Ипотека и недвижимость - Подведены итоги конкурса архитекторов москвы и баварии

Или как закрыть продовольственный магазин в центре Москвы

"Российские вина", "филипповская" булочная, "Грузия", "Украина" - вот неполный список продовольственных магазинов на Тверской улице, закрывшихся в последнее время. Последними были "Дары моря" и "Диета", вставшие на реконструкцию в феврале. Вскоре в этих помещениях откроют или бутик, или ресторан, или ночной клуб, но уж точно не будет там никаких продуктов. Юрий Лужков показательно расстраивается и ругает собственников магазинов. А мнения сетевых ритейлеров разделились. Одни считают, что выжить в центре могут только элитные специализированные магазины. Другие говорят: работать надо уметь, тогда торговля продуктами хоть под стенами Кремля будет прибыльной.

В начале 90-х гг. на Тверской и прилегающих к ней улицах работали более 20 больших продовольственных магазинов. В ходе массовой приватизации в 1991-1994 гг. предприятия потребительского рынка столицы, в том числе и магазины, были приватизированы. Формально они переходили в собственность трудовых коллективов, а на деле - руководства (скажем, директора и его замов). Многие директора и замы недолго оставались новыми капиталистами - началась волна смены владельцев магазинов, чаще всего - через процедуру банкротства предприятия или за счет скупки акций у рядовых работников. Часть новых собственников магазинов продолжила перепродажу или просто начала сдавать их в аренду. А некоторые сами начинали новое дело. При этом почти никто не захотел сохранить прежний продуктовый профиль магазинов.

На месте "диет" и универсамов открывались рестораны, кафе, ночные клубы, бутики, в результате на главной магистрали города остался по сути дела единственный продовольственный магазин - "Елисеевский". Эта тенденция наблюдается не только в Центральном округе: так, на территории считающегося престижным Юго-Западного округа за последние два года изменили специализацию более 100 магазинов.

Мэрия не в состоянии остановить закрытие продмагов

Как правило, рядовые работники отказывались от акций или продавали свою долю руководству, которое быстро перепродавало торговое предприятие новому владельцу, но уже по коммерческой цене. И с этого момента профиль магазина полностью зависел от желания нового владельца. В Москве началось повальное закрытие бывших советских продмагов.

Чтобы "поучаствовать" в процессе, правительство Москвы в 1997 г. учреждает cпециализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы (СГУП). И новый владелец, собирающийся изменить профиль работы торговой точки (открыть ресторан вместо булочной, например), должен был заключать дополнительное соглашение со СГУПом и доплачивать в городской бюджет за перепрофилирование. В том же 1997 г. мэрия установила единую процедуру и ставку доплаты - 25% договорной (коммерческой) цены торговой точки. После согласования с префектурой и районными управами новый владелец предприятия перечисляет доплату в установленном порядке в бюджет города. Из суммы доплаты в ряде случаев вычитались лишь вложенные собственником в предприятие инвестиции. При этом коммерческую цену предприятий было поручено определять самому СГУПу (правопреемник Фонда имущества г. Москвы). А в 1998 г. Мосгордума передала исключительное право согласовывать изменение профиля продовольственных торговых объектов префектам округов столицы.

Подспорьем для СГУПа, по идее, должен был быть такой административный инструмент, как "норма обременения". Собственнику, согласно постановлениям Юрия Лужкова, запрещалось менять профиль торговли в течение периода от одного года до трех лет. То есть если вы купили или арендовали булочную, то хлеб в ней вы должны продавать еще как минимум год.

На практике "норма обременения" не работала и мало изменила ситуацию с сокращением продмагов в столице. Изменение профиля торговли большинства магазинов происходило при совершении вторичных сделок по купле-продаже магазина. Новые владельцы, как правило, просто договаривались с нотариусом, чтобы тот не вписывал "норму обременения" при заключении вторичной сделки. А о согласовании с властями и речи не шло. Поэтому когда в 1999 г. СГУП г. Москвы обязало покупателей магазина прописывать норму обременения при совершении вторичных и третичных сделок, было уже поздно. К тому времени большинство торговых точек уже было продано на вторичном рынке и перепрофилировано новыми владельцами.

Позднее открылось, что московские постановления, касающиеся вопросов перепрофилирования, не стыкуются с федеральным законодательством. В конце 90-х г. Департамент государственного и муниципального имущества правительства Москвы попытался наказать тех, кто игнорировал "норму обременения" во вторичном договоре купли-продажи, и обратился в суд. Высший арбитражный суд РФ на основании Гражданского кодекса РФ просто отказался рассматривать подобные иски. Дело в том, что ГК РФ ориентируется прежде всего на план приватизации, так как он указан в федеральном законодательстве. В этом случае договор купли-продажи и постановления правительства Москвы - второстепенны.

Максимум, что может сделать СГУП при обнаружении нарушения при перепрофилировании магазина, это выписать штраф и потребовать от собственника в течение месяца найти недостающее разрешение. Если этого не происходит, СГУП обращается в арбитраж с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи муниципальной (государственной) собственности. Однако когда мы обратились в СГУП с вопросом, а был ли хотя бы один пример лишения собственности по такого рода искам, ответить утвердительно нам не смогли.

Попытки властей регулировать ситуацию оказались тщетными еще и потому, что согласованной политики между департаментами мэрии, соответствующими отделами префектур и районных управ попросту не было. Владельцам магазинов удавалось найти понимание в стенах московских префектур и получить нужное разрешение на смену профиля предприятия в месячный срок. Подобные документы вполне может подписать и зампрефекта. Так, в 2002 г. по просьбе префекта одного из округов Москвы СГУП проверил правомерность перепрофилирования более 30 магазинов. К удивлению префекта, проверки показали, что разрешения - за подписью его же собственных заместителей - есть практически у всех.

Глава управы Тверского района Борис Бойков и вовсе заявил, что "законных оснований на запрет перепрофилирования продовольственных магазинов не существует". Основной проблемой, по мнению г-на Бойкова, является проблема взаимодействия правительства Москвы и районных управ. Чтобы хоть как-то контролировать закрытие и перепрофилирование продмагов, говорит г-н Бойков, необходимо обязать Департамент государственного и муниципального имущества мэрии информировать районные управы об изменении условий договоров аренды.

Одним словом, административные ограничения оказались несостоятельны по сравнению с законами рынка - так же как булочные и "диеты" оказались несостоятельными в борьбе за место в центре по сравнению с ночными клубами и ресторанами.
Программа оздоровления малых рек Москвы набирает обороты. За Яузу взялись особенно основательно. После больших работ по реабилитации ее берегов в Свиблове (СВАО) внимание градостроителей и ландшафтных архитекторов сфокусировалось на Золоторожской излучине реки в районе Лефортова (ЮВАО). Будущее этой престижной для города территории стало темой закрытого международного конкурса.

Он был организован Москомархитектурой и Министерством внутренних дел Баварии (в этой земле госорган с таким названием занимается не охраной общественного порядка, а строительством и другими созидательными вопросами). Участие немцев в этом конкурсе символично. Район Лефортова, Немецкой слободы исторически связывает Россию и Германию.

- На конкурс представили 6 проектов, - говорит председатель жюри, известный московский архитектор Юрий Григорьев. - По 3 от каждой стороны. Задача перед проектантами была поставлена очень важная -комплексно решить проблемы берега реки от Третьего кольца вдоль Красноказарменной и Золоторожской набережной. В самом неблагополучном состоянии оказался замечательный ландшафт, который должен активно жить в городской среде. Складские и производственные объекты здесь неуместны, предпочтительны открытые и благоустроенные рекреационные пространства. Главной доминантой должен оставаться комплекс двух храмов на высоком берегу Яузы. Эту историческую красоту ни в коем случае нельзя закрывать высотными зданиями. Наши рекомендации лучшим образом были учтены в двух проектах: одном - московских архитекторов и одном - баварских. Мы разделили между ними первую премию...

- То есть сыграл дипломатический момент?

- Мы рады сотрудничеству Москвы и Баварии, но премия разделена совершенно объективно, с учетом мнений серьезных экспертов по разным профильным направлениям. Как ни странно, оба проекта оказались схожими по своей идеологии, структуре и даже по конкретным предложениям. Их достоинства - сохранение и выявление исторических силуэтов в этой зоне и предложения, связанные с инвестициями, что очень важно в наше время. Будут средства на благоустройство, озеленение на полную реабилитацию участка в 10 гектаров, который украсит город. Надеемся, что эти проекты будут реализованы.

Это, возможно, самое красивое место на Яузе, отмеченное храмами Пресвятой Богородицы и Живоначальной Троицы, но высокий берег довольно бессистемно застроен. По проекту авторского коллектива (мастерская № 2 Моспроекта-4), руководимого Андреем Боковым, вдоль набережных формируется новый парк Москвы из четырех разных по характеру фрагментов. Сеть проездов и пешеходных путей создается практически заново. Узлом ее станет новая Соборная площадь с прудом, деревьями и многоуровневым подземным паркингом для общественно-культурного центра в бывших "Винных складах".

Проект предлагает вывод с территории Волочаевки знаменитого завода "Кристалл". Но его старые цехи сохраняются в качестве памятника промархитектуры. Если в историческом здании "Красного Октября" будет музей шоколада с демонстрацией изготовления эксклюзивных конфет, то здесь предлагается создать музей водки с дегустацией продукции экстракласса. В парковой зоне воссоздается главный дом усадьбы Головиных, благоустраивается партерная часть усадьбы Строгановых. Новое жилье, офисные и торговые здания будут строиться в основном вдоль Волочаевской улицы и границ нового парка. Еще два пешеходных моста будут перекинуты через Яузу выше и ниже Сыромятнического гидроузла, подпирающего реку.

По мнению члена жюри с немецкой стороны Герберта Калльмаера, проект архитектурного бюро из Мюнхена "Планировать и строить" родился под счастливой звездой и содержит ряд любопытных решений. Его реализация будет проходить на высоком инвестиционном и профессиональном уровне.

- Это очень интересная территория, где террасный парк подчеркнет гармонию исторических объектов. В общественном парке предлагается устроить спортивные площадки, отдать большое пространство газонам, по которым можно ходить. Рекреационная и культурная функции, как в проекте боковского коллектива, играют основную роль. Мы отдали предпочтение реалистичным проектам, в отличие от идеалистичных, оставляющих почти один ландшафт при больших масштабах сноса жилых домов не лучшей постройки. Конкурс - стартовая площадка для нашего дальнейшего сотрудничества...

Кроме первой премии жюри решило отметить дипломами два оригинальных проекта, созданных московским коллективом (Светлана Матвеева и другие) и мюнхенским бюро "Кох и партнеры".