Ипотека и недвижимость - Москва будет управлять своим имуществом по-новому

Ближнее Подмосковье практически слилось со столицей. Чтобы доехать до некоторых населенных пунктов дальнего, потребуется полдня.

Разброс цен на вторичном рынке жилья Подмосковья огромен. Тем не менее, и в ближнем, и в дальнем Подмосковье цены на жилье устойчиво продолжают расти.

Все вверх и выше

«Цены растут и будут расти, – считает руководитель отдела по операциям с недвижимостью в Москве и Подмосковье агентства недвижимости «Октава» Светлана Семенова. – Значительное повышение стоимости жилья в области связано с общими тенденциями на рынке недвижимости. Растут цены и на «хрущевки», и на квартиры в домах улучшенной планировки. Метр в области дешевле, чем в столице. Поэтому спрос на жилье в Подмосковье не снижается».

Активно продаются квартиры по всем направлениям. Руководствуются покупатели разными соображениями. Те, для кого важно за относительно невысокую цену купить хорошее жилье с удобным транспортным сообщением, выбирают юго-восток области. По статистике, 40 процентов вторичного жилья в Подмосковье продается по Казанскому, Рязанскому, Горьковскому направлениям.

Те же, для кого приоритетным является не ценовой, а экологический фактор, покупают недвижимость на западе и севере. По Ленинградскому, Минскому, Рижскому направлениям цены выше, чем на юго-востоке – благодаря розе ветров воздух здесь чище, чем на других направлениях. По этим направлениям меньше промышленных производств.

Многие риэлторы делят Московскую область на четыре «зоны» удаленности от столицы. Естественно, что от месторасположения зависят и цены на квартиры.

Пригород
Практически слились со столицей города – спутники, расположенные в радиусе 10, максимум 15 км от Москвы. В эту «зону» удаленности попадают: Химки, Красногорск, Люберцы, Мытищи, Реутов, Троицк, Подольск, Видное, Одинцово, Балашиха. В самом ближнем Подмосковье спрос на жилье превышает предложение, и, следовательно, цены и на «вторичное», и на «первичное» во всех городах растут.

Спрос обеспечивается в основном москвичами, улучшающими жилищные условия. «Ближайшие города Подмосковья живут на рынке недвижимости по тем же законам, что и Москва, – считает руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект» Вячеслав Зубов. – Эти города привлекательны еще и тем, что в них сложившаяся инфраструктура мало отличается от московской, и здесь экономически активное население.

Так же, как и столица, города ближнего Подмосковья активно развиваются. Меняется их лицо. И не только благодаря новой застройке. Например, застраивается район в Балашихе или Домодедове. Помимо строящихся домов фактически рекламируется и населенный пункт. Люди охотнее покупают вторичную недвижимость в городе».

В городах ближнего круга на сегодняшний момент пользуются спросом любые квартиры: и в дешевых «панельках», и в добротных кирпичных домах. По мнению риэлторов, в Москве наблюдается устойчивая тенденция роста цен. Многим москвичам не по карману сейчас жилье в столице, зато они могут позволить себе купить квартиру сразу за МКАД. Как правило, люди приобретают жилье в Химках или Люберцах, относясь к покупке как к стартовой площадке для дальнейшего решения квартирного вопроса, для возвращения в Москву.

Кто покупатель?

По мнению риэлторов, в ближнем Подмосковье основные покупатели квартир – москвичи или приезжие, так сказать, «экономически активные».

Вторая категория покупателей – пенсионеры и те, для кого самым важным является экологический фактор.

В «живые» города третьей зоны удаленности от столицы охотно едут люди из расселяемых коммуналок или продавцы московских квартир, получившие доплату.

Еще одна категория покупателей – это беженцы. Они, как правило, приобретая квартиру в удаленных районах, не просто прописываются, но и живут в этих городах.
Активно покупают жилье в Подмосковье и военнослужащие. Воинского сертификата и своих накопленных средств у семей военных чаще всего хватает на покупку квартиры в зоне «чуть дальше от столицы».

Чуть дальше от Москвы
«Города, расположенные в радиусе от 15 до 40 км, мы относим ко второму кругу Подмосковья. Эти города уже живут по иным законам, чем самое ближнее Подмосковье», – комментирует Светлана Семенова.

Ко второму кругу удаленности риэлторы относят: Ногинск, Электросталь, Раменское, Бронницы, Климовск, Икшу, Солнечногорск, Звенигород, Голицыно, Кубинку.

Спрос на жилье в городах второго круга тоже высок. Так же, как и в случае самого ближнего Подмосковья, покупатели вторичного жилья в этих городах в основном ориентируются на возможность работы в Москве. Следовательно, на цену квартир в городах, расположенных «чуть дальше от Москвы», влияет, каким транспортом человек может добираться в столицу на работу.

Наиболее доступный большинству экономичный вид транспорта – это электричка. Поэтому города и направления, где этот вид транспорта отсутствует, котируются менее остальных.

Когда до столицы три часа езды
Населенные пункты третьей «зоны» риэлторы условно делят на «живые» и «мертвые».

«Те города, где развита инфраструктура, где можно жить и работать, не выезжая в Москву «на заработки», мы называем «живыми»», – рассказывает Светлана Семенова. – Те населенные пункты, где работы нет, традиционно считаются «мертвыми».

По мнению риэлторов, в третий круг попадают населенные пункты, расположенные в радиусе от 40 до 75 км от МКАД.

К городам этой «зоны» удаленности относятся: Павловский Посад, Орехово-Зуево, Воскресенск, Куровское, Чехов, Серпухов, Нарофоминск, Руза, Тучково, Дорохово, Клин, Дмитров, Яхрома, Сергиев-Посад, Ступино.

Основные покупатели квартир в этих городах ориентируются уже не на работу в Москве (слишком долго добираться до столицы), а на нормальную жизнь и деятельность внутри самого города. Поэтому квартиры в «живых» городах стоят дороже.

Клин, Серпухов, Ступино расположены дальше 75 км от столицы. Но жилье в них пользуется спросом. Риэлторы относят их к «живым». Например, Клин. Несмотря на то, что удален от Москвы на 90 км, цены на вторичную недвижимость в городе, такие же, как в городах «чуть дальше от Москвы». «Клинское пиво», «клинские сосиски», завод по производству металлических дверей, трикотажная фабрика, чулочно-носочный комбинат обеспечивают людей неплохой и регулярно оплачиваемой работой.

К «мертвым» городам риэлторы относят: Электрогорск, Лосинопетровский, Куровское, Рузу.

Разница в стоимости жилья в городе, в котором развиваются производства, и тем, в котором на работу устроиться крайне сложно, ощутима: от трех до пяти тысяч долларов.

Совсем далеко
Удаленными московские риэлторы считают все города и поселки, расположенные дальше 75-100 км от кольцевой дороги столицы.

Серебряные Пруды, Шатура, Рошаль, Егорьевск, Луховицы, Коломна, Кашира, Ожерелье, Протвино, Пущино, Можайск, Волоколамск, Шаховская, Клин, Высоковск, Дубна, Талдом – города самого дальнего Подмосковья.

В удаленных районах люди больше привыкли к рублевым, а не долларовым ценам на недвижимость. Здесь большую роль играет статус населенного пункта: квартира в городе стоит дороже, чем в поселке, в поселке – дороже, чем в деревне. Важно – нужно ли добираться от электрички еще и автобусом.

Из удаленных городов наибольшим спросом пользуются опять-таки те, в которых можно найти работу: Волоколамск, Можайск, Шатура. Естественно, в более новых домах цены на квартиры несколько выше, но не намного.

Особняком стоят «академгородки»: Пущино и Протвино. Недвижимость в них стоит дороже, чем в остальных населенных пунктах дальнего Подмосковья. Но, по оценке риэлторов, покупательским спросом эти города не пользуются.

Потенциальный покупатель не понимает: почему квартира далеко от МКАД стоит так дорого... Люди, выбирающие для жизни и работы удаленные районы, как правило, не принимают в расчет прекрасную инфраструктуру, отличную экологию. Но преимущества «академгородков» осознают их жители и те, кто видит в загородной квартире – альтернативу дачи. Отсюда и высокая цена.

Столичному правительству в ходе реализации федеральной налоговой реформы становится все труднее добывать средства для того, чтобы обеспечить растущие потребности города.

В среду заместитель мэра Москвы, руководитель комплекса экономической политики и развития Юрий Росляк провел пресс-конференцию, на которой определил основные направления экономического развития столицы на 2004 год. Главный вывод: в стратегии московского правительства ничего не меняется, оно по-прежнему в качестве главной задачи видит повышение уровня благосостояния населения. Однако сделать это в 2004 году будет труднее из-за того, что столичный бюджет теряет доходы вследствие налоговой реформы. В наступившем году столичным властям придется более усердно искать новые источники доходов, а также сокращать расходы на содержание бюрократического аппарата.

В качестве основной цели столичного правительства в этом году Юрий Росляк назвал обеспечение роста благосостояния москвичей. «До 40% всех расходов бюджета мы намерены направить на увеличение уровня социальной защиты населения, – сказал г-н Росляк. – В первую очередь это касается доплат к пенсиям и зарплатам работникам бюджетной сферы, которые должны расти темпами, опережающими инфляцию». Дополнительные расходы, по словам Юрия Росляка, предстоят городскому бюджету в связи с повышением минимального уровня оплаты труда в Москве (как известно, в российской столице существует свой МРОТ, который определяется посредством добровольного соглашения между мэрией и работодателями, и законной силы он не имеет, а представляет из себя лишь акт доброй воли). Этот столичный МРОТ предполагается довести к 1 мая 2004 года до 2000 рублей, а к 1 октября – до 2500 руб. Мэрия на своих предприятиях тоже должна выполнять взятые обязательства и поднимать минимальный оклад, что и повлечет дополнительные расходы. Всего в этом году на социальную сферу должно быть потрачено 128 млрд рублей, что на 17,7% больше, чем в прошлом.

Впрочем, и доходы бюджета в этом году превысят прошлогодний уровень на 12,6% и составят 342,4 млрд. рублей. Вместе с тем из года в год российской столице становится все труднее наполнять бюджет. «В результате проведенияналоговой реформы (главной целью которой является снижение налогового бремени – RBC daily) за последние четыре года мы потеряли 140 млрд рублей, что составляет почти треть бюджета Москвы», – сказал Юрий Росляк. В этом году столица продолжит терять деньги – из-за отмены налога с продаж бюджет лишится 22 млрд рублей. На фоне растущих потребностей необходимо не просто искать способы компенсации выпадающих доходов, но и дополнительные источники. Юрий Росляк считает, что в этом году таких источников будет несколько. «Мы намерены восполнять потери бюджета за счет расширения налогооблагаемой базы, – сказал он. – То есть перед нами стоят задачи обеспечения роста промышленного производства и поддержки малого и среднего бизнеса».

Помимо традиционных попыток расширить налогооблагаемую базу, столичное правительство имеет еще кое-какие планы на счет увеличения доходов. В первую очередь это, по словам Юрия Росляка, рост поступлений от использования столичного имущества и сдачи в аренду площадей и земли. «Доходы от имущества и земли в прошлом году (под руководством отправленного в отставку Олега Толкачева – RBC daily) возросли в 1,5 раза, – сказал Юрий Росляк. – Наша задача на этот год – оттолкнуться от этого уровня и еще больше повысить эффективность использования городского имущества». Впрочем, на вопрос RBC daily, насколько именно правительство намерено увеличить поступления в бюджет от аренды, г-н Росляк ответить не смог, ограничившись лишь словом «намного». При этом Юрий Росляк пообещал, что резких колебаний ставок арендной платы не будет (поскольку такие колебания вредны), как не будет и пересмотров уже заключенных с арендаторами договоров. Напомним, что в связи с последними кадровыми перестановками в столичном правительстве департамент по имущественным и земельным вопросам, который до сих пор возглавлял Олег Толкачев, передан в состав комплекса экономической политики и развития, и, таким образом, он курируется Юрием Росляком. По словам г-н Росляка, увеличение доходов бюджета от сдачи в аренду имущества предполагается за счет улучшения администрирования. «Будет проведена работа по повышению эффективности сбора арендной платы, – сказал г-н Росляк. – Во-первых, будут ликвидированы все недоимки, во-вторых, проведена инвентаризация льгот. Кроме того, мы должны полностью исключить практику двойного дна, когда город сдает помещение в аренду одной организации, а оно впоследствии сдает эти же площади субарендатору». Очевидно, что в результате такой операции город получает от сдачи помещения в аренду меньше, чем мог бы, – разница оседает в кармане рантье.

Кроме того, по мнению Юрия Росляка, доходы бюджета можно было бы увеличить и за счет более эффективного использования долей города в различных акционерных обществах, но механизмы извлечения большей прибыли из имеющихся долей Юрию Росляку пока не ясны. Впрочем, в этом году городу придется искать дополнительные средства не только за счет повышения эффективности различных мероприятий, но и за счет урезания средств на содержание аппарата правительства Москвы. «Уже сейчас изменена структура аппарата, проводится дебюрократизация в органах управления», – сказал Юрий Росляк. В частности, в состав комплекса экономической политики и развития включены не только департамент имущественных и земельных отношений, но и управление городского заказа. «Отныне внутри комплекса экономической политики будет полностью формироваться городская программа, – говорит г-н Росляк. – Кроме того, в составе комплекса формируется комитет по конкурсам, тендерам и аукционам, который станет единой площадкой для размещения городских заказов. Таким образом, мы сможем уйти от различных дублирующих функций и сократить количество звеньев в этой цепочке». По мнению Юрия Росляка, через эту комиссию будут проходить абсолютно все городские заказы, включая закупку бумаги и расходных материалов для нужд мэрии. В результате столичное правительство надеется добиться серьезной экономии бюджетных средств.