Ипотека и недвижимость - "доходность ипотечных бумаг составит 10-11% в рублях"

Политика против экономики

Этот результат не должен удивлять – в странах Восточной Европы панельное жилье перестали строить еще в 1992 году, объявив его «бесчеловечным наследием социалистического режима». Впрочем, здесь скорее был резон экономический, а не политический: известно, что кирпич и монолит служат более 200 лет, а панель, даже самая совершенная, – 75 лет. Себестоимость возведения панели не выше, чем кирпичного или монолитного здания (президент холдинга «СУИ-Холдинг» Азарий Лапидус вообще утверждает, что кладка одного кубометра кирпича обходится дешевле, чем установка куба панели).

Как-то Юрий Лужков сказал, что он не допустит социальных потрясений в строительном комплексе. Вице-президент «Интеко» Олег Солощанский расшифровал это так, что при прекращении возведения панельных домов на улице одномоментно окажется не менее 300 тыс. рабочих, в основном трудящихся на домостроительных комбинатах. По его словам, через 7-8 лет панельное жилье в любом случае перестанут строить, и именно за этот срок и надо успеть провести реконструкцию (на самом деле – ликвидацию) ДСК, переквалифицировав их работников.

Выше некуда

О том, что в Москве все же найден путь развития строительного комплекса, говорит тот факт, что успешно воплощается в жизнь программа «Новое кольцо» – по возведению высотных зданий. Правительством города задумано до 2020 года возвести 60 высоток. Располагаться они будут в основном по периметру третьего транспортного кольца и Московской кольцевой железной дороги. Правда, до американских небоскребов им далеко – высотки будут максимум в 45-48 этажей. Такая «низкорослость» объясняется тем, что московские грунты не могут выдержать большой нагрузки. Высотки смогут вмещать в себя до 50-70 тыс. кв. м жилья, а в перспективе – и до 90 тысяч.

Несмотря на дорогой монтаж таких зданий, в итоге, по себестоимости они могут приблизиться к панельным – за счет экономии земли, которая в Москве дорожает с каждым годом (в 2003 г. 1 га в среднем обходился в 2,4 млн. долларов, а в 2001 г. – 1,8 миллиона).

Задумались об эстетике окраин

Уже сегодня панельные новостройки все дальше убегают от центра города – в основном на территорию города за МКАД, а также в область. Уже известно, что именно панелью застроят поселок Некрасовку на юго-востоке столицы за МКАД, а вот в поселке Северном, что располагается на Дмитровском шоссе в 4 км от МКАД, скорее всего, станут возводить низкоэтажные кирпичные и монолитные здания – чтобы не нарушать баланс между городом и исторической застройкой (усадьбами и церквями XVIII века).

Исключение пока составляет Южное Бутово, Ново-Косино, Жулебино. Впрочем, и тут изменение психологии властей налицо – очередников из ЦАО уже начинают переселять в монолитные здания, расположенные пусть и на задворках, но все же префектуры.

Панель уходит вглубь России

В 2004 г. строители обещают сдать 4,5 млн. кв. м жилья, из них примерно 2,2 млн. – панельного. Еще около 3 млн. возведут в ближнем Подмосковье, из них 2 млн. кв. м – панель (еще три года назад о монолитном жилье в области почти никто не слышал). Зато в регионах строительный комплекс Москвы обещает сдать 850 тыс. кв. м жилья – как раз панельного, вынося именно в провинцию ДСК и другие строительные мощности. В перспективе последняя цифра может вырасти до 1,1 миллиона.

Как известно, за все хорошее приходится платить. В том числе и за жилье. Уменьшение доли панельных новостроек неизбежно скажется на средней цене квартир, что в первую очередь отразится на малоимущих гражданах. Если в Москве и произойдет когда-то рост стоимости квадратного метра до 3-5 тыс. долларов, как говорят сегодня многие аналитики, за это надо будет «благодарить» качественный рост рынка. Другое дело – «подрастет» ли к тому времени потребитель, готовый платить за жилье такие деньги.
Интервью с директором департамента ценных бумаг МБО «Оргбанк» Сергеем Гугниным.

Вчера на конференции «Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы» чиновники и банкиры искали «стрелочника», виновного в медленном развитии ипотеки. По словам первого заместителя председателя Банка России Андрея Козлова, одним из препятствий для развития ипотечного рынка являются малые объемы строительства, которые в настоящее время существенно уступают показателям 1985-1987 гг. Заместитель председателя Госстроя России Владимир Пономарев обиделся. «Мы не увеличиваем объемы строительства, потому что банки не развивают ипотечное кредитование. Они как кредитные организации финансируют всего лишь 10-15% объема вводимого жилья», - отреагировал г-н Пономарев. Банкиры – судя по всему, те самые «стрелочники», – рапортуя о росте спроса на кредиты для покупки жилья, совершенно неожиданно признались: «Ипотека недоступна для основной массы населения и коммерчески не очень привлекательна для банков». Да и рост доверия со стороны населения к потребительским кредитам не наблюдается. Пропагандой «жизни взаймы», по мнению председателя правления «Абсолют Банка» Олега Капитонова, должно заниматься государство. Однако есть опасение, что роль последнего ограничится исключительно законодательной и контролирующей функциями. Закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятый в ноябре прошлого года, разрешил в том числе и банкам эмиссию долговых бумаг под залог недвижимости, тем самым открыв им новую сферу деятельности. Перспективы ипотечного кредитования RBC daily обсуждает с директором департамента ценных бумаг МБО «Оргбанк» Сергеем Гугниным.

- Сергей Валентинович, как Вы думаете, развитие рынка ипотечных ценных бумаг приведет к снижению стоимости квадратного метра?

- Полагаю, что появление новых ценных бумаг может привести скорее не к снижению цен, а к стабилизации ценовой ситуации на рынке недвижимости, но прямой связи между этими событиями все же нет. Сейчас на формирование цен, в частности на жилую недвижимость, сильное влияние оказывают незначительные по сравнению с дорыночными временами объемы строительства и, конечно, падающий курс доллара. В то же время я не уверен, что создание полноценного рынка ипотечных бумаг произойдет в самое ближайшее время. На это уйдут годы! Да, Центральный банк в соответствии с законом «Об ипотечных ценных бумагах» разрешил банкам эмитировать новые фондовые ценности, но одновременно в целях защиты интересов вкладчиков и поддержания надежности эмитентов, а также ради обуздания их непомерного рвения, вводит новые нормативы достаточности капитала, соотношения пассивов и активов. Такие меры, думаю, несколько сдержат чрезмерно активное развитие рынка. К тому же в сегодняшнем буме разговоров об ипотечных бумагах есть некоторый элемент PR-кампании, а действительность может оказаться несколько жестче благих намерений.

- А без специальных ценных бумаг ипотека не пойдет?

- Прежде всего, ипотека развивается и будет развиваться как с этими бумагами, так и без них, как это, собственно, уже имеет место на протяжении почти трех лет. Эти бумаги нужны не заемщикам, а кредиторам. Они обеспечивают необходимые для такого вида кредитования длинные деньги, которых практически нет на рынке кредитов. Поскольку ипотечные бумаги по сути являются долговыми обязательствами, то они позволят напрямую как бы «брать» у населения деньги и аккумулированные средства вкладывать в кредитование покупки недвижимости. Таким образом, владельцы бумаг получают процент за инвестирование своих сбережений, а заемщики ипотечного кредита имеют возможность купить квартиру и в течение длительного срока его погашать. При этом банки исполняют свою классическую роль финансового посредника.

- В таком случае ипотечные кредиты должны дешеветь.

- Да, и они уже дешевеют. В связи с тем, что на рынок, в частности на московский, вышло достаточно кредитных организаций со своими программами кредитования, ставка кредита, например, в валюте снизилась с 18-20% годовых в валюте до 12-14%, а если поискать, то можно найти заем ипод 11%.

- Опустится ли ставка до 4%, как в США?

- До 4% ставка опустится, когда ставка по депозитам установится на уровне 1-2% годовых. В настоящее время банки привлекают деньги на рынке под 8-9% в валюте.

- Первый зампред ЦБ Андрей Козлов считает, что вводимые нормативы для операций банков с ИЦБ сделают их более надежными, с точки зрения инвестиций, по сравнению с банковскими облигациями. Вы согласны? Какая доходность ожидается по ипотечным бумагам?

- Вводимые ЦБ рекомендации сделают рынок ипотечных ценных бумаг более цивилизованным, прозрачным, а значит, и более надежным и привлекательным с точки зрения инвестиций. Какой будет доходность в дальнейшем, сказать сложно – все зависит от рынка. Если бы ипотечные бумаги вышли сегодня, то их доходность, по моему мнению, была бы на уровне 10-13% в рублях и 8-9% в валюте.

"доходность ипотечных бумаг составит 10-11% в рублях" – сергей гугнин