Ипотека и недвижимость - В москве ограничили высотное строительство

Как стало известно Ъ, ЗАО Российская инжиниринговая энергетическая сетевая компания, учредителями которого являются Mirax Group и Интеко, выиграло конкурс на разработку схемы застройки 674,3 га в Москве, занятых линиями электропередачи (ЛЭП). На этих участках можно возвести около 3 млн кв. м различной недвижимости. По сложившейся в Москве практике разработчики проекта развития территорий обычно становятся его инвесторами.

О том, что 17 июля состоялся первый аукцион на разработку схемы планирования территорий Москвы, занятых ЛЭП, Ъ рассказал участник рынка, рассматривавший возможность принять участие в конкурсе. На аукцион было выставлено три лота общей площадью 674,3 га. Первый участок площадью 220,5 га проходит вдоль Профсоюзной улицы, с юга ограничен МКАД, а с севера доходит до Садового кольца. Второй участок (219,8 га) проходит в районе Ярославского шоссе и Большой Черкизовской улицы и заканчивается у Садового кольца. Третий участок (234 га) идет от Щелковского шоссе, проходит по Русаковской, Каланчевской улицам, Рязанскому проспекту до Садового кольца. Эти территории будут застроены после того, как ЛЭП уберут под землю.

Победителем по всем лотам стало ЗАО Российская инжиниринговая энергетическая сетевая компания (РИЭСК). Учредителями РИЭСК являются девелоперские компании Mirax Group и Интеко, которым принадлежит 32 и 31% ЗАО соответственно. Еще 37% в совокупности владеют Русэнергопроект и Энергосеть проект. В Московской объединенной электросетевой компании (МОЭСК, эксплуатирует большую часть линий, попадающих под реконструкцию) знают о состоявшемся в середине июля конкурсе.

После разработки планировки территорий будут проведены аукционы, где будут выбраны инвесторы. Мы принимаем участие в разработке документации, так как нам интересны эти участки и мы хотели бы получить их в дальнейшем под застройку, пояснил Ъ вице-президент Интеко Олег Солощанский. По словам члена совета директоров Mirax Group Максима Привезенцева, для корпорации освоение территорий с ЛЭП интереснее, чем освоение промзон, где необходимо решать вопрос с крупными собственниками. Участки с ЛЭП в основном представляют собой зоны отчуждения, они обычно свободны, а в некоторых местах заняты гаражами, объяснил господин Привезенцев.

Mirax Group создана в 1994 году. Основной владелец Сергей Полонский. Девелоперский портфель 12 млн кв. м. По данным компании, к концу 2007 года выручка достигла $1,3 млрд, EBITDA около $550 млн, чистая прибыль около $350 млн.

ЗАО Интеко создано в 1991 году Еленой и Виктором Батуриными. С марта 2006 года единственный владелец Елена Батурина. Портфель девелоперских проектов около 3 млн кв. м. По собственным данным компании, оборот в 2007 году составил около $1 млрд.

О старте пилотного проекта по застройке 100 га в Бибиреве-Бескудникове, освободившихся после перекладки ЛЭП, мэрия и Федеральная сетевая компания сообщили в 2006 году. Инвестором проекта стала РИЭСК. О том, что готовится программа реабилитации участков, занятых ЛЭП, московские чиновники объявили в декабре прошлого года (см. Ъ от 4 декабря 2007 года). Тогда в ГУП Управление перспективных застроек (разработчик программы) Ъ подсчитали, что освобождение от ЛЭП 1 га земли обойдется в 20,8 млн руб. Всего предполагается освободить почти 1 млн га. Согласно программе, перекладка ЛЭП на территориях, предназначенных под коммерческую застройку, будет осуществляться за счет инвестора.

Как ранее объяснял Ъ вице-президент ГК Ташир Виталий Ефимкин, участвуя в подготовке документации проекта на конкурс, девелопер обозначает свое присутствие в проекте, де-юре еще не войдя в него в качестве соинвестора. По оценке коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, при застройке участков под ЛЭП коэффициент потерь территорий может составить до 50%. Далеко не везде над убранными в землю ЛЭП можно будет строить, например в местах, где проходят трассы или разбиты скверы, пояснил эксперт. По его оценкам, на каждом из трех участков можно возвести около 1 млн кв. м. К себестоимости строительства 1 кв. м перенос ЛЭП прибавит не более $200, добавляет Алексей Белоусов.

Столичное правительство одобрило схему размещения небоскребов в рамках программы Новое кольцо Москвы. Соответствующее постановление подписал мэр Москвы Юрий Лужков. Около 200 высотных зданий появятся за пределами центральной части города. Кроме того, мэрия запретила строительство любых высоток, не входящих в эту программу.

История Нового кольца Москвы - очень длинная даже по меркам столицы с ее долгими согласованиями инвестпроектов. Постановление о строительстве небоскребов вышло еще в 1999 году, было даже создано подконтрольное городу ОАО Новое кольцо Москвы для координации проекта. Однако долгое время массовое строительство высотных зданий (речь идет о постройках выше 30 этажей) не начиналось. Основная проблема заключалась в том, что к проекту почти не проявили интереса частные инвесторы. Возведение небоскребов на неустойчивых почвах Москвы и при плохо развитой городской инфраструктуре (мало дорог, проблемы с подключением новых электромощностей) показалось им делом нерентабельным (см. Газету от 27 и 28 ноября 2007 года). В результате к концу 2007 года по программе Новое кольцо Москвы сдали всего несколько зданий.

Осенью прошлого года на заседании столичного правительства была представлена схема размещения небоскребов разного функционального назначения - и административного, и гостиничного, и жилого. Однако мэр Москвы отправил эту схему на кардинальную переработку. Лужков при этом предъявил несколько очевидных претензий. Помимо малой инвестиционной привлекательности он отметил, в частности, проблемы с безопасностью: в России нет опыта массового строительства небоскребов и, соответственно, нет необходимых специалистов и мощностей в стройкомплексе. Кроме того, мэру Москвы не понравилась исключительно коммерческая направленность проекта. Из слов Лужкова можно было сделать вывод, что и в сферу строительства небоскребов придет госзаказ.

Мэр Москвы дал тогда на переработку схемы два месяца. В итоге это заняло куда больше времени. Однако уже в марте Лужков присутствовал на открытии очередного небоскреба - здания административно-делового назначения Соколиная гора - и высказывался о программе куда менее категорично. Разве что заявил, что высотки будут располагаться исключительно на периферии города, чтобы не портить архитектурный облик столицы.

Теперь схема утверждена. При этом запрещено строить небоскребы, не вошедшие в программу. Если исходить из соображений безопасности, это можно понять. А вот кто будет строить, пока вопрос. По крайней мере разработку документации по планировке территорий должно провести до 2011 года ОАО Новое кольцо Москвы. Оно же обязано подготовить и представить в мэрию технико-экономические обоснования проектов, как говорится в постановлении, для предварительного определения источников финансирования. Похоже, что в ряде случаев роль инвестора возьмет на себя город: пока частные застройщики все еще остаются пассивными, если судить по информации об аукционах, размещенной на сайте Нового кольца Москвы. Например, аукцион по подбору инвестора комплексной реконструкции микрорайона № 34 Ярославского района и строительству жилого объекта по адресу: Ярославское шоссе, вл. 147, признан несостоявшимся по уже знакомой причине - отсутствию заявок от претендентов.