Ипотека и недвижимость - Страхование сделок с недвижимостью: есть вопросы...

Строительство Солнцевской линии легкого метро должно начаться в первые месяцы 2004 года. Таким известием порадовал москвичей начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев.

"Добро" на строительство было дано еще в 2002 году. Как говорит начальник архитектурно-планировочного управления Западного округа Павел Шаборов, проект Солнцевской линии уже давно готов, сейчас он проходит последние стадии согласования.

Протяженность Солнцевской линии будет чуть больше 10 километров. Подземный участок составит 1,7 километров, наземный и эстакадный - 8,6 километров. Новая ветка пройдет от станции "Юго-Западная" Сокольнической линии через Тропарево-Никулино, Очаково-Матвеевское, Солнцево и Новопеределкино. Всего планируется построить 8 станций. Не так давно Москомархитектуры утвердил проекты станций Солнцевской линии, разработанные ОАО "Метрогипротранс". Две их них - "Юго-Западную" (сестра-близнец уже существующей станции Сокольнической линии) и "Никулинскую" планируется построить под землей. При их отделке архитекторы предлагают использовать материалы, традиционные для московского метрополитена: мрамор, плитку, камень. Остальные шесть станций ("Олимпийская деревня", "Востряково", "Терешково", "Солнцево", "Боровское шоссе" и "Новопеределкино") хотят построить по образу и подобию станций Бутовской линии легкого метро. На земле у каждой из них будет по одному вестибюлю (ширина 18 метров, длина чуть более 61 метра) с кассами, турникетами, постом милиции, эскалаторами и лифтом для инвалидов. На эстакаде, расположенной на высоте около 10 метров над вестибюлем, возведут платформу (длина 92 метра, ширина 8 метров). Чтобы дождь, снег, солнце и ветер не досаждали пассажирам, над платформой смонтируют легкие защитные конструкции. По словам Дмитрия Гаева, строительство Солнцевской ветки легкого метро должно продлиться 2-3 года. Сроки ввода линии в эксплуатацию зависят от финансирования. Напомним, что ранее говорилось о том, что первые несколько станций (от "Юго-Западной" до "Сонцево" ) будут сданы в эксплуатацию в середине 2005 года. А к концу 2005 года строительство Солнцевской линии легкого метро должно быть полностью завершено.

Солнцево - первый район Москвы, возведенный за МКАД. Его масштабная застройка началась в середине 70-х годов прошлого века. Тогда же столичные власти обещали жителям провести в район отдельную ветку метро. Солнцевская линия вошла в Генеральный план развития Москвы 1971 года. Однако начало строительства откладывалось из года в год. Город никак не мог "наскрести" денег на дорогостоящую "подземку". В 2002 году власти решили отказаться от прокладки традиционной подземки в Солнцево и Новопеределкино. Вместо этого было решено построить там легкое метро.
Что страховать?
«Я покупаю квартиру. Что вы предлагаете застраховать?» Специалисты, работающие на рынке недвижимости, отвечают на подобный вопрос ежедневно и ежечасно. Для этого требуется выяснить несколько моментов: продавец вы или покупатель, приобретаете квартиру на вторичном рынке или решились вложить деньги в строящийся объект, достаточно ли у вас средств для реализации задуманного, берете кредит в коммерческом банке или стали пайщиком кооператива (уже есть кооперативы, которые предлагают приемлемые схемы по добавлению денег, в том числе и при участии в инвестиционном проекте).

Объект недвижимости приобретен на вторичном рынке. Риски продавца страховщики, как правило, не страхуют. Они минимизируются благодаря расчетам через депозитный счет/банковский сейф на имя продавца в коммерческом банке или депозитный счет нотариуса.

Риски покупателя, а именно утраты права собственности на купленное, страхуются на условиях страхования потери имущества в результате утраты права собственности. Страхователь — покупатель, иногда — агентство недвижимости, реже — продавец.

Деньги инвестированы в строительство будущей квартиры. Объект недвижимости де-факто не существует, право собственности на него де-юре не возникло. Риск здесь — потерять деньги. В этих обстоятельствах необходимо страховать финансовый риск, связанный с инвестированием в строительство квартиры. Особенность: по законодательству Российской Федерации в подобной ситуации может быть застрахован только риск страхователя-инвестора, и только в его пользу (!). Поэтому слова застройщика или иного лица, с которым заключен договор инвестирования о том, что риски уже застрахованы, ничего не значат.

Если страховать,то от чего?

Ответ один: от всех рисков. Страхователь (покупатель и/или инвестор) должен получить возмещение ущерба (потраченных денег) в любом случае — по причине, не зависящей от страхователя.

Приемлемый вариант на вторичном рынке недвижимости найден. В соответствии с гражданским законодательством РФ утратить право собственности на приобретенную квартиру можно, если суд признает недействительной сделку по купле-продаже (ст. 168-179 ГК РФ), а также при истребовании имущества от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Для признания судом недействительности сделки закон предусматривает одиннадцать оснований (статей ГК РФ). Если все перечисленное включено страховщиком в страховое покрытие — это страхование от всех рисков. Можно заключать договор страхования. Но если страховщик не включает в страховое покрытие признание недействительности сделки по причине ее совершения гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ), этот полис — просто красивая бумажка. Подавляющее большинство (90 %) расторжений сделок по купле-продаже объектов недвижимости (по данным регистрирующих органов) и 100 % страховых выплат в этой связи (по данным страховщиков, которые уже производили выплаты) происходит в результате применения судебными органами этих трех статей ГК РФ.

Уникальный пример. После смерти продавца по сделке родственники подали иск в суд. Одним из требований было назначить посмертную судебно-психиатрическую экспертизу состояния продавца в момент совершения сделки. Экспертиза назначена и проведена по истории болезни. Вердикт врачей-экспертов: продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент совершения сделки. Суд признал ее недействительной, вышестоящая инстанция подтвердила это решение. Единственное утешение покупателю — добросовестному приобретателю: страховщик выплатил страховое возмещение.

Первичный рынок недвижимости — новостройки. Страхование от всех рисков означает, что страховщик обязуется возместить ущерб, возникший у страхователя-инвестора в связи с неудачным выбором инвестиционного проекта по любой, не зависящей от страхователя причине, а не только на случай банкротства контрагента страхователя. Таких предложений на рынке мало, но они есть. Страховщики, которые их делают, выплаты производят.

Если страховать,то на какую сумму?
Очевидно, страхование на неполную стоимость квартиры в данной ситуации не имеет смысла — если суждено потерять, то все. При этом надо иметь в виду, что оба вида страхования — риска утраты права собственности и финансового риска — относятся к имущественному страхованию (деньги в этом понимании — тоже имущество). Страховая сумма при страховании имущества (ст. 947 ГК РФ) не должна превышать его действительную стоимость (например, на основании заключения лицензированного оценщика). Если указанная страхователем сумма будет больше действительной стоимости имущества, то договор страхования является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает действительную стоимость (ст. 951 ГК РФ).

Что же означает сказанное? В случае страхования риска утраты права собственности (квартира приобретена на вторичном рынке) при удорожании объекта (за счет роста цен на рынке, изменения курса рубля по отношению к USD, выполненного ремонта и т. д.) страхователь вправе поднять страховую сумму (придется доплатить страховщику по полису).

При страховании финансового риска (новостройки) застрахованное имущество — это деньги. Сто рублей в любых условиях сто рублей. Поэтому, несмотря на то что стоимость квартиры будет расти по мере строительства дома, увеличить страховую сумму нельзя. Это особенность данного вида страхования. В то же время, если строительство успешно завершено, то страхователь, получив квартиру, будет иметь приличный доход от инвестиций (в Москве рост цен в процессе строительства объектов недвижимости достигает 50 % в USD в год). Если же инвестиционный проект провалился, объект инвестиций стоит 0 рублей 0 копеек и выплаченные страховщиком деньги — это реальное возмещение ущерба.

Если решено страховать, на что еще обратить внимание при подписании полиса?
Помимо вышеизложенного нужно определиться со сроком страхования. При страховании риска утраты права собственности, безусловно, хотелось бы обезопасить себя на всю оставшуюся жизнь. Этого не предлагают. Должен быть определен срок — это особенность требований к условиям страхования со стороны органов, контролирующих деятельность страховщиков в Российской Федерации. Максимальный — десять лет, чаще всего достаточно трех лет (общий срок исковой давности в соответствии с ГК РФ). Разница в стоимости существенная. Поэтому разумнее прислушаться к доводам страховщика, который выбран с учетом сказанного. С заявлениями типа «только на десять лет и не меньше» он всегда согласится.

При страховании инвестиций в новостройки срок страхования, как правило, рассчитывается по формуле: дата ожидаемого окончания строительства плюс три-шесть месяцев (после завершения строительства в среднем требуется от трех до шести месяцев для оформления документов). Страховать на меньший срок бессмысленно, а если его назовет страховщик, надо задуматься, насколько он в теме.

Далее нужно выяснить, входит ли в стоимость полиса юридическое сопровождение в течение всего срока действия договора страхования. Если страховщик принимает такую обязанность на себя — это очень важно: во-первых, он явно владеет предметом, во-вторых, на будущее гарантирован надежный бесплатный адвокат.

И последний вопрос:если страховать, то где?..