Ипотека и недвижимость - Дирижеры столичных новостроек

Управу на многочисленных землевладельцев, намеренных заработать на подготовке Сочи и его окрестностей к Олимпиаде, нашел депутат Василий Журко. Внесенный им в Думу законопроект предлагает ввести механизм сервитута, то есть права государства на ограниченное пользование чужим земельным участком.

Пояснение к документу откровенно указывает на авторов. Госкорпорация Олимпстрой и Минприроды решили распространить действие механизма сервитутов, который пока используется только в отношении государственных и муниципальных земель, переданных, например, под национальные парки или заповедники, на участки, находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц.

В этой же пояснительной записке щедро цитируются стенограммы совещаний в различных ведомствах или, например, у вице-премьера Александра Жукова по вопросу о пользе и выгоде сервитутов для государства.

Как известно, проблема с выкупом земли под олимпийские нужды в округе Сочи действительно острая. Как уверяют некоторые источники в Единой России, потому, что краснодарские чиновники и аффилированные с ними лица, пользуясь доступом к инсайдерской информации, быстро и без особых церемоний скупили участки земли, затронутые перспективными планами развития будущего олимпийского города. А теперь они ждут, когда государство станет их выкупать, причем, понятное дело, по баснословной цене.

Государство, похоже, решило пойти другим путем. Понимая, что судебные иски по гражданским делам, например по земельным, могут длиться годами и десятилетиями, федеральные власти придумали асимметричный ответ. Правда, направлен он будет не только на спекулянтов, но и на добросовестных собственников, желающих получить от государства справедливую цену за изымаемый для олимпийских нужд участок.

Другая цель поправок успокоить общественников. Президент обещал не наносить ущерба экологии. Но выполнить обещанное невозможно по финансовым причинам. С помощью же сервитутов предполагается, что статус охраняемых территорий отменяться не будет и участки изымать не станут. В пример приводится Сочинский национальный парк, уже сейчас вынужденный заключать многочисленные сервитуты.

А поправки Журко к олимпийскому закону декларируют жесткое отношение к собственнику участков, требующихся для любых государственных и муниципальных нужд. Сервитуты, то есть обременение земли, устанавливаются для возведения, обслуживания, ремонта и даже охраны разнообразных инфраструктурных объектов: линий электропередачи, трубопроводов, автомобильных и железных дорог, мостов и туннелей. Впрочем, вводиться сервитуты будут и для того, чтобы обеспечить исследовательские и изыскательские работы перед строительством всех этих объектов. Устанавливаться последние, конечно, будут на какое-то время, но, очевидно, достаточно протяженное, а инфраструктурные сервитуты вообще объявлены бессрочными.

Уклониться от установления сервитута собственник не сможет: при отказе сервитут будет введен принудительно через суд. Тем субъектам, в чью пользу сервитуты будут устанавливаться, на фактически отчужденном куске земли разрешено будет делать что угодно. Правда, существует и издевательская норма о том, что после прекращения действия сервитута земля должна быть приведена в первоначальное состояние. Бесплатно изымать землю не станут. Но и плату за сервитуты признать справедливой трудно. Например, если изыскательские или строительные работы предполагается проводить в течение нескольких лет и это затрудняет для собственника пользование землей, приобретатель сервитута платит не больше 3% кадастровой стоимости той части земли, которая взята под этот сервитут.

Собственник, убедившийся, что сервитут привел его участок в негодность для использования в тех целях, для которых он первоначально предполагался, может потребовать, чтобы его землю выкупили или хотя бы взяли в аренду (например, планировалось строить дом отдыха, но рядом с проведенным газопроводом это уже перестало быть актуальным). Кроме того, собственник может требовать, наконец, и платы за сервитут. Но тут снова предусмотрены ограничения и если стороны не договариваются добровольно, суд встает на сторону обладателя сервитута.

Возникает вопрос: а будет ли справедливой оценка тех потерь качества земли, за которые и предполагается платить. Еще одна норма, направленная против землевладельцев: Собственник ...не вправе чинить препятствия в осуществлении сервитута. То есть даже сутяжничать, добиваясь правды, собственнику запрещается.

В России отсутствует широкая практика использования сервитута, и применение этого экзотического инструмента может породить даже больше коллизий, чем прямой выкуп земли, считатет юрист компании ФБК-право Александр Ермоленко. По его словам, проблема адекватной компенсации за пользование земельными участками сохраняется. Однако сервитут позволит сократить расходы олимпийской сметы. Сегодня использование частной земли в принудительном порядке возможно только по решению государственных или муниципальных властей. В Сочи такое обременение станет возможным в интересах частных компаний, считатет старший юрист Мегаполис Лигал Елена Турецкова.
Журналисты любят оперировать цифрами. 15 миллиардов на жилье военным, сотни тысяч квадратных метров жилья для москвичей. Цифры с многочисленными нулями и часто повторяемые фразы невольно теряют смысл. А чтобы понять, что они на самом деле значат, лучше оторваться от сухих строчек докладов и рапортов и поехать на одно из выездных совещаний правительства, которые уже много лет по субботам проводятся на стройплощадках столицы.

В минувшую субботу 17 мая первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы Владимир Ресин такой объезд начал со Щербинки.

Микрорайон с камуфляжной окраской
Умытый дождем микрорайон словно спит. Новенькие с иголочки дома, высаженные на газонах цветы. И ни одного человека на улицах. Лишь иногда проедет по новому проложенному до метро маршруту автобус. Массовый заезд новоселов начнется буквально через несколько дней, еще до лета. Среди них четыре тысячи семей военнослужащих, очень многие из которых получат ключи от квартир впервые в жизни.

Но в штабе строительства СУ-155 разговор шел о другом. Основной вопрос - расширение ведущей из микрорайона дороги. Силы для решения этой проблемы буквально наготове, задерживает лишь переселение жильцов из частных домов, попадающих под снос. Задерживает это и продолжение строительства в поселке Бутово. Таких домовладений немало по улицам Папанина, Богучарской, Краснолиманской, Коммунарской, Мценской. На совещании под председательством В. Ресина рассматривалась ситуация буквально с каждым попадающим в зону застройки домом.

Впрочем, акций протеста, памятных для многих, здесь уже давно нет. Их жители получают денежные компенсации, квартиры, а в случае несогласия - отстаивают свои права в суде, который, как и положено, является последней инстанцией. Хотя, люди есть люди. Кто-то, к примеру, согласен с предоставляемой квартирой, но требует выплаты компенсации за зеленые насаждения в двойном размере. И снова выполнение обязательных судебных процедур оттягивает начало строительных работ, что ведет к убыткам и для строителей, и для города.

Но работа продолжается. Начали возводить малоэтажное жилье для многодетных семей, реконструируется Варшавское шоссе, решается вопрос с обеспечением района электроэнергией.

А в Щербинке с нетерпением ждут новоселов. Для них готовы не только благоустроенные отделанные квартиры, но и детские сады, школы, поликлиники.

- Только бы не все сразу заехали! - пугается продавщица пока еще пустого магазина Утконос. - Мы же не можем сразу принять заказ более чем на 500 комплектов мебели!

А автомобиль первого заместителя мэра уже мчится к месту следующего выездного совещания. Сначала в Люблино. Затем в Северо-Восточный административный округ, где предстояло обсудить застройку районов Марфино и Бутырский.

Арифметика в пользу москвичей
Скоро старый московский район Марфино преобразится. Из 119 жилых домов сносу подлежат 53 пятиэтажки. Здесь предусмотрено построить 675 тысяч квадратных метров жилой площади, возвести пять новых школ и детских садов, реконструировать две старые школы и три детских сада.

Есть в районе и дом, построенный для обманутых дольщиков.

В ближайшие дни развернутся работы на городском строительстве в микрорайонах 51 и 52, где до конца года предстоит сдать 70 000 кв. метров жилья.

Появятся в Марфино и высотные здания в рамках программы Новое кольцо Москвы. При их возведении для переселения из жилых домов общей площадью 24,5 тысячи кв. метров потребуется 39 тысяч кв. метров.

В микрорайоне 78 района Бутырский на месте сносимых 19 пятиэтажек общей площадью 49 тысяч кв. метров будет построено 8 домов общей площадью 122,6 тысячи кв. метров.

Такая вот арифметика в пользу москвичей.

Два дома для Северного
Следующее выездное совещание Владимир Ресин провел в штабе строительства МСМ-5, поселок Северный.

Рассматривались как вопросы заселения построенных корпусов, благоустройства и озеленения района, так и строительства дорог, постоянных очистных сооружений, инженерных сетей, ликвидации свалки и многие другие - вплоть до назначения директора в строящуюся школу.

Здесь наиболее отчетливо выявилась необходимость субботних заседаний штабов. Это не только возможность приструнить затянувшего дело руководителя, разрешить конфликтную ситуацию под строгим взором главы стройкомплекса, но и оперативно решить возникающие вопросы. Опять же в пользу москвичей.

17 мая в ходе заседания было решено использовать имеющуюся возможность и возвести на территории поселка в дополнение к запланированным еще два жилых многоквартирных дома.

Пройдет год, и их новоселы даже не будут знать, что обязаны своему счастью одному из рабочих вопросов совещания строителей.

В ходе совещания было также решено построить для жителей Северного вторую поликлинику.

* * *

Автобус уже развозил журналистов, принимавших участие в программе субботнего объезда новостроек столицы, а в плане у В. Ресина было посещение еще несколько точек.