Ипотека и недвижимость - Нам область строить и жить помогает

Финансовый механизм реализации комплексных проектов отрабатывается ценой проб и ошибок.

Даже при реализации отдельных проектов выбор инструментов для финансирования далеко не всегда однозначен. когда же речь идет о комплексном освоении территории (кот), объем необходимых инвестиций возрастает многократно предоставить такие средства в одиноч ку не в состоянии даже самый мощный финансовый институт. При этом выделяемые средства надо рационально распределять в течение всего срока реализации проекта, который может составлять5 и более лет.

Напомним, что понятие КОТ в целях жилищного строительства дано в ст. 30.2 Земельного кодекса. Оно включает в себя: подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Наиболее яркими примерами КОТ являются 22 экспериментальных инвестиционных проекта, которые были отобраны Госстроем в 2007 году на конкурсной основе. Напомним, что 5 мая 2007 года было принято постановление правительства РФ №265 Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. Этот документ предусматривал государственную поддержку проектов, рассчитанных на строительство как минимум 1 млн м2 жилья. Общий объем инвестиций в эти проекты Госстрой оценивал в 1,832 трлн рублей, в том числе на социальную инфраструктуру 201 млрд рублей, инженерную 256 млрд рублей и транспортную 146,5 млрд рублей. Привлечение такого объема финансирования непосильно для отдельных компаний.

Главное отличие: больше и дольше
Говорить о единообразной схеме финансирования не приходится, однако общие контуры можно обозначить. По мнению директора по развитию ИДК АЛУР Михаила Хайкина, между реализацией локального девелоперского проекта и КОТ принципиальной разницы нет. Отличие только в масштабах проекта и растянутости его по срокам. К тому же локальный проект это, как правило, ограниченный набор функций, сложность КОТ заключается в необходимости взаимоувязки различных функций и типов недвижимости, говорит эксперт.

На начальной стадии реализации КОТ основная нагрузка ложится на региональные и местные власти. Еще в 2006 году на совещании по вопросам КОТ тогдашний глава Росстроя Сергей Крут лик говорил о том, что власти должны подготовить территории для комплексного освоения: Публичная власть формирует подготовленные земельные участки, производит кадастровый учет, предоставляет право на них застройщикам, регистрирует их права, выдает им разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, наконец, регистрирует право собственности застройщика на построенные объекты. Большая часть этих действий по срокам определена нормами Градостроительного кодекса.

Девелоперы на первоначальном этапе решают собственные задачи. По мнению Михаила Хайкина, на этой стадии необходимо подготовить площадку для того, чтобы сделать проект инвестиционно привлекательным. Для этого Хайкин советует создать специализированную проектную компанию, которая будет обладать правами на земельный участок под реализацию проекта, и обеспечить площадку инженерно-технической инфраструктурой. По сути, уже на данном этапе можно минимизировать средства инициаторов проекта и привлекать заемные средства на создание инженерной инфраструктуры, говорит Михаил Хайкин. Далее возможны стандартные варианты: либо привлечение акционерного финансирования и продажа доли акций в специально созданных проектных компаниях, либо привлечение проектного банковского финансирования по стандартной схеме 30:70, либо продажа части площадок заинтересованным инвесторам/девелоперам.

Руководитель департамента маркетингового анализа компании Масштаб Наталья Чукаева отмечает еще одну особенность КОТ Деньги привлекаются не на весь мега-проект скопом, а на каждый этап в отдельности, поскольку на разных этапах проект интересен разным инвесторам. Соответственно, финансирование применяется сложное, дробное: для каждого подпроекта разрабатывается своя схема и свои участники. Поначалу, когда у девелопера есть лишь огромный кусок неосвоенной территории, используется кредитное финансирование под залог этой земли. Затем по мере разукрупнения проекта, разделения его на отдельные части можно привлекать соинвесторов, финансовых партнеров, проектное банковское финансирование.

Как известно, последний из перечисленных вариантов финансирования является основным способом инвестирования комплексных строительных проектов, в том числе и КОТ. Немаловажный плюс проектного финансирования отсутствие требования или необходимости вовлечения иных активов, не связанных с самим проектом (например, поручительства третьего юридического лица, не имеющего прямого отношения к проекту, либо залога иных активов), считает Михаил Ильин, директор департамента консалтинга и оценки девелоперских проектов Консалтинговой группы НЭО Центр. При этом застройщик получает средства целевым образом на реализацию своего инвестиционного проекта. Получение каждого следующего транша зависит только от хода реализации проекта, объема освоенных средств, темпов и качества строительства, а также рисков, связанных непосредственно с проектом.

Чужой пример другим наука
Примерную схему финансирования проектов Комплексного освоения территорий на начальном этапе можно представить на примере строительства района Академический в Екатеринбурге. По словам начальника управления развития рынка доступного жилья упраздненного Росстроя Андрея Чибиса, этот проект входит в число проектов КОТ, которые в настоящее время реализуются наиболее успешно.

Основным инвестором проекта является компания Ренова-СтройГруп, которая планирует вложить в него до гою года не менее 5 млрд рублей. Причем уже на первом (весьма капиталоемком) этапе вложено более трети заявленных средств. Руководитель проекта Станислав Придвижкин сообщил, что с 2005 года по первый квартал 2008 года объем собственного финансирования проекта составил 2 млрд 186 млн рублей. Данные затраты включают в себя все градостроительное проектирование, проектирование и строительство инженерных сетей, временных строительных сооружений, инженерную подготовку строительной площадки, проектирование и строительство жилья, содержание службы инвестора и службы заказчика.

Для строительства района Академический муниципальному образованию город Екатеринбург из федерального и областного бюджета в 2007 году выделены субсидии на обеспечение автомобильными дорогами в размере 150 млн рублей. Кроме того, в том же году предоставлялись субсидии из федерального и областного бюджетов на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой.

В 2008 году финансирование строительства дорог в районе Академический также планируется осуществлять из бюджетов различного уровня. Субсидии из федерального и регионального бюджетов также будут предоставляться на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой.

В мае 2008 года распоряжением правительства Российской Федерации ООО РЕНОВА-СтройГруп-Академическое были предоставлены госгарантии до 2 млрд 33,65 млн рублей по кредиту, полученному на строительство в районе первой очереди сети водопровода, канализации, теплоснабжения и электроснабжения. Но при этом в компании Ренова-СтройГруп подчеркивают, что она является основным инвестором проекта и останется таковым.

Кроме того, по мнению Михаила Ильина, для реализации проектов КОТ могут быть использованы другие финансовые схемы. Такие возможности открываются после получения первичного или полного пакета разрешительной документации, а также после вывода проекта на высокую стадию строительной готовности. В первом случае можно продать первичные права на реализацию проекта, во втором права на будущие помещения в рамках проекта при условии ввода строительного комплекса в эксплуатацию. У обоих случаев привлечения инвестиционного финансирования есть общее преимущество возможность выйти из проекта с максимальной маржой.
Однако при этом должно выполняться одно условие полное использование имеющихся ресурсов (финансовых, административных, креативных), говорит Ильин.

На стадии проектирования при реализации дорогостоящих проектов КОТ могут быть созданы совместные предприятия со сторонним инвестором. По словам консультанта отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Антона Алябьева, этот способ позволяет сократить объем необходимого собственного капитала и разделить риски девелопмента, но вместе с тем сокращает получаемую доходность. Совместное предприятие позволяет собственнику остаться в проекте. При этом стратегический партнер может помочь в привлечении более дешевого долгового финансирования. В условиях недостатка ликвидности у кредитных институтов, привлечение инвестора будет содействовать финансированию и расширению деятельности девелопера, добавляет аналитик отдела рынки капитала компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Саян Цыренов.

Кто заплатит за инфраструктуру?
Вернемся к начальному этапу реализации проектов КОТ. Именно в это время создается инфраструктурный комплекс, требующий значительных затрат. Однако в проектах КОТ эти расходы изначально учитываются далеко не всегда. Эта проблема неоднократно обсуждалась на государственном уровне. Еще в 2006 году Дмитрий Медведев говорил, что с учетом социального обустройства себестоимость застройки увеличивается на 15-20%.

В постановлении правительства РФ от 5 мая 2007 г. №265 предусмотрены меры господдержки кредитования региональных и муниципальных органов власти в части финансирования строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Это государственные гарантии по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры; субсидии на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, а также на обеспечение новых микрорайонов автомобильными дорогами. В случае когда строительство инфраструктуры ведется за счет застройщиков, построенные объекты должны быть выкуплены у них региональными и муниципальными органами власти. Понимая, что деньги на эти цели в бюджетах, как правило, отсутствуют, правительство предусмотрело возможность отсрочки и (или) длительной рассрочки оплаты приобретаемых объектов при их выкупе. К сожалению, и эта мера не решает финансовую проблему, поскольку не подкреплена необходимой правовой базой. Кстати, еще до упразднения Росстроя и.о. руководителя агентства Владимир Бланк в одном из своих выступлений предлагал сформировать на федеральном уровне механизм, позволяющий муниципалитетам выкупать объекты инженерной и муниципальной инфраструктуры по сметной стоимости. Для этого могут быть использованы такие источники, как средства, вырученные от продажи земельных участков либо продажи права на заключение договора их аренды для жилищного строительства на аукционах; доходы от амортизационной составляющей в тарифах на коммунальные услуги; налоговые доходы местных бюджетов.

По мнению Владимира Бланка, оплата построенных объектов инфраструктуры может быть осуществлена зачетом встречных требований муниципалитета и застройщика: из стоимости земельного участка, приобретенного на аукционе, застройщик оплачивает цену за вычетом стоимости строительства инфраструктуры. В этом случае по завершении строительства объекты передаются муниципалитету в счет окончательной оплаты земельного участка. Не известно, как сложится судьба этих предложений после реформирования системы управления строительным комплексом. Но, по мнению экспертов СНИПа, они заслуживают внимания.

Ожидают участники проектов от властей и содействия в обеспечении транспортной доступности новых районов. Инвестор строит дороги за свой счет, но не может оставить их в частном владении, а передает на баланс муниципалитета. При этом никто не гарантирует, что они будут эффективно эксплуатироваться. Необходима обоюдная заинтересованность: инвесторов во вложении средств в строительство дорог, а власти во взятии их к себе на баланс. Сейчас над этой проблемой работают федеральные министерства и ведомства, говорит Наталья Чукаева.
Кроме того, участники проектов возмущаются непомерно возросшей платой за подключение к электросетям, которая провоцирует новый виток цен на недвижимость. По мнению начальника управления развития рынка доступного жилья упраздненного Росстроя Андрея Чибиса, необходимо перейти к системе тарифообразования, основанной на норме рентабельности на вложенный капитал.

Правовые акценты
Компании-победители конкурса сетуют на то, что долгосрочные проекты получают лишь кратковременную поддержку государства. В качестве решения этой проблемы в компании Ренова-СтройГруп предлагают проводить отборы проектов для предоставления государственной поддержки не на год, как это делается сейчас, а на более длительный срок. По словам старшего юриста практики Недвижимость. Земля. Строительство компании Вегас Леке Игоря Чумаченко из компании Вегас Леке, корень проблемы в особенностях действующего бюджетного законодательства, которое предусматривает выделение средств на реализацию федеральных программ в пределах одного года. Для более гибкого выделения этих средств необходимо внести соответствующие изменения. Кроме того, ряд решений нужно принять на уровне федеральной исполнительной власти (например, разработать в рамках ФЦП Жилище подпрограмму финансирования КОТ). Однако, по мнению Игоря Чумаченко, финансовые акценты и законодательную инициативу пора сместить на региональный и местный уровень. Комплексная застройка территорий это, прежде всего, вопрос субъектов РФ и муниципалитетов. Именно они заинтересованы в строительстве жилья, дорог, объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Поэтому необходимо принять законодательные акты, регулирующие механизм финансирования комплексных проектов из соответствующих бюджетов. В то же время поддержку комплексным проектам могли бы оказать региональные инвестиционные фонды, формирование которых сейчас находится на начальном этапе, говорит эксперт компании Вегас Леке.

В профессиональном сообществе нередко обсуждается предложение о создании госструктуры, специально уполномоченной заниматься вопросами координации проектов КОТ. Однако, по мнению Игоря Чумаченко, создавать отдельный орган нецелесообразно. Можно, например, возложить полномочия по координации комплексных проектов на одно из подразделений Минрегиона РФ и наделять полномочиями аналогичные структуры в системе исполнительной власти на региональном и местном уровне по принципу одного окна. Кроме того, многие вопросы могут быть решены на уровне соглашений между органами власти и представителями бизнеса (частными инвесторами, девелопером и застройщиком). В этих документах стороны берут на себя взаимные обязательства относительно участия в финансировании объектов инфраструктуры и выделения ресурсов для подключения к инженерным сетям и сооружениям.

Кстати, для усмирения цен на подключение также требуется внесение изменений в законодательство, но уже на федеральном уровне. Дело в том, что действующим ФЗ №210 от 30 декабря 2004 года Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса предусматривается плата за подключение лицом, которое осуществляет строительство или реконструкцию, в случае, если данная реконструкция повлечет за собой увеличение потребляемой нагрузки реконструируемого объекта. Но сегодня плата с застройщика фактически взимается дважды: его обязывают оплатить стоимость выполнения техусловий (в то время как все затраты на магистральные сети сетевые компании должны финансировать самостоятельно, возмещая их через плату за подключение), а потом еще заплатить за подключение построенного объекта к этим сетям. Кроме того, на застройщика может быть возложено строительство части инфраструктуры и подведения ее к объекту за свой счет с передачей в государственную или муниципальную собственность по завершении строительства. Владимир Бланк предлагает на уровне федерального законодательства пресечь практику бесплатной передачи естественным монополиям построенных за счет застройщиков сетей. Следует рассматривать сетевые монополии в качестве соинвесторов строительства, ответственных за частичное финансирование работ. Они должны участвовать в инфраструктурных концессиях на условиях сохранения сетей на балансе у этих концессий либо до их полной амортизации, либо до продажи эксплуатирующим организациям, считает чиновник.
Президент Ренова-СтройГруп Вениамин Голубицкий выделяет такие правовые проблемы, как отсутствие механизмов консолидации необходимых для КОТ крупных земельных участков, находящихся в различных видах собственности, а также отсутствие учета специфики застройки в форме КОТ в градостроительном и смежном законодательстве. По мнению Голубицкого, необходима разработка конкретных нормативно-правовых механизмов взаимодействия всех федеральных ведомств, вовлеченных в реализацию проектов КОТ, а также естественных и локальных муниципальных монополий.

Кому это нужно?
Сегодня экспериментальные проекты представляют на самых престижных площадках, поддерживают на государственном уровне. Но эксперты рынка предупреждают: преимущества КОТ могут обернуться их недостатками. В частности, на конференции по масштабному строительству директор департамента консалтинга London Consulting Management Company Сергей Богданчиков высказал следующее мнение: Развитие крупных территорий позволяет продать часть объектов и осуществить быстрый возврат инвестиций. Однако на любом этапе проект может быть приостановлен. К тому же, по словам Богданчикова, у российских девелоперов нет опыта застройки крупных территорий. Поэтому многие переоценивают свои возможности и в процессе реализации проекта сталкиваются с непредвиденными проблемами.

Есть и еще одно обстоятельство, повышающее степень финансовой неопределенности проектов КОТ. Все они предполагают строительство, а потом и продажу огромных жилых площадей. Однако не понятно, кто будет покупать это жилье. По словам Сергея Богданчикова, уже сегодня во многих крупных городах реально заселенных квартир в новостройках мало. Мы бы не взялись за комплексные проекты, если бы не видели, что это выгодно, что это продается, возражал на конференции директор департамента жилой недвижимости компании HCMG Владимир Васильев. Участие в госпрограммах позволяет не только привлекать финансирование, но и более грамотно распределять экономические средства и финансовые потоки.

Кроме того, не стоит недооценивать и опыт российских девелоперов в реализации крупных проектов. Рынок недвижимости функционирует довольно долго. Многие компании (например, Ренова-СтройГруп, СУ-155, ПИК) имеют опыт крупного строительства, который позволяет им привлекать передовые организации проектировщиков, генподрядчиков(в том числе крупные западные компании), говорит Игорь Чумаченко. Возможные проблемы будут связаны, прежде всего, с финансированием строительства инфраструктуры. Как видим, крут проблем замыкается на инфраструктурном вопросе. От этого зависит и сохранение цен на жилье на доступном уровне, и полномасштабная реализация проектов КОТ. По идее эти задачи должны быть решены за счет взаимодействия всех участников частно-государственного партнерства. Возможно, будет расширено привлечение иностранных инвестиций. В частности, Игорь Чумаченко обращает внимание на такой нереализованный механизм, как концессия, а также выделение господдержки на частичное возмещение процентов по кредитам иностранных организаций (сейчас такая возможность отсутствует). В компании Ренова-СтройГруп считают, что вовлечение в крупные российские проекты иностранных источников финансирования обойдется дешевле и повысит их эффективность.

Словом, способов для финансового обеспечения проектов КОТ немало. Остается лишь подкрепить их реально действующим законодательством, а также взаимной экономической заинтересованностью всех участников проектов.
Как стало известно М2, до 2005 года с внутренней («московской») стороны МКАД будет построено 32 оптовых продовольственных центра. «Таким образом, нам удастся избежать целой цепочки посредников, снизить цены и обеспечить москвичей свежими продуктами питания» — так объяснил мэр Москвы Юрий Лужков привлекательность данного проекта для потребителей.

По мнению некоторых экспертов, на столь решительные действия столичную администрацию вынудили успех и перспективы областной программы «Губернское кольцо», в рамках которой вокруг МКАД уже построен ряд торговых центров.

Вполне понятен интерес столичного градоначальника к периферийным гипермаркетам. То, что построил подмосковный губернатор, стало популярным среди москвичей. Так, только в комплекс «Мега» на выходные приезжают не менее 100 тыс. горожан. Если учесть, что только 10% из них уезжают без покупки, то можно говорить о полноводной реке, которая уносит деньги мимо московского бюджета. Почти вся внешняя сторона МКАД застроена торговыми объектами по самым передовым зарубежным технологиям, ассортимент товаров намного превосходит столичные магазины, а цены весьма «демократические» за счет объемов продаж. Таким образом, скоро область оставит столице лишь функции «торговли для богатых» посредством сети эксклюзивных бутиков. Вряд ли это устроит «экономистов» с Тверской, 13.

Но для того, чтобы реализовать программу застройки внутренней части МКАД торговыми центрами, московскому правительству придется решить ряд административных и организационных вопросов. Проблема номер один — оформление прав собственности на землю. В области земля продается, а в столице — только сдается в аренду. Расценки на аренду московской земли следующие: от $250–300 тыс. за 1 га (средняя площадь одного центра составляет 40–55 га) на периферии Москвы до $7 млн и более за 1 га в центре. По понятным причинам западные инвесторы предпочитают именно выкупать землю, а это возможно только в области.

Вторая проблема связана с существующим делопроизводством. Сегодня в Москве процесс оформления всевозможных документов, а также получения согласований и разрешений на участок земли может занимать до 2 лет. В столице гораздо сложнее, чем в области, согласовать проект. В области власти разрешают начинать строительство торгового центра задолго до того, как заканчивается оформление правоустанавливающей документации. Таким образом, решение строительных и юридических задач идет параллельно.

На внутренней стороне МКАД не так уж много участков, годных под строительство коммерческой недвижимости. А на свободных участках часто имеются коммуникации, которые нужно переносить, что ощутимо увеличивает затраты на строительство. Кроме того, с внутренней стороны МКАД застроена частными гаражами. Понятно, что на большинство гаражей у их владельцев нет прав, однако предстоящий снос вызовет такую волну протестов, что не каждый инвестор согласится на столь сомнительную акцию.

Однако столичный мэр не обещает понапрасну, когда дело касается ощутимого пополнения бюджетов «разных уровней». Весьма вероятно, что через год появятся первые столичные «Меги» и «Ашаны». Возможно, Ю. Лужков сделает им предложение, от которого они не смогут отказаться: для этого есть немалые административные и финансовые ресурсы. Не исключено, что власти быстро усовершенствуют нормативно-правовую базу, предоставят инвесторам законодательные гарантии от различных рисков, создадут равные конкурентные условия и упростят процедуры согласования и получения разрешительной документации.

Наталия Сазонова
Консультант по исследованиям рынка Colliers International:
— В настоящее время на земельных участках, примыкающих к МКАД, функционируют, в частности, торговые центры французской сети «Ашан». На данный момент эти центры пользуются популярностью у покупателей.
По российским нормам срок окупаемости торгового центра составляет в среднем 4–5 лет. Однако существуют проекты, окупившиеся за 2 года, и есть такие торговые центры, расчетный срок возврата инвестиций у которых составляет до 7 лет.
В настоящий момент, на фоне некоторого снижения ставок аренды и ощутимого роста качества самих торговых центров (улучшения отделки, увеличения площади общественных зон и атриумов, роста доли развлекательной составляющей и др.), срок окупаемости торговых объектов будет незначительно увеличиваться.
По причине сложной пешеходной доступности торговый центр, построенный на МКАД, посещают преимущественно покупатели на личном автотранспорте, затрачивая на дорогу до центра как минимум 15–20 минут. Следовательно, торговый объект должен быть достаточно большим и содержать в своем составе немалое количество разнообразных предприятий, предлагающих услуги и товары различных профилей, чтоб привлечь достаточное количество покупателей из отдаленных районов города. Таким образом, важно, чтобы построенный на МКАД торговый центр привлекал посетителей тем, что в нем можно приобрести сразу все необходимые товары, перекусить, провести досуг (например, посмотреть кино, покататься на аттракционах и т. п.). Особо притягательным станет размещенный в торговом центре дискаунтер, способный привлечь большие потоки посетителей различного достатка.

Олег Репченко
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:
— Тенденция к возведению крупных торговых комплексов рядом с МКАД — следствие того, что центр Москвы перегружен, из-за чего построить там огромный по площадям магазин технически нереально.
Так, в пределах Садового кольца даже нет большого «Перекрестка». Поэтому очевидно, что крупные торговые центры должны уходить на МКАД. При этом если по трассам могут располагаться какие-либо продуктовые супермаркеты площадью порядка 1 тыс. кв. м, то по основным магистралям — универсальные гипермаркеты типа «Ашана», в которых можно приобрести продукты, бытовую технику, одежду. Кроме того, удобно строить рядом с магистралями большие автомобильные и мебельные торговые центры, а также магазины строительных материалов.
Будет ли программа по возведению ряда торговых центров с внутренней стороны МКАД успешной, сейчас трудно сказать. Еще даже нельзя давать однозначную оценку эффективности программы «Губернское кольцо», так как ее начали внедрять недавно.
С потребительской точки зрения между внутренней и внешней сторонами МКАД разницы нет никакой. С технической стороны преимущество внутреннего кольца заключается в том, что на московской территории, как правило, есть коммуникации, и поэтому строительство обходится дешевле. Правда, иногда те же коммуникации мешают строительству. С другой стороны, исторически в Москве более высокие цены: выше налоги, дороже аренда земли.
Пока торговых центров рядом с МКАД построено немного. Если со временем их станет значительно больше, то это приведет к обострению конкуренции между ними, что всегда хорошо для покупателя.
Инвесторами первых проектов торговых центров, построенных рядом с МКАД, выступили западные компании. Дело в том, что объем инвестиций, необходимых для строительства одного торгового центра, довольно большой. Если для возведения жилого дома требуются инвестиции в размере $3–5 млн, то при строительстве торгового центра речь идет о сотнях миллионов долларов.
До сих пор наши инвесторы отдавали очевидное предпочтение строительству жилья. Коммерческая торговая недвижимость для них менее понятна, требует больших денег и, следовательно, дольше окупается. Так, зачастую необходимо 5–7 лет, чтобы торговый центр окупился. Поэтому изначально рынок коммерческой недвижимости был менее интересен для отечественных инвесторов, вследствие чего его большую часть заняли иностранные инвесторы. Думаю, что по мере истощения жилищного рынка все больше отечественных инвесторов будут вкладывать средства в коммерческую недвижимость. Уже сегодня крупные отечественные финансовые группы, которые приходят на рынок недвижимости, начинают инвестировать также и в коммерческую недвижимость.

Полина Жилкина
Консультант по торговым центрам Jones Lang LaSalle:
— Сегодня инвестору и дешевле, и выгоднее получить участок с внешней стороны МКАД. Чтобы привлечь владельцев торговых центров на внутреннюю сторону кольцевой автодороги, московским властям придется упростить процедуру получения всех документов. Кроме того, сегодня не привлекает инвесторов и то, что аренда земли в Москве стоит дороже, чем в области.
То, с какой стороны МКАД расположен торговый комплекс, не играет никакой роли для его работы — для покупателей это будет удобно в любом случае. Другое дело, на каком участке МКАД построен центр. Если сравнивать конкретные участки, то всегда у каждого из них можно найти и достоинства, и недостатки.
Насколько успешен торговый центр, становится ясно уже в момент сдачи помещения. Важно, как расположены эти помещения и насколько велико желание арендаторов занять места в этом торговом центре. За первый год работы торгового центра и владельцу, и арендаторам становится понятно, какое количество покупателей — достаточное или нет — он привлекает. Также становятся очевидны все недостатки проекта.
Быстрота окупаемости торгового комплекса зависит от множества факторов — от его площади до того, каким образом были привлечены деньги в строительство. Наиболее выгодно строить торговые центры для крупных арендаторов, будь то супермаркет, гипермаркет, магазин бытовой техники и электроники или строительных материалов. Кстати, возводить торговый комплекс в центре Москвы предпочтительнее в том смысле, что там не настолько необходим якорный арендатор.
Успешность торгового центра во многом зависит и от оператора. Яркий пример того, насколько участок на МКАД с профессиональным оператором имеет успех, — открытие торгового комплекса «Ашан», который с первых дней работы имеет огромную популярность у покупателей.
С другой стороны, не исключено и банкротство торгового центра. Здесь все зависит от того, какие арендаторы были привлечены и насколько успешно они работают. Если плохо работают якорные арендаторы, то плохо работают и мелкие, потому что для них не создан необходимый поток покупателей. В таком случае арендаторы начинают уходить из торгового центра, из-за чего увеличивается процент незанятых помещений, и такой центр начинает приносить убытки своему владельцу. Чтобы этого не случилось, изначально концепция должна быть построена правильно.
Между центральными и периферийными торговыми центрами не может быть конкуренции.
Из существующих на сегодня торговых центров большинство принадлежит западным инвесторам. Что касается проектов, которые сейчас находятся в стадии планирования, то больше 50% из них будет финансироваться отечественными инвесторами — крупными строительными компаниями и банками.