Ипотека и недвижимость - Ипотечный кризис взял курс на россию

Довод: Москва не может расти вширь, значит, ей остается расти ввысь и вглубь это закон природы кажется бесспорным. Не считая того, что он не имеет отношения к законам природы. Но, как было заявлено, именно в рамках международной программы ЮНЕСКО Год планеты Земля в столичном отеле Мэриотт Гранд отель в прошлом месяце прошла Международная научно-практическая конференция по вопросам освоения подземного пространства Москвы. Найти на сайте ЮНЕСКО информацию об этой конференции не удалось, ну да ладно, прошла и прошла. Хуже другое: бесспорный довод так и не вылился во внятную концепцию освоения подземного пространства.

Футуристический прогноз

Вообще, в широте, то есть в глубине мысли московским властям не откажешь. Вбросили как-то в массы идею: а не строить ли нам дороги по крышам? Массы смеялись и возмущались. Ну и что? Посмотрите на Третье транспортное кольцо, хотя бы у Калитников. Все пространство под эстакадой плотно застроено офисами и складами. Началось строительство Четвертого кольца. Началось грандиозно, просто революционно: строительство каждого километра первого участка обойдется городскому бюджету более чем в $700 млн., в 50 раз дороже, чем строительство одного километра немецкого автобана. Наверняка, здесь спрятан какой-то сюрприз. Из 3,9 км первого участка 1,7 км пройдут по эстакаде. Какой высоты будет эстакада, пока неизвестно. А что, если проект будет разрабатываться не под (точнее, над) офисы, а под жилье? Думаете, не продастся? И на доходные дома не потянет? Ну, ладно, офисы. А зря. Еще не известно, кто над кем окажется. Очевидно, на каком-то уровне развития надуличной дорожной сети она сольется в некую автомобильную пустыню: разглядеть с вертолета то, что происходит под ней, будет почти невозможно. В том же Токио есть районы, где действительно невозможно определить, где заканчивается одна автомобильная развязка и начинается другая. Но между ними находится жилой район! Человек, идущий по тротуару, все еще на земле? Или уже под землей? Наверное, первое. Потому что еще один город лежит у него под ногами.

О, как нравится этот пейзаж отцам нашего города! На вышеназванной конференции ЮНЕСКО заместитель мэра Москвы, глава стройкомплекса Владимир Ресин заявил: Под землей может быть размещено до 80% складских помещений, 70% машиномест, 30% предприятий сферы обслуживания. С каждым годом будет увеличиваться строительство подземных торговых и культурно-досуговых центров.

Ну, гаражи понятно: много ли машине надо? Чуть-чуть света, чуть-чуть тепла. Кинотеатр? Приемлемо. Не в окно пришел смотреть. Девушек-консультантов в подземных бутиках жалко, но, слава богу, пока не кашляют. Но склады?! Не тушенка со сгущенкой, которую на пять лет заложили и часового поставили, а торговые городские склады! Да... как сказано в апокрифическом Евангелии от Фомы: Мы окажемся в Царстве вечного Света, где действительно верх как низ, единое как многое и внутреннее как внешнее.

Не ходите, дети, под землей гулять

На самом деле, так называемых подземных городов в мире не слишком много. Аргументируя необходимость такого строительства, столичные чиновники из раза в раз перечисляют одни и те же примеры: Осака, Лондон, Париж и любимый пример Монреаль. По сути, первые три можно и отбросить: не тот масштаб, что задуман в Москве. А в Париже, вообще, главное достижение подземного строительства подземная часть музея Лувра. Обнаружат фрагмент древнего фундамента или колонны тут же ее любовно отреставрируют, цепочкой огородят, подсветку установят Ох! Ах! Здесь сидела мадам Рекамье на бамбуковой скамье! Вы можете себе представить, чтобы в Москве рыли ради этого? То-то. Да и пример Монреаля какой-то странный. В Москве тоже можно попасть под землю в центре столицы, а выйти наверх уже ближе к окраине воспользовавшись поездом метро. А если пешком, то какая радость топать под землей 20 верст? Не диггеры ведь.

Мнения специалистов неоднозначны. В целом я скептически отношусь к идее подземного города и подземным строениям вообще, говорит генеральный директор ЗАО Желдорипотека Виталий Вотолевский. Во-первых, это не слишком комфортно для людей. Во-вторых, подобные вещи строить очень дорого. Оправданны, с моей точки зрения, поземные гаражи, и это распространено во всем мире. Иногда имеет смысл строить подземные коммерческие комплексы рядом с переходами или станциями метро это оправдано людскими потоками. Строить же отдельно какие-либо подземные торгово-офисные или иные площади я бы не стал.

Директор департамента консалтинга и исследований компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость Айдар Галеев отмечает трудности подземного строительства, связанные с геологическими особенностями города и требующие в ряде случаев укрепления грунтов. Эксперт подчеркивает, что для реализации любого проекта необходимо проведение геофизического мониторинга рядом стоящих зданий: Подземное пространство столицы осваивается все активнее. Правда, в настоящее время его заполняют преимущественно торговые центры и парковки, т.е. говорить о масштабах подземного города пока не приходится.

А вы говорите склады...

Директор по маркетингу и продажам ООО Квартал Эстейт Сергей Лушкин считает освоение подземного пространства вполне логичным решением проблемы дефицита свободных площадок для строительства. Однако отмечает и главное противоречие: дефицит касается в первую очередь Центрального округа, но именно в ЦАО строительство подземных объектов осложнено тем, что эта территория освоена достаточно глубоко. Здесь огромное количество всевозможных коммуникаций, в том числе секретного характера, фундаменты и фрагменты уже не существующих строений, являющиеся, тем не менее, объектами исторического наследия, линии метрополитена. Плюс геологические особенности местности.

Подземное строительство позволило бы обеспечить центр города необходимой торговой и развлекательной инфраструктурой, при этом, не используя больших площадей под застройку, уверен эксперт. Однако перечисленные сложности ведут к существенному удорожанию объекта. В целом можно сказать, что подземное строительство это вынужденная мера, когда нет иной возможности возводить объекты необходимой площади на выбранном участке земли.

Главный специалист Группы компаний КОНТИ Владимир Костычев видит в подземном пространстве один бесспорный плюс: проблемы, связанные с безопасностью под землей решаются проще, а зачастую и дешевле, чем в наземных помещениях. Тем не менее, делится расчетами эксперт, с точки зрения полезной площади наземная территория гораздо рациональнее, нежели подземная. Дело в том, что установка инженерного оборудования и коммуникаций под землей съедает до 30% всего пространства, так как подземное оборудование и коммуникации более мощные и объемные. Причем стоимость инженерных систем здания на поверхности составляет порядка 20-30% от стоимости объекта, а цена инженерных систем подземных сооружений уже порядка 40%. Чем ниже мы опускаемся, тем меньше коммерческая рентабельность осваиваемой территории. На поверхности земли 80% площади приносит коммерческую выгоду, а под землей лишь 40-50%. Наконец, и подземные строительные конструкции минимум в два раза дороже, чем наземные.

Недопетая песня

Определенных стандартов величины подземного помещения нет. Понятно, что границы подземного помещения вширь это пределы землеотвода. При освоении же пространства вглубь все зависит от поставленных задач, а также от размеров средств на осуществление этих задач. Исходя из особенностей столичных грунтов, роста себестоимости строительства с каждым дополнительным уровнем и, конечно, количества согласований, которые необходимо получить на строительство подземного объекта и которые, в свою очередь, усложняются с каждым подземным этажом, специалисты вполне допускают возможность строительства подземных объектов в 3-4 уровня. Была бы в них нужда тому, что построено выше.

Вопрос же возникновения подземных городов совсем другая тема. Крупных землеотводов в Москве, а тем более в центре города, просто нет. А умение столичных властей координировать, и, скажем так, синхронизировать, усилия частных застройщиков хорошо известно. Десятилетняя задержка с началом строительства Москва-Сити чего стоит. Но нам скучно жить без долгостроев-легенд. Мы еще одну создали Золотой остров. Концепция (читай: требования властей к застройщикам) меняется с периодичностью в два-три года. Сначала, вроде бы, были не против офисов, затем жилья, затем захотелось побольше общественных и туристических объектов. На днях очередной каприз: нужно построить больше... ну, конечно гостиниц! Кажется, единственная фиксированная идея гаражи под Обводным каналом. Это ройте, а что будет сверху, еще посмотрим. А Центральный рынок на Цветном бульваре? А подземный город под Тверской с микрорайонами вправо и влево? Песня!

Может быть, кто-то из крупных девелоперов, настолько крупных, что могут разговаривать с мэрией на равных (пришли в Москву и такие) купит какой-нибудь ЖБК гектаров в 10 ближе к МКАД. И кто туда поедет, чтобы спуститься под землю и совершить там спонтанную покупку? Понятно, что подземная часть будет лишь продолжением наземной: в лучшем случае один подземный торговый уровень и один-два обслуживающих. На город не тянет.

Кажется, ЮНЕСКО объявляет год планеты Земля раз в 10 лет. Подождем следующей Международной конференции по вопросам освоения подземного пространства Москвы. Если пройдет под землей, значит, мы неправы.

В Америке бушует ипотечный кризис. Более того, кризис этот уже стал не только американским, но и мировым, и не чисто ипотечным, а финансовым. Об этом у нас не так много пишут, а посему складывается впечатление, что там все уже рассосалось. К сожалению, пока еще нет.

Почему лопнул пузырь

Многие годы высокие мировые цены на энергоносители формировали благоприятную конъюнктуру в различных сферах, в частности, на рынке жилой недвижимости. На этот рынок поступали значительные капиталы, и это, естественно, не могло не способствовать его росту. С другой стороны, бурное развитие ипотеки подхлестывало спрос на жилую недвижимость. В результате, цены на квадратные метры неуклонно повышались, и рынок стал походить на мыльный пузырь, готовый в любую минуту лопнуть. Обычно подобное заканчивается кризисом, и он начался на рынке США.

По мнению директора Института глобализации Михаила Делягина, главной причиной этого кризиса оказалась чрезмерная рискованность ипотечного кредитования. Дело в том, что в Америке кредиты давали не просто малообеспеченным гражданам, но даже и тем, кто заведомо не имел денег для их возврата. Ипотечные кредиты, например, выдавались без первоначального взноса, заемщики до двух лет имели право не платить процентов по кредиту, очень часто кредиты получались под неполный комплект документов. Следствием этого стал рост невозвратов по кредитам. В 1999 году, например, необеспеченных кредитов в стране не было вообще. В 2001 году их сумма составила $150 млрд., в 2005 году - уже $600 млрд. Фактически, в Америке ипотечные кредиты играли роль заменителя социальной помощи населению. Начала процветать ипотечная спекуляция. Легкие ипотечные кредиты начали брать не для того, чтобы их использовать, а для того, чтобы их тут же перепродать. Начала строиться столь знакомая всем россиянам гигантская финансовая пирамида.

Без пирамид никуда

По словам Михаила Делягина, самое страшное в этой пирамиде - это бесконтрольный выпуск производных ценных бумаг. Она приобрела форму пирамиды, расширяющейся вверх. Образовалось множество уровней ценных бумаг (вторичных, третичных и т.д.), произошел безумный рост рынка ипотечных ценных бумаг. В 2004 году этот рынок составлял $8 трлн., в 2005 году - $17 трлн., в 2006 году - $34 трлн., в 2007 году - $46 трлн. Но главное - это не сам растущий, как снежный ком, рынок ипотечных ценных бумаг, а его непрозрачность.

Оффшорные брокеры активно начали торговать целыми пакетами ценных бумаг. Люди покупали у них ценные бумаги, обеспеченные другими ценными бумагами, но никто не знал и до сих пор не знает - какими именно. Покупался кот в мешке, который быстро рос в цене, но, когда этот рост вдруг прекратился, никто не смог узнать, а что же находится у него в этом мешке. Даже банки теперь не в состоянии точно оценить свои убытки.

Кризисные явления

Недвижимость долгое время совершенно справедливо считалась американцами одним из выгоднейших способов инвестирования, но в последнее время ситуация круто изменилась. По данным Департамента торговли США, на рынке жилой недвижимости инвестиции в строительство в декабре 2007 года снизились на 2,7%, а в годовом исчислении, то есть по сравнению с декабрем 2006 года, - на 20,7%. Продажи нового жилья в 2007 году также сократились: за 12 месяцев было заключено 744000 сделок по домам и квартирам, а это на 26,4% меньше, чем в 2006 году. По состоянию на апрель 2008 года было заключено 526 000 сделок по домам и квартирам (данные за последние 12 месяцев), а это на 3,3% меньше, чем по состоянию на март и на 42% меньше, чем по состоянию на апрель 2007 года. По словам Дэвида Сейдерса, главного экономиста Национальной ассоциации строителей домов (NAHB), это снижение является самым сильным с сентября 1981 года. За 2007 год средняя цена нового жилья в США снизилась на 10,4%.

Как отмечает Михаил Делягин, снижение стоимости недвижимости снижает стоимость залога и превращает выданный долгосрочный ипотечный кредит в необеспеченный. Действительно, по норме размер ипотечного кредита не должен превышать 85% стоимости закладываемого имущества. Кредит выдается на много лет, и если стоимость заложенной недвижимости снижается очень заметно, то она перестает быть нормальным залогом. Подобная необеспеченность ипотеки очень сильно бьет по всей экономике. По информации М. Делягина, сегодня долг домовладельцев в США составляет 94% от ВВП, в том числе долг по ипотечным кредитам - 74% от ВВП. Для сравнения: в 2000 году он составлял лишь 49% от ВВП. С другой стороны, в среднем рост реальных доходов американцев составляет лишь 3% в год. Но это средний показатель, а у бедных роста доходов нет вообще. В результате, долг среднего американца сейчас уже составляет 120% его годового дохода.

Последней каплей для американского ипотечного мыльного пузыря стал рост годовых процентных ставок, связанный с агрессивной федеральной политикой по ужесточению наказаний за уклонение от уплаты налогов. В ответ на это банки и заемщики, проявив завидное единодушие, начали изобретать альтернативные схемы ипотечных договоров, уровень риска которых, безусловно, стал значительно выше.

Убытки понесли все

Условия ипотечного кредитования резко ухудшились, и большинство заемщиков испытало от этого настоящий шок. Убытки понесли все: и заемщики, и банки, и страховые компании. По словам Михаила Делягина, крупные компании сейчас признались в $107 млрд. только прямых убытков. Но в силу непрозрачности ипотечного рынка, никто не знает, каковы настоящие масштабы потерь. Доверие к банкам сильно упало. Некоторые американские эксперты говорят, что за ближайшие полтора года убытки составят $1,5 трлн. Это цифра очень серьезная. В данном случае, ситуация напоминает мощный лимузин без тормозов.

Одним из серьезнейших последствий вышесказанного является то, что ипотечный кризис больно ударил по доллару. Пока его поддерживают страны, заинтересованные в конкурентоспособности своего экспорта. Прежде всего, это Китай. Так будет до Олимпиады-2008, - полагает Михаил Делягин. - А дальше Китай может сократить поддержку доллара. Пока доллар продолжает оставаться единой мировой резервной валютой, но уже в скором времени вполне может произойти сегментация рынка, то есть его разделение на валютные зоны.

Кризис топает по миру

Безусловно, американский ипотечный кризис вышел за рамки США и затронул соответствующие рынки других промышленно развитых стран. Последствия этого уже можно наблюдать во Франции, в Испании и ряде других государств. Докатился кризис и до нашей страны. Известно, что ипотека в России и без американского кризиса развивалась со скрипом и была весьма далека от массового явления. Что характерно, развивалась она именно по американской модели, игнорируя все доводы о том, что немецкая модель является более эффективной и более подходящей к нашим условиям.

Перспективы ипотечного кредитования в России в 2008 году Михаил Делягин оценивает следующим образом. Во-первых, неизбежно вырастут проценты по ипотечным кредитам. Инфляция у нас растет, и в 2007 году ее только официальный уровень составил 12%. В 2008 году инфляция будет еще выше. Совершенно очевидно, что ипотека не может стоить дешевле. Во-вторых, в России произойдет концентрация ипотеки в государственных и окологосударственных структурах, так как только они при кризисе ликвидности имеют доступ к вливаниям средств из госбюджета. А вот частные банки начнут сворачивать ипотечные программы. В-третьих, недвижимость неуклонно растет в цене и факторов, которые могли бы удешевить ее, пока не наблюдается. В связи с этим, круг людей, для которых будет доступна ипотека, останется очень и очень узким. По словам М. Делягина, рассчитывать на ипотечный бум не стоит. Главная проблема состоит в том, что у нас в стране ипотеку начали развивать в условиях жесткой монополизации строительного комплекса. А в таких условиях стимулирование спроса неизбежно ведет к росту цен. Однако пока у нас есть постоянный поток нефтедолларов, этот финансовый пузырь не будет проколот.

Россия вне опасности

От себя добавлю, что в России позволить себе квартиру в кредит по существующим условиям и ценам могут лишь 5-10% населения страны, да и те, скорее, предпочтут собрать деньги на немедленную покупку, чем связываться с обременительной ипотекой. Поэтому о массовости в этой сфере пока не может быть и речи.

В России ипотечный рынок не превышает 1,2-1,3% от ВВП, в то время как в промышленно развитых странах это соотношение доходит до 50% и даже более. Сейчас в России по ипотечным схемам приобретаются лишь около 5% недвижимости. И во всем этом, как ни странно, кроется определенный шанс России.

Процентные ставки у нас очень высокие, поэтому набрать ипотечных кредитов что называется на халяву, как это случилось в США и ряде других стран, не получится. К тому же, условия получения ипотечных кредитов у нас весьма жесткие, и стать клиентом банка, не подтвердив свои доходы, очень и очень сложно. Именно поэтому, хотя Россия и обожает наступать на всевозможные, в том числе и на чужие грабли, ипотечного кризиса, равного американскому, у нас, скорее всего, не будет. Право же, разве может испытать серьезный кризис то, что пока не развито?