главный специалист по развитию Байта (строит поселок из 200 коттеджей в пригороде Новосибирска) Андрей Жулидов. Разин из Vesco Consulting считает, что потребитель привык к домам из традиционных кирпича и дерева, а каркасное строительство будет понято новосибирцами не ранее чем через три года.