Ипотека и недвижимость - Провиантские склады перекроят и перекроют

До 2006 года олигархам придется найти компромисс в борьбе с региональными лидерами за приемлемые условия передачи им земли под промышленными предприятиями.

Вчера Совет Федерации одобрил поправки к Земельному кодексу, согласно которым срок обязательного выкупа земли продлен до 1 января 2006 г. Быстрое прохождение поправок в Федеральном Собрании РФ (чуть более месяца) во многом связано с прямым указанием президента Владимира Путина. Как отмечают эксперты, президенту накануне выборов вовсе не нужно конфликтовать с крупными бизнесменами, которые вообще добиваются передачи им земли бесплатно, а продление до середины следующего президентского срока будет гарантом лояльности бизнесменов на грядущих выборах. Теперь основным очагом напряженности в земельном вопросе станет противостояние бизнесменов и региональных лидеров, которые хотят получить от продажи земли дополнительные бюджетные доходы.

Решение о продлении сроков выкупа земли в Совете Федерации было принято 130 голосами «за» при необходимом минимуме 90 голосов, был только один голос «против» и один сенатор воздержался. Поэтому эксперты уверены в том, что и такие итоги голосования в СФ, и быстрое прохождение поправок через Госдуму вызвано интересом к земельному вопросу со стороны администрации президента. Накануне их обсуждения в СФ президент Владимир Путин вообще напрямую поддержал эти поправки, выступив на съезде Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП). Напомним, что именно РСПП является наиболее активным лоббистом передачи земли под промышленными предприятиями бесплатно или за очень небольшие деньги.

На съезде РСПП президент назвал продажу земельных участков под приватизированными предприятиями несправедливой и добавил, что крайний срок переоформления прав на земельные участки необходимо перенести на два года. Это было с воодушевлением воспринято бизнесменами, которые трактовали заявление президента как свою победу. «РСПП считает, что требование выкупа противоречит Конституции РФ и что государство обязано дооформить землю в собственность предприятий, – сказал RBC daily советник генерального директора ОМЗ Андрей Лазаревский. – Фактически об этом же на съезде РСПП заявил президент Владимир Путин, по словам которого продажа земельных участков под приватизированными предприятиями есть вторичная продажа. Президент считает её несправедливой». Более того, бизнесмены полагают, что заявление президента подлежит немедленному исполнению. «Правительство, которое накануне заседания РСПП рассмотрело законопроект о выкупе земли, подготовленный МЭРТ, до сих пор не среагировало на заявление президента», – возмущается г-н Лазаревский.

Между тем еще пару месяцев назад МЭРТ, подготовив свои предложения по выкупу земли, был потенциальным союзником РСПП: министерство предлагало не только снизить ставки на продажу земли, но и изменить саму систему расчета этих ставок, добавив в нее рыночную компоненту. МЭРТ считал стоимость земли не от ставок земельного налога, а от базовых ставок цены за квадратный метр, которые были вычислены исходя из размеров городов, количества населения и индекса налогового потенциала. Согласно новой методике, например, гектар земли в Рязани должен стоить около 1 млн руб. против 4 млн при нынешних ставках. Теперь эти предложения РСПП не устраивают, и они надеются, что президент все-таки имел в виду «бесплатную» передачу земли.

В противном случае, как полагают в РСПП, промышленникам пришлось бы массово идти в суды, чтобы отстаивать свои права. «Продление срока выкупа земли нужно не предприятиям, а чиновникам, – говорит Андрей Лазаревский. – Ведь если бы к 1 января 2004 г. сложилась ситуация, когда все «опоздавшие» переоформить свои права предприятия оказались бы «виноватыми», тысячам организаций пришлось бы обращаться для защиты своих прав в суды, вплоть до Конституционного». Впрочем, по замечанию члена комитета СФ по экономической политике, предпринимательству и собственности Николая Медведева, промышленники оказались неподготовленными к переоформлению равно так же, как и чиновники. «Ни землепользователи, ни госорганы не готовы в указанные сроки провести все необходимые работы», – подчеркивает он. Дело в том, что обязательное переоформление предусматривает проведение значительных землеустроительных работ и мероприятий по инвентаризации объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, проведение и кадастрового учета.

Тем временем, хотя президент пообещал олигархам разрешить земельный вопрос, ему еще предстоит найти компромисс с региональными лидерами, для которых продажа земли может обеспечить наполнение бюджета. В последние годы федеральный центр забрал у регионов наиболее привлекательные налоги, и за землю губернаторы держатся очень сильно. Им удалось добиться внесения в Земельный кодекс поправок, позволяющих им поднимать цены на землю по своему усмотрению: в городах с населением свыше 3 млн человек выкупную цену было разрешено устанавливать до 30 ставок земельного налога на единицу площади участка, в городах и промышленных центрах с населением от 500 тыс. человек – до 17.

Кроме того, регионы вольны самостоятельно устанавливать условия аренды земли, что иногда приобретает слишком крайние формы. «Сегодня аренда участков под частными зданиями и предприятиями фактически превратилась в новый «договорный налог», – говорит г-н Лазаревский. – Избежать такой аренды нельзя – предприятие не перенесёшь. Существует риск получить отказ в продлении аренды, и тогда придется давать взятку; ставки аренды велики и непредсказуемы». По словам г-на Лазаревского, условия аренды зачастую просто кабальные. Например, в Санкт-Петербурге типовой договор аренды содержит пункт, где говорится, что «арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении участка под капитальное строительство, что влечет расторжение договора». Этот пункт позволяет чиновнику выкинуть предприятие с участка в любой момент. Очевидно, что эти проблемы требуют разрешения.

Надо сказать, что в регионах готовы к обсуждению проблемы, однако не уверены, что землю стоит раздаватьбесплатно, как этого требует РСПП. «В Ленинградской области нет гигантских арендных ставок, мы идем на компромисс с предприятиями, стараемся поддержать наиболее успешные из них, в том числе за счет нулевой ставки налога на имущество и на прибыль для вновь строящихся предприятий до момента выхода их на окупаемость, – прокомментировал RBC daily вице-губернатор Ленинградской области Алексей Акулов. – Вопрос (о земле – прим. RBC daily) еще должен серьезно обсуждаться, необходимо выработать четкие правила игры».

Со стороны регионов высказываются сомнения, что в существующем формате обсуждения земельного вопроса можно добиться положительных результатов и избежать острых конфликтов. «По моему мнению, к обсуждению должна присоединиться третья сторона – профессиональные оценщики, – говорит Алексей Акулов. – В ситуации, когда насчет цены спорят чиновники и промышленники (и те, и другие являются заинтересованными сторонами: одни чтобы купить подешевле, другие чтобы продать подороже), ничего хорошего не выйдет». При этом, по мнению экспертов, функции независимого оценщика не могут выполняться «Росземкадастром», который в последнее время активно подключается к реформированию земельных отношений. Это должны быть частные компании, деятельность которых должна контролироваться. «Всегда есть возможность проверить сумму, – говорит г-н Акулов. – И если она окажется заниженной, то их как минимум не нужно допускать к другим объектам». На первых же этапах предлагается организовывать специальные комиссии, где будет обсуждаться решение о продаже земли в конкретных регионах. «Понятно, что на первых порах будет много споров, поэтому, наверное, наиболее уместным будет использовать при оценке комиссии, представляющие интересы всех сторон», – уверен Алексей Акулов.
В пятницу Юрий Лужков провел очередной Общественный градостроительный совет. По-настоящему острым оказался последний вопрос повестки - о перестройке Провиантских магазинов на углу Остоженки и Садового кольца.

Провиантские магазины-склады военного ведомства - сооружены в 1829-31 годах академиком архитектуры Федором Шестаковым. Проект приписывается выдающемуся мастеру ампира Василию Стасову. Среди монументальных сооружений Москвы, отмеченных победным настроением 1812 года, Провиантские магазины, пожалуй, самые монументальные. Три огромных корпуса образуют парадный фасад Крымской площади. Центральный корпус обращен к ней продольной стороной, а боковые - торцами. На задней границе двора, в глубине квартала, стоит кордегардия с шестиколонным портиком. Главные ворота по Остоженке украшены римской арматурой.

В советские годы магазины служили военным гаражом. Несколько лет назад правительство Москвы получило памятник в свое распоряжение и передало его... не Зурабу Церетели, а Музею истории Москвы, который должен наконец покинуть церковное здание на Новой площади. Со стороны Кропоткинского переулка к территории памятника примыкает пустой участок, что позволяет удвоить музейное пространство.

Вот и хорошо, сказали бы мы вместе с читателями; но не тут-то было. Шестаков и Стасов имели неосторожность расположить двор позади, а не впереди главного корпуса, да еще и окружить его боковыми корпусами. Они не знали, что вид всякого внутреннего двора будет вызывать у городского начальства единственную мысль - о перекрытии. Вероятно, идея перекрыть двор Провиантских магазинов родилась раньше, чем памятник был передан музею.

Для начала архитекторы во главе с академиками Юрием Платоновым и Александром Кузьминым должны замкнуть контур двора, спроектировав новую очередь музея по Кропоткинскому переулку. Были представлены четыре варианта, каждый с перекрытием двора и без, так что получилось восемь. Намерение было известно заранее, но Кузьмин, докладывая тему, сделал перекрытие двора предметом обсуждения. Эксперты охраны наследия видели проекты впервые. На общественный совет при мэре их вынесли раньше, чем на экспертный совет при главном архитекторе (ЭКОС); это - нарушение процедуры, ясно показывающее волю мэра. Глава ЭКОСа, президент Академии архитектуры Александр Кудрявцев призвал вернуться в правовое поле. После аналогичного выступления Виктора Шередеги (директор Центра историко-градостроительных исследований) мэр Москвы свернул дискуссию.

- Я не понимаю, что нарушено в правовом поле, - начал он, имея в виду вовсе не процедуру. Перекрытия суть искажение памятников и капитальное строительство, запрещенное законами. Причем, в отличие от Гостиного Двора, Провиантские магазины - не замкнутый контур, а контур с разрывами и с воротами в разрывах. Над фасадами поднимется купол, искажающий образ памятника.

По опыту известно, что запрет капитального строительства можно преодолеть федеральным согласованием, надавив на Росохранкультуру, как это было, например в Царицыне, где перекрыт Хлебный дом, а согласование получено задним числом.

Мэр не преминул сослаться на примеры Гостиного Двора и Царицына, спросив, плохо ли это. Плохо, - раздались одиночные голоса из зала. Лужков отвечал, что народу нравится и что глас народа - глас божий.

- Мы под вас одного архитектуру города подстраивать не будем, - продолжал он, обращаясь к возражавшему. А мы думали, что глас народа выражается в законах, принятых избранными депутатами.

Теперь нам станут говорить, что перекрытие Провиантских складов опирается на решение общественного совета. Но мэр принял решение вопреки мнениям советников. Да и совет не предусмотрен никаким законодательством - это рабочий орган, а не согласующая инстанция. Теперь, как и в предыдущих случаях, все зависит от Росохранкультуры, где только что сменилось руководство. Если же перекрытие будет строиться минуя федеральное согласование, дальнейшее зависит от прокуратуры. Сдадут ли федералы Провиантские магазины, как сдали все остальное?

Между тем поле для компромисса велико, как участок будущего музея, - оставить двор магазинов летним, а на огромной новой территории устроить столь любимый мэром зимний двор.