Ипотека и недвижимость - Поселиться на родине моцарта

Уже давно банки предлагают клиентам программы рефинансирования ипотечных кредитов. Но если еще год назад переоформлять кредит шли единицы, то сейчас поток желающих выплачивать долги по более низким ставкам потихоньку увеличивается. Вот только в использовании рефинансирования есть смысл лишь для немногих заемщиков.

Сегодня рефинансирование ипотечных кредитов предлагает ЮниКредитбанк, Банк Москвы, Райффайзенбанк, Альфа-Банк, ВТБ 24, Абсолют-банк и еще несколько банков. Прорабатывает возможность введения этой услуги Бинбанк. В ближайшем будущем такую программу планируется ввести, поскольку она даст возможность действующим заемщикам понизить расходы по обслуживанию кредита за счет снижения процентной ставки, а банку сохранить отношения с надежными клиентами, имеющими положительную кредитную историю, - сообщает Вячеслав Пантелеев, заместитель директора департамента ипотечного кредитования Бинбанка. - Спрос на подобную услугу пока невелик, людей пугает сложность организации процесса проведения такой сделки, а также сумма дополнительных расходов, связанных с поиском нового жилья в другом городе и продажей старого, расходов по переоформлению кредита.

В результате рефинансирования заемщик может изменить практически все параметры своего прежнего кредита. В частности, может быть изменена валюта, увеличена сумма кредита и его срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Ряд банков допускает смену предмета залога. Например, заемщик, купивший квартиру в ипотеку пару лет назад в Санкт-Петербурге, может получить кредит на покупку нового жилья уже в Москве. Однако на это идут далеко не все банки. Говорить о замене объекта залога в процессе рефинансирования достаточно сложно, - отмечает Игорь Антонов, директор дирекции развития продуктов ОТП Банка. - Если у клиента есть такая необходимость, то, скорее всего, в рамках типовых программ по рефинансированию ему этого сделать не удастся. Так как фактически речь будет идти о новой сделке с участием еще и продавца новой квартиры.

В первую очередь программа рефинансирования позволяет перекредитоваться под более низкие проценты, что в большинстве случаев и интересует заемщиков. Если раньше ипотечные кредиты брали под 15-16% годовых, то последнее время рефинансировать их можно было по ставке 10-11%. Соответственно люди экономили до 4% годовых от своей задолженности, считает директор департамента розничного кредитования Газэнергопромбанка Павел Ильин: Но при этом надо учитывать, что сам процесс рефинансирования тоже является затратным. Нередко комиссия банка доходила до 2% от суммы кредита, к которой прибавлялась еще комиссия за его рефинансирование. Поэтому прежде чем рефинансировать кредит, нужно все правильно просчитать и оценить свою выгоду.

Наиболее выгодна эта услуга для тех, кто брал кредит более двух лет назад, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас. Поэтому тем, кто брал кредит год назад (разница с существующими ставками 1-2%), нет смысла менять шило на мыло. На комиссиях за переоформление сэкономить не удастся. Зачастую условия программ рефинансирования совпадают с действующими базовыми программами банка по срокам, валютам и ставкам и прочим дополнительным условиям. То есть заемщикам придется заново пройти всю процедуру кредитования: заплатить комиссию за выдачу кредита, переоформить договоры страхования на новый банк (другой выгодоприобретатель).

При рефинансировании кредита договор страхования оформляется дополнительным соглашением к основному договору на сумму рефинансирования. Срок действия договора страхования равен сроку действия договора кредитования, - рассказывает заместитель генерального директора по страхованию компании ЖАСО Евгений Деревенсков. - Кстати, заемщик может обратиться в страховую компанию с заявлением о расторжении заключенного договора страхования и вернуть часть уплаченной страховой премии в том случае, если задолженность по кредитному договору погашена досрочно или банк не ставит обязательного условия страхования жизни, здоровья или имущества заемщика.

Оплата дополнительных расходов в принципе может перекрыть всю выгоду от экономии на процентах. Наиболее оптимальным вариантом для клиента является рефинансирование кредита в своем банке при условии, что банк такие программы предоставляет. В этом случае трудозатраты и финансовые затраты обоих сторон будут минимальны.

Требования к заемщикам, желающим рефинансировать кредит, в целом такие же, как по классическим ипотечным программам. Клиент, обратившийся за рефинансированием, оценивается исходя из его текущей платежеспособности и условий рефинансирования (срока кредита, размера процентной ставки), поэтому необходимо представление ряда стандартных документов. Дополнительно предоставляются документы по рефинансируемому кредиту в соответствии с утвержденными требованиями (кредитный договор, выписки по ссудному счету). Но даже до этой процедуры допустят далеко не всех.

На решение о рефинансировании может влиять надлежащее исполнение обязательств по кредиту, наличие данных о передаче банком-кредитором прав по закладной, ее залоге третьим лицам, сроке осуществления действующим банком-кредитором мероприятий по погашению залога в его пользу, - говорит руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-Банка Илья Зибарев. - Кроме того, клиент не сможет рефинансировать кредит, если в условиях действующего кредитного договора предусмотрен запрет на досрочное погашение кредита.
Австрия страна с захватывающими горными пейзажами и домами потрясающей архитектуры. Если учесть, что купить квартиру здесь дешевле, чем в Москве, то может возникнуть непреодолимое желание остаться там навсегда. Однако приобрести жилье иностранцу в Австрии не так просто для этого необходимо получить специальное разрешение. Во всех тонкостях приобретения недвижимости в Австрии попытался разобраться КДО-Информ.

Европейцы не зря называют Австрию жемчужиной Европы. Эта страна славится своими горнолыжными курортами, роскошными дворцами, замками, древними монастырями и живописными озерами. Высокие налоги и достаточно строгая миграционная политика, с одной стороны, усложняют жизнь в Австрии, а с другой гарантируют социальную защиту и безопасность. Поэтому те, кто выбирает для себя эту страну для проживания, ощущают стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Гуляя по мощеным мостовым Австрии, вдыхая чистый горный воздух и наблюдая за тем, как по улицам проносятся кареты мимо средневековых замков, кажется, что ничто не может потревожить устоев этой свободной и красивой жизни.

Что? Почем? Зачем?
Сегодня купить дом в Австрии подчас дешевле, чем квартиру в Москве. Резкое повышение цен наблюдалось в период с 1987 года по 1994, когда в целом они выросли почти на 150%, а в некоторых пригородах почти в три раза. Однако постепенно поток иммигрантов прекратился и увеличились масштабы строительства - в результате ситуация стабилизировалась. Сегодня в среднем цены на жилую недвижимость в Австрии варьируются от 80 000 евро за небольшую квартиру до нескольких миллионов евро за замок или виллу, говорит директор компании AVC Real Estate Григорий Бабаков. При этом законодательство регулирует уровень цен на недвижимость, которые дорожают в год не более чем на 5-10% в год. Поэтому основная прибыль от вложений в жилые объекты Австрии складывается преимущественно от сдачи ее в аренду, спрос на которую наблюдается в течение всего года. Большое количество туристов приезжает на австрийские просторы и зимой, когда здесь развиваются горнолыжные виды спорта, и летом, когда комфортный теплый климат позволяет заняться водными видами спорта, - рассказывает пресс-секретарь компании Century 21 Россия Ольга Строева.

Основные покупатели это те, кто хочет обосноваться в Австрии. По словам экспертов, иностранцев интересуют жилые объекты самых разных категорий и размеров - от небольших домиков и шале до шикарных эксклюзивных апартаментов и особняков на берегах озер. При этом наибольшим спросом пользуются квартиры и дома элитного класса в престижных районах страны. Если же речь идет о покупке коммерческой недвижимости или земли в Австрии для развития бизнеса, то все внимание сосредоточено на районах с горнолыжными курортами или озерами, - поясняет Ольга Строева. Те же, кто хочет заработать на аренде в Австрии, часто отдают предпочтение мини-отелям. Доходность от вложения средств в мини-отель равна примерно 6-8%. Однако не стоит забывать, что приобретение такой недвижимости это, прежде всего, бизнес, который придется управлять самому, ведь на зарплату наемному персоналу будет уходить весь доход от сдачи номеров, предупреждают эксперты. Цены на квадратный метр отеля колеблются в зависимости от региона от 1600 евро за квадратный метр в землях Бургенланд, Нижняя Австрия до 2000-2500 евро в популярных туристических курортах типа Зальцбурга, Тирола, Вены. В среднем площадь мини-отеля составляет не менее 500 кв. метров, что при цене около 2000 за один метр составляет примерно 1 млн.евро. Специфическая ситуация на рынке недвижимости Австрии с жестким регулированием цен со стороны государства и пресеканием любых форм спекуляции, а также весьма низкая доходность от роста цен на жилье делает целесообразным покупку для жизни не дома или квартиры, а именно мини-отеля ведь это не только возможность жить в собственном доме, но и свой собственный бизнес, и заработок на жизнь, - советует О. Строева.

Как купить?
Если по цене недвижимость в Австрии в среднем доступнее, чем в Москве, то купить ее намного сложнее. Согласно местному законодательству, всем иностранным лицам, которые хотят приобрести жилые объекты в Австрии, необходимо получить специальное разрешение. Должны быть определенные предпосылки, основными из которых является наличие социального или народнохозяйственного интереса, - констатирует Строева.

В каждой из девяти федеральных земель Австрии этот вопрос рассматривается в своде местных земельных законов, объясняет Григорий Бабаков. Законы в некоторых землях предъявляют повышенные требования к иностранцам. Легче всего получить разрешение на приобретение недвижимости в Вене, - отмечает он. Если в Бургенланде, Верхней или Нижней Австрии для покупки нет почти никаких ограничений, то в Тироле, Форарльберге и некоторых районах Зальцбурга, наоборот, это крайне затруднительно, - поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ-Недвижимость Юлия Титова. Потенциальный владелец должен прожить в стране три года, доказать, что Австрия центр его жизненных интересов, представить рекомендации. Ни одна сделка не вступит в силу без одобрения Комиссии по передаче собственности (Grundverkehrskommission), - рассказывает она.

Но не стоит опускать руки, советует Юлия Титова. Так, без разрешения комиссии приобрести недвижимость может австрийская юридическая фирма, где владельцами более 50% уставного капитала являются австрийские граждане. Поэтому в случае большой заинтересованности в покупке недвижимости в этой стране легче всего приобрести ее на юридическое лицо, зарегистрированное в Австрии или другой стране ЕС. В случае открытия австрийской фирмы (самая простая форма аналог ООО, то есть GmbH) понадобится соблюдение двух условий: один из учредителей обязан быть гражданином Австрии, а компания должны быть зарегистрирована на ее территории. Регистрация стоит 2 5 тыс. евро, кроме того, потребуется внести часть уставного капитала в размере около 18 тыс. евро, - рассказывает Титова. По словам эксперта, обычно процедура выдачи разрешения на покупку недвижимости занимает около трех месяцев.

Все оформление сделки осуществляют при помощи государственного нотариуса. В местном банке открывают счет доверенного лица (Treuhandkonto), куда перечисляют полную сумму. В случае приобретения здания на вторичном рынке продавец получает доступ к счету после успешного перевода собственности на нового владельца. При покупке на стадии строительства компания, реализующая жилье, будет снимать средства со счета частями: первые 40 % при подписании контракта, последние 5 % после выдачи ключей. Происхождение денежных средств обычно не имеет значения, - отмечает Титова. Перевод разрешено осуществлять из любого места. При наличии достаточных гарантий можно получить кредит в местном банке.

Расходы на покупку
Налог на добавленную стоимость (Umsatzsteuer, или сокращенно USSt) в заявляемую цену недвижимости обычно не включают. Его придется платить дополнительно, но если покупатель собирается профессионально заняться сдачей жилья в аренду, то спустя три месяца после сделки можно обратиться в Министерство финансов по поводу возврата НДС.

В целом расходы по оформлению квартиры в собственность обойдутся в у 8 9 % от стоимости недвижимости, из которых налог на покупку составляет 3,5 %, нотариальные сборы 3 4 %, а пошлина за регистрацию квартиры равна 1 % стоимости. Агенту по недвижимости за оформление сделки полагаются комиссионные в размере 3 6 % от суммы.

Ольга Строева оценивает общие издержки, связанные с покупкой недвижимости в Австрии, в 10-14%. Однако не стоит забывать, что, кроме единовременных оплат, ежегодно придется нести и другие расходы, напоминают эксперты. Эксплуатационные расходы в жилых комплексах выплачиваются ежемесячно и фиксируются на момент покупки, - говорит Бабаков. - Например, на 100-метровую квартиру этот сбор может составить от 100 до 300 евро (не считая электричества, воды и отопления, которые оплачиваются отдельно) в месяц. Существует и земельный налог для частного дома, который составляет около 100 евро в год. Кроме того, если недвижимость в Австрии продают в течение десяти лет после покупки, то в качестве налога выплачивают 50 % прибыли, полученной в результате продажи, - отмечает Титова. Поэтому как бы ни было велико желание поселиться в стране величественных гор и озер, но пред покупкой недвижимости в Австрии стоит очень внимательно взвесить все за и против.

Справка
АВСТРИЯ - Австрийская Республика, государство в Центральной Европе. Площадь 83,9 тыс. кв. км. Максимальная протяженность с запада на восток 579 км. Граничит на севере с Германией и Чехией, на западе со Швейцарией и Лихтенштейном, на юге с Италией и Словенией, на востоке со Словакией. Страна делится на девять федеральных земель: Бургенланд, Каринтия, Нижняя Австрия, Верхняя Австрия, Зальцбург, Штирия, Тироль, Форарльберг и город Вена (на правах земли).

Приблизительно три четверти территории Австрии занимают горы и только 7% равнины. Австрия немецкоязычная страна, где представлены южно-немецкие диалекты. Австрийцы, как и большинство европейцев, имеют смешанное происхождение. В создании австрийского типа история, религия и культура сыграли бóльшую роль, чем этническое происхождение.

Около 78% жителей католики, около 5% протестанты, в основном лютеране-евангелики, 2% мусульмане.