Ипотека и недвижимость - О потребительских кредитах для решения жилищных проблем

В текущем году на землях бывшего совхоза Марфинский на северо-востоке Москвы построят первые 60 тыс. кв. м жилья. Новые квартиры получат жители сносимых пятиэтажек в районах Марьина Роща и Останкино. Об этом 12 июля в ходе очередного субботнего объезда заявил первый заместитель мэра Москвы, руководитель городского стройкомплекса Владимир Ресин.

Сегодня на месте будущего микрорайона пока еще малолюдно. Бывшая территория совхоза (кварталы 51 и 52) освобождена от теплиц и бытовых помещений агропредприятия. Работы развернуты лишь в 51-м квартале здесь приступили к строительству первых четырех корпусов общей площадью 74 тыс. кв. м, из которых 60 тыс. кв. м предназначены для переселенцев из пятиэтажек.

Возводят 17-этажные двух, шести- и семисекционные корпуса серии П3М. Срок их сдачи в эксплуатацию декабрь нынешнего года. Заселение намечено на первый квартал 2009 года. В это же время запланировано сдать три отдельно стоящих гаража на 345 машино-мест, два из которых будут оборудованы автопаркинговой системой Клаус: она представляет собой двухъярусные устройства с подъемно-поворотным механизмом.

Кроме того, на застраиваемых территориях появятся объекты соцкультбыта, причем не только типовые, но и построенные по индивидуальным проектам детские сады и школы. Согласно утвержденному плану ввод первой школы намечен в 2009 году. Транспортная схема предусматривает расширение проезда вдоль Рижского направления Московской железной дороги, сооружение развязок с выездом на Ботаническую улицу. Неподалеку намечено построить станцию метро Улица Милашенкова.

В квартале 52 работы еще не начались. К освоению площадки здесь приступят в конце года. А пока власти готовят необходимую документацию и подыскивают сильные, надежные организации, которые смогли бы взяться за возведение 220 тыс. кв. м жилья (в основном это дома по индивидуальному проекту, с подземным гаражом). Инвестором выступает ЗАО Ведис Групп, соинвестором (на социальные 60 тыс. кв. м) городское правительство.

Для нас освоение Марфино и те стартовые дома, которые запланированы к вводу, очень важны, рассказала префект СВАО Ирина Рабер. В районах Марьина Роща и Останкино практически нет земли, на которой можно было бы построить дома взамен сносимых. Марфино находится близко, и это решение проблем переселенцев. Я уверена, что люди сюда поедут с большим удовольствием.

В штабе строительства ЗАО УНР-315 генподрядчика объектов на территории кварталов 51, 52 прошло выездное оперативное совещание. Его участники обсудили ход реконструкции в районе Марфино. Как рассказал представитель УНР-315, в корпусах 32, 33, 34, 35 сейчас ведут работы нулевого цикла. После их завершения дома передадут субподрядчику Домостроительному комбинату № 3 для монтажа этажей. Представитель ДСК № 3 подтвердил: сооружение надземной части первых двух корпусов начнется в середине июля, а двух других в начале августа. К декабрю все четыре дома с отделкой будут готовы.

Немало сложных вопросов вызывают подключение новостроек к электрическим сетям, тепло- и водоснабжению, сооружение водостока и канализации, обеспечение корпусов телефонной связью и прокладка современных телекоммуникаций. Представитель компании-заказчика сообщил, что Мосинжпроектом разработана схема инженерного обеспечения микрорайонов. Электроэнергия будет подана в новостройки от электроподстанции Марфино, расположенной в полутора километрах. В стадии проектирования находятся два центральных тепловых пункта, которые разместят в этих кварталах, намечена реконструкция уже существующих инженерных сетей. Вопрос сооружения объектов инженерии очень сложный. Нужно подобрать сильных исполнителей, составить график и работать по нему, рассматривая ход строительства объектов инженерии еженедельно во время субботних совещаний, подытожил В. Ресин.

Участники обсудили ход работ и на других площадках района Марфино. Как уже отмечалось, за счет реконструкции кварталов 48-48А, 49А, 50, 51, 52 площадь жилых домов намечено увеличить примерно в 3,7 раза.

Согласно планам столичных властей из 120 зданий площадью 397,9 тыс. кв. м предстоит снести 53 ветхих дома площадью 169,4 тыс. кв. м и на месте нынешних пятиэтажек построить за три ближайших года 675 тыс. кв. м жилья, 234 тыс. кв. м площадей административных зданий и 60 тыс. кв. м встроенно-пристроенных помещений. Здесь будет возведено 5 школ на 2660 мест, 5 детских садов на 1050 мест, а также подземные и надземные гаражи на 10 тыс. машино-мест.

Так, в микрорайоне 48-48А на месте гостиницы Останкино появится гостинично-деловой комплекс общей площадью 240 тыс. кв. м. В квартале 49А намечен снос хрущевок и строительство жилья в объеме 150 тыс. кв. м. В квартале 50 планируют возвести высотные здания в рамках реализации программы Новое кольцо Москвы. Инвестору-застройщику данной территории ОАО Новое кольцо Москвы надлежит расселить жителей пятиэтажек, попадающих под снос. Для этих целей неоходимо 39 тыс. кв. м, которые будут сданы в эксплуатацию в кварталах 51, 52.

В завершение встречи участники совещания обсудили программу возведения жилья и объектов соцкультбыта в Северо-Восточном округе в 2008 году. Отмечалось, что здесь построят 479,8 тыс. кв. м жилья (в прошлом году введено в строй 639,6 тыс. кв. м), больше половины которого предназначено для жителей, переселяемых из пятиэтажек, очередников города.

Мы с Ириной Яковлевной Рабер рассмотрели ход строительства в Северо-Восточном округе, в основном реконструкцию кварталов 48, 49, 50, 51, 52. Наметили ряд мероприятий. Главная задача заключается в том, чтобы к 2010 году, как обещали, в округе была снесена последняя пятиэтажка означенной серии и построено столько квартир, сколько необходимо для переселения, сказал журналистам В. Ресин. Это довольно непростые вопросы, потому что жилье надо возводить одновременно с инженерией, соцкультбытом. Поэтому сегодня мы вынуждены вплотную заниматься землями бывшего совхоза Марфино, чтобы именно на этом месте в текущем году были построены первые 60 тыс. кв. м стартовых домов.

В СВАО в этом году должно появиться 5 школ, 15 детских садов и 7 физкультурно-оздоровительных комплексов. Северо-Восточный округ один из передовых. Здесь живут представители разных слоев населения, много молодежи. Поэтому здесь возводится много спортивных сооружений, в основном в шаговой доступности, и детских садов, пояснил глава столичного стройкомплекса.

Щербинка, Бутово
В. Ресин провел совещание в штабе строительства группы компаний СУ-155 в Щербинке. На нем обсуждался ход работ в поселке Бутово и микрорайоне Щербинка (район Южное Бутово). Среди прочего участники затронули тему строительства дошкольных и общеобразовательных учреждений в Щербинке. Поставлена задача: в июле ввести в строй школу, в августе и сентябре детские сады.

На совещании также были рассмотрены вопросы проектирования и возведения на территории поселка Бутово свыше 100 тыс. кв. м социального жилья.

Высокие цены на квартиры, ужесточение банками условий предоставления ипотечных кредитов, вызванное нестабильностью мировых финансовых рынков и кризисом ипотеки в США, делают приобретение жилья или улучшение жилищных условий все более трудным. Существуют ли финансовые альтернативы ипотечным кредитам? Возможно ли решение жилищных проблем, если нет в наличии всей суммы денег на приобретение нового жилья? Поможет ли в этом потребительский кредит? На вопросы, относящиеся к этой теме, читателям журнала отвечают эксперты рынка жилой недвижимости.

Наши эксперты

Анна Харьковая,
управляющий
центра
сопровождения
компании ХИРШ

Алексей Шленов,
генеральный директор
компании МИЭЛЬ-Брокеридж

Алексей Теребков,
руководитель
компании Лаурел-Ипотека,
управляющий директор МИК

Петр Ходаковский,
генеральный директор
инвестиционной
компании Дружба

Татьяна Микеева,
директор департамента
кредитования
физических лиц
Независимого Бюро
Ипотечного Кредитования

Какие кредиты кроме ипотечного можно получить в банках для приобретения жилья?

Алексей Теребков
Размеры потребительских кредитов находятся в пределах 750 тыс. руб. это очень немного по меркам рынка недвижимости. Поэтому их использование не столь интересно, оно возможно только в том случае, если не хватает относительно небольшой суммы (например, при альтернативных сделках). Не следует забывать, что ставки по потребительским кредитам выше, а сроки меньше. Это увеличивает нагрузку на заемщика.

Кредиты под залог имеющейся недвижимости являются ипотечными. Но, если они нецелевые, их можно использовать в схемах по приобретению новостроек или в ситуациях, когда продавец недвижимости по каким-то причинам не хочет участвовать в ипотечной сделке.

Петр Ходаковский
Существуют целевые и нецелевые кредиты под залог имеющегося жилья. Если быть более точным, то они являются разновидностями ипотечных.

В обоих случаях, заложив городскую квартиру, можно получить на руки не более 70 85% ее стоимости. Если же недвижимость загородная, то еще меньше 50 70%. Для нецелевого кредита ставка, как правило, на 1 2% выше по сравнению с целевым.

Можно воспользоваться и потребительскими кредитами как беззалоговыми, так и с залогом недвижимости. Сумма первых ограничена и составляет обычно 25 30 тыс. долл., в редких случаях она может достигать 50 тыс. долл. Вторых до 100 200 тыс. долл., а в отдельных случаях и выше.

Алексей Шленов
Потребительского кредита вряд ли хватит на приобретение недвижимости. Он актуален, если не хватает небольшой суммы, но и в этом случае будет выгоднее взять ипотечный кредит, так как проценты по нему гораздо ниже, чем по потребительским.

Татьяна Микеева
Потребительским кредитованием лучше воспользоваться в том случае, если требуемая сумма не превышает 100 тыс. долл. Также можно рассмотреть вариант с кредитом под залог имеющейся в собственности недвижимости (ломбардным кредитом).

Анна Харьковая
Практически единственный вариант под залог имеющейся недвижимости. Целевой либо нецелевой кредит. Что касается потребительских кредитов, то, как правило, банки не дают суммы, превышающей две месячные зарплаты заемщика. Ясно, что этих денег окажется недостаточно для покупки квартиры.

В чем отличие условий предоставления потребительских кредитов от классических ипотечных? Есть ли необходимость обязательного страхования и прочих накруток, неизбежно сопровождающих ипотечный кредит?

Алексей Теребков
Ставки по потребительским кредитам в среднем составляют сейчас 15 17% годовых в рублях, 14 15% в долларах. Срок погашения до пяти лет. При наличии белых доходов можно обойтись без поручителей либо взять в поручители близких родственников (хотя позиция каждого банка по этому вопросу индивидуальна). При серых доходах, скорее всего, потребуются поручители (от двух до четырех), это могут быть физические или юридические лица с совокупным доходом не ниже дохода заемщика.

Из накруток можно назвать комиссию за выдачу кредита (1 3%, но не ниже определенной суммы, примерно 200 долл.). Также может появиться комиссия за ведение счета (0,1 1%). Чаще всего она рассчитывается от суммы задолженности, но иногда и от всей суммы кредита. Этот вариант самый опасный для заемщика, так как реальная ставка возрастает почти вдвое.

Петр Ходаковский
Выдаются потребительские кредиты на срок не более одного года пяти лет (беззалоговые) и до десяти лет (с залогом). При этом процентная ставка по ним на три пять пунктов выше, чем у классических ипотечных. Процедура выдачи значительно упрощена и ускорена. Комплексное страхование, обязательное при классических ипотечных кредитах, здесь не требуется. Хотя, если кредит залоговый, банк может потребовать застраховать объект залога.

Алексей Шленов
У потребительских кредитов выше процентная ставка, меньше срок (до пяти лет) и, следовательно, больше сумма ежемесячного платежа. Из расходов это страхование жизни, здоровья и комиссия за выдачу кредита. При потребительском кредитовании учитывается, как правило, только официальный доход заемщика, тогда как при выдаче ипотечного кредита во многих банках рассматривается дополнительный заработок. И, несмотря на то что по документообороту и времени ипотечный кредит оформляется дольше, все же ежемесячные выплаты по нему более лояльны.

Если говорить о кредите под залог имеющейся недвижимости ломбардный, то некоторые банки в этом случае не требуют страхования титула, а в целом система такая же, как и при получении кредита на приобретение недвижимости.

Татьяна Микеева
Основное отличие в ставках. Потребительские кредиты имеют самые высокие проценты, следом идет ломбардный кредит, по ипотеке ставки значительно ниже. Впрочем, при потребительском кредите необходимо намного меньше документов, меньше и дополнительных расходов, связанных с его получением. При ипотеке и ломбардном кредитовании банки требуют оформления оценки залога и страховки. Это не нужно при получении потребительского кредита. Дополнительные расходы здесь ограничиваются только комиссией за выдачу в размере 1% от суммы кредита либо какой-то небольшой фиксированной суммой.

Анна Харьковая
Проценты по потребительским кредитам значительно выше ипотечных. Я знаю банки, где эта цифра доходит до 24% годовых. Но, даже если не брать крайние случаи, ставки все равно отличаются на два пять пунктов. При этом высокие проценты вовсе не означают, что вы автоматически избавляетесь от всех накруток страхования, комиссии за ведение счета. Банки говорят, что высокая ставка это плата за их риск при кредитовании без покрытия. А будут или нет накрутки и какие именно это зависит от конкретного банка.

Человек, взявший ипотечный кредит и не вернувший его, может лишиться квартиры. Чем отвечает получатель другого (не ипотечного) кредита в случае его невозврата?

Алексей Теребков
Заемщик потребительского кредита несет финансовую ответственность пени и штраф. В случае неплатежей по решению суда накладывается арест на любое его имущество и сумма взыскивается принудительно с имеющихся доходов. То есть при ипотеке арест накладывается на недвижимое имущество, являющееся залогом, а при потребкредитовании что найдут, то и отберут.

Некоторые банки используют такой вариант: берут с заемщика письменное обязательство, что в случае прекращения платежей он не будет препятствовать обращению взыскания на его имущество. С юридической точки зрения бумага весьма малозначащая, но как страшилка используется.

Петр Ходаковский
В случае отказа вернуть ипотечный кредит начинается процедура отчуждения квартиры в пользу банка, то есть залогодержателя. Но даже в этом случае квартиру отберут не сразу, в течение довольно длительного времени заемщику будут предлагать другие, более бескровные методы решения проблемы. В случае невозврата потребительского кредита (за исключением залогового) после напоминательно-увещевательной работы дело заемщика передается в коллекторское агентство, которое организует возврат кредита самостоятельно либо через суд в принудительном порядке.

Алексей Шленов
Жилье не отбирается. Изначально на квартиру будет обращено взыскание по решению суда (до этого момента заемщик в любой момент может вернуть деньги), затем квартира выставляется на торги, после ее реализации банк получает сумму задолженности по кредитному договору, а оставшиеся денежные средства за вычетом расходов на судебные издержки и проведение торгов получает заемщик. Должник, не вернувший кредит, который ничем не обеспечен, отвечает всем своим имуществом. Впрочем, это касается и ипотечного кредита в том случае, если денег от реализации предмета ипотеки не хватит для погашения долга.

Татьяна Микеева
В случае невозврата потребительского кредита дело передается в суд, по решению которого изымается имущество должника в зависимости от суммы долга. Если она внушительная, то взыскание вполне может быть обращено и на квартиру.

Анна Харьковая
Если у кредита были поручители, то они несут солидарную ответственность. Поэтому надо рекомендовать людям, к которым их знакомые обратились с просьбой о маленькой формальности выступить поручителем при получении кредита, быть осмотрительнее. В принципе заемщик (и поручитель) отвечает всем своим имуществом, до которого банк сумеет добраться.

Проблемы на ипотечном рынке рано или поздно завершатся. Будет ли этот вид услуг востребован у нас так же, как и в западных странах? Если да, то когда это произойдет? Есть ли, на ваш взгляд, категория потребителей, которым даже при нормальном, стабильном состоянии ипотечного рынка разумнее брать нецелевые кредиты?

Алексей Теребков
Все циклично, и первые признаки стабилизации на ипотечном рынке уже налицо. В лучшем случае ситуация нормализуется до конца года, в худшем в течение двух-трех лет. В долгосрочной перспективе спрос на ипотеку будет только расти, поскольку при всех недостатках рынка потенциальных ипотечных заемщиков 30 35% трудоспособного населения. Кроме того, будет наблюдаться тенденция к понижению кредитных ставок, более доступными станут кредиты на загородную недвижимость и землю. Потребительские кредиты актуальнее для жителей регионов, где стоимость недвижимости не столь высока (по сравнению с Москвой), и величина кредитов с ней сопоставима. Следует вспомнить и то, что за последние три года максимальная сумма потребительских кредитов не изменилась, а стоимость недвижимости увеличилась в три раза.

Петр Ходаковский
Проблемы, которые наблюдаются на ипотечном рынке, безусловно, рано или поздно завершатся. Этот вид кредитования будет востребован, поскольку для большинства мало- и среднеобеспеченных граждан России ипотека это один из немногих способов решить жилищную проблему. Однако есть категория заемщиков, которым при любом раскладе на рынке ипотеки показаны как целевые, так и нецелевые залоговые кредиты. Речь о тех, кто хочет приобрести квартиру в доме-новостройке в тот момент, когда самой квартиры еще нет, и она, соответственно, не может быть предметом залога.

Татьяна Микеева
Нецелевые кредиты будут востребованы в ближайшие несколько лет, так как пока на российском рынке острой остается проблема подтверждения доходов. Также для данной категории заемщиков иногда единственным решением является ломбардный кредит. Можно упомянуть еще и владельцев бизнеса, которые по каким-либо причинам не готовы показать отчетность либо сомневаются в получении одобрения. Они также пользуются либо ломбардными, либо потребительскими кредитами.

Анна Харьковая
В целом условия ипотечного кредитования гораздо выгоднее всех прочих видов кредитов, поэтому случаи, когда потребительский или ломбардный кредит был бы лучше, представить сложно. Тем не менее иногда такое случается. Например, вы хотите купить квартиру, но денег у вас нет вообще, даже тех 20 30% стоимости квартиры, которые банки требуют в обязательном порядке. В этом случае можно взять потребительский или ломбардный кредит, а на остальную сумму ипотеку.

Другой вариант вы купили две или даже три квартиры, воспользовавшись ипотекой, и платите по всем этим кредитам и вдруг решаете купить четвертую квартиру! Очевидно, что ипотечный кредит вам в такой ситуации не дадут. А при получении потребительского степень просвечивания заемщика банком намного меньше, и вероятность того, что вы получите кредит, гораздо выше.

Но все названные варианты рискованны, и заемщику, конечно, надо тщательно подумать, прежде чем ввязываться в них

Рекомендовали бы вы желающим решить жилищные проблемы пользоваться неипотечными кредитами? Или надо ждать изменений на рынке ипотеки и, скажем, через год воспользоваться ипотечным кредитом?

Петр Ходаковский
Нецелевые или потребительские кредиты выгодно использовать в тех случаях, когда не хватает небольшой суммы. Если же сумма внушительна, речь может идти только о долгосрочном классическом ипотечном кредите.

Стоит ли ждать снижения процентной ставки? На мой взгляд, это неразумно. Во-первых, не совсем ясно, когда точно этот момент наступит. Во-вторых, одновременно с этим могут вырасти цены на недвижимость или появиться масса других непредвиденных проблем.

Кроме того, взятый сегодня ипотечный кредит можно в период снижения процентных ставок рефинансировать в другом банке на новых, более выгодных условиях.

Алексей Шленов
Ответить на этот вопрос однозначно нельзя, поскольку может быть выгоден и тот и другой вариант. Кому-то выгоднее брать кредит сейчас, кому-то подождать.

Татьяна Микеева
Мы всегда анализируем ситуацию каждого заемщика и потом, исходя из полученных данных, предлагаем наиболее выгодную программу.

Если сумма нужна небольшая (до 100 тыс. долл.) и на относительно короткий срок, то есть смысл, несмотря на более высокую процентную ставку, воспользоваться потребительским кредитом сейчас.

В случае если в ближайшее время погашение кредита не планируется, то лучше воспользоваться ипотекой, так как, несмотря на дополнительные расходы, низкая процентная ставка делает ипотечный кредит заметно дешевле.

Анна Харьковая
Конечно, ситуация у каждого человека индивидуальна. Но я бы все-таки рекомендовала кредит брать. Снизятся или нет проценты по ипотечным кредитам большой вопрос, и когда это произойдет тоже неясно.

Кроме того, цены на рынке недвижимости постоянно растут, и может оказаться, что года через два проценты и уменьшатся, зато ваши сбережения будут безжалостно съедены инфляцией.