Ипотека и недвижимость - Приключения ипотеки</a> в россии

Места эти славятся своей чистотой и безупречной экологией. Несмотря на близость к Москве, здешняя природа сохранила красоту и богатство флоры и фауны средней полосы России. Здесь, на северо-востоке Подмосковья, в 17 км от МКАД, на берегах рек Уча и Скалба, в окружении великолепного лесного массива расположился город Ивантеевка.

Ивантеевка — одно из древнейших поселений Подмосковья. Первое свидетельство проживания людей на территории современного города относится ко II тысячелетию до н. э. В конце XV века владельцы обширных поместий в Московском уезде братья Вантеевы основали на реке Уче деревню и построили первую в России фабрику-мельницу по производству бумаги.

Долгое время деревня Вантеево принадлежала Троице-Сергиеву монастырю, который отдавал ее во владение разным людям. Затем Вантеево владели только патриархи, а с начала XVIII века — купцы, положившие начало развитию местной промышленности. Строились мельницы, ткацкие фабрики, а потом и заводы. Две из возникших в XVIII веке фабрик действуют и поныне — это фабрика Ватреме («Ивантеевский трикотаж») и Лыжина («Ивантеевская тонкосуконная фабрика»).
В 1938 году рабочий поселок Ивантеевка был преобразован в город в составе Пушкинского района. А в 1954 году получил статус города областного подчинения.
Сегодняшняя Ивантеевка — современный город с развитой экономикой, прекрасной инфраструктурой и богатыми культурными традициями. Население города составляет около 51 тыс. человек. Его площадь — 1461 га, из которых застроено 936 га.
В местном лесопитомнике, занимающем площадь 190 га, выращивают уникальные породы деревьев и кустарников. Коллекция дендрария насчитывает более 250 видов растений со всего мира. Зелеными насаждениями занято около 30% общей площади города.

Строительство

Уровень обеспечения горожан жилой площадью на сегодняшний день составляет 19,5 кв. м на человека. Однако степень благоустройства старого городского жилья невысока (например, горячая вода есть лишь в 86,3% домов). А так как дорогостоящая реконструкция ветхого жилого фонда не всегда дает желаемые результаты, в Ивантеевке сделали ставку на строительство нового жилья. Благодаря разумной инвестиционной политике города сюда пришли крупные областные и столичные компании, заинтересованные в комплексной застройке целых микрорайонов.

Жилой комплекс «Виктория»

Восемь зданий нового жилого комплекса разной этажности — от пяти до двенадцати этажей возводят в экологически благоприятном месте, в 9-м квартале Ивантеевки (ул. Новая Слобода, Толмачева, Трубниковская), на живописном берегу реки Уча.
Жилой комплекс представляет собой «город в городе»: он будет снабжен автономными системами отопления и водоснабжения (мини-котельной на природном газе и водопроводом от артезианской скважины), собственной службой эксплуатации, огороженной и охраняемой территорией, автостоянками.
На первых этажах жилых корпусов разместятся магазины и офисы. В подвальных помещениях будут располагаться технические и сервисные службы.
На территории «Виктории» оборудуют зоны отдыха и спортивные площадки, дети смогут посещать расположенные поблизости от жилых домов детские сады и школы.
Технологии, используемые при возведении монолитно-кирпичных корпусов, соответствуют последним достижениям в области строительного искусства. При возведении каркаса зданий используется оригинальный метод подъема междуэтажных плит перекрытий специальными домкратами, что значительно упрощает технологический процесс, сокращает сроки и себестоимость строительства. Применение ячеистого бетона позволит создать в квартирах микроклимат деревянного дома: наиболее благоприятный для здоровья человека температурно-влажный режим. Будущие жильцы жилого комплекса благодаря отсутствию несущих стен внутри помещений смогут по своему желанию спланировать интерьер квартир.

Планировка квартир позволяет будущим владельцам наслаждаться покоем и комфортом. Окна кухонь, столовых и общих комнат выходят на городские улицы, а спален — внутрь квартала во дворы. Металлопластиковые оконные блоки создают в помещениях отличную защиту как от шума, так и от непогоды.
Удобное транспортное сообщение с Москвой придает еще один плюс жилому комплексу «Виктория»: его жильцы смогут быстро и без труда добираться до столицы.

Площадь квартир — от 46,5 до 230,9 кв. м.
Срок сдачи комплекса — II квартал 2004 г.
Стоимость — от $575 за 1 кв. м.

Жилой комплекс «Зеленый квартал»

В микрорайоне № 7, на улице Пионерской, ведется комплексная застройка таун-хаусами и секционными монолитно-кирпичными домами разной этажности. «Зеленый квартал» занимает площадь 6 га в самом центре Ивантеевки и в то же время изолирован от остальной части города.

На территории «Зеленого квартала» построят три подземных гаража, автомобильные стоянки и гостевые парковки. К запроектированным офисно-торговому центру и спортивному комплексу в перспективе добавятся тренажерные залы и фитнес-клуб. Дома телефонизированы, имеется выделенная линия для выхода в интернет.
Конструктивные решения таун-хаусов — монолитный каркас без внутренних несущих стен, позволяющих создавать любую планировку. В квартирах просторные кухни от 12 до 21 кв. м, по два санузла площадью в среднем 6 кв. м, а потолки — 3 м. Окна из ПВХ с двухкамерным стеклопакетом. В каждой квартире автономное автоматическое отопление. Построена первая очередь — двухуровневые таун-хаусы площадью от 88,8 до 121,7 кв. м. Вторая очередь (д. 8, 9) — 3-уровневые таун-хаусы площадью от 136 до 220 кв. м.

Срок сдачи второй очереди — III квартал 2004 г.

Стоимость 1 кв. м — $700.
Монолитно-кирпичные дома состоят из разноэтажных (от 4 до 10 этажей) секций. Монолитные каркасы без внутренних несущих стен позволяют предлагать свои варианты планировки, как в процессе строительства, так и после приобретения готовой квартиры.

У владельцев нежилых помещений на первом этаже будут собственные земельные участки с отдельным выходом. В подъездах предусмотрено помещение для консьержа. Высота потолков в жилых помещениях 3 м, площадь кухонь 12–15 кв. м. Есть варианты квартир с двумя санузлами. Площадь 1-комнатных квартир составляет 41,3 кв. м, 2-комнатных — 67,9 кв. м,
3-комнатных — 81–96,6 кв. м, 4-комнатных — 109,9 кв. м. Окна из ПВХ на основе профиля TROCAL с двухкамерными стеклопакетами.
Срок сдачи — II квартал 2004 г.
Стоимость 1 кв. м — $590–600.

Атриум в Новой Слободе

По адресу: Новая Слобода, д. 1, возводится уникальный 13-этажный дом. Отличительной особенностью квартир является атриум: двухуровневый внутренний дворик, он же — зимний сад, ориентированный на южную сторону. В квартирах часть жилых помещений и кухни обращены окнами в этот дворик.
В структуру дома также включена и система из трех общих атриумов высотой 4 этажа, расположенных друг над другом. Каждый из этих атриумов имеет обширный витраж, освещающий пространство зимнего сада со стороны северного фасада. Входы в квартиры организованы через галереи, опоясывающие эти атриумы.
В квартирах просторные гостиные и кухни, непосредственно выходящие в зимний сад. Наружная стена зимнего сада полностью остеклена.
Помимо «атриумных» квартир площадью от 82 до 190 кв. м в доме имеются традиционные, а также 1-комнатные квартиры-студии. Площадь 1-комнатных квартир — от 39 до 41 кв. м, 2-комнатных — от 68 до 78 кв. м, 3-комнатных — от 74 до 84,3 кв. м.

Срок сдачи дома — II квартал 2005 г.

Стоимость 1 кв. м — $600–630.

Раймонт Ефремов
Генеральный директор компании «Эллин-Эстейт»:
— Сокращение количества строительных площадок в Москве повлекло за собой перемещение типового панельного домостроительства, не отвечающего требованиям настоящего времени, в Московскую область. В результате мы видим отсутствие красивого, нового, комфортного жилья в Подмосковье.
Зачем сегодня строить дома, которые устареют завтра? Нужно идти вперед по пути реализации современных интересных проектов и не бояться нового, потому что спрос на красоту есть.

«Эллин-Эстейт» стремится строить жилье исключительно по индивидуальным проектам, каждый из которых отражает свой стиль. Также компания осваивает программу строительства таун-хаусов в Подмосковье, располагая их в черте города. Приобретая таун-хаус, покупатель получает не только необходимое жилье, но и земельный участок, прилегающий непосредственно к дому. Для тех людей, которые хотят жить в своем доме и не могут отказаться от городской жизни, — это самый лучший выход. В настоящее время компания «Эллин-Эстейт» занимается комплексной застройкой микрорайона «Зеленый квартал», уделяя большое внимание озеленению района, благоустройству территорий, обеспечивая район всем необходимым, включая детские игровые площадки.
Также мы строим уникальный атриумный дом, который вполне мог бы украсить и столицу, но в таком случае цены поднялись бы в несколько раз.

Анатолий Левшин
Заместитель генерального директора ЗАО «Стройметресурс»:
— С начала прошлого года наша компания строит в Ивантеевке два микрорайона: на улицах Колхозной и Школьной. Оба микрорайона расположены в экологически благоприятном месте, рядом с лесным массивом.
Принцип строительства — «город в городе». Например, в первом микрорайоне девять жилых 12–17-этажных кирпичных «монолитов», с общей жилой площадью 120 тыс. кв. м, окружены целым комплексом инфраструктуры. Это магазины, парикмахерская, физкультурно-спортивный комплекс, подземная парковка, кафе, комбинат бытового обслуживания, библиотека, поликлиника, косметический салон, детская художественная школа, молочная кухня, видеосалон и отделение банка. Самое главное, что в микрорайонах мы обеспечим автономное электро- и теплоснабжение, а если понадобится, то и водоснабжение. Компактные ТЭЦ — это наша эксклюзивная разработка, которая уже успешно зарекомендовала себя на рынке. В частности, используется в возведенном нами жилом микрорайоне города Щербинка.
Первая очередь в микрорайоне на улице Колхозной намечена к сдаче уже во втором квартале этого года. С первого квартала следующего года будут приняты в эксплуатацию дома по улице Школьной. Общая жилая площадь второго микрорайона составит 140 тыс. кв. м.
Предлагаются 1–3-комнатные квартиры. Площадь квартир — от 39 до 90 кв. м. Стоимость — от $480 до 570 за 1 кв. м.
С уверенностью можно сказать, что прошедший год стал годом становления российской ипотеки. Радужные перспективы развития жилищного кредитования обсуждали не только в Госстрое, правительстве, Госдуме. Тема ипотеки прозвучала и как одна из предвыборных программ президента.

Вместе с тем, несмотря на столь активное участие госструктур, результаты пока не впечатляют. На данный момент, по большому счету, участие в ипотечных программах не выгодно как конечному потребителю в связи с высокой процентной ставкой, так и кредитным организациям с точки зрения получения прибыли от этого бизнеса.
Застройщикам в крупных городах ипотека не интересна по той простой причине, что все их дома раскупаются еще на стадии строительства. Интерес потенциальных участников ипотечного рынка ослаблен откровенно слабым законодательством и соответственно боязнью кредиторов, заемщиков и строителей попасть если не в авантюру, то уж в рисковую сделку — точно.
Тем не менее в 2004 году ожидается всплеск активности всех заинтересованных сторон и определение генерального направления развития ипотеки. Более того, в Госстрое России уверены, что в Москве к февралю ожидается бум в спросе на ипотечные кредиты, выдаваемые по стандартам АИЖК.

Благополучная ипотека

Во всех развитых странах ипотека является основой развития государства и благополучия его граждан. Для этого правительства этих стран создали все необходимые условия. Во-первых, каждый гражданин США или ЕС знает, что если он берет кредит, то он будет защищен законодательством в случае непредвиденных обстоятельств. Здесь есть и отработанная схема страховок на случай потери заемщиком трудоспособности и гарантии государства. Подобные системы вызывают доверие у людей, и они не боятся потерять свои деньги. Во-вторых, на Западе ипотека рассчитана как на высший и средний класс, так и на небогатых граждан.
В России пытаются наладить американскую двухуровневую модель, которая предполагает выдачу кредитов и дальнейшее их рефинансирование. Этим с начала прошлого года начало заниматься АИЖК, агентство со 100%-ным государственным капиталом. В его главе встал достаточно опытный, работавший ранее в Газпроме управленец Александр Семеняка. Под его началом ранее четыре года бездействовавшее агентство стало реально рефинансировать кредиты, выдаваемые его операторами в регионах России. К концу 2003 года АИЖК рефинансировало более 2 тыс. кредитов на сумму 800 млн руб., причем основные поступления были зафиксированы в ноябре и декабре прошлого года.
Для старта эти показатели вполне нормальны, но если сравнить с тем, что общий жилой фонд РФ оценивается в $50 млрд (такую цифру назвал вице-премьер Владимир Яковлев на конференции «Развитие ипотечного кредитования в России» 17 декабря 2003 года) и более 50% от этого количества требует замены, то результаты минимальны. Кроме того, по словам экспертов АИЖК, жители тех регионов, где работает агентство, в последнее время хотят приобретать в основном новое жилье. При этом уполномоченные представители АИЖК работают преимущественно со вторичным рынком.

Получается, что правительство, которое заинтересовано в решении жилищной проблемы, уделяет ей недостаточно внимания и пускает все на самотек. Госстрой, даже после заключения с АИЖК договора о совместной деятельности, также пока не смог добиться каких-либо результатов. Его председатель Николай Кошман на каждом пленарном заседании, посвященном этой проблеме, просто констатировал факт, что все плохо и надо решать эту проблему. Для этих целей даже была достигнута договоренность с правительством США и рядом ипотечных агентств о выделении займа в размере $600 млн для проведения подготовительных и инженерных работ под строительство новых домов в регионах РФ с дальнейшей их реализацией по ипотеке. Но пока дальше слов дело не сдвинулось.

Москва — столица нашей Родины

Считается, что решение жилищной проблемы должно стать одним из основных пунктов предвыборной кампании Владимира Путина. Однако для развития массовой ипотеки в стране нет никаких реальных оснований. Есть лишь единичные примеры социальной ипотеки. Например, строительство компанией «Конти» ипотечного дома в Калуге, где кредиты на покупку квартиры выдаются под незначительные проценты, но вместе с этим их получает и небольшое число жителей.

В свою очередь в сложившейся ситуации нельзя обвинять АИЖК, это агентство действительно начало работу, и, по мнению многих участников ипотечного рынка, их схема является наиболее надежной и перспективной. Как отметили в агентстве, в новом году АИЖК планирует увеличить объемы рефинансирования кредитов более чем в 5 раз и заключить договоры о сотрудничестве по внедрению федеральной системы ипотечного кредитования с большинством регионов РФ. Сегодня в агентство поставляются пулы закладных из 28 регионов, которые рефинансируются под 15% годовых в рублях. По словам А. Семеняки, АИЖК планирует снижать процентные ставки вместе со снижением уровня инфляции. В прошлом году произошло снижение с 18 до 15%, как ситуация сложится в 2004 году, предсказать сложно.
Понятно, что развитие российской ипотеки зависит от ее «столичной судьбы». АИЖК к концу 2003 года выкупили в Москве менее 30 закладных в столице и Подмосковье, большую часть из которых поставил Промэнергобанк.

Что касается КБ МИА, который является официальным представителем АИЖК в Москве и в обязанности которого входит выкуп закладных у банков и их перепродажа агентству, им к середине декабря прошлого года не было предоставлено ни одной закладной. При этом АИЖК выдвинуло согласно договору определенный лимит на рефинансирование кредитов банка, равный 360 млн руб. Сейчас на МИА наложен штраф за невыполнение обязательств, который ориентировочно равен 3–5% от назначенной суммы лимита.

Запад ждет

Нынешняя непопулярность АИЖК в столице объясняется агрессивной политикой ряда банков. В частности, лидера в ипотечном кредитовании банка DeltaСredit, который начал свою деятельность почти пять лет назад и кредитует в валюте. Его уставный капитал изначально составлен из американских вливаний. Общий объем кредитов, выданных в основном в Москве, превышает $100 млн, или 3 млрд руб. Причем, чтобы расширять свою деятельность, банк раз в полгода прибегает к заимствованиям у IFC и других кредитных организаций. Например, недавно DeltaСredit достиг соглашения с банком Развития королевства Нидерланды FMO (Nederlandse Financierings-Maatschappij voor Ontwikkelingslanden N.V.) о предоставлении кредитной линии в размере $7,5 млн сроком на 5 лет.

Политика DeltaCredit достаточно проста: завоевать московский рынок и далее двинуться в регионы. Причем здесь нет ничего необычного — банк воспользовался пустующей нишей и занял ее, акцентируя внимание на немногочисленном пока среднем классе москвичей. Как отмечает исполнительный директор DeltaCredit банка Джеймс Кук, «наши клиенты — это представители формирующегося среднего класса, существование которого в любой стране мира является показателем экономической стабильности общества. Чаще всего это высокообразованные люди, имеющие большой потенциал карьерного и финансового роста, приобретающие свое первое жилье. Основная часть заемщиков в возрасте 26–35 лет. И дальнейшее развитие ипотечного кредитования, и улучшение условий предоставления кредитов позволят сделать ипотеку более доступной не только москвичам, но и жителям регионов». Также достаточно активен австрийский Райффайзенбанк, занявший у IFC под ипотеку $80 млн.

Своими силами

Уверенная деятельность этих структур на ипотечном рынке и, наоборот, пока слабые позиции московских банков объясняются несколькими факторами. Во-первых, донорными вливаниями иностранных инвесторов в свои кредитные структуры, пусть и сначала в убыточные, но работающие на перспективу. И боязнью российских банков выдавать долгосрочные кредиты из-за опасений наступления нестабильности в стране. Во-вторых, неотработанностью законодательной базы в этой области и отсутствием госгарантий, как в большинстве западных стран.
Кроме того, принятый недавно и подписанный президентом закон «Об ипотечных ценных бумагах» в данном содержании не может обеспечить гарантии надежного рефинансирования ипотечных кредитов при помощи выпуска ценных бумаг. Как признается сотрудник ФКЦБ России Дмитрий Глазунов, «в нынешнем варианте недостаточен факт вступления данного закона в силу... Основным вопросом остается — как снизить риски при выпуске ипотечных облигаций, которые лежат на эмитенте... Для этого в начале года предстоит разработать около 15 поправок и затем одобрить их через Думу». Таким образом, активное участие российских банков откладывается еще на год, пока не будут внесены в закон все необходимые поправки.

На начальном этапе, как отмечает вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер, нормальное функционирование этого закона интересует в основном маленькие и средние банки, так как у них немного собственных средств и требуется рефинансирование. Для крупных игроков, таких, как Внешторгбанк, Газпромбанк, Сбербанк, при небольшом объеме ипотечных сделок этот документ пока не играет роли. Но из них ипотекой для широких кругов занимается только ВТБ, который запустил собственную ипотечную программу только осенью 2003 года. Сбербанк также выдает кредиты на покупку недвижимости, но это нельзя считать полноценной ипотекой, так как в залог остается не квартира или дом, а поручительство. Газпромбанк, Желдорипотека, ипотечная компания АвтоВАЗа специализируются в основном на предоставлении кредитов под жилье только для своих сотрудников. Таким образом, массовая ипотека для Московского региона через российские банки будет доступна не ранее чем через год.

В свою очередь для АИЖК и столичных банков, подписавших соглашение о сотрудничестве с агентством, в 2004 году открывается реальная возможность проявить себя. В связи с неустойчивостью доллара и усилением рубля следует ожидать и активизации спроса на рублевые кредиты. Так, по словам вице-президента Промэнергобанка, в феврале его организация ожидает всплеск спроса на рублевые кредиты по программе АИЖК. Помимо этого планирует реабилитироваться МИА и начать поставлять закладные в агентство.
Несмотря на все сложности, нет сомнений, что ипотеке в стране быть. Вопрос — какой? Однако не приходится сомневаться, что ситуация, когда деньги российских заемщиков «уплывают» за рубеж, уже весной перестанет устраивать кремлевских чиновников.

Приключения ипотеки в россии