Ипотека и недвижимость - Земля продолжает расти в цене

Вопреки прогнозам осеннего обвала цен на рынке недвижимости не случилось. Более того, в столице, которая остается лидером по дороговизне, они могут побить все рекорды и в итоге подорожать почти на треть и стоить в среднем 1300 долларов за квадратный метр... Следом идут Подмосковье и Санкт-Петербург. Замыкают группу лидеров города-миллионники. В остальных территориях рост цен еле успевает за инфляцией. Однако эксперты уверены, что с началом нового года картина все же изменится.

По данным Госстроя России, в прошлом году введено в эксплуатацию 126 647 зданий, из них доля жилья составила 94,1 процента, или около 34 млн. квадратных метров. Таким образом, общий жилищный фонд составил более 2800 млн. квадратных метров, почти треть всей недвижимости страны. Тем не менее в ведомстве считают, что жилья строится недостаточно, не менее 35 миллионов семей (70 процентов всех домохозяйств) нуждаются в расширении своих квартир. Если соотнести построенные метры на всех нуждающихся, то получится, что на одну такую семью построили менее одного квадратного метра. Впрочем, эта статистика средневзвешенная. В каждом регионе она своя.

Черное счастье столицы

Если в 2001 году Москва построила 3 миллиона 800 тысяч квадратных метров, то в прошлом году - 4 миллиона 200 тысяч. Это почти 12 процентов от общероссийского количества вводимых в строй квадратных метров. Ожидается, что в этом году этот показатель приблизится к цифре пять миллионов. Если учесть, что в основном это двух-, трехкомнатные квартиры, общая площадь которых колеблется в районе 100 квадратных метров, то получается, что в этом году справят новоселья не менее 50 тысяч семей. И это при том, что цена жилья еще с весны перешагнула 1000 долларов за квадратный метр.

К такой стоимости столичные квадратные метры стали стремиться с осени 2002 года. Цена квадратного метра росла и летом 2003 года (в предыдущие годы активность на рынке недвижимости в сезоне отпусков стихала). В среднем за месяц квартиры дорожали от 1,5 до 4 процентов. Сегодня аналитики считают, что по итогам цена жилья возрастет как минимум на 20, а как максимум - на 30 процентов. К концу года средний столичный квадратный метр будет стоить не менее 1300 долларов.

Аналитики считают, что "виноваты" в этом инфляция и рост реальных доходов населения, которые с начала года увеличились на 23 процента. Плюс грядущие выборы. Сюда сейчас стекаются средства, которые будут брошены на предвыборные баталии. В конечном счете эти деньги придут на рынок столичной недвижимости. Однако в первую очередь рост квартирных цен связывают с ценами на нефть. Принято считать, что треть жилой квадратуры столицы скупается людьми, неожиданно разбогатевшими за счет высокой цены нефти.

Здесь замечена такая тенденция: если нефть стоит меньше 17-18 долларов за баррель, показатель месячного удорожания столичных квадратных метров не превышает 0,5 процента. При 21-22 долларах за баррель месячный темп составляет около 1 процента. При 27-28 долларах рост зашкаливает за 2 процента (читайте "РГ" от 19 июня в публикации "Круглые цены квадратных метров").

Между тем, похоже, рынок недвижимости столицы на пороге перемен. Аналитики все громче стали говорить о том, что не сегодня-завтра рынок стабилизируется. Странным образом эти утверждения совпали с появлением слухов о том, что цена за нефть спадет. Теперь риелторы утверждают, что в 2004 году жилье в Москве подорожает на 10-12, а в 2005 году - лишь на 10 процентов. В дальнейшем же тенденция будет происходить так: жилье будет расти на величину инфляции плюс 2-4 процента.

Москва и далее везде

Эксперты считают, что средняя доходность строительных проектов в Москве составляет 30-35 процентов - в три раза выше, чем в Европе. Чуть меньше их доходность в Московской области: стоимость жилья здесь уверенно догоняет столичную - 700 долларов за квадратный метр. Следом "бежит" Санкт-Петербург: 650-700 долларов. Замыкают группу лидеров города-миллионники: 600-650 долларов за квадратный метр. В остальных регионах жилье в цене практически не растет. Точнее, она растет, но только в пределах инфляции. Таким образом, пока, казалось бы, все по-прежнему.

По данным риелторских контор, в 2002 году номинальный прирост цен в Москве составил 17 процентов, в Санкт-Петербурге - 31, Московской области - 28, Екатеринбурге - 7, Иркутске - 16, в Перми - 1, в Нижнем Новгороде - 21, в Твери - 20, в Ульяновске - 13 процентов. Реальный с учетом долларовой и рублевой инфляции рост цен составил: Москва - 7 процентов, Санкт-Петербург - 20, Московская область - 17, в среднем по регионам - 1 процент.

Тем не менее какая сложится окончательная картина на рынке недвижимости страны, судить рано. И не только потому, что год еще не завершился. В ряде регионов, в которых местные власти стали активно внедрять так называемую социальную ипотеку для малодоходной части населения (кредиты, большая часть которых оплачивается за счет бюджета), заметно поднялись цены на жилье. Причем стоимость вторичного жилья гораздо дороже, чем в новостройках. В областных городах этих регионов, с населением примерно 500 тысяч человек, стоимость квадратного метра приближается к 500 долларам. Кстати, эта тенденция заставила некоторых депутатов говорить о необходимости ввести мораторий на эту ипотеку.

Специалисты считают, что себестоимость квадратного метра даже в Москве не выше 300 долларов. "Тяжелеет" она в два-три раза по разным причинам. Среди них первый по значимости - "откат" местным властям за отвод земельного участка. Он не всегда теневой. В некоторых регионах для подрядчиков устраивают конкурсы, в других - отдают землю при условии безвозмездно предоставить 20-30 процентов построенных квартир - для очередников. Второй по значимости "утяжеляющий" себестоимость фактор - присоединение нового дома к коммунальным сетям. За это подрядчики, как правило, платят из "черной кассы". Тем не менее и те, и другие затраты полностью ложатся на плечи покупателей. Есть и другая немаловажная причина - дорогие ресурсы, которые может взять в банке застройщик. Кредит для строителей дают под 20-25 процентов в год. Именно поэтому застройщики предпочитают брать их у населения. Во всяком случае, по данным Госстроя, половину построенного жилья профинансировали будущие покупатели.

Сегодня жилищные кредиты выдают 146 различных финансовых учреждений. В прошлом году около двух процентов домохозяйств страны взяли в долг 5 млрд. рублей. Специалисты Госстроя считают, что в этом году количество таких граждан будет больше. Объясняют это тем, что ряд банков снизил процентные ставки до 15 процентов и увеличил срок возврата денег до 15 лет. В ведомстве полагают, что новоселов по итогам года будет на 8 процентов больше, чем в 2002 году.
Тенденция к увеличению цены на землю постепенно охватывает всю Россию, и ожидать резкого падения цен на недвижимость не приходится. Земля настолько привлекательный объект для инвестиций, что рост цен на нее давно уже никого не удивляет. Стихийное повышение стоимости земли коснулось не только столицы, но и других регионов России, и это неудивительно. Исчерпав весь потенциал ценового ресурса в столице, инвесторы и девелоперы в поисках сверхприбылей обратили свой взор за пределы Москвы, высоко оценив перспективность инвестирования средств в Подмосковье, Калининградскую область, Сочи или Санкт-Петербург.

О том, что земля может быть прекрасным объектом для инвестиций, стало понятно в 1996 году скупленные по дешевке колхозных земли через несколько лет дали такие сверхприбыли, что начался настоящий ажиотаж. Принятый в 2003 году закон, касающийся оборота земель сельскохозяйственного назначения, и начавшийся новый этап в освоении Подмосковья не могли не отразиться на рынке недвижимости. По сравнению с 1996 годом стоимость сотки земли увеличилась во много раз от 30-100 до 1000-10000 долларов.

Апрель 2006 года принес еще один скачок цен на недвижимость всего несколько месяцев понадобилось для того, чтобы стоимость земли в Москве увеличилась почти в два раза. А в общей сложности с 2001 года земля подорожала в шесть раз.

Справедливости ради заметим, что интенсивный рост цен на землю коснулся не только Подмосковья в Калининградской области земля подорожала в 2-3 раза, и это еще далеко не предел. По мнению экспертов, средняя стоимость земли в этом инвестиционном оазисе поднимется с 10000 до 22000 долларов за сотку.

Катастрофическая нехватка земель под застройку способствовала увеличению цен на землю и в Санкт-Петербурге. К тому же, увеличение его экономического потенциала тоже внесло свой вклад регион представляет неоспоримый интерес как для международных инвесторов, так и для крупных российских компаний. Уже сегодня для строительства склада в городе понадобится не менее 8000 долларов на приобретение земли, а сотка в спальном районе встанет в круглую сумму от 100000 до 200000 долларов.

Но если увеличение стоимости земли в Подмосковье и Санкт-Петербурге связано в первую очередь с интересом независимых инвесторов, то росту цен в Калининградской области поспособствовало государство. Статусом особой экономической зоны были установлены налоговые льготы для компаний-резидентов полное освобождение от необходимости платить налог на прибыль и имущество (на 6 лет) и пятидесятипроцентная скидка (еще на 6 лет) у инвесторов появилась все увеличивающаяся заинтересованность к этому региону. То, что здесь планируется создание игровой зоны, тоже не могло способствовать снижению цены.

Сочи еще один регион, где земля все больше дорожает. Особенностью регионального рынка стал тот факт, что здесь земля принадлежит большому количеству частных лиц, а не находится в руках нескольких крупных инвесторов. Роковым обстоятельством для города стало объявление его столицей зимних Олимпийских игр в 2014 году цены на землю скакнули до 200000 долларов за сотку в области, и до 500000 долларов в центральных районах. Но, по мнению экспертов, эта цена чересчур завышена, а значит, регион ожидает стабилизация рынка, ведь здесь увеличение стоимости земли связано не с объективными причинами, а с бурным ажиотажем вокруг зимней олимпиады.