Ипотека и недвижимость - Правительство выбирает стратегию массового строительства жилья

Устоявшееся мнение о том, что продавец является хозяином на рынке жилья порой несколько ошибочно. Пресловутые альтернативные сделки показывают порой полную несостоятельность непрофессиональных продавцов, рассчитывающих на легкую победу - выгодную сделку без лишних хлопот

Распознать, где реальный покупатель на квартиру, а где мошенник невозможно

Мы продолжаем более подробное описание основных фрагментов продажи городской квартиры (первую статью вы можете прочитать здесь).

Звонки, показы, торги

После попадания в базу данных продавец начинает отвечать на кучу звонков по телефону от якобы потенциальных покупателей. К сожалению, распознать, где действительно реальный покупатель, а где, возможно, мошенник или злоумышленник невозможно. В связи с этим продавцы чувствуют себя порой крайне неуютно. Особенно раздражают звонки в вечерние и утренние часы. А также демонстрация жилья потенциальным приобретателям. Ведь, не секрет, что каждый покупатель стремится снизить цену. Часто вместо покупателя приходит его представитель - риэлтор. Это нормальная ситуация на сегодняшний день. Однако под видом риэлтора в квартиру может проникнуть и мошенник, вот это уже не просто не нормально, но и опасно. Живя в квартире, сложно спрятать ценные вещи или как-то скрыть обстановку, свидетельствующую об уровне доходов. Одновременно и избавиться от непрошенных гостей практически невозможно, поэтому многие продавцы перекладывают переговоры с потенциальными покупателями, а также показы квартиры на плечи нанимаемого риэлтора. Это может оказаться выгоднее и в финансовом смысле, так как профессионалу проще выдержать торг, нежели новичку. Ведь известно, к каким только уловкам не прибегают покупатели (или их представители), чтобы снизить цену.

Существует мнение, что первому желающему покупателю, особенно, если он нашелся очень быстро, продавать квартиру не стоит. Есть основания предполагать, что квартира оценена дешево. Разумнее, несколько повысить цену подождать второго, третьего претендента Вернуться к изначальной цене можно будет всегда, правда в этом случае можно потерять время.

Юридическая чистота

Во многих квартирах, готовящихся к продаже, прописаны несовершеннолетние дети. Бывает, что на квартиру имеют право и временно выписанные граждане (военнослужащие, отбывающие наказание, длительное время работающие за рубежом или не имеющие прописки по иным причинам). Однако через какое-то время эти граждане возвратятся в свое жилье (или, по крайней мере, могут возвратиться!), причем, они имеют право его занять и прописаться заново (на своей доле площади) абсолютно на законных основаниях. Поэтому, если квартира с обременением продается, и вдруг появляется законный жилец, не пустить его на порог новый собственник просто не имеет права (возникает судебная тяжба, касающаяся, разумеется, продавца). Также произойдет и в случае нарушения прав несовершеннолетних лиц, являющихся выписанными на незаконных основаниях или лишенных права наследования жилья. Поэтому для беспрепятственной продажи квартиры необходимо оформить на нее должным образом всю документацию и освободить ее не только физически, но и юридически.

Бывают, правда, редкие случаи, когда продажа осуществляется с прописанными в ней гражданами (в том числе несовершеннолетними или недееспособными), но при этом заключается договор, по которому прописанные граждане по получении в собственность (то есть юридическом оформлении права собственности) альтернативного жилья (или лучшего жилья) выписываются из проданной квартиры. Такие варианты возможны при совершении альтернативных сделок, когда продавцы желают быть на 100% уверенными, что приобретаемое жилье будут закреплено за ними и с ним ничего не произойдет. Если же переехавшие жильцы, получив в собственность новое жилье, не желают выписываться из старого, покупатель обращается в суд, прилагая к иску договор, на основании которого судья удовлетворяет требование истца (покупателя квартиры с прописанными в нем гражданами, а если сказать точнее, то с временно прописанными в нем гражданами), конечно, при условии соблюдения всех требований закона и пунктов составленного договора с обеих сторон.

Следует помнить и еще об одном аспекте выписки. Иногда можно выписаться просто в никуда. Совершеннолетние граждане вольны выбирать себе место жительство на всей территории Российской Федерации, поэтому если они выписываются, никого не интересует, куда они пропишутся. Представляете ситуацию, когда человек выписался, а потом по каким-то причинам не может прописаться или того хуже въехать в новое жилье. Такой продавец автоматически приобретает статус бомжа, то есть лица без определенного места жительства! В силу возможности наступления такого обстоятельства следует крайне внимательно относиться к проведению альтернативной сделки, то есть сделки, когда продажа одной квартиры сопровождается одновременной покупкой другой.

Аванс или задаток

Как известно, верить на слово не рекомендуется. Покупатель может обнадежить продавца, высказав свое твердое намерение купить квартиру, но при этом подыскивать себе более выгодный (дешевый) вариант. Поэтому продавец в праве потребовать внесение залога или предоплаты (задатка или аванса) в подтверждение намерения покупателя. В связи с этим составляется письменное соглашение о задатке или авансовое соглашение, соответственно. Задаток для продавца выгоднее, ибо он в отличие от аванса не возвращается покупателю в случае отказа от покупки. Размер предшествующего сделке денежного взноса (задатка или аванса) может составлять 3-7%, иногда 10% от суммы сделки, на усмотрение заинтересованных сторон.

Как долго стоит ожидать задатка (аванса) после того, как покупатель обязался купить квартиру? Это не простой вопрос, и обостряется он в период активного роста цен на рынке, либо в условиях нестабильной ценовой ситуации, когда цены то чуть вырастают, то опускаются. Теоретически, самым надежным способом подтверждения внесения первоначального взноса может быть отдельный договор, составляемый в продолжение предварительного договора купли-продажи (некое дополнительное соглашение), либо являться пунктом предварительного договора, а возможно и пунктом окончательного договора. Однако, на практике все складывается несколько иначе. Обычно все договора, а также дополнительные соглашения к ним составляются после того, как покупатель приносит аванс (задаток). Эта небольшая, сравнительно, сумма наличных денег является реальным неоспоримым доказательством твердых намерений покупателя приобрести жилье. Поэтому время ожидания денег продавец определяет сам, и пока он их не получает, может смело подыскивать себе других покупателей, если не имеется иного письменного соглашения. Однако, если, приняв аванс или задаток, продавец подыскивает другого покупателя, он несет ответственность полученной суммой в случае задатка - в двойном размере, в случае аванса - по предварительной договоренности сторон.

Премьер-министр Владимир ПУТИН провел совещание, на котором обсуждалась подготовка проекта долгосрочной стратегии массового строительства жилья и комплекса первоочередных мероприятий по ее реализации. Работа над этим документом должна быть завершена уже в ближайшее время.

Открывая совещание, премьер-министр В. Путин дал общую оценку ситуации на рынке жилищного строительства в России. По его словам, за последние несколько лет темпы ввода нового жилья значительно возросли с 38 млн кв. м в 2003 году до 61 млн кв. м в 2007. Объемы увеличились во многом за счет индивидуального жилищного строительства, в настоящее время началась реализация первых проектов комплексного освоения территорий. Но необходимо признать, что речь идет о так называемом компенсационном росте. Жилищное строительство пока только восстанавливается после глубокого спада 1990-х годов, сказал глава правительства. В то же время уже сейчас в большом дефиците подходящие земельные участки, инженерная и социальная инфраструктура, энергетические мощности и дороги. То есть имевшиеся резервы роста во многом исчерпаны.

Однако Центр готов стимулировать возведение жилья в субъектах Федерации. Министерство регионального развития уже подготовило специальное предложение, в котором речь идет о том, чтобы предоставить регионам единую федеральную субсидию на развитие инженерной и социальной инфраструктуры. Право на нее получат только те субъекты федерации, которые выполнят установленные требования, пояснил В. Путин. Он охарактеризовал выдачу субсидий как новый способ стимулирования регионов и муниципалитетов для увеличения объемов строительства. Большие надежды возлагают власти на создаваемый Фонд содействия жилищному строительству, которому будут переданы земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, прежде всего расположенные в городской черте либо в пригородах.

Правительство ставит достаточно амбициозные задачи на среднесрочную перспективу. В частности, в 2012 году объем ввода в строй нового жилья планируют увеличить до 115 млн кв. м в год, а в 2020 году уже до 154 млн кв. м. Будущее за комплексным освоением новых территорий, в том числе в рамках проектов малоэтажной застройки, заявил премьер-министр.

Кроме необходимости наращивать объемы возведения жилых домов поставлена не менее ответственная задача увеличить число граждан, способных обеспечить себя жильем. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% населения могут самостоятельно решать жилищные проблемы, заметил В. Путин. По его оценке, этот показатель следует довести как минимум до 60% разумеется, при наличии инструментов государственной поддержки.

Глава кабинета министров считает, что, не добившись серьезных сдвигов в жилищной сфере, невозможно закрепить положительные демографические тенденции, сформировать современный рынок труда и обеспечить повышение энергоэффективности экономики. Безусловно, должны быть выполнены планы по предоставлению жилья военнослужащим и ветеранам военной службы, а также реализованы программы поддержки молодых семей. Необходимо серьезно работать над удешевлением массового строительства в частности, поддерживая жилищно-строительные кооперативы и другие подобные объединения граждан. Благодаря новым техническим регламентам должны повыситься качество и надежность жилых домов, сказал В. Путин.

На совещании были обсуждены и перспективы развития отрасли. Что же касается нынешних реалий, то 14 июля 2008 года коллегия Счетной палаты Российской Федерации под председательством Сергея Степашина рассмотрела результаты проверки выполнения первой стадии (2006 2007 годы) II этапа федеральной целевой программы (ФЦП) Жилище на 2002 2010 годы и входящих в ее состав подпрограмм. Итоги проверки показали, что инструменты, которые государство применяет на рынке возведения жилья, не всегда достаточно эффективны.

Как следует из ее материалов, за 2006 2007 годы на реализацию ФЦП по расходам, закрепленным за Росстроем, было направлено 78,9 млрд руб. Освоить удалось лишь 49,2 млрд руб., или 62,3% от суммарного объема бюджетного финансирования. Объем неиспользованных средств составил 29,7 млрд. руб. (37,6%).

Аудиторы Счетной палаты констатируют, что исполнение расходов по отдельным статьям, связанным с человеческим фактором, сдерживали возникшие сложности по подбору жилья. Это касается прежде всего подпрограмм Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством и Обеспечение жильем молодых семей. Проверкой установлено, что в 2006 2007 годах индикаторы ФЦП не были в полной мере просчитаны. Сказалось и отсутствие подготовительного периода, который был необходим для организации работы с регионами и проработки механизма взаимодействия с ними. Не была сформирована и правовая база, регламентирующая предоставление субсидий субъектам Федерации.

В результате по целому ряду подпрограмм показатели не выполнены особенно в той части, где механизм реализации сертификатов связан с подбором соответствующего жилого помещения. Во многом это обусловила резко возросшая стоимость строящегося и вторичного жилья, не соответствующая предоставляемой гражданам субсидии по установленным федеральным законодательством категориям, отмечается в материалах проверки Счетной палаты.