Ипотека и недвижимость - Завершено исследование рынка загородных жилых комплексов подмосковья

Правительство Москвы намерено купить в этом году около 50 га в Подмосковье под строительство жилья для последующего переселения городских очередников. При этом, по планам правительства Москвы, очередь к 2010 году должна сократиться вдовое. По оценкам аналитического центра ирн.ru, указанных годовых объемов покупки мэрией земли в Подмосковье хватит для достижения поставленных целей только в том случае, если помимо указанных подмосковных земель для строительства социального жилья будут выделяться еще земли и в самой Москве.

Вопрос о покупке правительством Москвы земли в Подмосковье с некоторых пор стал довольно-таки щекотливым. И одно его упоминание вызывает у властей Московской области негативные эмоции. И это не удивительно. Земли в Москве катастрофически не хватает. И представители правительства Москвы уже несколько раз высказывали предложение об объединении города и области в единый регион. Когда стало ясно, что такое решение проблемы не возможно, мэр Москвы Юрий Лужков решил расширить свои владения города путем скупки областной земли. Но это вызвало очень эмоционально окрашенную реакцию со стороны властей Подмосковья.

Раньше власти Москвы, чтобы не раздражать представителей Подмосковья, старались уйти от конкретики при ответе на вопросе о том, какой объем земли необходимо столице приобрести в Подмосковье, чтобы удовлетворить имеющийся спрос на жилье. Но теперь, когда, видимо, накал страстей достиг опасного, с точки зрения мэрии, уровня, представители столичных властей решили конкретизировать свои аппетиты. Однако возникает вопрос, в связи с чем была названа именно такая площадь, а не какая-либо другая.

Стоит отметить, что и здесь представители мэрии сохранили определенный уровень умолчания. Конечно, хотелось, чтобы это было ближе к Москве, но есть разные люди, например пенсионеры, которые хотели бы уехать подальше от гари и копоти, поэтому мы будем рассматривать разные варианты, цитируют заместителя мэра Москвы, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Владимира Силкин РИА Новости.

При этом чиновник уделил особое внимание тому, как на инициативы Москвы реагируют представители правительства Московской области. Не очень понятна такая эмоциональная позиция руководства Московской области, касающаяся планов покупки правительством Москвы земли, удивился г-н Силкин. Ведь мы планируем покупать землю под строительство жилья на коммерческой основе, по рыночной стоимости. Кроме того, по его словам, на данный момент подавляющее большинство земли в Московской области скуплено девелоперами, работающими на территории Подмосковья.

Таким образом, договариваться правительству Москвы придется не с властями Подмосковья, а с частными владельцами. И вероятность того, что соглашение будет достигнуто, с точки зрения г-на Силкина, весьма велика. Ведь, по его словам, в настоящее время 77% из этих девелоперов составляют как раз именно московские фирмы. Наконец, земля, которую приобрели девелоперы, по словам руководителя комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы, в основном сельхозназначения. А она с момента покупки успела подорожать в несколько раз, то есть для потенциальных собственников пришло время зафиксировать прибыль.

Наконец, недоумевает по поводу эмоциональности подмосковных властей Владимир Силкин, при реализации своих проектов на территории Подмосковья столица строит дороги, подводит инженерные коммуникации и благоустраивает территорию, что, с его точки зрения, выгодно как для переселенцев, так и для местных жителей. При таких условиях можно будет договориться не только с частными владельцами, но и с муниципалитетами. И все же в случае жесткой позиции подмосковных властей вряд ли мэрии удастся закрыть подобную сделку хоть с частными владельцами земли, хоть с муниципальными.

При этом, по данным правительства Москвы, в настоящий момент в очереди на жилье стоят более 200 тыс. московских семей. И по планам правительства Москвы к 2010 году их число должно сократиться наполовину, а к 2012 по сути проблема очередей должна быть решена. В то же время в Москве предполагается выделять порядка 2 млн кв. м жилья в год в новостройках для предоставления очередникам. При средней площади квартиры в Москве 80 кв. м такого количества квадратных метров хватит на 25 тыс. семей в год. При таких темпах уполовинить очередь удастся только к 2012 году, а никак не к 2010 году. В то же время на указанных представителями мэрии 50 га можно построить порядка 1 млн кв. м жилья, или, иначе говоря, удовлетворить 12,500 тыс. семей-очередников. В таком случае за год суммарно очередь будет сокращаться на 37,5 тыс. семей. И хотя с помощью подмосковных земель уполовинить очередь удастся только за чуть более 2,5 лет, а не за 2 года, но это уже будет существенным прорывом.

Конечно, Москве для ликвидации очереди необходимо приобретать в год в 2 раза больше порядка 100 га. В то же время, 50 тоже круглое число, но оно, формально, на порядок ниже, и поэтому его легче с психологической точки зрения воспринимать. При этом оно указывает на порядок претензий Москвы, демонстрирует отсутствие агрессии. Ведь одно из главных опасений представителей подмосковных властей, по всей видимости, это потенциальная возможность Москвы купить существенную долю земель в Подмосковье.

Однако 0,001% от общего объема земельного фонда Московской области, которые составляют 50 га, упомянутые московским правительством, не могут составлять сколь бы то ни было серьезной опасности для подмосковных властей. Видимо, власти Москвы решили забросить пробный шар в рамках предстоящих переговоров с властями Московской области. И в случае позитивной реакции или позитивного молчания со стороны последних можно будет приобретать земли и большего размера. И вероятность такого сценария развития событий, по мнению специалистов компании Индикаторы рынка недвижимости, весьма велика.
Аналитический центр ирн.ru завершил Исследование рынка загородных жилых комплексов Подмосковья 2008. В качестве одного из главных выводов можно сказать, что этот сегмент рынка недвижимости московского региона вступил в стадию насыщения и активной конкуренции. Это проявляется сразу в нескольких параметрах.

Средняя стоимость одного квадратного метра в ЗЖК выросла, как и в прошлом году, на 10,8% и составила $3832. Стоит отметить, что среди ЗЖК, в данный момент выставленных на продажу, есть как те, которые буквально недавно появились на рынке, так и те, квартиры в которых продаются уже около года. А есть и такие, которые попали в поле зрения Индикаторов рынка недвижимости еще год назад.

Средняя стоимость одного квадратного метра в целом по рынку измеряется с учетом всех этих объектов. Но так как у части объектов уже год назад была зафиксирована некоторая стоимость, то по отношению к ним можно замерить отдельную динамику. Обычно за счет более длинных продаж, перехода части объектов из более ранней стадии строительства в более позднюю и ряда других параметров изменение средней стоимости квадратного метра в этом сегменте рынка ЗЖК гораздо более динамично, чем в среднем по рынку в целом.

Такая же картина наблюдается и по результатам Исследование рынка загородных жилых комплексов Подмосковья 2008, проведенного аналитическим центром ирн.ru. По итогам марта 2008 года они подорожали на 24,9%. В то же время, в этом сегменте рынка даже наметилось некоторое торможение в темпах роста их стоимости, так как годом ранее прирост цен у таких объектов составлял 26,2%.

Но, в целом, такого уровня изменения темпов являются незначительными, и поэтому можно смело говорить, что, фактически, рынок ЗЖК сохранил тенденцию прошлого года к медленному (сравнительно с другими сегментами рынка недвижимости московского региона) приросту стоимости. И это неудивительно. Ведь изначально квартиры в ЗЖК стоили довольно дорого. Именно поэтому средняя площадь квартиры в ЗЖК продолжает год от года сокращаться. Так, за 2007 год этот показатель уменьшился почти на 9% и составил 114,38 кв. м. В то же время данное сокращение несколько меньше, чем год назад: за 2006 год средняя площадь квартиры в ЗЖК уменьшилась почти на 12%.

Кроме того, уже за 2006 год в этом сегменте был достигнут достаточно высокий уровень конкуренции, когда число ЗЖК, находящихся в свободной продаже, выросло с 15 до 22. И за 2007 год этот показатель, можно сказать, сохранился на прежнем уровне: в марте 2008 года на рынке находился 21 ЗЖК.

Так же осталось примерно на прежнем уровне число активных операторов в этом сегменте рынка. По итогам марта 2008 таковых насчитывалось 40 компаний против 39 годом ранее. Что тоже вполне естественно, ведь, за 2006 год их число резко возросло на 34,5%. При этом среднее число квартир в одном ЗЖК увеличилось почти на 27% и составило 217 квартир против 171 квартиры годом ранее. Следует отметить, что рост числа квартир в одном ЗЖК сохраняется уже второй год. И за 2007 год он только ускорился, так как по итогам 2006 года среднее количество квартир в ЗЖК выросло на 20,4%.

Таким образом, конкуренция между участниками рынка только возросла. При этом, тенденция к увеличению числа квартир и уменьшению их площади приводит к постепенному изменению целевой аудитории. Изначально квартиры в ЗЖК были очень просторными, за счет чего их итоговая стоимость была высокой, что косвенно является признаком элитного объекта. При этом самих квартир в одном ЗЖК было не так уж много, и в этом также проявлялся один из признаков элитного объекта. Но для элитного сегмента квартиры в ЗЖК играют все-таки роль, скорее перевалочного пункта, нежели постоянного места жительства и столь значимые площади в данном случае являются даже в каком-то смысле излишними.

В итоге, за счет уменьшения площади квартир (что позволяет говорить о переходе в сегмент бизнес-класса) снижается их относительная стоимость, и это позволяет приобретать людям с меньшими доходами. Наконец, растет число квартир в одном ЗЖК, а это также один из признаков перехода смены рынком ЗЖК целевой аудитории. В целом, на данном этапе квартиры ЗЖК все более и более становятся объектами, скорее, бизнес-класса, нежели элитными.

В том числе и в связи с постепенной сменой целевой аудитории в данном сегменте наблюдается столь незначительный прирост стоимости. И именно поэтому (на фоне заоблачных цен на другие виды жилья, ставших абсолютно недостижимыми для конечного потребителя) данный сегмент становится особенно интересным для большого круга потенциальных покупателей.

Всего Исследование рынка загородных жилых комплексов Подмосковья 2008, проведенное Индикаторами рынка недвижимости, составляет 90 страниц фактического материала. Оно содержит подробные паспорта всех объектов, а также цены и информацию о продавцах. Данное исследование, несомненно, окажется полезным, как для операторов рынка загородной недвижимости, так и для граждан, желающих выбрать качественное жилье городского формата, расположенное в живописных природных зонах Подмосковья.