Ипотека и недвижимость - Не так страшна субсидия, как ее малюют

За окнами май. А значит, на арендном рынке прибавилось квартир, сдающихся на летний сезон. Переезжающие на дачу горожане не прочь подработать, сдав на лето квартиру. Однако срок короткий, и это создает неудобства и арендаторам, и собственникам сдающейся недвижимости.

...И дедушка в ванной
...Необходимость снять квартиру в столице возникла у Светланы, жительницы Подмосковья, прошлой весной. Слишком тяжелы были поездки на работу в электричках и автобусах. Занявшись поиском варианта аренды, женщина выяснила, что чуть дешевле средней рыночной цены можно найти лишь квартиры в отдаленных районах или находящиеся в самом неприглядном состоянии. И вдруг в агентстве недвижимости ей предложили дешевую однокомнатную квартиру.

Цена в полтора раза ниже средней на рынке объяснялась тем, что квартира сдавалась на короткий срок. Так называемый сезонный вариант на время, пока хозяева на даче.

Для кого-то лето время отдыха и загородной жизни, а для нее, наоборот, период напряженной работы. И Светлана с радостью решила арендовать квартиру.

Хозяева чета пенсионеров казались милыми людьми. Они не стали делать никакой описи имущества, разрешив женщине пользоваться всеми вещами, находящимися в квартире. Единственное, что они оговорили в договоре, право раз в две недели проверять состояние квартиры.

Ключи были переданы. Через несколько дней пенсионеры отбыли на дачу. Первую неделю все шло замечательно. Но потом вдруг в дверь позвонил хозяин квартиры и сообщил, что приехал посмотреть, как живет-поживает его квартирантка.

Был поздний вечер. Дедушка осмотрел жилище и сообщил, что хотел бы принять ванну. Оказалось, что в загородном домике пенсионеров таких удобств нет. Растерявшаяся Светлана не могла отказать пенсионеру в просьбе. Но на этом пребывание дедушки в квартире не закончилось. Выйдя из ванны, он посмотрел на часы и сообщил, что время позднее, отправляться за город на ночь глядя он опасается.

Я на кухне на диванчике переночую, сообщил он Светлане. Ничуть не потревожу.

Утром дедушка уехал. А еще через несколько дней приехала бабушка. Также помыться, переночевать и на кухне кое-какие заготовки сделать.

А дальше визиты хозяев квартиры стали повторяться все чаще. Нет, они ничего плохого Светлане не делали. Наоборот, старались заниматься своими делами так, чтобы доставить минимум неудобств. Но... они мылись, иногда ночевали на кухне, делали заготовки, заезжали за какими-то вещами и т.д. Одним словом, отдохнуть после работы в пустой квартире Светлане удавалось далеко не всегда.

Когда во время очередного внесения платежа она заикнулась о том, что платит за отдельную квартиру, а ее проживание скорее похоже на жизнь в коммуналке, и, следовательно, платить она должна как за аренду комнаты, ей ответили: Но мы же сдали квартиру дешевле рыночной цены. Поэтому вам и приходится терпеть некоторые неудобства.

Светлана не выдержала и решила съехать вернуться назад, в Подмосковье.

Однако тут же встал вопрос о залоге. Обычная практика съема, когда жилец оставляет хозяевам залог за состояние недвижимости, который возвращается по окончании срока договора. Светланой был оставлен владельцам квартиры залог в размере месячной арендной платы. Но эти деньги пенсионеры отказались возвращать, ссылаясь на то, что залоговые деньги это компенсация за неудобства, связанные с преждевременным отъездом квартирантки.

Отношения накалились. В агентстве недвижимости, в которое она заплатила деньги за подбор варианта, помочь вернуть залог не смогли. Тратить время на суды Светлана не стала. Просто подарила эти деньги предприимчивым пенсионерам.

Свой прошлогодний опыт арендаторства она вспоминает как страшный сон и говорит, что поездки в электричках с работы и на работу не самое плохое...

Собачка могла подрасти...
В не очень приятную ситуацию, сдав квартиру на сезон, попала собственница двушки Мария Борисовна.

На дачу на пять-шесть месяцев женщина уезжала каждый год. Не пустовать же весь этот срок столичной недвижимости! И Мария Борисовна традиционно сдавала квартиру порядочным людям, которых рекомендовали ей в агентстве недвижимости, ниже рыночной цены.

Единственным ее условием было предоплата за весь срок проживания. Многих такие требования настораживали, но женщина объясняла это тем, что все это время она не потревожит своих квартирантов. Ведь у нее комфортабельная дача со всеми удобствами в ста километрах от столицы.

Арендаторов, согласившихся на столь большую предоплату, Мария Борисовна нашла и на сей раз муж и жена без детей. Правда, они попросили пустить вместе с ними их любимицу-таксу. Хозяйка квартиры была очарована собачкой и добро дала.

С мая по сентябрь Марья Борисовна гостила на даче. Иногда звонила, спрашивала квартирантов: Как дела? и получала ответ: Все хорошо. Но однажды в сентябре ей по делам нужно было появиться в столице. В этот день она пыталась дозвониться до квартирантов, но ничего не получилось. Поэтому она решилась открыть дверь в свою квартиру самостоятельно...

Вставив ключ в замок, она услышала собачий лай. Причем он был не очень похож на лай маленькой таксы. Но хозяйка все-таки рискнула открыть квартиру.

Через секунду на Марию Борисовну бросилась огромная собака и вцепилась зубами ей в руку. На крик женщины вышли соседи. Кое-как оттащили пса. Вызвали скорую... А дальше месяцы лечения и выяснение отношений с квартирантами.

Оказалось, что милая супружеская пара подрабатывает передержкой домашних животных. Например, уезжает кто-то в командировку, оставляет на надежных людей за приличную плату своих песика или кошечку. В те дни, когда была покусана хозяйка, у них гостили: ротвейлер, попугай (в клетке) и сиамская кошка (в отдельной комнате).

Не доводя дело до суда, квартиранты выплатили Марии Борисовне компенсацию за вред, причиненный здоровью. Договор аренды был досрочно расторгнут, залог хозяйка вернула.

Этой весной Мария Борисовна снова сдает квартиру. Но теперь она точно решила: недвижимость должна постоянно находиться под контролем. А потому берет с арендаторов помесячную оплату, оговорив возможность раз в месяц появляться и следить за состоянием жилья.

Турецкий марш для пенсионера
Уезжая на дачу на полгода, супруги-пенсионеры Сидоровы наткнулись на предложение одного из агентств взять квартиру в доверительное управление. Компания обещала контроль над состоянием квартиры, своевременную оплату коммунальных платежей и даже проведение косметического ремонта, если потребуется. Единственное, чего хотело агентство права на сдачу в аренду тем клиентам, которым сочтет нужным.

Квартира у Сидоровых пусть и не шикарная, но расположена в престижном районе в академическом доме. Квартиры в таких домах всегда пользуются спросом. Но пускать арендаторов с улицы Сидоровы побоялись. В предложении о доверительном управлении прельстило именно то, что во время их отсутствия квартира будет находиться под контролем фирмы, с которой заключается договор.

С легким сердцем дачники уехали отдыхать. Но не прошло и недели, как им позвонили соседи: В вашей квартире расположился целый аул. Срочно приезжайте!

Напуганные пенсионеры связались с управляющей компанией, но их успокоили: дескать, квартира сдана турецким специалистам прорабу и архитектору.

Да нет там никаких архитекторов!, продолжали звонить соседи.

Сидоровы не выдержали и попросили сына заехать проверить. Когда тот открыл дверь, его взгляду предстала целая бригада гастарбайтеров. Мы ничего не знаем, за квартиру начальник платит, испугались работяги.

В агентстве Сидоровым объяснили, что в данный момент квартиру действительно арендует турецкая компания. По договору там должны жить прораб и архитектор. А то, что там живут одиннадцать рабочих, это еще доказать надо.

Сидоровы заявили, что хотят расторгнуть договор о доверительном управлении. Но агентство указало на пункт в договоре о таком размере неустойки, что пенсионерам стало плохо.

Выручил участковый школьный приятель сына Сидоровых. При проверке документов он обнаружил, что ни один из рабочих не зарегистрирован по месту проживания. А Сидоровы, естественно, регистрировать рабочих были не согласны. Рабочим пришлось освободить квартиру.

После обстоятельной беседы участкового с представителями агентства выяснилось: договор можно расторгнуть без штрафных санкций применительно к пенсионерам.

Комментарий

Юлия Владимирцева, руководитель отдела аренды агентства недвижимости Аstons

От человеческого фактора никуда не уйти. Что касается ситуации Светланы, то с самого начала она могла указать пенсионерам на пункт в договоре, где сказано, когда и на каких условиях в период аренды собственники могут посещать квартиру. Залог можно было бы вернуть, обратившись в суд. Но на судебное разбирательство пришлось бы потратить время и силы. Многие арендаторы, оказываясь в подобной ситуации, действительно, готовы махнуть рукой и оставить деньги у владельцев квартиры.

В ситуации с Марией Борисовной присутствует обман со стороны арендаторов. Совет тем, кто сдает квартиры: за своей недвижимостью надо постоянно наблюдать. Хотя бы раз в месяц появляться и смотреть, что там происходит.

Услуга доверительного управления на нашем арендном рынке пока экзотика. Хотя периодически некоторые компании хотят представить ее как удобный для владельцев сдающихся квартир сервис. Поэтому, чтобы не выселять заезжих рабочих с милицией, лучше самостоятельно заниматься подбором квартирантов. И опять-таки, периодически следить за тем, что творится в сдаваемой квартире.
Немало шума наделало постановление столичного правительства № 299-ПП от 24.04.2007 О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом РФ.

В темпе аллегро
Особенно взволновали почтенную публику новшества, касающиеся предоставления управляющим организациям субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества. Порядок их оформления озадачил председателей ТСЖ и ЖСК. Многие даже разглядели в нем злой умысел. Но страсти поутихли. О том, как сейчас обстоят дела с получением субсидий, рассказала Любовь Мирошникова, руководитель ГУ ИС Юго-Западного округа.

Любовь Владимировна, в городе более полутора тысяч жилищных объединений уже заключили договоры и получают деньги на свои расчетные счета. Учитывая горячие эмоции по поводу условий их получения, такие цифры можно считать чудом. Как в вашем округе с чудесами?

Лучше всех! Из 400 ТСЖ и ЖСК только двенадцать не заключили пока договоры. С ними ведется работа, думаю, в мае проблему решим окончательно.

Пошли в народ сразу, как вышло постановление № 299. И пока в городе разбирались что к чему, у нас заключили договоры и стали получать деньги уже 150 ЖСК.

Вопрос предоставления субсидий на постоянном контроле у префекта округа Алексея Челышева, речь об этом идет на каждой оперативке. Если в каком-то ЖСК правление бунтует, то префект дает поручение главе управы. Вместе проводим собрание с жителями, разъясняем. Так, работая командно, и одолели субсидийную проблему.

Сейчас на встречах с жителями речь идет не столько о заключении договоров на получение средств, сколько о том, как оформить акт выполненных дирекцией работ, как применить штрафные санкции, если ДЕЗ услугу не оказала или выполнила некачественно. Наш округ единственный в городе открыл горячую линию для ТСЖ и ЖСК. По телефону 335-30-31 можно проконсультироваться по всем вопросам, связанным как с получением, так и с использованием субсидий.

Но ведь ГУ ИС вовсе не обязано это делать! Жилищное объединение и его подрядчик два равноправных субъекта рынка. И инженерная служба тут ни при чем...

Это наша инициатива. Как можно бросить наши ЖСК: ваша, мол, проблема, как хотите, так и разбирайтесь!

Развеем страхи

Чего же опасаются председатели?

Прежде всего, боятся регистрации в ЕРУ. Считают, что если их внесут в реестр как управляющую компанию, то они потеряют статус некоммерческой организации, изменится порядок налогообложения. Заблуждение! Ведь в уставе записано, что ЖСК или ТСЖ управляет домом. К тому же, управляющая компания может быть любой организационно-правовой формы. Выход придумали простой. Не хотите называться в договоре управляющей компанией, укажем, что вы сторона, получающая субсидии. К тому же, разве плохо, если жители дома смогут увидеть на сайте, что не кто-то, а их родной ЖСК управляет домом и получает субсидии.

Еще боятся, что кто-то может воспользоваться документами, заверенными нотариально, в преступных целях. Объясняем, что передаем их в финансовое казначейство для доказательства самого факта вашего существования как предприятия. Притом, открывая расчетный счет, объединение приносит такой же перечень документов. И ни у кого не возникает подозрений насчет темных замыслов банка.

Говорят, вы, мол, госструктура и без труда можете сами запросить информацию о собственниках в налоговой инспекции. Да, можем! Но не забывайте, что субсидии носят заявительный характер. Порядок их оформления принят правительством Москвы. Не хотите обременять себя сбором документов, объявите жителям, что они теперь будут платить не семь, а 16,92 рубля с кв. метра из-за вашей боязни отдать государственному учреждению эти документы... Честно говоря, мне не по душе, когда начинают искать подвохи в системе, которую правительство Москвы придумало для помощи жителям.

Боятся отвечать за государственные деньги. Тогда задаем вопрос: А как же ты, председатель, которому доверено управление домом, не боишься оставить его без обслуживания?

Кто-то считает, что мы запрашиваем слишком много информации, кто-то проявляет недовольство из-за расходов на нотариуса. Но на деле они составляют в среднем 1500-1800 рублей на весь дом. Причем в районах, где сосредоточено много ЖСК, мы договорились с нотариусами о приеме наших клиентов без очереди или в специально назначенное время.

Моя твоя не понимай
Что опасного в том, что председатель отказывается заключать договор на субсидии?

Время уходит. С 1 января 2008 года жилищные объединения должны получать субсидии и рассчитываться с ДЕЗами в полном объеме. Ведь на их дома дирекции заключили договоры на поставку услуг, и по ним надо платить. Ни один подрядчик не согласится обслуживать дом, к примеру, из расчета семь рублей с кв. метра общей площади, собираемых с жителей, вместо 16,92 рубля, установленных городом. Но ДЕЗы такие ЖСК не бросают и продолжают работать себе в убыток не день, не два, а вот уже пятый месяц. Надо понимать: подобное противостояние приводит к ухудшению качества техобслуживания.

Чем, на ваш взгляд, вызвано такое непонимание?

Взять, к примеру, район Зюзино. Там больше всего таких случаев. И требования ЖСК как раз возникают не к нашему договору, а к договору на техобслуживание с дирекцией. Объясняем: договор с ДЕЗ вы можете дорабатывать еще полгода, при чем здесь субсидии? Получите деньги, и тем самым утяжелите свой арсенал в переговорах с дирекцией.

Кстати, многие ЖСК с начала года этим и занимаются. Хорошо идет дело в Конькове. Дирекция на каждый дом сделала смету расходов, показала, откуда берется цена, что входит в каждый вид работ. И жители понимают, на что тратятся деньги. Ведь многие представляют себе так: техобслуживание это работающий лифт, чистый подъезд и вовремя пришедший слесарь. На самом деле это объемный комплекс работ.

Люди пытаются отказаться от какой-либо услуги. К примеру, говорят, зачем нам аварийка? Но когда объясняем, что аварийная служба это круглосуточно работающие специалисты, комплекты аварийных запасов, техника, то мнение меняется.

Или не хотят платить за обслуживание расширительного бака, который установлен на группе домов и регулирует давление воды и тепла в них. Давайте разберемся. Сможете сами круглосуточно сидеть возле этого бака? Ведь если давление упадет, все эти дома останутся без воды и тепла. Одно скажу, взаимоотношения с дирекциями не должны стать преградой для получения субсидий.

Порой от дирекций не добиться сметы на техобслуживание?

Председатели сами должны их составлять. Для этого им надо знать правила и нормы эксплуатации дома, все нормативные документы, изучить сложившиеся на рынке цены на те или иные услуги. При этом надо понимать, что никто даже с самыми мизерными расценками не приедет из Северного округа обслуживать дом на Юге Москвы. Подрядчик должен находиться рядом.

Кто-то недоволен, что дирекция закладывает в смету прибыль 10-15 процентов. Но она может достигать и 25, кто же согласится обслуживать дом без выгоды?

Без жены излишки
Субсидия предоставляется на единственное жилье. Расскажите об этом подробнее...

Если человек имеет право собственности на квартиру и зарегистрирован в ней, то она считается единственным жильем, и здесь он получает субсидию. Зарегистрировался собственник в другом месте жилье считается вторым, и субсидия на него не полагается.

Но ведь это правило можно обойти? Скажем, муж зарегистрирован в своей квартире, жена в своей. Вроде одна семья, а жилья два.

Если собственник один зарегистрирован в большой квартире, то субсидия рассчитывается на норму 33 кв. метра, остальная площадь считается как излишки.

Деньги любят счет и отчет
Действительно ли так сложно отчитываться по субсидиям?

За первый квартал нынешнего года почти все жилищные объединения отчеты сдали. Мы им в этом помогаем. К примеру, на сегодня форма акта выполненных работ обязательная часть отчетности не утверждена городом. Председатель может указать все работы выполнены в соответствии с договором. Можно расписать все виды услуг, так как в ДЕЗе на каждый из них есть калькуляция. Если какая-то услуга предоставлена некачественно, то плату за нее можно без труда вычленить. В Конькове посоветовались с председателями и решили: указывать в акте те строчки, которые войдут в отчет по субсидиям. Это наше изобретение, и я всем его рекомендую.

Есть ли случаи отказа от помощи города?

В нашем округе 12 коммерческих домов, в которых жители платят за обслуживание сто процентов.

Приходится слышать от председателей о том, что не стоит овчинка выделки. Не столько денег получишь, сколько понадобится на оплату бухгалтера, на налоги с зарплаты тех, кто будет субсидии рассчитывать, готовить отчеты. Так о каких деньгах речь идет?

От нескольких десятков тысяч рублей до нескольких сотен. Сама субсидия рассчитывается по ставке 16,92 рубля с кв. метра общей площади. Из них жители оплачивают семь рублей, остальное, а это более 50 процентов, субсидия города. Скажу, что в нынешнем году на округ выделено более двух млрд. рублей.

Кто несет персональную ответственность за правильную выдачу субсидий?

Руководитель ГУ ИС округа. Кроме того, управляющая компания отвечает за деньги своей отчетностью.

А у нас наоборот
Москву порой упрекают в том, что она своими субсидиями не дает развиваться рынку...

Не могу согласиться. Даже дирекции отошли от принципа денег собрать побольше, а сделать поменьше. По-новому строят отношения с жилищными объединениями в Котловке, Конькове. Видят в председателе ЖСК помощника, ведь нет в ДЕЗе столько инженерно-технических работников, чтобы поставить на каждый дом. Это как раз пример того, как субсидия помогает проявиться рыночным отношениям между собственниками и управляющими компаниями. В таких случаях отношения между ними становятся партнерскими.