Ипотека и недвижимость - Юридическая экспертиза документов: земля, загородная недвижимость

Сделки с землей это целый ряд операций, в которых могут участвовать как частные лица, так и предприятия, в том числе государственные и муниципальные.

В данном обзоре рассмотрим только те сделки, которые могут совершать физические лица. При совершении сделок с землей их участники в основном должны руководствоваться гражданским законодательством РФ.

Купля-продажа земельных участков или земельных долей (паев).

Это самый популярный вид сделок. Оформление купли-продажи земельных участков может быть совершено участниками сделки без привлечения юриста и нотариуса. Тем не менее, государственная регистрация перехода права собственности обязательна. Чтобы обеспечить правильность заполнения и законность всех документов, подтверждающих куплю-продажу земельных участков, все же лучше обратиться к компетентным консультантам, гарантирующим продавцу и покупателю безопасность сделки и (в случае необходимости) регистрацию контракта в Регистрационной палате. Обратите внимание, что объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка.

Залог земельных участков и земельных долей.

Не слишком часто используемый тип сделок и требующий тщательной юридической проработки.

Наследование земельных участков и земельных долей.

По данному виду сделки частным лицам довольно часто требуются консультации юристов, т.к. процедура вступления в наследство, как правило, происходит в несколько этапов. Требуется ряд затратных по времени шагов: получение свидетельства о праве на наследство, паспорта БТИ и / или кадастровых планов, оформления права собственности на недвижимое имущество и т.д.

Мена земельных участков и земельных долей.

В настоящее время не очень распространены сделки подобного типа. Вместо этого оформляются несколько сделок купли-продажи.

Дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей.

При оформлении сделок такого типа нужно обратить особое внимание на правильное оформление и заверение документов и очень ответственно относиться к уплате соответствующих налогов. Нужно знать, что при таком способе передачи земельного участка требуется нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя на сделку. Следует иметь в виду, что дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников.

Передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания.

К сожалению, такие сделки нередко были формальным прикрытием мошеннических операций с землей. Чтобы застраховаться, с одной стороны, от недобросовестности участников сделки и, с другой стороны, навязчивого внимания правоохранительных органов, при совершении такого рода сделок целесообразно воспользоваться услугами юристов, специализирующихся на сопровождении сделок с землей и недвижимостью. Из всех видов сделок с земельными участками обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено только для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы сделки по отчуждению земельного участка влечет ее недействительность.
На рынке загородной недвижимости есть много особенностей, значительно отличающих этот вид сделок от покупки-продажи частной городской собственности. И в первую очередь это как раз документы на собственность, которые зачастую либо полностью отсутствуют, либо неполные или как впоследствии оказывается неверные с юридической точки зрения.

Чтобы не допустить ошибку, которая впоследствии может оказаться роковой для вашего имущества, рекомендуется обращаться к специалистам юридическим фирмам, которые избавят вас от стояния в очередях в родных инстанциях и значительно сократят время, необходимое на организацию сделки.

Юридическое сопровождение сделки подразумевает не только присутствие нотариуса при подписании договора купли-продажи, но также консультации специалистов, сбор и подготовку необходимых для сделки документов, а также юридическую экспертизу документов на недвижимость.

Несмотря на то, что оформлением и проверкой будут заниматься специалисты, все же нелишним будет знать, какие документы будут необходимы.

Существует два вида документов, необходимых для установления права собственности на землю или загородную недвижимость, которые впоследствии и являются необходимыми для продажи земли и находящегося на нем недвижимого имущества. Первый вид документов правоустанавливающие, на основе которых можно получить второй вид документов правоподтверждающих.

К правоустанавливающим документам относятся:

* акт органа власти о предоставлении участка (в собственность, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение)
* договор купли-продажи
* свидетельство о праве на наследство и др

Правоподтверждающие документы (различаются в зависимости от года выдачи):

* свидетельство о праве собственности на участок
* государственный акт о праве на участок
* свидетельство о государственной регистрации права собственности

В правоподтверждающих документах указываются реквизиты собственника, описание земельного участка, и реквизиты собственно документа основания для возникновения права. Неотъемлемым является наименование вида права. Документ включает в себя дату регистрации, подпись должностного лица и оттиск печати соответствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Для чего необходима юридическая экспертиза документов? В первую очередь, нельзя забывать, что процесс одаривания наших соотечественников землей проходил в года, когда чиновники тех же комитетов по земельным ресурсам и землеустройству мало утруждали себя собственно процессом оформления документов, оценивая размеры участка на глаз. И сегодня законные обладатели 15 соток могут владеть и 18, а может быть и 13 сотками загородной земли.

Еще одна проблема, часто появляющаяся при продаже это отсутствие элементарного разрешения на строительство, а также отсутствие разрешения инстанций (санитарных, архитектурных и других), если уж повезло стать счастливым обладателем участка земли в охранной или санитарной зоне.

Все эти недочеты и призвана проверить и разрешить юридическая экспертиза документов, чтобы впоследствии новое имущество не доставляло головной боли.