Ипотека и недвижимость - Московские офисы стремительно дорожают

По данным одного из крупнейших столичных риэлторских агентств «МИЭЛЬ-Недвижимость», количество клиентов, приобретающих жилье с помощью ипотеки, ежегодно удваивается. Одновременно растет и количество ипотечных программ, которые предлагаются населению. Сегодня потенциальному заемщику приходится выбирать из трех десятков банковских ипотечных продуктов. И задачка эта не из легких.

«Взять кредит не самоцель, - подчеркивает директор управления ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия ВЕРБИЦКАЯ. - На самом деле человеку нужно жилье, а кредит - только инструмент, средство решения проблемы. И этот инструмент должен быть наиболее удобным для данного конкретного человека и наиболее недорогим».

Условия ипотечного кредитования, которые можно узнать в самом банке или найти на его сайте в Интернете, не отражают всех тонкостей этой процедуры. Выдадут ли вам ту сумму, на которую вы рассчитываете? Сможете ли вы, получив заем именно в этом банке, купить то жилье, какое хотите? Вопросов тут возникает огромное количество, и ответить на них может только тот, кто знает технологию проведения ипотечных сделок в тонкостях.

Справку с работы требуют не все

Помимо банка «ДельтаКредит», Сбербанка, Райффайзенбанка - наиболее известных и старейших на этом рынке, - свои собственные ипотечные программы сейчас предлагают Газпромбанк, Собинбанк, Банк Москвы, Московский кредитный банк, Форабанк и др. Каждый вариант кредитования имеет свои особенности.

«ДельтаКредит» практически совершил прорыв на рынке ипотеки, начав работать с клиентами, которые не могут подтвердить свой доход справками с места работы. (Для Сбербанка, например, такие справки необходимы.) «ДельтаКредит» знает реальную «цену» того или иного специалиста на рынка труда, он готов анализировать бизнес потенциального заемщика и его уровень жизни.

В Райффайзенбанке, помимо справки с места работы, могут принять и другие «бумажные» подтверждения кредитоспособности клиента. Здесь работают и с альтернативными квартирами (т. е. такими, продажа которых связана с одновременным приобретением другого жилья), и с гражданами других государств, причем документы рассматривают достаточно быстро.

Банки обслужат не только богатых

Процентные ставки на ипотечном рынке начинаются с отметки в 10% годовых в валюте («ДельтаКредит»). Процент часто индивидуален, он зависит как от надежности заемщика, так и от того, какое жилье приобретается. Наиболее высокие ставки применяются при покупке строящегося жилья (до момента, когда оно будет построено), при небольшом первоначальном вкладе заемщика (до выплаты 20 - 25% от стоимости жилья).

Купить квартиру по ипотеке сегодня можно с минимальным первоначальным взносом в 5 - 10% от стоимости жилья (кредитный продукт «Молодежный» Национальной ипотечной компании).

Любопытные условия кредитования предлагает Сбербанк. Его расчетные коэффициенты позволяют человеку со сравнительно небольшой зарплатой взять весьма весомый кредит. Например, при совокупном доходе семьи в $500 в месяц (официально подтвержденном и после выплаты налогов) здесь можно получить $27 тысяч либо 854 тысячи 200 рублей, тогда как в других банках с $500 дохода можно рассчитывать максимум на $10 тысяч. Еще одно привлекательное условие Сбербанка: если заемщик берет до $25 тысяч, залога недвижимости не требуется, кредит выдается под поручительство физических лиц. Помимо ипотечного кредита под 11% годовых в валюте сроком до 15 лет, в Сбербанке можно взять кредит на неотложные нужды под 12% годовых на 5 лет и истратить на приобретение недвижимости, которую по ипотечным схемам приобрести трудно (например, новостройку на «нулевом» этапе строительства и т. п.).

Интересные программы кредитования есть и в других банках, на рынке постоянно появляются новые кредитные схемы. Чтобы выбрать ту из них, которая подходит вам более всего, стоит проконсультироваться со специалистами.

НОВАЦИИ

Клиентов-должников станут холить и лелеять?

Вот-вот выйдет Закон «Об ипотечных ценных бумагах» (сейчас он находится на подписи у Президента РФ).

Как пояснил «КП» первый заместитель председателя Госстроя России Николай МАСЛОВ, закон создаст правовую базу для выпуска двух новых видов ценных бумаг: ипотечных сертификатов участия и ипотечных облигаций. Выпускать их смогут как специализированные ипотечные агенты, так и обычные («универсальные») банки.

По словам Николая Маслова, полезность нового закона заключается в том, что он позволит банкам быстрее окупать выданные ими ипотечные кредиты. Причем происходить это будет именно благодаря выпуску ценных бумаг, а не за счет ужесточения мер по отношению к жильцам-заемщикам (то есть сокращения сроков выплаты или увеличения процентов по кредитам). Ожидается, что банки, «прочувствовав» новые выгоды ипотечного кредитования, начнут более активно выдавать гражданам деньги на покупку и строительство квартир. А так как число банков-кредиторов вырастет, то, чтобы выиграть в конкурентной борьбе и заполучить клиентов, они станут соревноваться, предлагая более удобные для граждан условия ипотечных кредитов (меньшие проценты, большие сроки расплаты и т. д.). Так что в итоге от действия нового закона жить станет «легче и веселее» всем нам.

МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

Ольга КОМАРОВА, менеджер по ипотеке компании «Белый Городъ»:

- Ипотечный рынок в последнее время оживился. Ежедневно к нам поступает до 30 заявок от людей, желающих улучшить жилищные условия с привлечением кредитов. Для сравнения: 2 месяца назад мы принимали по 15 заявок.

Особым спросом пользуется новое жилье, поэтому наши клиенты отдают предпочтение программам, позволяющим приобрести новостройку. Пользуется спросом «Молодежная» программа «Национальной ипотечной компании». Многие выбирают ипотечные продукты банка «ДельтаКредит», где есть возможность купить новостройку на этапе строительства. По-прежнему популярен «Райффайзенбанк» (Австрия), который предлагает фиксированную ставку в 12% годовых от суммы задолженности.
Москва вошла в пятерку стран с самыми дорогими офисными площадями. Высокие цены обусловлены дефицитом площадей в российской столице. В обозримой перспективы, стоимость аренды офисов «международного класса» будет расти на 15-20% в год.

Как сообщило на этой неделе американское агентство Cushman Wakefield, Москва по итогам 2002 года вошла в пятерку городов мира с самыми дорогими офисными площадями. Еще год назад она занимала седьмое место в рейтинге агентства.

Опережают Москву Лондон, в котором стоимость квадратного метра превышает 1000 евро в год, Токио, Париж и Нью-Йорк. Всего в список агентства включены города 45 стран. Замыкает его Бангкок со стоимостью квадратного метра 116 евро в год. В Москве за последний год цены на аренду офисной недвижимости возросли на 18% и, по оценкам Cushman Wakefield, превысили уровень 700 евро за квадратный метр в год. Цены будут расти и дальше: продолжающаяся концентрация бизнеса в Москве вызовет рост спроса на офисные помещения. Предложение же не сможет расти столь же быстрыми темпами: в Москве уже сейчас не хватает земли для строительства, особенно в центре.

Правда, российские участники рынка не согласны с оценкой стоимости квадратного метра офисной площади в Москве, использованной американской Cushman Wakefield. «Цифра в 729 евро за квадратный метр в год, приведенная агентством, нас несколько озадачила, - сказала RBC daily аналитик компании Stiles Riabokobyiko (SR) Дарья Афанасьева. – Площади, сдающиеся по таким ставкам в Москве есть, но они представляют из себя скорее эксклюзив. Например, столько стоят офисы с видом на Кремль». Средние же цены, по данным участников рынка несколько ниже. Так офисы класса «А» - офисы «международного класса», имеющие первоклассное местоположение, оптимальную планировку, техническое оснащение высшего качества и автоматизированную систему жизнеобеспечения, а также достаточное количество мест для парковки, - сдаются по цене в среднем 500-550 долларов за квадратный метр в год. Цены на офисы класса «В» - несколько уступающие по качеству классу «А» - 300-500 долларов за квадратный метр. Причем ставка аренды на офисы этого класса сильно зависит от местоположения здания: чем дальше от центра, тем дешевле. На рынке помещения класса В, по данным компании Penny Lane Realty, пользуются наибольшим спросом.

Арендаторы чаще всего отдают предпочтение большим помещениям (более 500 квадратных метров) класса «В» стоимостью 300-450 долларов за квадратный метр. Спрос в этом сегменте превышает предложение, и аналитики прогнозируют рост цен на такие офисы. «Мы прогнозируем рост на уровне 15-20% в год», - сказал RBC daily ведущий аналитик риэлторской компании Penny Lane Realty Владимир Пушкин. Характерно, что аналитики прогнозируют также некоторое падение цен на офисы класса «А». «В этом сегменте рынок перенасыщен, - говорит Владимир Пушкин. – Люди больше не хотят арендовать помпезные помещения, отдавая предпочтение удобству. Мы прогнозируем постепенное снижение цен на офисы класса «А»: в течение двух лет цены упадут на 5%».

По данным Penny Lane Realty, наибольшей популярностью пользуются офисы, расположенные в пределах Третьего транспортного кольца вне зависимости от направления. Иностранные компании чаще выбирают помещения внутри Садового кольца, а также расположенные вдоль основных городских магистралей северного и северо-западного направления. Например, 9% иностранных компаний предпочли взять в аренду или выкупить объекты, расположенные вдоль Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе. Это связано, в основном, с тем, что данный район имеет хорошее транспортное сообщение с международным аэропортом «Шереметьево-2». Южное и юго-западное направления пользуются спросом у 12% иностранных фирм. Прежде всего, это фирмы, имеющие обширные контакты внутри страны, и их сотрудники часто пользуются аэропортами «Домодедово» и «Внуково». Менее популярны северо-восточное и юго-восточное направления, поскольку там сконцентрированы занимающие большие площади промышленные зоны. Дарья Афанасьева считает, что в ближайшем будущем наибольшей популярностью как у российских, так и зарубежных компаний будут пользоваться Сокол и район Белорусского вокзала. Вне зависимости от района, все арендаторы хотят снять качественное помещение в оборудованном бизнес-центре, так называемы «рабочий офис». Таких помещений «международного класса» в Москве, по оценкам Дарьи Афанасьевой, всего 2,4 млн. квадратных метров. Для сравнения -- например, только в результате событий 11 сентября в Нью-Йорке было уничтожено 2 млн. квадратных метров офисных площадей. Московский рынок по площади доступных для аренды помещений, по словам Дарьи Афанасьевой, составляет всего 7-7,5% от самого емкого в мире, лондонского. По оценкам Penny Lane Realty, в Москве спрос на офисы «международного класса» превышает предложение на 20%.

Быстроразвивающийся рынок офисных площадей (ежегодно в столице вводится 250-300 тысяч квадратных метров) не может, тем не менее, удовлетворить растущие потребности. Строить же больше проблематично -- в столице просто не хватает свободной земли. К примеру, более-менее удовлетворить спрос на помещения класса «В», полагает Владимир Пушкин, удастся только к концу 2004 года, после того, как будет введен в эксплуатацию целый ряд новых бизнес-центров. По оценкам компании Colliers International, в текущем году рынок готов «проглотить» 350-370 тыс. кв. метров новых офисов. Проблема с «насыщением» рынка еще и в том, что собственники новых бизнес-центров рассчитывают, в первую очередь, на крупных арендаторов, готовых снимать площадь не менее 1000 кв. метров. Вместе с тем, наибольшим спросом пользуются гораздо меньшие помещения.

Характерно, что многие компании предпочитают сегодня покупать офисы, а не брать их в аренду. Так, в 2002 году было куплено 25-28% от всех появившихся на рынке офисных площадей. Инвестиции в офисные помещения приносят довольно высокий доход. В частности, по оценкам экспертов, наиболее доходными являются вложения в офисы класса «А». Они в среднем приносят 20-26% годовых в валюте: это один из самых высоких показателей в Европе. Если же выкупить здание на стадии котлована, то доходность инвестиций может достигнуть 70%. Риэлторы прогнозируют, что в ближайшие два года уровень доходности на этом рынке понижаться не будет.