Ипотека и недвижимость - Что движет ценами на элитные квартиры?

Инвесторы стали избавляться от квартир в сталинках. Предложение в этом сегменте намного превышает спрос. Такую тенденцию отмечают многие игроки риэлторского рынка.

В классическом понимании сталинки - это дома, определяющие исторический облик Москвы. Это знаменитые высотки на Котельнической набережной, на Кудринской площади (ранее площадь Восстания), генеральские дома в Романовом переулке, на Патриарших прудах, на Тверской, дома в районе Сокола, в начале Ленинского и Кутузовского проспектов, на 1-й Тверской-Ямской. Это здания, построенные в 1930-50 годы, в эпоху правительства Иосифа Сталина, откуда и произошло их название. Однако сегодня в эту категорию попадают также дома, построенные уже после смерти вождя народов (в 1955-58 гг.), но по проектам, которые были созданы архитектурными мастерскими еще при его жизни - так называемые поздние сталинки.

Дома в лицах

Почти всегда каждый из таких домов - сама история. Жильцами сталинок в центре столицы всегда становились лица эпохи. Например, в доме на Котельнической жили известный советский кинорежиссер Иван Пырьев, актрисы Фаина Раневская и Клара Лучко, поэт Андрей Вознесенский. В последнее время в доме были замечены Александр Ширвиндт, Василий Аксенов и многие другие. В высотке на площади Восстания жили авиаконструктор Олег Антонов, актриса Элина Быстрицкая. Некоторые из объектов сталинского времени бывают окружены негативом: например, знаменитый Дом на набережной - на ул. Серафимовича, 2. Двести сорок два жильца из этого дома были расстреляны органами НКВД. Среди них оказались родители актрисы Ольги Аросевой, отец писателя Юрия Трифонова (позднее написавшего повесть Дом на набережной), маршал Тухачевский.

Сталинки сходят с дистанции

Между тем большинство жилых зданий, возведенных в ту эпоху, за Третьим кольцом остаются совершенно непримечательными пятиэтажками-коммуналками. И совсем не темные истории отталкивают от них сегодняшних инвесторов. Золотой век сталинских домов позади, - констатирует руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город Валерия Родионова. Эксперт объясняет потерю интереса к ранее считавшимся престижными домам тем, что в начале 90-х на рынке не было предложения комфортных, просторных квартир. Поэтому состоятельные люди в то время стали покупать жилье в сталинских и дореволюционных (бывших доходных) домах.

Сегодня квартирами в сталинках интересуются либо немногочисленные ценители старины, либо люди, которые по какой-то причине хотят купить жилье именно в данном доме, - отмечает руководитель отдела качества компании ХИРШ Оксана Каплина. Также среди покупателей таких квартир в Москве много иностранцев, - говорит генеральный директор компании Миэль-Брокеридж Алексей Шленов. Москвичи стали терять интерес к историческому жилью: в столице появились современные евродома, квартиры в которых включают лучшие качества сталинок - простор, высокие потолки, несколько изолированных комнат. Поэтому сегодня покупатели предпочитают приобретать квартиры в новых домах и не иметь проблем с изношенными коммуникациями, с парковками, которых, как правило, в таких домах просто нет. Множество домов сталинской эпохи остаются не расселенными коммуналками, попадают под снос, поскольку являются ветхими или даже аварийными.

Знак качества

Однако сталинки в лучшем смысле этого слова - высотки, дома в историческом центре столицы - обычно отличаются качеством. Это здания капитальной постройки, нередко реконструированные или после капремонта, имеющие, как правило, железобетонные перекрытия, высокие потолки, что создает ощущение пространства, -перечисляет заместитель генерального директора Национальной риэлторской группы (NRG) Алена Каприелова. - Это жилье с хорошей звуко- и теплоизоляцией; в нем ухоженные подъезды. В квартирах часто отсутствуют внутренние несущие стены, что открывает возможности для перепланировки, которую несложно согласовать. Состав жильцов достаточно однородный: маргинальная публика давно съехала с этих квартир (чего нельзя сказать о сталинских коммуналках, которые во множестве находятся на юге, юго-востоке, востоке, северо-западе столицы). Единственным недостатком можно назвать часто встречающееся отсутствие балконов, особенно на первых трех этажах. Зато, - подмечает Алексей Шленов, - многие из таких домов были ведомственными, и квартиры в них выделялись наиболее заслуженным сотрудникам, а значит, культурный уровень жильцов таких домов довольно высок. Для многих покупателей квартир в историческом центре это также имеет большое значение.

Ценовой диапазон

Максимальная цена квадратного метра в таких объектах сопоставима со средней стоимостью метра в новых элитных квартирах - 18-20 тыс. долларов. Если учесть, что стандартная квартира в сталинском доме имеет площадь 80-100 кв. м, то итоговая цена объекта легко достигает 2 млн. долларов, - говорит Валерия Родионова. Есть и более дорогие объекты. По данным Национальной риэлторской группы, сталинка площадью 100 кв. м c элитным ремонтом на Тверской будет стоить 3 млн. 500 тыс. долл. (т.е. 35 тыс. долл. за метр), на ул. Чаянова (ст. м. Маяковская) - 27 тыс. долл. за кв.метр, на Фрунзенской - 29 тыс. долл. за квадрат.

Те же сталинки, которые не отличаются ни удобным месторасположением, ни интересной историей, стоят как обычные хрущевки. В ЮВАО, СЗАО, ЮАО столицы спрос на эти квартиры высок. Как объясняет директор по продажам Бюро недвижимости Агент 002 Валерий Барнинец, стоимость квадратного метра невысока, а качество домов может быть не самым плохим: хотя это обычные пятиэтажки, в них несколько лучше планировка. В перечисленных округах ничем не примечательную сталинку можно купить по цене от 5 658 долл. до 6310 долл. за квадратный метр.

Спрос на такие объекты существует как и на любую недвижимость в Москве. Однако, - отмечает руководитель департамента вторичного жилья АН Азбука жилья Андрей Банников, - желающие купить квартиру в классической сталинке считают цены завышенными, а продавцы не желают замечать очевидных минусов. Поэтому и стоимость квартир в таких домах сильно зависит от средней цены по району. Например, в ЦАО, в Хамовниках, на ул. Строителей самые дорогие сталинки, в то же время дома на шоссе Энтузиастов, Автозаводской улице и в районе Карачарова малопривлекательны.

В прошлом номере нашей газеты КДО-Информ вышел очень интересный и показательный, на мой взгляд, рейтинг наиболее дорогих столичных новостроек. В тройку лидеров вошли объекты со средней стоимостью 1 кв.м свыше 1 млн рублей, а максимальная стоимость превысила $50 тыс. за все тот же пресловутый квадрат. Откуда берутся такие цены и насколько они адекватны существующей на рынке ситуации?

Буквально пару-тройку лет назад представители риэлторских агентств, занимающихся продажей элитной недвижимости, озвучивали подобные цифры лишь при упоминании объектов на Золотом острове, который до сих пор непонятно когда начнет строиться. Вот на нем вроде как ожидались продажи приблизительно по соответствующим ценам. Это можно было как-то понять проект действительно эксклюзивный и неповторимый, второго подобного по месторасположению в Москве нет и никогда не будет. И на нем действительно будет располагаться самое дорогое в России жилье. Но именно там. А не в объектах в Лаврушинском, Трубниковском или даже Барыковском переулках. Не спорю объекты неплохие. Но должны продаваться по другим ценам. А не по $40-50 тыс. за 1 кв. м.

Что же происходит на элитном рынке? Ответов на этот вопрос существует несколько, и все они приблизительны равнозначны. Поэтому я просто попытаюсь описать все возможные варианты. Первый заявляемые цены носят скорее рекламный характер, призванный привлечь внимание к объектам, с помощью несусветных заявляемых цен продаж повысить его элитный статус. Ход, на самом деле уже не раз испробованный на элитном рынке, когда распространяется сообщение о приобретении квартиры или пентхауса в этом доме по рекордной цене. Говорят, иногда прокатывает. Вариант номер два на элитном рынке попросту нет хороших объектов, поэтому застройщики осознанно завышают цены на те варианты, которые хоть как-то подходят под классические определения элитности. Поскольку продавать по сути нечего, приличных объектов нет. И это уже не лично мое мнение, а мнение самих продавцов. Вот и получается, что на безрыбье и Трубниковский за осетра сойдет. Наконец, вариант третий, наиболее интуитивный и не основанный на какой-либо официальной либо неофициальной информации. Золотой остров по-прежнему в планах. Но есть, уже потихонечку начинает появляться, на рынке не менее сладкий и интересный новый масштабный и по-своему элитный проект. А речь идет на самом деле о Москва-Сити. Он уже начал продаваться и притом удачно. Более того, застройщики даже стали задумываться об увеличении жилой части своих высоток, особенно на верхних этажах. А это свидетельствует об одном из двух: либо хорошо и дорого уходят апартаменты, либо возникли проблемы с реализацией офисных площадей. А для извлечения максимальной прибыли нужны высокие цены на элитное жилье, нужен определенный дефицит квартир наивысшего уровня на рынке. Очень похоже на создавшуюся ситуацию. Единственный спорный и неоднозначный момент квартиры в Москва-Сити необходимо продавать с отделкой, иначе проблема многолетнего ремонта жилья в высотном здании перекроет все плюсы от приобретения этой квартиры. А это способно значительно увеличить затраты застройщика. Правда, при продажной стоимости квартир на уровне $50 тыс. за квадрат пойти на эти траты будет гораздо легче.

Какие же выводы из всего сказанного получаются? Сформулирую максимально кратко. Зафиксированные на, скажем так, рекламном уровне рекордные цены на элитные новостройки на самом деле скорее всего не являются сегодня реальными продажными ценами этого жилья. Но они необходимы застройщикам про запас, когда в ближайшее время на рынок будут выведены действительно дорогие по своей себестоимости объекты в Москва-Сити и на Золотом Острове, они окажутся как нельзя более кстати.