Ипотека и недвижимость - У медвежьего озера предполагается возвести крупнейший в россии общественно-деловой комплекс

Высокие цены на нефть и раздуваемый ими потребительский спрос, который в свою очередь подталкивал вверх розничную торговлю и жилищное строительство, очевидно, перестали играть роль российского экономического локомотива. По данным Росстата, за первую половину 2008 года в эксплуатацию было введено 21 млн квадратных метров жилья, что всего на 2,9% выше, чем в первой половине 2007 года. Если учесть, что аналогичный показатель в 2007 году составил 34,3%, то речь идет о ситуации, близкой к обвалу.

Однако Росстат, как объясняют независимые эксперты, давно лукавит. Высокие темпы строительного роста в 2007 году - это всего лишь ответная реакция региональных властей на нацпроект Доступное жилье. Губернаторы, как утверждают эксперты, в ускоренном порядке ввели в эксплуатацию все не достроенное до 2007 года жилье и таким образом продемонстрировали верность курсу. Теперь, когда административный ресурс исчерпан и строительство практически встало, эта отрасль перестала играть роль одного из локомотивов экономического роста. Если учесть, что цены на нефть могут в любой момент обратиться вспять, а темпы роста розничной торговли обеспечены исключительно за счет импорта, то из строя будет выведен и последний локомотив ВВП.

Рекордное падение темпов роста жилищного строительства - это уже четвертый сигнал бедствия, который экономика посылает правительству. Первый - стремительно растущая инфляция (на начало августа составила 9,3%) - де-факто правительством игнорировался, тем более что рост цен вроде бы не мешал росту экономики. Вторым тревожным сигналом стало абсолютное падение темпов роста промпроизводства - на 1,4% в июне по сравнению с маем (по данным Росстата). Абсолютный рекорд за последние 10 лет. Третий сигнал - резкое сокращение прироста инвестиций. По данным Росстата, в июне 2008-го инвестиции выросли на 10,8% по отношению к июню 2007 года. Таким низким рост не был последние два года. На этом фоне резкое падение темпов жилищного строительства выглядит закономерным.

Американская недвижимость колеблется

В июле-августе этого года средняя цена на недвижимость в городах США была ниже, чем в 2007 году. В Лас-Вегасе цены на дома упали на 9,2% с декабря 2007 года и составили в среднем $218 тысяч. В Далласе та же картина. За последние три месяца цены на дома в Park Cities - одном из самых дорогих районов города - упали на 21% и составили $935 тысяч. Год назад в том же районе та же недвижимость стоила $949 тысяч и росла.

Впрочем, эту тенденцию можно проследить не везде. Средняя цена на квартиры в нью-йоркском Манхэттене во втором квартале 2008 года составила $880 тысяч, что на 13,4% выше аналогичного показателя 2007 года. Впрочем, покупают недвижимость меньше. Предложение увеличилось на 54%.

ИГОРЬ КРЮЧКОВ

Как объяснил корреспонденту Газеты вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, низкие темпы роста жилищного строительства в 2008 году объективны. Введение в эксплуатацию жилых объектов - далеко не самый значимый показатель для иллюстрации текущих тенденций, - считает Пономарев. Строительный цикл в среднем составляет два-три года, а значит, то, что вводят в эксплуатацию в 2008-м, начали строить в 2005-2006 годах. Более значимым в данном случае показателем является объем продаж на рынке недвижимости, а он как раз падает. По мнению Пономарева, спекулятивный бум на рынке недвижимости, а также фактический дефицит жилья гнали цены на этом рынке вверх, что в итоге привело к тому, что доступным жилье перестало быть даже для высокооплачиваемых слоев населения.

Недоступное жилье

Впервые о необходимости обеспечить граждан доступным жильем заявил Владимир Путин в 2004 году. В послании к Федеральному собранию он призвал региональные власти к 2010 году сделать так, чтобы как минимум треть граждан могли бы приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. Для решения этой проблемы следовало сделать доступным жилищное кредитование для большинства работающих семей. Создать правовую базу ипотеки и жилищного строительства, которое бы ограничило сверхприбыли строительных монополистов. Развивать долевое участие граждан в строительстве, сократить время строительства.

В результате комиссией под руководством Игоря Шувалова, на тот момент помощника президента, был подготовлен пакет из 27 законопроектов, которые и должны были обеспечить решение поставленной задачи. Комиссия отрапортовала о проделанной работе. Парламент принял законы в предельно сжатые сроки.

Но спустя короткое время оказалось, что большая их часть требовала введения многих подзаконных актов.

Все эти годы власть всеми силами пыталась доказать успешность нацпроекта Доступное жилье. Но выходило это плохо. Подводя итоги двухлетнего действия программы на президиуме совета при президенте по реализации приоритетных нацпроектов и демографической политике в ноябре 2007 года, тогда еще первый вице-премьер Дмитрий Медведев признал, что итоги нацпроекта скромные. На начало 2004 года только 9% российских семей имели возможность приобрести стандартное жилье, но к концу первой половины 2007 года доля таких семей почти достигла 20%. Нам понятно, что эта цифра в конечном итоге должна быть доведена до уровня 50-60% от населения страны. Это приблизительно та же цифра, какая есть во всех развитых странах, - заявил тогда Дмитрий Медведев.

Эксперты считают, что причины, по которым буксует программа, остаются нерешенными. По словам председателя комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Мартина Шаккума, бюрократические барьеры, которые приходится преодолевать строителям, остаются крайне высокими. В итоге с момента покупки участка до начала строительства проходит несколько лет. Свободная земля сегодня существует, но она не может быть задействована под строительство без соответствующей инфраструктуры: теплотрасс и электросетей, систем газо- и водоснабжения, канализации.

Но, на мой взгляд, падение размеров строительства в этом году в первую очередь связано с кризисом ликвидности в банковской сфере. И все же я большие надежды на изменение ситуации связываю с Фондом содействия жилстроительству, который начинает свою работу, - заявил Мартин Шаккум.

Спасительный фонд

Не меньшие надежды связывает с созданием Фонда содействия жилстроительству и правительство. Фонд создается для реализации предложения Дмитрия Медведева вовлечь в оборот для жилищного строительства земли, которые неэффективно используются государством. По словам министра регионального развития Дмитрия Козака, уже в сентябре от субъектов ждут заявки на эти участки. Земельные участки будут предоставляться субъектам федерации на условиях увеличения объемов жилищного строительства, конкретных планов и программ обеспечения участков инженерной и социальной инфраструктурой. Такую инициативу через администрацию субъектов могут проявить любые гражданские и юридические лица, - сказал Дмитрий Козак.

Глава Минрегиона напомнил, что участки земли можно использовать не только для жилищного строительства, но и для сооружения промышленных площадок, технопарков. Это ваше усмотрение, вы должны определиться с целью назначения земли в конкретном регионе и муниципалитете, - заявил Козак.

Правда, учитывая подобную альтернативу, появляющуюся у регионов, можно предположить, что с большим энтузиазмом власти примутся за создание более выгодных промышленных площадок, а не за жилищное строительство.

Впрочем, центр собирается контролировать положение. По словам Дмитрия Козака, при использовании этих участков должен выполняться ряд требований, в частности, при строительстве жилья к нему обязательно должна быть подведена социальная и инженерная инфраструктура. Невыполнение условий в течение трех лет повлечет возврат участков в федеральную собственность, - предупредил глава Минрегиона.

Щедрый Минсельхоз

Закон наделяет фонд правом изымать пока только земли Академии наук и земли сельскохозяйственного назначения. Как сообщил на заседании правительственной комиссии по вопросам АПК первый вице-премьер Виктор Зубков, сейчас не обрабатывается 41,5 млн га сельхозугодий, то есть более 18% всех земель сельхозназначения. Но Минсельхоз тем не менее заволновался и вчера выступил с предложениями сократить и конкретизировать критерии перехода сельхозземель в другие категории. Однако какие именно изменения должны произойти, министр сельского хозяйства Алексей Гордеев не сообщил. Впрочем, чтобы не накалять обстановку и не идти вразрез с мнением Дмитрия Медведева, подписавшего соответствующий указ, Алексей Гордеев призвал не политизировать вопрос и подчеркнул, что не против поделиться сельхозземлями с Фондом содействия жилищному строительству. По его словам, напряжение существует только в пределах Москвы, Петербурга и других промышленных центров, но это лишь одна сотая той земли, о которой можно говорить как о ресурсе для обеспечения продовольственной безопасности.

Предложения Минсельхоза поддерживает и Виктор Зубков. Он, однако, выступает более осторожно: по его мнению, за изымаемые земли необходимо установить соизмеримую компенсацию (закон никакой компенсации за изъятие земель не предусматривает). По словам Зубкова, перевод земель будет, но он должен быть обоснован.

Когда лопнет мыльный пузырь квадратного метра?

ВЯЧЕСЛАВ ГЛАЗЫЧЕВ, профессор Московского архитектурного института, председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию:

- Да, такой пузырь надувается довольно давно. Но беда в том, что такие вещи не поддаются точному прогнозированию, поскольку на все это влияет слишком много факторов. Скажем, любой спад нефтяной или какой-то другой сырьевой конъюнктуры, который вполне возможен, должен это подтолкнуть. Сейчас цена на жилье, особенно в Москве, задрана за абсолютно невозможную черту. На сколько хватит ресурсов у тех, кто ее удерживает, сказать пока сложно. Но они с каждым днем и с каждым месяцем теряют средства. И тем не менее исходя из логики могу сказать, что как только начнется снижение, оно примет лавинообразный характер, и тогда мы это увидим сразу. Но эту зиму, по-моему, мы еще должны продержаться. Лавинообразное снижение цен - это довольно болезненная штука. Подобное обрушение три года назад проходило в Варшаве. Цены там упали в два раза, а после этого началась смена игроков и некоторое оздоровление ситуации.

СЕРГЕЙ МИТРОХИН, председатель партии Яблоко, депутат Мосгордумы:

- Когда в России будет демократия и социальная рыночная экономика. Сейчас у нас нет ни того, ни другого. Поэтому и существуют монополии, над которыми обязательно есть крыша власти. Мыльный пузырь квадратного метра лопнет только тогда, когда рука чиновника отпустит строительный бизнес. К сожалению, в настоящее время у нас нет политики, подобной той, согласно которой в Америке распахивали поля и строили дешевое одноэтажное жилье для людей. Государство должно активно строить для людей, а состоится это только тогда, когда оно сможет обеспечить конкуренцию в строительном бизнесе и будет софинансировать строительство жилья вместе с мелкими инвесторами, то есть гражданами нашей страны.

НОДАР КАНЧЕЛИ, действительный член Международной академии архитектуры, член Союза архитекторов РФ, заслуженный строитель России:

- По-моему, цены на жилье в настоящее время у нас очень значительно, раза в полтора-два, завышены. Но через некоторое время они станут завышены еще больше - раза в три-четыре. Думаю, цены так и не опустятся и не станут адекватными тому, что должно быть в действительности. Но это не какой-то один человек взял и надул квадратный метр. Ведь известно, что там существуют мафия, монополия и тому подобные вещи. А мыло быстро распределяет напряженное состояние по всей площади.

НАТАЛЬЯ ЕРМАКОВА, член комитета Госдумы по экономической политике и предпринимательству (фракция Единая Россия), председатель подкомитета по международному экономическому сотрудничеству:

- Не думаю, что в ближайшее время нас ждет обвал цен на жилье. Ведь предложение на рынке явно недостаточно, и темпы ввода жилья в последнее время снизились. Главная проблема - недостаток земельных участков под строительство с соответствующей инженерной, коммунальной и социальной инфраструктурой. Государство сделало важный шаг к ее решению: недавно президент России подписал принятый Госдумой закон, предусматривающий создание Фонда содействия развитию жилищного строительства. Этот фонд будет вовлекать в оборот неэффективно используемые земли, принадлежащие федеральным ведомствам, и содействовать оснащению участков необходимой инфраструктурой. Но нужно время, чтобы он заработал. Кроме того, продолжается рост цен на строительные материалы, в частности металлоконструкции. И здесь правительство принимает необходимые меры, например в области антимонопольной политики. Но опять же, необходимо время. Между тем платежеспособный спрос на жилье, несмотря на ужесточение требований банков к выдаче ипотечных кредитов, остается достаточно высоким. Что касается кризисных явлений на рынке недвижимости в таких странах, как США и Великобритания, то их воздействие на наш рынок не столь значительно. Вообще, было бы неправильно ожидать каких-то обвалов на рынке - от этого никому лучше не будет. Необходимо последовательно осуществлять комплекс мер, направленных на наращивание жилищного строительства и реализацию национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.

Архитектурно-градостроительный совет Новосибирска одобрил предложенную московской строительной компанией Олимпик Сити и новосибирской проектной организацией ООО АПМ-2002 концепцию строительства самого крупного в России многофункционального общественно-делового комплекса площадью 1,2 млн кв. м в районе озера Медвежье с объемом инвестиций около 60 млрд руб. Самым трудным для Олимпик Сити при защите проекта, который, по замыслу проектировщиков, станет визитной карточкой Новосибирска, было убедить членов совета в своей способности привлечь такие средства.

Вчера в новосибирской мэрии прошло очередное заседание архитектурно-градостроительного совета. Главным вопросом повестки дня стало обсуждение проекта под рабочим названием Многофункциональный комплекс с транспортно-пересадочным узлом, заказчиком которого выступила московская компания ЗАО Олимпик Сити.

Как сообщил директор разработавшего проект ООО АПМ-2002 Игорь Поповский, на участке площадью 19 га по ул. Станционной, в районе озера Медвежье, планируется строительство многофункционального комплекса и транспортной развязки. Комплекс будет представлять собой группу из четырех самостоятельных, но связанных воедино зданий, расположенных вокруг площади с транспортной развязкой, которая займет около 10 га. По общей площади 1,2 млн кв. м сооружение не будет иметь себе равных в России. По словам господина Поповского, в новом комплексе, высота которого не будет превышать 125 м (34 этажа), разместятся гостиница, выставочный комплекс, офисные и торговые площади.

Комплекс значительно улучшит внешний облик города и станет визитной карточкой областного центра, заверил автор проекта.

Выступивший следом вице-президент ЗАО Олимпик Сити Александр Климов пообещал, что проект будет реализован настолько быстро, насколько быстро будет решен вопрос с инженерной и транспортной инфраструктурой. По словам господина Климова, застройщик готов принять участие в инвестиционных программах по строительству инженерных коммуникаций.

Ъ мпик Сити зарегистрировано в августе 2004 года. Согласно ЕГРЮЛ, учредителями являются Николай Наумов (90%) и ООО Садко-Спорт (10%, принадлежит Алексею Семеняченко и Александру Черкасову). В настоящее время совместно с управлением делами президента РФ ЗАО Олимпик Сити застраивает около 1,5 тыс. га в Подмосковье. Здесь планируется возвести более 5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Инвестиции оцениваются в $16 млрд.

Заявленные масштабы проекта поначалу вызвали настороженность у членов архитектурно-градостроительного совета. Президент областной ассоциации строителей и инвесторов Константин Боков, подсчитав, что объем вложений в такой проект должен быть не менее 60 млрд руб., попросил господина Климова рассказать об его компании и тех проектах, которые уже удалось реализовать. Вице-президент Олимпик Сити заверил, что инвестор, готовый полностью обеспечить строительство, у компании есть, но в детали углубляться не стал, порекомендовав заглянуть на сайт компании.

На этом вопросы исчерпаны не были. Архитектор Николай Казаков заметил, что запланированное количество парковочных мест 7 тыс. явно недостаточно при таких масштабах. По его подсчетам, речь надо вести о 24 тыс. Его коллега Владимир Бородкин и вовсе назвал проект преждевременным, поскольку до сих пор не налажено хорошее транспортное сообщение между городами Обь и Новосибирск, проходящее по ул. Станционной.

Однако на защиту проекта встало руководство города. Главный архитектор Новосибирска Валерий Арбатский назвал проект интересным и важным с точки зрения формирования новосибирской агломерации. Владимир Городецкий заявил, что количество машиномест в проекте полностью соответствует нормативам, и предположил, что все имеющиеся вопросы, в том числе касающиеся комплексного развития территории и превращения ул. Станционной в полноценную магистраль, можно будет решать на месте. Единственным пунктом, вызвавшим сомнения мэра, оказались планы по устройству выставочного комплекса. Думаю, это будет проблематично с точки зрения необходимости... В непосредственной близости уже отведена площадка под емкий выставочный комплекс. Также планируется строительство еще одного громадного выставочного комплекса на берегу реки... сообщил мэр представителям Олимпик Сити.
Обращаясь к членам совета, Владимир Городецкий предложил дать добро проекту, пообещав, что он еще будет дорабатываться и к его обсуждению совет еще вернется. Возражений не последовало.
По словам Александра Климова, на строительство комплекса понадобится около четырех лет.