Ипотека и недвижимость - Велика москва, но наступать некуда

Московские власти намерены запретить скупку и ликвидацию предприятий в черте города без ведома мэрии
Московские власти готовят проект «Пром-сити», в соответствии с которым промышленные предприятия будут выводиться из центра города в другие, более подходящие для них места. Об этом в понедельник заявила председатель комиссии по экономической политике Мосгордумы Ирина Рукина. Таким образом мэрия пытается взять под свой контроль стихийный процесс скупки и ликвидации предприятий, расположенных на дорогих землях в историческом центре столицы, и строительстве на их месте жилых домов и офисных центров. О необходимости перебазирования предприятий мэр Москвы Юрий Лужков заявил еще в 2000 году. Свою цель он объяснял тогда необходимостью облагородить внешний вид центральной части города: на территориях, с которых предполагалось вывести предприятия, собирались строить офисные центры и жилые дома. На самом деле идея не принадлежит Юрию Лужкову. Во времена СССР существовал план, в соответствии с которым выводу с территории Москвы подлежали 600 предприятий. Вывести удалось не более десятка: затея оказалась не такой простой, как выглядела на первый взгляд. Советское правительство столкнулось с целым букетом чисто технических трудностей. Спустя годы московские власти, уже во главе уже с Юрием Лужковым, вернулись к идее вывода предприятий за черту города. И опять столкнулись с трудностями. На этот раз совершенно другого характера. По данным Ирины Рукиной, на территории Москвы расположены 417 подлежащих выводу за пределы города предприятий. Вывод каждого на другую площадку, с учетом того, что эту площадку надо найти, спроектировать и построить предприятие, а также установить новое оборудование (на многих предприятиях износ основных фондов составляет 70% и смысла демонтировать его с тем, чтобы заново установить на новом месте нет) в среднем обходится в 30 млн. долларов. Умножая одно на второе получаем, что столичному бюджету потребуется на данные цели 12,5 млрд. долларов. Впрочем, эту трудность столичные власти решили, придав программе «Пром-Сити» статус инвестиционной: деньги на перевод предприятий на новые площадки должны дать инвесторы. А задача мэрии – объяснить привлекательность таких инвестиций. Гораздо более серьезную проблему, по словам Ирины Рукиной, представляет так называемое стихийное перебазирование предприятий, происходящее без контроля мэрии. «Зачастую под видом перебазирования происходит ликвидация предприятий, - говорит Ирина Рукина. - Этот процесс уже привел к печальным результатам. За полтора года в центре города ликвидированы 14 предприятий легкой промышленности». Дело в том, что для инвесторов интерес представляют не сами предприятия, зачастую убыточные, а дорогая земля, на которых они расположены. Снеся предприятие и возведя на его месте жилой дом или офисный центр можно получить до 500% прибыли. Поэтому и происходит скупка расположенных в центре города промышленных активов. Данному процессу способствует и тот факт, что все эти предприятия приватизировались по второй модели: 52% акций находится у трудового коллектива. А трудовой коллектив, как только видит свое предприятия в списках на перебазирование, поддается панике и стремится продать свои акции за любую цену по принципу «хоть мало, да сейчас». Этим пользуются «земельные спекулянты», скупающие акции у трудового коллектива: после того, как они получают в свои руки контрольный пакет, поднимается вопрос о ликвидации предприятия. По данным Ирины Рукиной, такая судьба постигла тонкоткацкую фабрику имени Петра Алексеева, расположенную в Северном административном округе. Сейчас угроза нависла над «Московским ткацко-отделочным комбинатом», объединением «Росхлеб» и группой «Горспецстрой», в которую входят предприятия инвалидов («Победа», «Современник», «Освобожденный труд»). Точное количество захваченных и ликвидированных предприятий неизвестно. По некоторым оценкам, их около пятидесяти. Скупкой предприятий, по словам Ирины Рукиной, занимаются группа риэлтерских компаний «Росбилдинг», в свое время прославившаяся покупкой и перепродажей универмагов в центре города, и инвестиционная компания «Ваш финансовый попечитель». До сих пор столичные власти приветствовали ликвидацию предприятий в центре города и организацию строительства на их территории офисных зданий и жилых домов. Более того, Юрий Лужков сам намеревался , выделить компании «Русское золото» участок на территории АО «Москвич» под строительство крупного торгового центра площадью 120 000-140 000 кв. м. От продажи прав аренды городские власти, по их собственной оценке, могли бы выручить 30-40 млн. долларов. Тревогу забили, как сказала г-жа Рукина, после того, как начал сокращаться объем налоговых поступлений в бюджет города из-за ликвидации предприятий, а объем поступлений от аренды не возрос. Юрий Лужков в конце прошлой неделе в свойственной ему манере заявил, что не допустит ликвидации реального сектора экономики в столице, а попытки скупки предприятий с целью их ликвидации и строительства на их месте зданий непроизводственного назначения будут пресекаться московским правительством. «Даже если предприятие будет куплено, приобретен его контрольный пакет акций и новые хозяева обратятся с предложением все это прикрыть, мы такого согласия не будем давать принципиально», - сказал он. И вступил, правда, в противоречие с законом. Сейчас, как сказала RBC daily Ирина Рукина, любой собственник может обратиться в суд с жалобой на столичные власти, вмешивающиеся в его хозяйственную деятельность, и выиграть процесс. Поэтому московские власти готовят поправки в закон о землепользовании и застройке в г. Москве и новый законопроект о промышленной деятельности. Согласно этим документам, социально значимые производства нельзя будет перепрофилировать или переводить в другие места без согласования с городскими властями. В рамках этой же деятельности осуществляется разработка программы «Пром-сити», предполагающая создание площадок, на которые будут выводиться предприятия. Так что о прекращении программы вывода предприятий за городскую черту речи не идет.Дело в том, чтобы поставить этот процесс под контроль властей. Правда, принятие поправок также, судя по всему, войдет в противоречие с федеральным законом, запрещающим органам власти вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность частных компаний. Поэтому мэру явно не избежать еще одной «схватки» с федералами.
– Уже прошел не один год, как маршрутные таблички столичного общественного транспорта обогатились названием новой остановки – «Москва-Сити». Но по-прежнему, выйдя на ней, видишь лишь огромный котлован, и складывается впечатление, что стройка никак не может преодолеть «нулевой цикл».

– Предвижу, что люди непосвященные по завершении стройки так и скажут: десять лет раскачивались, чтобы за два года осуществить проект. Они судят о темпах работы, наблюдая за тем, как поднимаются стены зданий. Но в проекте делового центра «Москва-Сити» наземная его часть – наиболее легкая для строителей. И, действительно, здания здесь вырастут всего за несколько лет. А колоссальный объем работ, выполняемых в котловане, для стороннего взгляда остается незамеченным. Там, под землей, прокладываются гигантские коммуникации. Самый большой магазин Европы появится именно здесь: его площадь составит 1,5 километра в длину и 400 метров в ширину (такую же площадь занимает Новый Арбат). В нем можно будет купить любой товар. Разумеется, будут магазины и на поверхности.

Новый центр рассчитан на неограниченный поток посетителей. Поэтому к нему подведено третье транспортное кольцо, предстоит подвести четыре ветки метро. Чтобы судить о масштабах строительства, достаточно напомнить, что «Москва-Сити» по своему размаху превосходит все подобные деловые центры, которые существуют в Европе.

– Мы вновь оказались впереди, пусть и не планеты, но – Европы всей. А кроме престижности, есть ли серьезная необходимость в строительстве такого центра в Москве? Этот вопрос по-прежнему волнует многих читателей.

-«Москва-Сити» не только дань ХХI веку, стремящемуся сфокусировать в едином центре всю деловую активность крупного города. Во всем мире она «распирает» старые кварталы, подчиняя себе их устоявшийся стиль жизни, изменяя их и изнутри, и внешне. Так вот, ради сохранения всего своеобразия старых центров и возводятся новые, деловые – как то было в Лондоне, Лос-Анджелесе, Париже.

– Но не случится ли так, что «Москва-Сити» станет своего рода резервацией для деловых людей? По крайней мере, тот, кто бродил по знаменитому Дефансу в Париже в конце рабочего дня, мог наблюдать, какое количество клерков заполняет его тротуары, чуть ли не растворяя в своих рядах небрежно экипированных туристов.

– Дефанс, да и некоторые другие деловые центры за рубежом, ошибочно размещаются на значительном расстоянии от обжитых кварталов. У нас этого не произойдет: «Москва-Сити» всего в четырех километрах от Кремля и будет плавно смыкаться со старым центром в районе Дома Правительства Российской Федерации.

– Кстати, Правительство Москвы тоже переедет на Пресню – место прописки «Москва-Сити»?

-И Правительство, и Московская городская Дума разместятся в новых зданиях. Об их архитектурной ценности можно заранее судить хотя бы потому, что они будут строиться по лучшим проектам, отобранным после проведения международного конкурса, в котором участвовали крупнейшие зодчие из Англии, Франции, Германии, Болгарии, Израиля. Уровень работ был настолько высок, что проекты, не занявшие первые места, решено использовать для строительства в других столичных районах.

– «Москва-Сити» – это не только новые здания Московского Правительства и городской Думы, но и совершенно новые улицы. Задумывались ли отцы города об их названиях?

– Как ни удивительно, но этот вопрос всегда у нас серьезно стоял. Еще Гиляровский возмущался, что в нашем городе существовали Свининские тупики. Радеющие за старину готовы и сегодня подарить улицам подобные неблагозвучные названия. Их «исторический подход» в пору перестройки привел к тому, что московские улицы лишились многих достойных имен, зато вернулись Малые и Большие Кисловские переулки, воскресший Дмитровский переулок стал соседствовать с улицей Большая Дмитровка, а та, в свою очередь, – с Малой Дмитровкой. А через расстояние перекликается с ними Дмитровское шоссе. Кроме тоски такое однообразие никаких эмоций не вызывает. У меня же возникла мысль вернуть городу отринутые в перестроечной горячке славные имена Герцена, Огарева, Белинского, Грановского, Адама Мицкевича и некоторые другие, назвав ими улицы делового центра.

– Москва постепенно свертывает строительство микрорайонов и переходит к застройке «точечной», а то и вовсе былой размах сводит к «омолаживанию» старого жилого фонда. Как эта новая стратегия будет выглядеть на практике?

– Когда наступило время подумать о массовом капитальном ремонте износившихся зданий, обнаружилось, что строительный комплекс Москвы, привыкший работать масштабно, не очень готов к «ювелирной» работе. Ему предстоит за короткий срок освоить капитальный ремонт, выполняемый в зависимости от обстоятельств по разным технологическим схемам: один дом можно будет обновить, воспользовавшись временным переселением жильцов, другой – с их полным отселением, а третий – в течение лета, когда жильцам легче «без отрыва» от своей квартиры перенести эти неудобства.

Особый разговор должен идти о так называемых «сталинских» домах. Это, пожалуй, в буквальном смысле самые тяжелые здания среди всех других известных серий домов, когда-либо возводимых в Москве. Они строились с восьмикратным, а то и десятикратным превышением запаса прочности и сегодня смотрятся «весомо» и внушительно на улице Тверской, на проспекте Мира, на шоссе Энтузиастов. Эти дома до сих пор считаются престижными и пользуются спросом у риэлторов. В них хотя и не самая удобная планировка, зато квартирная площадь огромная. Но старожилам, которые здесь прописаны, хорошо известны их недостатки. Крыша в них то и дело где-нибудь протекает, влага проникает в перекрытия. Другое слабое их место – электропроводка. Ее изоляция уже превратилась в труху, и если сквозь сухую штукатурку, в которую она замурована, просочится влага, то недалеко и до пожара. Но самый характерный недостаток этих престижных домов как раз и спровоцирован их многократным запасом прочности. Причина в том, что Москва постоянно подтопляется. Но происходит это отнюдь не из-за неблагоприятных гидрогеологических условий.

Попросту река Волга, которую закачивают в водопроводные трубы, частично впадает не в Каспийское море, а в коммуникационные траншеи и насыщает собою московские грунты. Объясняется эта аномалия тем, что трубы не перекладывались в течение тридцати лет. Стоит ли удивляться, что в центре города уровень грунтовых вод ежегодно поднимается в среднем на 18 сантиметров. Если и дальше так пойдет, то через десять лет, копнув газон в родном московском дворе, можно будет увидеть выступившую лужицу. Известно, что до революции водоносный слой в Москве находился на шестиметровой глубине, теперь же его отделяет от поверхности всего полтора метра. Происходит вымывание грунта из-под фундамента, и наши престижные дома давят на грунт с огромной силой, в результате чего тот не выдерживает гигантской тяжести, что ведет к подвижке здания. А дальше возникают трещины в фундаменте и все, что с этим связано. Нередко подвижка провоцируется и ведущейся рядом стройкой. Насколько это возможно предотвратить ныне, когда городской бюджет, 60 процентов которого уходит в федеральную казну, трещит по швам?

Реальный выход из безденежья мне видится в том, что жители таких домов могут получить средства на ремонт, согласившись построить над ними еще один, но облегченный этаж – мансарду. Это, конечно, допустимо в том случае, если дом не представляет исторической ценности и от предлагаемой операции ничуть не пострадает его архитектурный облик. А таких «утюгов» среди «сталинских» домов немало. С появлением мансарды, во-первых, перестает подтекать крыша. А на средства, полученные от инвестора, который становится владельцем дополнительного этажа, можно не только сменить всю прогнившую электропроводку, но и закачать под оседающий фундамент жидкое стекло.

– Как известно, Франсуа Мансар использовал легкую надстройку над зданием, чтобы обойти закон, ограничивающий этажность парижских домов.

– Мы же хотим использовать мансарду как тумбочку, из которой достают деньги.