Ипотека и недвижимость - Сверхдоходность без лишних рисков

Почти во всех жилых домах Москвы жильцам сейчас принадлежат только квартиры. Однако помимо квартир, в домах есть подвалы, чердаки, лестничные клетки и прочая инфраструктура. Эти нежилые помещения жильцам не принадлежат, несмотря на то что существуют законы, предусматривающие право общедолевой собственности проживающих в доме квартировладельцев.

Москвичи привыкли к тому, что чердаки, подвалы и нежилые помещения первых этажей их домов принадлежат кому угодно, только не им. Между тем, владея этими помещениями на правах общедолевой собственности, жильцы могут получать от их реализации неплохой доход. Например, на средства от сдачи нежилого первого этажа в аренду частной организации товарищество собственников жилья (ТСЖ) может полностью освободить жильцов от уплаты квартплаты и оплаты коммунальных услуг. Кроме того, располагая дополнительными средствами, домовладельцы смогут позволить себе обслуживаться не только в дирекции единого заказчика (ДЕЗ), но и в частных управляющих компаниях, качество услуг которых, как правило, на порядок выше.

Однако нежилые помещения, находящиеся в собственности жильцов дома, скорее исключение, нежели правило. Большинство первых этажей и подвалов принадлежат либо частным компаниям, либо Москомимуществу, которые и получают доходы от их использования. Причина в том, что законодательные акты, предусматривающие преимущественное право ТСЖ на выкуп или аренду нежилых помещении, фактически не работают. Существует ряд факторов, мешающих домовладельцам реализовать свои права на общедолевую собственность на нежилые помещения как в муниципальных, так и в коммерческих домах.

Дело в том, что в муниципальных домах нежилые помещения должны продаваться на открытых конкурсах. Согласно статье 20 федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», право приобретения принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену. В таких условиях ТСЖ крайне сложно конкурировать с другими претендентами, способными предложить гораздо более выгодные условия, чем товарищества. До вступления этого закона в силу ТСЖ имели привилегии перед другими структурами, предоставленными федеральным законом «О товариществах собственников жилья» (вступил в силу в 1996 году) и городским законом «О правах собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиумах» (вступил в силу в 1997 году). По последнему закону товарищество могло купить либо арендовать помещения у города в приоритетном порядке, либо получить нежилые помещения в управление таким образом, чтобы ТСЖ сами заключали договоры аренды на эти помещения, а с городом заключался бы договор о порядке расчета денежных средств от использования нежилых помещений. Но федеральный закон «О приватизации…» блокировал предоставленные домовладельцам приоритеты. Как сообщил начальник управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда Виталий Акимкин, до выхода федерального городской закон позволил получить нежилые помещения в домах лишь 20–30 товариществам (всего их в настоящее время насчитывается около 1050).

У покупателей квартир в домах частных застройщиков еще меньше возможностей получения нежилых помещений в собственность. Компания-застройщик по своему усмотрению распоряжается как квартирами, так и чердаками, и подвалами. Как правило, нежилые помещения фирма продает или сдает в аренду. В принципе, предлагая покупателям вместе с квартирами долю в нежилых помещениях, компания может повысить коммерческую привлекательность продаваемого жилья. Но пока коммерческие структуры на это идут неохотно. По словам директора компании «Квартсервис» (организация обслуживает новостройки компании «Квартал») Анатолия Хребкова, маркетинговая политика застройщика на сегодняшний день такова, что фирма пока не заинтересована в передаче помещений жильцам.

В последнее время интересы покупателей к нежилым помещениям начинают учитывать продавцы элитного жилья. Если ранее в большинстве новостроек стоимостью квадратного метра от $1500 нижние этажи, как правило, проектировались под офисные помещения, которые затем застройщик продавал или сдавал в аренду, то в настоящее время наметилась тенденция отказа от офисов. По словам исполнительного директора компании «КВ инжиниринг» Ирины Богуцкой, покупатели новостроек классов «А» и «В» отдают предпочтение закрытым клубным домам, и компании, стремясь выдержать конкуренцию, закладывают в проект исключительно помещения, предназначенные для обслуживания жильцов (фитнес-центры, бассейны, холодильные камеры для шуб и т. д.). Эти помещения могут быть предоставлены в собственность жильцам. И подобные примеры уже есть – дома по адресам: Б. Левшинский пер., 11 и М. Левшинский пер., 5. Тем не менее более популярным остается другой вариант – помещения инфраструктуры первых этажей принадлежат не жильцам, а застройщику. Такой подход характерен, в частности, в домах компании «ДОН-строй».

Несмотря на сложности в получении прав на нежилые помещения, некоторые особо настойчивые товарищества готовы бороться за них даже в судах. В таких случаях они пытаются оспорить сделку передачи помещений застройщиком или городскими властями третьим лицам. По Москве таких судебных разбирательств насчитывается около 20. Иски в суд подавали, в частности, владельцы кондоминиумов по адресам: 2-й Полевой пер., 2, корп. 2 (ТСЖ «Сокольники»); Николоямская ул., 34, корп. 2; Татарская ул., 18, стр. 1 (ТСЖ «Красная башня») и др. Как стало известно «Столичной», в доме по адресу: 1-й Неопалимовский пер., 15/7 решением суда товариществу вернули часть помещений. А ТСЖ «Сокольники» и «Красная башня» в иске было отказано. По двум оставшимся искам окончательное решение пока не принято.
Недвижимость. Третий год столичный квадратный метр оправдывает статус крайне привлекательного инвестиционного актива. Деньги, вложенные в жилье, прирастали с небывалой скоростью при минимальных рисках.

На нефтяной волне. Доходность, которую в 2003 году продемонстрировали инвестиции в столичную недвижимость, сложно было получить даже на рынке акций, а в банке - просто невозможно. Если за 2001 год квадратный метр в Москве подорожал в среднем почти на 30%, а за 2002-й - примерно на 15%, то в прошлом году его стоимость увеличилась более чем на 45% в валюте. Причем цифры эти средние. Покупка же отдельных объектов оказалась еще более эффективной. К примеру, доходность инвестиций в однокомнатную квартиру в доме серии КОПЭ в районе точечной застройки неподалеку от метро "Водный стадион" в валюте составила около 120-130% за два года, или 60-65% годовых (приобреталась она в новостройке на этапе сдачи дома госкомиссии под самоотделку). И это с учетом расходов на относительно хороший ремонт, оформление документов, установку телефона и т. д. Стабильно высокие цены на нефть, которые с конца 1999 года держатся в основном выше отметки $20 за баррель смеси Brent, а с весны 2002 года - выше $25, обеспечили многолетний плавный и уверенный рост цен на жилье. Он продолжался вплоть до июля 2003 года.

Участники рынка отмечают, что в прошлом году заметно увеличилась доля так называемых инвестиционных покупок жилья. По некоторым оценкам, от 40 до 80% квартир в новостройках приобреталось не будущими жильцами, а инвесторами. Особенно высокими темпами их вложения стали прирастать во втором полугодии 2003 года.

После того как в июле был арестован совладелец группы "МЕНАТЕП" Платон Лебедев и открыто "дело "ЮКОСа"", многие инвесторы начали активно выводить деньги из акций, облигаций и других финансовых активов и искать для них более надежное убежище. Доллар к тому времени уже давно расписался в собственном бессилии и был совершенно неинтересен для покупки. А вот недвижимость как раз и выглядела тихой гаванью для капиталов. Из графика "Доллар и жилье" видно, что темпы роста цен на жилье резко увеличились с июля прошлого года. Причем речь идет о ценах в рублях. Если рост долларовой стоимости квадратного метра можно было во многом объяснить компенсацией курсовых потерь, то ускорение роста в рублях показывает действительное резкое увеличение реального спроса на квадратный метр во втором полугодии.

Вокруг рынка. "Квадратный" бум и совершенствование законодательства стали причинами активного развития таких новых для России инвестиционных инструментов, как паи специализированных закрытых фондов недвижимости. Эти фонды теоретически могут привлечь на рынок средства не только тех инвесторов, кто в состоянии купить квартиру, но и гораздо более мелких. Стоимость "входного билета" в одних ПИФах не превышает 1000 рублей, хотя в других составляет несколько миллионов. Средства пайщиков такие ПИФы инвестируют в уставные капиталы строительных и риэлторских компаний, а также в объекты жилой и коммерческой недвижимости на несколько лет без права досрочного изъятия. Однако инвестор, как правило, может рассчитывать на выплаты промежуточных доходов, полученных от управления активами фонда. Приобрести паи ПИФов недвижимости можно при их первичном размещении, при размещении дополнительной эмиссии или на бирже (если паи там обращаются). А продать - также на бирже либо по истечении срока работы фонда (обычно через пять лет).

Еще один инструмент, позволяющий приобрести жилье при нехватке средств и получивший активное развитие в прошлом году, - ипотечный кредит. Сегодня их выдают около 150 банков. На рынке периодически появляются новые игроки, отчего ставки постепенно снижаются, а условия выдачи кредитов становятся либеральнее. В условиях столь высоких темпов роста цен на жилье ипотека становится едва ли не единственным способом угнаться за рынком и застраховаться от дальнейшего удорожания желанной квартиры. Правда, стоимость кредитов пока еще остается слишком высокой, чтобы ими смогло воспользоваться большинство россиян.

Праздник продолжается. Мнения экспертов по поводу того, как будет вести себя рынок недвижимости в наступившем году, разделились. Существуют как версии скорого обвала цен на 20-25%, так и прогнозы сохранения высоких темпов их роста - до 40% в год. По мнению главного аналитика Российской гильдии риэлторов Геннадия Стерника, если цены на нефть начнут снижаться, то в условиях роста предложения новостроек спрос начнет постепенно отставать. И к середине года возможна стабилизация рынка жилья, которая наступит после обвала цен на 20-25% (см. "Финанс." № 41, 2003). В свою очередь специалисты аналитического центра ирн.ru полагают, что основной объем жилья нижнего ценового диапазона, которое будет строиться в 2004 году, будет отдано очередникам и под переселение из "хрущевок". В результате предложение таких квартир значительно сократится и жилье стоимостью до $1000 за квадратный метр практически исчезнет с рынка. Это, считают эксперты, приведет к новому скачку цен во всех сегментах рынка.

Оптимистично настроены и чиновники Департамента инвестиционных программ строительства Москвы. По словам начальника отдела перспективных проектов департамента Евгения Леонова, рост цен в будущем году в среднем составит 18-27% в долларах, а в ЗАО и ЮЗАО - до 40%. Аналогичные прогнозы дают и многие крупные строительные и риэлторские компании. Целью наступившего года они видят отметку в $1700 за квадратный метр. Достигнуть ее будет тем проще, чем активнее будет развиваться уже громко заявившая о себе ипотека. Президент Путин неоднократно заявлял, что она должна стать основным способом решения наболевшего жилищного вопроса многих россиян. Если тенденции минувшего года продолжатся, то есть цены на нефть останутся высокими, доллар будет дешеветь, а процентные ставки по кредитам снижаться, тогда ипотека имеет все шансы заявить о себе как о массовом явлении. Чем больше будет выдаваться кредитов на покупку жилья, тем крепче будет становиться спрос и выше цена квадратного метра. Процесс пойдет еще более активно, если в наступившем году Россия получит очередной инвестиционный рейтинг от какого-либо международного агентства. Ведь в этом случае процентные ставки начнут снижаться под напором свежих финансовых ресурсов крупных западных инвесторов.

Все эти оптимистические сценарии справедливы лишь при условии сохранения рыночных принципов функционирования различных секторов нашей экономики и отсутствия новых политических или "правоохранительных" рисков. О том, как поведет себя власть, получившая монополию в Госдуме и полный контроль над всеми экономическими процессами в стране, сегодня судить сложно. По крайней мере "Единая Россия" в своей программе прямо заявила о намерении добиться резкого снижения цен на жилье. В сегодняшних условиях повышенного спроса на квадратный метр это противоречило бы естественному состоянию рынка. Поэтому не исключено, что в 2004 году конъюнктуру будут строить не только цены на нефть, курс доллара, миграционные процессы и прочие естественные факторы. Могут появиться и новые, "не очень рыночные" стимулы, о последствиях включения которых пока догадаться очень сложно.