Ипотека и недвижимость - Ипотека областного значения

Из-за запрета на строительство офисов в центре Москвы и мирового финансового кризиса аренда столичных бизнес-центров резко подорожала. Например, средние базовые ставки в пределах Садового кольца увеличились с $1 тыс. за 1 кв. м в марте до $1,2 тыс. в апреле, сообщили консультанты из Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CWSR). По их данным, Москва уже обогнала Париж в рейтинге городов с самой дорогой арендой офисов, а к 2010 году может обойти и Лондон.

По данным CWSR, в апреле базовые ставки аренды (без учета НДС и расходов на коммунальные услуги и прочее обслуживание помещений) в офисах класса А в центре Москвы были зафиксированы на уровне $1,2 тыс. за 1 кв. м это на 75% больше, чем в апреле прошлого года. Рост ставок в районе Садового кольца влияет на общую ситуацию в столице почти 60% офисов сосредоточено в Центральном округе, заявлял префект ЦАО Сергей Байдаков. По подсчетам Knight Frank, в первом квартале общая площадь всех московских офисов достигла 7,31 млн кв. м.

Аренда в других районах тоже дорожает. В Москва-Сити с апреля 2007 по апрель 2008 года ставки выросли на 40% и составили $1,34 тыс. за 1 кв. м. В спальных районах северной части города, где также наблюдается высокий спрос на офисы, аренда подорожала не сильно на 1%, до $600.

Беспрецедентным оказался апрельский рост ставок: по подсчетам CWSR, арендные платежи в районе Садового кольца по сравнению с мартом увеличились на $200 за 1 кв. м, или на 20%, превысив почти в 14 раз официальный уровень инфляции в апреле (1,2%). Раньше аренда не дорожала так резко, соглашаются консультанты: по их подсчетам, в первом квартале 2008 года базовые платежи в центральных офисах ежемесячно увеличивались на $20-25 за 1 кв. м.

Таких резких колебаний ставок не наблюдается даже в самой дорогой европейской столице Лондоне. На западе города (здесь сосредоточены офисы транснациональных корпораций. Ъ) ставки увеличиваются на 2-5% в год, говорит руководитель департамента исследования лондонского офиса Knight Frank Джеймс Робертс. В рейтинге городов с самой дорогой арендой офисов, составленном Jones Lang LaSalle (JLL) по данным за январь-март 2008 года, Москва заняла второе место, впервые обогнав Париж: $1,67 тыс. и $1,29 тыс. за 1 кв. м соответственно (см. таблицу).

По прогнозам, в 2008 году аренда офисов в столице должна была подорожать всего на 10-11% против 40% в 2007 году, говорит консультант CWSR Максим Ильин. Но из-за скачка ставок в апреле прогноз вряд ли оправдается, добавляет партнер S.A. Ricci/King Sturge Алексей Богданов. Он не исключает, что к концу 2008 года базовые ставки в офисах класса А в районе Садового кольца превысят $2 тыс. за 1 кв. м.

Причина резкого роста ставок снижение объемов нового строительства в центре города, считает аналитик JLL Ольга Рыбакова. По ее данным, в первом квартале 2008 года здесь планировалось построить 155 тыс. кв. м офисов, а введено в 2,5 раза меньше. В 2007 году столичные власти запретили новое строительство офисов в центре города, добавляет региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. До 2009 года будут достраиваться проекты, разрешения на которые были получены до моратория. По подсчетам госпожи Ясько, в районе Садового кольца в 2007 году было введено 377 тыс. кв. м офисных площадей, в этом году планируется построить 429 тыс. кв. м, в 2009 году 524 тыс. кв. м. В 2010 году Москва может превзойти по стоимости аренды офисов даже Лондон, говорит она.

На снижение темпов строительства, по мнению господина Богданова, повлиял также мировой финансовый кризис: заемные средства для российских девелоперов подорожали с 10-11 до 18% годовых. Застройщикам все труднее находить средства за счет продажи готовых объектов западным инвестфондам. При нынешней доходности бизнес-центров в 9% годовых на вложенные средства покупать такие объекты становится невыгодно, поясняет гендиректор датской инвесткомпании BPT Asset Management Павел Черепанов.
Найти квартиру в Москве становится все труднее. Более того, из-за проблем с ликвидностью банки увеличили период проверки клиента, а за это время квартира либо продается, либо вырастает в цене. Поэтому все более актуальной становится подмосковная недвижимость, тем более что банки активно ее кредитуют.

Основная причина перемещения акцентов в ипотечном кредитовании из Москвы в область рост цен. Цены на квартиры растут так быстро, что за время, потраченное на оформление кредита, выданная сумма становится уже не актуальной. Правда, рост цен на подмосковные новостройки даже опередил аналогичные показатели по московскому жилью он составил 4,7% в долларовом эквиваленте (2,8% в рублевом исчислении).

Тем не менее средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке жилья в Московской области заметно ниже $2196. За такие деньги купить жилье в Москве уже невозможно. В ближайшем Подмосковье цены выше: по данным компании МИАН-агентство недвижимости, цены на новостройки в пятикилометровом кольце варьируются от $2527 за квадратный метр в Долгопрудном до $4115 за квадратный метр в Реутове. Наиболее привлекательными городами для вложений являются Балашиха, Красногорск и Домодедово. Динамика ценовых показателей лишь подтверждает целесообразность их выбора: годовой прирост стоимости квадратного метра новостроек в этих городах в 2007 году был гораздо выше, чем в среднем по Подмосковью, и составил 10%, 8% и 7% соответственно, рассказывает генеральный директор МИАН-агентство недвижимости Нина Кузнецова.

По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы спрос на недвижимость в Подмосковье будет оставаться в прямой зависимости от сокращения предложения жилья в Москве. Увеличивающийся разрыв между стоимостью московских квартир и финансовыми возможностями потенциальных покупателей повлечет за собой их дальнейшее перемещение с московского рынка жилья на подмосковный, где лидерами потребительских предпочтений останутся города-сателлиты, наиболее приближенные к Москве, с развитой транспортной системой и инфраструктурой, интегрированной в столичную, Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи, Люберцы, Балашиха, считает госпожа Кузнецова.

Более приемлемые цены на жилье в области хоть и решающий, но не единственный довод в пользу покупки квартиры именно в этом регионе. Объем предложения на московском рынке заметно сокращается, и даже покупателям с наличными деньгами бывает трудно подыскать себе жилье. Последние пять лет основное строительство было сосредоточено именно в ближайшем Подмосковье (до 25 км от МКАД). По данным холдинга Миэль, 82,5% новостроек Подмосковья сосредоточены именно в этом секторе. Поэтому по доступной пока еще цене клиенты могут приобрести жилье из нового фонда. Покупатель подмосковной недвижимости за те же деньги получает квартиру, как правило, большей площади из сравнительно более нового жилого фонда. Эти факторы являются определяющими для значительного числа покупателей, рассказывает руководитель дирекции холдинга по работе с физическими лицами Роман Воробьев.

В перспективе инвестиционная привлекательность Подмосковья будет только расти. Это связано прежде всего с развитием инфраструктурных проектов. Можно выделить планы по созданию Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) МО, в этой зоне будут создаваться дополнительные рабочие места, развиваться логистика, промышленность и т. д. Соответственно, будет повышаться востребованность земли, объектов недвижимости; обслуживающим офисам будет необходимо создавать коммерческие площади, логистические комплексы и т. д. Создание новых рабочих мест, привлечение положительного потока мигрантов создает дополнительный спрос на жилую недвижимость в этих городах, считает директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислав Луцков.

Покупка квартиры в Подмосковье становится еще более доступной, так как банки готовы кредитовать жилье в этом регионе на равных условиях с Москвой. Более того, кредиты на покупку жилья в Подмосковье занимают в портфеле банков значительную часть. Так, в инвестиционном банке КИТ Финанс кредиты на покупку подмосковных квартир составляют 30% от общего ипотечного портфеля, в Национальной ипотечной компании (НИКОМ) 60%, в Бинбанке 80%. По нашим оценкам, сегодня более половины заемщиков, заинтересованных в приобретении жилья экономкласса, покупают жилье в Московской области. Это сегмент тех, кто приобретает свою первую недвижимость с целью проживания, а не с целью инвестирования денежных средств, говорит старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый. Рынок недвижимости Мособласти сегодня активнее московского: цены на жилье в Москве значительно выросли, что делает столичную недвижимость менее доступной даже в кредит, считает вице-президент по развитию бизнеса банка Дельтакредит Динара Юнусова.

Как правило, банки готовы кредитовать покупку квартир по всей территории Московской области. В первую очередь важно соответствие квартиры требованиям банка. Ограничения налагаются лишь в некоторых случаях. Абсолют Банк не кредитует за пределами 100 км от МКАД. Недвижимость дальше 50 км от МКАД в Русском ипотечном банке может стать причиной отказа. Это связано со сложностями регистрации сделок в регистрационных палатах и невысокой ликвидностью объектов недвижимости, расположенных за вышеназванными территориальными пределами, говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Большое количество заемщиков на подмосковное жилье составляют жители других городов, постоянно работающие в Москве, которые хотят сменить съемное жилье на постоянное. Никаких проблем с приобретением квартиры в кредит у данного клиента не возникнет, если он законно находится на территории России и имеет подтверждающие это документы, такие как вид на жительство, разрешение на работу (для иностранных граждан) и регистрацию, хотя бы временную, на территории России (для граждан РФ), поясняет начальник управления кредитования физических лиц Банка Жилфинанс Сергей Коротаев.

Для банков в этом случае достаточно постоянной или временной регистрации на территории Российской Федерации. Основную роль по-прежнему играют наличие постоянного места работы в Москве и справка, подтверждающая достаточный доход для кредита. Тем, у кого нет постоянной регистрации, дополнительно к основному пакету документов нужно предоставить копию свидетельства о временной регистрации. При этом временная регистрация должна быть действительна на момент одобрения кредита и выдана не менее чем на полгода.

В большинстве случаев процесс оформления кредита на подмосковные квартиры не отличается от сделок в Москве. Единственное отличие: кредит будет оформляться по месту покупки жилья, и больших затрат может потребовать оценка покупаемого жилья. В некоторых банках потребуется предоставить дополнительные документы. Если приобретается квартира в Мособласти, то в регистрационную палату в обязательном порядке предоставляется акт приема-передачи квартиры, в Москве этого не требуется, и акт может быть подписан после регистрации права собственности на квартиру в регистрационной палате, рассказывает начальник управления продаж Национальной ипотечной компании Светлана Костюкова.

Как и в Москве, в Подмосковье наблюдается тенденция к переходу от точечной застройки к комплексному развитию территорий. Эти особенности учитывают и банки. Так, Московский кредитный банк (МКБ) предлагает оформить кредит на квартиру в ЖК Рублевское предместье (Красногорск), Райффайзенбанк в ЖК Ангелово-Резиденц (Красногорский район). МКБ предлагает оформить кредит на 20 лет с минимальным первоначальным взносом 20%. В Райффайзенбанке заемщику нужно иметь на руках не менее 10% стоимости квартиры, а кредит можно оформить на 25 лет. После оформления прав собственности на квартиру в МКБ ставка по кредиту составит 12-13,5% в долларах или 12,5-14,5% в рублях, в Райффайзенбанке 10-12,5% в долларах или 11,4-13,9% в рублях.

Разница в стоимости московской и областной недвижимости в первую очередь существенно скажется на ежемесячных выплатах заемщика. Например, в Одинцовском районе (п. Трехгорка) двухкомнатную квартиру в новом панельном доме площадью около 60 кв. м можно купить за 3,5 млн руб. Если оформить кредит на 25 лет под 12% годовых в рублях с первым взносом 20%, заемщик ежемесячно будет выплачивать банку 29 500 руб. В районе станции метро Выхино можно купить квартиру площадью 50 кв. м в панельном доме за 6 млн руб. При оформлении кредита на аналогичных условиях ежемесячный платеж составит 50 500 руб.

Пока еще потенциальный покупатель квартиры может выбирать, покупать ему квартиру в Москве или Подмосковье. Однако стремительно сокращающийся объем предложения на столичном рынке может сделать покупку квартиру в области вынужденной мерой. Правда, в этом случае может вырасти и стоимость жилья.