Ипотека и недвижимость - В квадратном метре уже 6 тысяч долларов

Рост цен на первичном рынке жилья в Москве и ближайшем Подмосковье в первой половине года удивил всех. Цена за 1 кв. м квартир в новостройках выросла в среднем на 20% (с учетом Подмосковья - на 30%), несмотря на то что аналитики прогнозировали такой уровень цен только к концу года. Но уже весной цены взяли очередной психологический рубеж в $7 тысяч за 1 кв. м. Причина - в сокращении объема предложения коммерческого жилья в Москве. Сказался и отложенный с 2007 года спрос со стороны платежеспособных российских семей.

По официальным данным, жилищное строительство в Москве за последние годы незначительно сократилось. Если в 2006 году возвели около 4,6 млн кв. м, то в 2007-м строители сдали 4,4 млн кв. м. На мой взгляд, это было связано с тем, что строительный комплекс находится в периоде реструктуризации, - считает президент группы компаний Рескор Сергей Лупашко. - Провал, на мой взгляд, носит некий технический характер, и сейчас он преодолевается. Под реструктуризацией эксперт понимает организационное дробление московского стройкомплекса на подразделения, занимающиеся дорожно-мостовым строительством (то есть борьбой с транспортным коллапсом), и структуры, занятые жилищной и инфраструктурной застройкой. Итоги первого полугодия стройкомплекс пока не подводил, но, по неофициальным данным, объем строительства жилья сохранен на уровне 2007 года. Это хорошая новость. Плохая же заключается в том, что на периферии конкурирующих с Москвой по уровню жизни центров притяжения в последние годы так и не создано. В столицу в поисках лучшей жизни прибывают новые москвичи, готовые выложить столько, сколько запросят застройщики. Процесс этот не прекращался никогда. И вот уже восемь лет, то притормаживая, то ускоряясь, цены на московское жилье растут.

Этот год по сравнению с 2007-м более активный. Если летом 2007 года на рынке прослеживалась тенденция снижения деловой активности, в связи с чем цены практически не увеличивались, то за два летних месяца этого года цены в наших объектах выросли на 7,6%, - комментирует директор по маркетингу и продажам группы компаний Квартал Сергей Лушкин. В июле 2007 года 1 кв. м стоил, по данным исследований Квартала, в среднем $5178, а в июле 2008-го - уже $7404. За первое полугодие, если учитывать снижение курса доллара, рост цены 1 кв. м с января по июнь составил 18,3%, - отметил Лушкин.

По данным аналитика ЗАО Пересвет-Инвест Ольги Юматовой, в 2007 году цены на рынке московских новостроек увеличились всего на 9,3%, а в этом году за первые шесть месяцев цены выросли более чем на 22%. Соглашается с ней и Сергей Лупашко из Рескора: В конце 2007 года цены практически остановились, накапливая отложенный спрос, который реализовывался в первом полугодии. По его словам, больше всего за первые полгода подорожали квартиры в домах бизнес-класса - до 25%, экономкласс прибавил в цене около 17%, а элитное жилье выросло примерно на 20%. По словам Лушкина, графики прироста денежной массы в национальной экономике (так называемый агрегат М2) практически совпадают с ростом цен на новостройки.

Кроме увеличения денежной массы становится меньше самих объектов. Все опрошенные Газетой аналитики отмечают сокращение предложения квартир в Москве. Аналитик компании Домострой Лариса Сутормина утверждает, что увеличилось предложение разве что в Центральном административном округе, да и то за счет реконструкции, а не за счет нового строительства. По данным портала realestate.ru, квартиры в Москве сегодня можно приобрести в 119 строящихся домах, которые анонсированы и выставлены на свободную продажу компаниями-застройщиками. База Домостроя насчитывает около 200 жилых комплексов, но все равно предложение оставляет желать и большего, и лучшего.

Кроме того, предложения застройщиков не соответствуют ожидаемому качеству. В Москве не осталось относительно дешевого жилья - жилья экономкласса, которое раньше могли себе позволить относительно небогатые семьи. Наблюдается переползание предложения в дорогой сегмент, но эти декларации застройщиков зачастую не подтверждаются соответствующим качеством стройматериалов и атрибутами, присущими жилью бизнес-класса, - говорит руководитель портала Индексы рынка недвижимости ирн.ru Олег Репченко. Предложение и спрос на квартиры находятся в дисбалансе. Застройщики предлагают крупногабаритные квартиры, например двухкомнатные квартиры по 90 кв. м, вместо вполне достаточных для двушек 60 кв. м. В дорогом доме почему-то не хватает парковочных мест для автомобилей, а отделочные материалы самые стандартные, - сетует Репченко. Сутормина отмечает, что повышенным спросом среди покупателей новостроек в первые месяцы текущего года неспроста начали пользоваться однокомнатные квартиры: они подешевле. На большие, увы, не хватает денег.

Другой способ пристроить деньги - покупка квартиры в малоэтажных и малоквартирных домах в охраняемых поселках.

Аналитик компании Домострой Лариса Сутормина отмечает рост популярности жилых комплексов в так называемых предместьях Москвы (до 30 км). В списке аналитика находится около 30 охраняемых поселений с такими домами. Этот относительно новый формат жилья служит хорошей альтернативой московским новостройкам, - говорит она. - Одна из причин повышенного интереса к загородным квартирам - цена. Например, в жилом комплексе Рублевское предместье на Ильинском шоссе 1 кв. м продается по $3,5-4,3 тысячи, а квартиры в новостройках, например на юго-западе или в Западном административном округе, сейчас продаются по $7,3 тысячи за 1 кв. м, тогда как еще в январе цена была $6,7 тысячи. Ставший неподъемным квадратный метр заставляет многих аналитиков говорить о мыльном пузыре на рынке недвижимости.

Несмотря на то что рынок недвижимости Москвы и Подмосковья все больше напоминает мыльный пузырь, говорить о снижении цен было бы опрометчиво. Кроме того, у нас почти отсутствуют другие инструменты, способные оттянуть инвестиционные деньги: в первую очередь нет полноценного рынка акций, - полагает руководитель аналитической службы компании Новый город Наталья Ветлугина. С другой стороны, у застройщиков накопился достаточно большой объем непроданного жилья, и они вынуждены разными способами привлекать покупателей, предоставляя бонусы и скидки, - считает Ветлугина. - Особенно это заметно на фоне ужесточения ситуации с выдачей ипотечных кредитов.

Как бы там ни было, если попытаться заглянуть на несколько месяцев вперед, то очевидно, что строить жилья на продажу в столице будут меньше. Во-первых, строить уже почти негде, а во-вторых, столичные власти значительно увеличивают долю социального жилья в общем объеме строительства. Кроме того, основным методом жилищной застройки провозглашена комплексная реконструкция кварталов, что, конечно же, дороже строительства в чистом поле. Так что причины будущего роста цен налицо.

Впрочем, гендиректор информационно-аналитического агентства Rway Александр Крапин считает, что сейчас затишье перед снижением цен. Дело в том, что риэлторы считают индикатором будущего поведения цен на покупку недвижимости изменения ставок аренды квартир. А они в Москве в июле хоть и незначительно, но снизились - на 0,3%.

В конце июня средняя цена метра в московской квартире взяла очередной рекорд, перевалив за 6 тысяч долларов, бесстрастно сообщает портал Индикаторы рынка недвижимости. Но заоблачные цены уже даже не потрясают воображение - стоимость недвижимости в столице давно оторвалась от реальных возможностей среднего жителя и Москвы, и страны.

В прогнозах, чего ждать дальше, аналитики сильно расходятся. Одни считают, что цены стабилизируются, потому что спрос скоро ужмется до минимума.

Другие предрекают дальнейший рост, пугая квартирным дефицитом: по данным Росстата, за первые полгода темп прироста новых квадратных метров в Москве сократился на 40%.

Если вы относитесь к среднестатистическому большинству, вам все равно, сколько стоит метр: 4 тысячи или 6. У вас нет ни 80 тысяч долларов на дополнительную комнату в 20 метров, ни 120. Поэтому на вторичном рынке большинство сделок сейчас безденежные: двушку в Ясеневе меняют на трешку в Мытищах. Стоимость метра в этой схеме имеет чисто арифметический интерес.

В таких условиях эксперты говорят об оторванности рынка от населения. Рынок в чистом виде работает только в узком кругу покупателей элитки и бизнес-класса. Пустые квартиры в казалось бы давно заселенных комплексах с затейливыми названиями - это купленное впрок жилье теми, кому непринципиально, сколько оно стоит. Третья, четвертая, пятая недвижимость, в Москве, за городом, в Сочи, в Крыму, в Испании - этот метод сбережения сбережений в нынешних российских условиях становится все более популярным.

- На рынке новостроек жилья эконом-класса сегодня нет, - замечает руководитель портала Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. - Только бизнес и элитка от 10 тысяч долларов за метр и выше. Весь эконом строится под городские соцпрограммы. В условиях когда цены так высоки, очередники и льготники получают квартиры даром. Отсутствие эконома на первичке давит на вторичку - и там цены растут еще быстрее. Но очередников и льготников, может, 1%. А остальные 99% потенциальных покупателей в дешевом сегменте остаются вообще без вариантов.

Власти в этом вопросе сдерживают свои обещания. Заявление Лужкова о том, что 50% всех новостроек достанется участникам социальных программ (от малоимущих очередников и многодетных до судей и ветеранов спецслужб), добросовестно воплощается в жизнь. Как быть всем остальным, неясно.