Ипотека и недвижимость - Как непохожим ужиться вместе?

ОПЫТ

Ремонт и реконструкция исторически значимых зданий - особо сложная задача для тех, кто профессионально этим занимается. Восстановить несущую способность конструкций, сохранить, обновить фасады и интерьеры зданий в кратчайшие сроки помогают новые разработки в технологии ремонтных работ.

Журнал The Structural Engineer, например, сообщает, что в настоящее время в Париже производится реставрация Гранд Паласа, построенного на берегу Сены более 100 лет назад.

Сооружение здания началось в 1897 году для проведения Всемирной выставки 1900 года в Париже. Увы, значительные повреждения оно получило уже через 10 лет в результате крупного наводнения в 1910 году. В то время при строительстве береговых сооружений обычная практика предусматривала использование деревянных свай.Гранд Палас не стал исключением. Для укрепления его фундамента в береговой грунт было вбито 3300 свай.

Такое основание эффективно, но при условии, что сваи остаются погруженными в воду. Однако в период наводнения проводились работы по снижению уровня воды в реке. В результате это условие было нарушено. Сваи тем самым оказались поврежденными, а само здание получило осадки разной степени - от 10 до 12 сантиметров. За его состоянием пришлось начать наблюдения. С 1930 года они приняли систематизированный характер.

Благодаря такому тщательному контролю удалось установить, что нарушилась целостность здания. К примеру, начали отлетать заклепки, крепящие конструкции металлического каркаса, что потребовало принятия мер по его восстановлению. Тогда же была проведена экспертиза состояния всех конструкций здания.

На первом этапе восстановительных работ пришлось прежде всего укрепить поврежденные секции стальных конструкций каркаса общей массой 7500 тонн с каменной кладкой, образующей стены, поддерживающие остекленное купольное покрытие, которое перекрывало обширный зал в центре здания, усилить фундамент, заменив поврежденный каркас.

Существующую внутри холла массивную металлическую лестницу частично пришлось демонтировать для доступа к фундаментам. Кроме того, необходимо было реставрировать остекление покрытия с целью его воссоздания в первоначальном виде. Между прочим, в покрытии только 14 тысяч квадратных метров площади приходится на само остекление. Цинковая же кровля занимает площадь в 3,5 тысячи квадратных метров. В перекрытии насчитывается 1300 метров швеллеров из свинца и 2300 метров прессованного цинкового орнамента.

Специалисты подсчитали, что программу восстановления здания можно выполнить к 2005 году, а ее стоимость составит 21,2 миллиона евро.

Контракт на работы первого этапа (фундаменты и несущие конструкции) получила группа, возглавляемая французским подрядчиком Soletanche Васhy. Технический проект реконструкции разработан фирмой Setec. Компания SPIE-CGPM получила подряд на подготовительные работы на строительной площадке и работы по восстановлению несущих конструкций здания. Усилением фундаментов займется несколько подрядчиков - Spie Foundations, SMET и Soletanche Bachy.

При реконструкции используются новейшие технологии в области повышения несущей способности грунтов и усиления фундаментов. Речь, к примеру, идет о подводке нового фундамента под уже существующий путем заливки под давлением цементного раствора и устройства грунтовых анкеров. Для очистки металлических поверхностей применяется технология подачи абразивных материалов в мощной струе воздуха, но вместо обычного песка применяются титановые составляющие. К слову сказать, соответствующая новая струйная установка разработана в Австрии.

Поскольку реконструкция ведется в расположенном в центре Парижа здании, где отдельные выставочные залы музея открыты для публики, то выдвинуты условия по предельному уровню шума, который не должен превышать 50 децибел...

Реконструкция, начавшаяся в 2002 году и рассчитанная на два года, проводится и в другом широко известном в мире здании - миланском театре Ла Скала. Проводится, в частности, усиление существующих фундаментов путем подводки новых микросвай, заказ на производство которых получила шотландская компания John Lawrie Group. Всего будет поставлено 4 тысячи метров стальных микросвай диаметром 19,4 сантиметра и толщиной стенок 18 миллиметров. Их установку ведет итальянский подрядчик Else.

В Великобритании реконструируется построенный из красного кирпича Елизаветинский замок в Норфолке - Morely Old Hall. Дело в том, что в этом массивном трехэтажном здании обнаружились поперечные сдвиги, причиной которых стали конструктивные нарушения на фронтоне фасада заднего правого крыла. Беда в том, что в кладке стен, внутри которых использован деревянный каркас, уже много лет развивались трещины. Они-то постепенно и привели к расслаиванию кирпичной поверхности и сдвигам на фронтоне.

Для стабилизации стен потребовалась специальная технология, не нарушающая привычный вид исторического здания. Выбранная в этих целях система крепежа Helibeam System от компании Melifix позволила скрытно произвести сплачивание конструкций и после внешней отделки сохранить первоначальный вид наружных стен.

Ремонтные работы провели и на построенном в 1869 году мосту "Трент Бридж" через реку Трент в Ноттингеме (Великобритания). Он также внесен в реестр исторических памятников. В 1922 году движение на нем увеличили до шести полос. При этом внешний вид путепровода сохранился в первозданном виде. В частности, все сложного вида розетки в количестве 500 штук, отделанные тонким слоем золота, которыми был декорирован мост, остались нетронутыми.

Для восстановления моста было решено использовать новейшие достижения в области антикоррозионных и отделочных покрытий. Был применен материал нового поколения из полисилок-санов - Interline 979 от компании International Protective Coatings. Этим составом обработали 11 тысяч квадратных метров конструкций моста (фаски, парапеты и колонны освещения). Покрытие наносилось в три слоя - праймер (lnterplus 256), промежуточный слой (Interseal 670) и эпоксидное внешнее покрытие и состав HS Interfine 979.

Снизу конструкции пролетного строения моста были также окрашены в три слоя, но другими составами. Для внешнего покрытия использовалась краска Interthane 990. Ремонт проведен компанией Tl Protective Coating.
Специалисты с тревогой констатируют: строительство на свободных участках, особенно в сложившейся застройке, все чаще в последнее время носит характер "сольных" выступлений. Инвесторы заказывают и "пробивают" свои проекты, в общем-то мало заботясь, чтобы вписаться в общий архитектурный ансамбль. В результате может быть искажен не только внешний облик, но и уклад жизни целой территории.

На Архсовеие скучно не бывает
Чем важны Архитектурные советы Москомархитектуры - на них выносятся предложения еще на предпроектной стадии, когда многое не поздно исправить, переделать. Другое дело, что соискатели с удручающим постоянством наступают на одни и те же грабли... Подтверждением тому стал недавний совет, где повестка показалась на первый взгляд несложной: предстояло обсудить два торгово-досуговых центра. Но так уж получилось, что адреса проектов оказались буквально рядом друг с другом - на Новоясеневском проспекте. Причем проектирование шло вне всякой единой концепции. Что и заставило участников совета обратиться к давно наболевшей проблеме - в последние годы градостроительная политика столицы явно сдала свои позиции. Однако по порядку.

В ожидании луча

Архитекторы
А. Чернихов и С. Киселев
Как известно, московский Генплан 1971 года предусматривал создание семи планировочных зон, которые расходились бы от исторического ядра столицы лучами, направленными к периферии мегаполиса. Каждая такая зона замысливалась как "город в городе", с собственным общественным центром. На деле жилье в "спальных" районах действительно построили, а вот планы в отношении административно-представительских ансамблей, театров, музеев, выставочных галерей, спортивных комплексов и прочих ресторанно-торговых пассажей осуществились лишь в малой доле. Красиво нарисованные на разных схемах лучи культуры и сервиса так и не засияли на полную мощь.

Это относится и к жилому району Ясенево - одной из старейших и живописнейших московский территорий Юго-Западного округа. Проект превращения этой бывшей деревни в зону с хорошо развитой инфраструктурой, выполненный почти 30 лет назад под руководством известного мастера Я.Б.Белопольского, не был реализован полностью. А потому здесь поныне сохранилась резервная территория под общественную застройку.

Каким быть общественному центру Ясенево
Макет, который был представлен на Архитектурный совет, украшали изображения сразу нескольких будущих новостроек Ясенева. Во-первых, это высотное здание, весьма напоминающее сталинские высотки. А перед ним расположились аж четыре будущих торгово-досуговых центра.

Правда, нельзя сказать, что в префектуре округа от такого изобилия в восторге, хотя центры должны заменить некрасивые рыночные развалы вблизи метро. Тем не менее, одно из этих предложений - проект, выполненный иностранной фирмой, - руководство ЮЗАО недавно вообще отвергло и вернуло заказчику как неподходящий.

Дом за холмом

Работе, выполненной мастерской Андрея Чернихова, повезло гораздо больше: градостроительное и объемное обоснование проекта торгово-досугового центра на пересечении Новоясеневского проспекта и Тарусской улицы было принято практически без замечаний. На участке в 0,7 гектара предлагается построить двухэтажное здание (плюс подземный этаж), где предусмотрены торговые залы, кафе, "фаст-фуды", сервисные службы, 4 кинозала на 115 мест каждый. А также - досуговые и детские игровые комплексы, потому что в этом центре предполагается продавать товары для детей. Общая площадь постройки - 27 тысяч квадратных метров. Отдельно выделена зона для гостевой автостоянки на 50 мест.

Продуманно решено размещение центра - оно достаточно удалено от соседнего жилого квартала. А для большей изоляции авторы предложили соорудить вдоль здания искусственный вал, благоустроить зеленую зону рядом с этим рукотворным холмом и разместить здесь детские и развлекательные площадки.

"Маловато!"

Отдыхать - за зеленый холм
Второе из рассмотренных предложений предусматривает освоение участка более чем в 7 гектаров. Здесь предлагается разместить многофункциональный комплекс с устройством пешеходной бульварно-парковой зоны. По композиции это огромное сооружение напоминает нечто вроде огромной баржи - его корпус словно течет по заметно понижающемуся здесь рельефу. 1-3-этажные постройки венчают крыши-"палубы", которые предлагается сделать вполне обитаемыми и озелененными - на манер Манежной площади.

Под крышами же должны разместиться гипермаркет, два крупных магазина - хозяйственный и стройматериалов, а также несколько небольших - всего общей площадью в 69,5 тысячи квадратных метров. Предусмотрены ресторан и несколько закусочных, объекты социально-бытового обслуживания. Развлекательный комплекс задуман весьма внушительным - с четырьмя кинозалами, боулингом. Физкультурно-оздоровительный комплекс включает теннисные корты.

Впечатляет своими размерами 2-уровневая подземная автостоянка на 2335 мест, которая разместится под комплексом. Причем на будущее предполагается построить для жителей района еще один подземный паркинг, запрятав его под озелененной парковой территорией.

Однако грандиозность замысла не привела специалистов в восторг. Более того, они первым делом определили, что предполагаемая площадь комплекса в 220 тысяч квадратных метров существенно превышает разрешенные параметры и предложили ужать проект процентов на 20. Не вдохновила большинство и фантазия по поводу гуляний публики на "пятом фасаде". Климат у нас, как известно, суровый, мало располагающий к прогулкам на крыше. Зато на обслуживании такой кровли и разориться недолго. Чему опять-таки пример - ТРК "Охотный ряд", перекрытия которого латают регулярно...

Вполне обоснованно звучали и замечания по поводу устройства удобных пешеходных проходов через это сооружение, которое растянется на целый квартал. Да и конструктивные предложения по прогулочным галереям вдоль "бортов" комплекса тоже еще предстоит переделывать. А то как бы вместо "комплекса всевозможных удовольствий" местные жители не получили дополнительную головную боль: у многих дети ходят в школы и детские сады как раз за площадкой, отведенной под будущую новостройку. Впрочем, на то и обсуждение архитектурных замыслов до начала проектирования, чтобы ошибок избежать.

Зачем генплану заплаты?

Ну и завершу заметки тем, с чего и начала. Большую тревогу у специалистов вызывает тот факт, что становится уже нормой отсутствие на застраиваемых городских территориях единого генпроектировщика. В результате многие архитекторы проектируют "точечные" объекты для своих заказчиков, толком не зная, что будет построено рядом, когда здесь появится еще какой-нибудь инвестор. Так разрушается ансамблевость, целостность городских территорий. И здесь же, кстати, истоки многих автомобильных пробок, возникающих теперь и на периферийных улицах: нередко даже при крупном строительстве транспортные потоки не анализируются в рамках общегородской ситуации.

Правда, есть надежда, что пресловутая вольница инвесторов не вечна. В Институте Генплана развития Москвы готовятся к реорганизации, основной целью которой является совершенствование системы единого мониторинга и контроля градостроительного развития территорий города. Нельзя уподоблять столичные районы лоскутному одеялу, собранному из случайных заплат. Право, Москва заслуживает большего уважения и любви.